株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2019年04月30日
不動産売買のお金

不動産売却では1番手にキャンセルされると2番手・3番手…もダメになりやすい!

不動産売却って不思議なもので、1度ケチがついただけで、ものすごい人気物件が「売れない物件」に変わってしまうことが結構あります。

 

これは、他の記事でも書いた「不動産あるある」なんですけど、直近で経験した事例があるので、少しだけお話をボカシながら記事にしておきたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

参考記事…

2番手を優先したらキャンセルに…1番手にも3番手にも嫌われて契約が流れる!不動産あるある【2】

1番手の契約解除後、3番手まで全てダメになった案件

これは私が買主さまを担当した案件です。物件を特定できない程度にボカシながら、この案件の概要をお話します。

 

物件概要を箇条書きで…

 

都心部にある3階建ての中古戸建

金額は相場よりも明らかに安かった!

事務所利用で床に傾きがあった

羽田空港の新ルート付近に立地していた

競合が多い人気物件だった

 

都心部の人気エリアにある手ごろな中古戸建で、平日しか内覧できないにもかかわらず最初の内覧可能日に6組もの内覧があり、私のお客さまを含めて満額で3件の申し込みが入るほどの人気物件!

 

しかし、事務所として利用されていた室内には、1階~3階すべてのお部屋に書類が詰め込まれたキャビネットが同じ方向に設置されていて4/1,000弱ほど床の傾きがありました。(販売図面には記載なし・怒!)

 

「契約前にインスペクション(住宅診断)をしたい」と伝えましたが、人気物件のため売主さまが強気になっていて「現況のまま買ってくれる人と契約したい。」と言われてしまい、仕方なくインスペクションは後回しにして売買契約を行ったのです。

 

売買契約は無事に完了したものの、事前審査でOKを出した都市銀行から、重要事項説明書の記載内容を見て「床の傾きに関して調査をしていないのでは融資をできない」との話があり、本審査を否決されてしまいました。(自己資金・返済能力を考えれば銀行にはリスクなんて全くないにもかかわらず…。)

 

確かに、大手の担当者が作成した重要事項説明書には「傾きの原因は不明である」「2階しか測定していないため3階はもっと傾いている可能性がある」「今後、悪化する可能性もあるが売主は責任を負わない」など、売主を守るための文言で固められていました。

 

もちろん、私も契約書の記載事項に関しては抵抗しましたが、「じゃあ、2番手のお客さまと契約します。」と言われてしまった中で、買主さまが「金額が安いから仕方ないか…」という結論になったのです。

 

審査は他の金融機関なら通ったと思いますが、売買契約は「住宅ローン特約」による解除をしました。物件が羽田空港の新ルート上にあり、多数の飛行機が約700m上空を通過する予定であることが契約直前で発覚したこともあり、買主さまがこのまま購入することに不安を感じてしまったためです。

 

また、よくわかっていない銀行担当者から「その不動産会社…大丈夫ですか?ウチのグループに仲介会社があるのでそちらを紹介しますよ!」とか言われたそうです。そりゃあ、お客さまも不安になっちゃいます…。

 

結局、しばらくしてから大幅に値上げして再販売されていたものの販売は苦戦しているようです。担当者さんには直接確認を取っていませんが、2番手・3番手もダメになり、他に検討していたお客さまにもお断りされてしまったということになりますね。

 

今回の案件で学べることは…

 

買主さまの気持ちを無視して契約を優先したらダメ!

責任を負わないように契約書の文言をガチガチにしたらダメ!

インスペクションを断ると買主さまを不安にさせるからダメ!

 

参考知識…

 

品確法では床の傾きから「構造部分に瑕疵がある可能性」を考える基準が定められているので、参考に記載しておきます。

 

3/1000未満:低い

3/1000以上 ~ 6/1000未満:一定程度存在

6/1000以上:高い

 

今回の物件では4/1,000弱ですから、一定程度、構造部分に瑕疵がある可能性が存在していると評価できます。1mあたり4mmだとビー玉は転がりづらく、よ~く見ると傾いているように見えるような感じでした。

 

書類が詰まったキャビネットは天井までありましたから、重さは100kgや200kgではなかったはずです。

なぜ、人気物件が急に見向きもされなくなるの…?

不動産は人生で1番高い買い物になる可能性が高い商品ですよね。しかし、不動産屋さんは信用できないし、不動産に関する法律などは複雑すぎます。また、人生で何度も経験するものではありませんから、予備知識も不足しがちなんです。

 

ということで、不動産を購入する買主さまは「とても不安で心配になっている」ということは想像できることではないでしょうか…?

 

そこで、さっきの事例に戻ってみましょう。

 

平日にもかかわらず、15分刻みで次から次にいろんなライバルが現場へ訪れるのを見ます。そして、誰もが資金計算・住宅ローン・売買契約の条件など具体的な話をしているではありませんか!!

 

そうしたら、誰だって「これは人気物件なんだな!早くしないと他の人に取られちゃうかもしれないぞ。」と感じますよね。

 

ところが、そんな「人気物件」が売買契約解除になって再販売されることになった…。この状況を自分のことに置き換えて想像してみてください。

 

不動産屋さんから興奮気味に電話があります。

 

「大変です○○さま!大人気だったあの物件が再販売になりました!!すぐにお申し込みをして契約準備を進めていきましょう!」と…。

 

どう、思いますか??

 

「いや、そんな物件は買いたくないよ。何か問題があるんでしょ?今回検討するなら、値上げじゃなくて値下げしてくれないと検討できないね。」

 

そう思いませんか。

 

私なら、そう主張します。だって、変な物件買わされたら困りますからね~

 

人気物件だったからこその悲劇であり、検討していたお客さまが契約した人を含めて2組くらいなら、そのまま2番手のお客さまが繰り上がってきたかもしれません。

 

不動産はこんな難しさがある。ぜひ知っておいてください。

不動産売却では買主さまを大事にしよう!

「イヤなら買ってもらわなくて構わない。」

「内覧日はこっちの都合に合わせてくれ。」

「価格交渉なんて論外。うるさいこと言うなら売らないよ。」

「忙しいからエアコンとかは買う人が処分してよ。」

「本気じゃないなら室内を見せるわけないでしょ。」

 

私が何度も聞いてきた売主さまからの言葉。

 

こんなことを言う人に良縁は訪れません。私だって、今までの労力とかどうでもよくなって縁を切ろうとしちゃいます。「嫌だな…」と思うのがゆめ部長だけなら構いませんけど、買主さまにも悪い印象を与えてお得なことなんて1つもありませんよね!

 

不動産売買は相手があって成立するものですから、自己都合を押し通そうとしないようにしましょう。どこまでが妥当な主張になるのかは、担当の不動産屋さんに相談してみてください。

 

不動産取引では数多くのトラブルが発生し、その中で取引の「慣習」が作られています。その基準に沿って「主張する条件」と「妥協する条件」を考えていきましょう。

 

そうしたら、きっと、皆さまの不動産売却は成功するはずですよ!

不動産売却には知識・経験・やる気が大事!

このWebページでは何度も主張していることですけど、不動産売却を成功させるためには「知識」「経験」「やる気」がなければいけません。

 

賃貸専門の不動産屋さんでうまく売却できますか?

成約実績が少ない不動産屋さんが納得価格で売却できますか?

アイディアと情熱がないのに早期売却を実現できますか?

 

高く・早く不動産を売るためには戦略が大事です。

 

確かに、物件力が高い不動産ならほっておいても売れます。しかし、戦略があれば、もっと良い条件で成約させられる気がしませんか?

 

少なくとも、売却する不動産に担当者が惚れ込んでいなければうまく行くはずがない!ゆめ部長はそう考えています。

 

不動産売却は「不動産会社」と「担当者」をしっかり選ぶことが重要。

 

大手だから安心 ➡ ×

担当者がしっかりしているから大丈夫 ➡ ×

 

大手だってダメな担当者はたくさんいますよ。安定感があり最低限の仕事はしてくれますけど、それだけで、大切な不動産売却を任せたらいけません。

 

次に、皆さまが担当者さんを気に入っていた場合です。いくら優秀な担当者さんだったとしても、勤務している不動産会社が売却するために経費を出す気がなかったらうまくいかないでしょう。

 

室内写真を撮るための一眼レフカメラすら買ってくれない社長も多いですから…。

 

「不動産会社 + 担当者」のどちらも「○または◎」なら、皆さまの売却活動が成功する確率はグ~ンと上昇します。だから、妥協せずに頑張ってくださいませ。

 

参考記事…

不動産を高値売却できるか?不動産屋さんの実力を測る式を考えてみた!「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」

最後に…

不動産売却を「右から左にただ流すだけの簡単な仕事でしょ。」と考えている人が結構いますけど、そんなことは絶対にありません!!

 

「○○だと思っていた。」なんて「勝手な思い込み」で損をしているお客さまをたくさん見てきましたので、ちょっとしたアドバイスも含めた記事を書いてみました。

 

不動産売却で失敗したくないなら、不動産取引の現場で起こっていることを知るのが大切です。皆さまの不動産売却が成功するようにお祈りしています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

 

参考記事…

不動産売買契約が解除 ( キャンセル ) になるケースを宅建マイスターが解説!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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