株式会社 麻布ハウス
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2019年07月04日
不動産売買の知識

不動産売却の訪問査定でゆめ部長が使うプレゼン資料!

ゆめ部長が不動産売却の訪問査定をする際に使っているプレゼン資料を紹介します!

 

ゆめ部長のサービス・特徴などをまとめてありますので、ゆめ部長に売却を依頼しようかな…、どんなサポートをしてくれるのかな…、と悩んでいるお客さまに読んでもらえたら嬉しいです。

 

また、ゆめ部長と会う前にサービスの概略を知っておきたい…というお客さまにも対応できるようにしたくて記事化することにしました。ちょっと画像の枚数は多いですけど、アピールポイントがたくさんある「自信たっぷりのサービス」ということでお許しください!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

ゆめ部長の売却サポート

不動産業界15年!上級宅建士の「宅建マイスター」を保有するゆめ部長が、気持ちを込めて皆さまの不動産売却を成功へと導きます!

 

不動産は個別性が強くて代替性が低い商品と言えます。全く同じものが2つと存在しないわけですから「絶対的な価格」は存在していません。だから、不動産屋さんが言う「相場」に縛られて販売価格を決める必要は全くないと思うのです。

 

ゆめ部長は「高く成約できる可能性を最大引き上げる」ことがプロとしての役目だと考えています。依頼してもらったからと言って、必ずしも高値成約を約束できるわけではありませんけど、高値成約を勝ち取れる「可能性を高める」自信があります。

 

このプレゼン資料でサービスの概略をお話しますので、なぜ、自信を持っているのか…を知ってもらえたら嬉しいです!

不動産屋さんの実力を測ろう

不動産を高値で成約させるための方程式を考えてみました!

 

他にも「営業力」とかありそうですけど、ムリヤリ契約する力を「営業力」と言うのであれば、そんなものは必要ありません。詳細に興味があれば、次の記事を読んでみてくださいね。

 

参考記事…

不動産を高値売却できるか?不動産屋さんの実力を測る式を考えてみた!「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」

「仲介手数料0円(無料)売却」

仲介手数料を節約したい!そんな要望にお応えするプランです。

 

「物件の囲い込み」をしてゆめ部長が買主さまを見つけ、買主さまから仲介手数料をいただくことで成り立つプランになります。都庁にも確認しましたけど、一般媒介で売却を受ける限り宅建業法違反にはならないとの回答をもらっています。

 

売主さまが仲介手数料を節約するために「物件の囲い込み」をすることに了承できるか…がポイントになります。デメリットもありますから、しっかり内容を確認してくださいね。

 

なぜ、仲介手数料を無料にできるのか…それは、買主さまから仲介手数料をもらうことができるからです。そして、不動産を仲介する立場としては、自社だけが取り扱える「未公開物件」を販売できるというのはかなり魅力的です。

 

このプランでは、売主さまを「お客さま」ではなく、お互いがWin - Winになるための「ビジネスパートナー」だと考えています。

 

参考記事…

仲介手数料0円(無料)売却

仲介手数料0円売却の仕組みと情報拡散方法

仲介手数料0円にして儲かるんですか?

どんな仕組みなんですか?

 

これは、本当によくある質問です。そこで、簡単に解説をしておきます。

 

まずは、多くの不動産屋さんが狙っている「両手仲介」をみてください。

 

売主さまから不動産の売却依頼を受けました。この不動産の買主さまを同じ不動産屋さんが見つけてきたとします。そうすると、左手の売主さまから「3%+60,000円」、右手の買主さまから「3%+60,000円」の仲介手数料をもらうことができます。これが両手仲介と呼ばれているものになります。

 

「仲介手数料0円売却」では、「物件の囲い込み」をして、ゆめ部長が買主さまを見つけてきて売買契約を行いますので両手仲介となります。しかし、売主さまは「無料」であるという点が異なるわけです。

 

これでも「3%+60,000円」の利益になりますね。仲介手数料は物件価格によってもらえる額がだいぶ変わります。東京23区をメインにしているからできるサービスといえるでしょう。

 

具体的な販売方法を解説しますね。

 

売却不動産はレインズに情報を掲載しません。なぜなら、レインズを見て他社の不動産屋さんが買主さまを見つけてしまうと、買主さまの仲介手数料はその不動産屋さんへ支払われてしまうからです。ゆめ部長は売主さまからは仲介手数料をもらえませんから、タダ働きになってしまいます…。

 

その代わり、お問い合わせが多い「suumo」と「at home」には情報を丁寧に登録します。特に、suumoは最重要ですから、動画オプションも付けて掲載しているんですよ。

 

このサイトからお問い合わせをいただきましたら、ゆめ部長が、案内➡申込➡契約を行うことになります。

 

仕組みがわかれば納得できますよね。難しくないですし、胡散臭い感じもしなくなってきたのではないでしょうか??

「セラーズエージェント」

プランBは、売主さまだけを徹底的に味方して「納得の不動産売却」を実現する「セラーズエージェント」です。

 

売主さまから仲介手数料「3%+60,000円」をもうらわけですから、大切な「お客さま」になります。この場合は「ビジネスパートナー」ではありません!

 

基本的に良い条件での成約を目指しますから、「片手仲介」だけでなく「両手仲介」になることもあります。ただし、「両手仲介」だとゆめ部長の利益が多くなりすぎますので、売主さま・買主さまのどちらも▲25%割引をすることにしました。

 

仲介手数料が安いから買主さまも決断しやすい。そこも狙いです!

 

「両手仲介はしないでほしい!」というご要望があれば、ゆめ部長はsuumo・at home(ポータルサイト)へ情報を登録しません。レインズに掲載しつつ、他社不動産屋さんの広告活動をお手伝いすることで情報を圧倒的に拡散させていきます。

 

他社不動産屋さんだけに広告活動を任せることのデメリットは、現地を見たことがなく、かつ、不動産営業経験がないスタッフがポータルサイトへ登録する可能性が高いということです。

 

「両手仲介はイヤ」VS「ポータルサイトはしっかり丁寧に登録してほしい」

 

どちらの優先度が高いかによって、販売活動を変えています。まずは、皆さまとの対話からスタートさせますので、ベストな販売方法を一緒に考えていきましょう。

 

このお話をまとめたのが、次の4枚になります!

ゆめ部長の写真力をチェック!

不動産の仕事を始めた頃、ゆめ部長も写真の重要性を全く理解できていませんでした。しかし、たくさんのお客さまとお話をする中で、お問い合わせをする前に「写真をじっくり見ている!」ということを知ってからは写真力を磨く努力を続けてきました。

 

これまでに、10万枚以上の写真を撮影しました。動画も500件は撮影しました。その結果、今の愛用カメラは4台目(購入してすぐに落として壊れたカメラも入れると5台目)です。オシャレ写真などは苦手ですけど、不動産の魅力を引き出す写真は得意なのでお任せくださいね!

 

この写真集①・②だけでも、他社さんとの違いは感じていただけますよ…ね?

なんで仲介手数料を安くできるの…?

仲介手数料無料で新築戸建てをメインで取り扱う会社を経営していたことがあります。その経験から言いますと、経営はかなり厳しいです。実際、仲介手数料無料・半額のサービスを始めた会社で生き残っている会社は数少ないんですよね。

 

しかし、ゆめ部長はこのサービスを続ける自信が今はあるんです。上記4つの理由だけでなく、東京23区をメインにしているため物件価格が高い!というのも大きなポイントです。

 

今までの不動産屋さんは、仲介手数料を「妥当な金額」でもらってきませんでした。これは、高すぎるだけでなく、安すぎるというケースもあります。こんな状況を改善することもゆめ部長の目標になっています。

 

参考記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化【不動産業界の改善点 2 】

媒介契約はどれを選べがいいの?

媒介契約は3つの種類があります。

 

「仲介手数料0円売却」では「一般媒介契約」

「セラーズエージェント」では「専任媒介契約」

 

をお願いしています。それぞれの特徴を確認しておいてください。なお、一般媒介契約でも有効期間は3ヶ月とさせてください。

ゆめ部長からのお願いと注意事項

画像だと見づらいかもしれませんので、同じ内容になりますけど書いておきます。

 

■ ポイント1

土曜日・日曜日・祝日にご案内が多くなります。高額な商品を売却していることを意識して、できるだけ買主様の要望に合わせるようにご協力ください!

 

■ ポイント2

共同仲介になる場合、現地内覧にはできる限り同行しますが、ゆめ部長の都合で内覧をお断りするのは非常にもったいないので、その際は、買主さまと担当する仲介会社さんがお伺いすることをご了承ください。

 

■ ポイント3

内覧予約が入りましたらすぐにご連絡しますので、なるべく早めに日程調整をお願いします。時間がかかると「ご縁がなかった」と言われてしまうことがあります…。

 

■ ポイント4

居住中の場合、内覧されるお客様も緊張している場合があります。気を使ってしまい、2・3分しか内覧しないこともあります。「せっかく時間を空けたのに…」と悲しくなると思いますが、あまり気にしないでください。たくさん内覧してもらうことが大事です!!

 

■ ポイント5

現地内覧の直前に下記の準備をお願いします!

・室内の簡単な掃除・片付け

・空気の入れ替え・消臭

・全照明オン

・カーテンをすべてオープン

・スリッパ用意

・お風呂の水滴ふき取り など。

玄関扉を開けた瞬間の印象や匂いはとても大事です!水回り、収納の広さ、設備の動作なども大事なチェックポイントになりますので、自由に内覧できるように準備しましょう!

 

■ ポイント6

マンション内や近隣へのポスティング、新聞折込広告など、NGにしたい広告方法があれば事前にお知らせください。

 

■ ポイント7

お申し込みが入ると急に忙しくなることが予想されます。長期出張などの予定がある時は予めお知らせください。

 

■ ポイント8

お客様内覧時は、質問事項へ回答していただくだけで十分です。ゆっくり見られるように、奥様またはご主人様のみで対応されることをお勧めしています。可能でしたら、マンション共用部分を案内してあげてください。

 

■ ポイント9

空室の場合は、鍵を他社の不動産屋さんへ貸し出すことになります。内覧数を増やすために、現地にキーボックスの設置をお勧めしています。

 

■ ポイント10

多くのご案内があるため、キズ・汚れ・設備の破損の可能性があります。

 

■ ポイント11

お子さんも一緒に内覧することがあります。

 

■ ポイント12

収納は重要なチェックポイントです。クローゼット内も片付けましょう。

FAQ(よくある質問)

ちょっと文字が小さすぎますね。こちらも書き出します。

 

質問:大手の不動産会社だと、仲介手数料の値下げはしないの??

 

回答:

最近は値下げすることもあるようですけど、仲介手数料無料は間違いなくできません。

 

理由:

大手不動産会社さんは、賃料の高い新宿のビル1フロアを借り切っていたりします。また、担当者さんと一緒に、店長さんなどが一緒に査定訪問に来ませんでしたか?
賃料だけでなく、人件費もかなりかかりそうですよね…。大手に勤務していた時の話では、会社のブランドイメージを維持するのはかなりお金がかかるそうですよ。

 

質問:他の不動産会社さんが、広告費を払ってまで本当に広告を出してくれるの?

 

回答:

大丈夫です。いつもしっかり掲載されています!

 

理由:

多くの不動産会社さんはインターネットに掲載できる物件をいつも一所懸命探しています。マイホーム探しはネットが主流になっている中、『両手仲介』・『物件の囲い込み』を行う業者がとても多く、自由に広告できる物件は、仲介会社にとってすごく貴重な存在になっていると言えます。ゆめ部長の販売図面には『広告OK』と記載されていますし、綺麗な写真などの素材も差し上げています。売れる物件であればあるほど、ポータルサイトや不動産会社さんのWebページに喜んで掲載してくれるのです!

 

質問:一般媒介だとダメなの?

 

回答:

残念ながら、基本的に一般媒介はお受けしていません。

 

理由①:

セラーズエージェントのシステムは、専任媒介のデメリットをなくすことができています。デメリットとは、1つの不動産会社に依頼する専任媒介の場合、『両手仲介』を行うために『物件の囲い込み』をされてしまった結果、販売に時間がかかり、希望の金額で販売できない可能性があるというものです。

 

理由②:

セラーズエージェントは、一般媒介のメリットも得られます。他社さんの広告掲載を全てOKにしていますから、複数の不動産会社さんへ依頼しなくてもスーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイト、大手や中堅の会社さんが運営するWebサイトに情報が掲載されます。価格変更・販売中止・成約などの変更は、私たちを窓口にすれば、1度のご連絡でOKです!

 

理由③:

不動産取引をサポートする仲介業の利益は成功報酬であり、他社さんとの競争も激しいものです。「All or Nothing」「0 or 100」であるがゆえに、一般媒介で赤字になるリスクを負わないことも会社としては大事になります。一般媒介をやめたことで、大切なお客さまへ集中的に時間を使うことができるようになりました。

 

質問:販売に時間がかかっても、嫌がらないでサポートしてくれるの?

 

回答:

大丈夫です!安心してお任せください。あまりにも相場からかけ離れている場合はお断りすることもありますけど「最初の1か月だけでもチャレンジしたい…」というご要望には対応しています。

 

理由:

「物件力」が高い不動産であれば「粘り勝ち」できることがあります。多くの不動産屋さんが隠したい事実…というよりも、経験がなくて知らない事実かもしれませんね。時間と労力がかかる分、売主さまにも協力を求めることがありますけど「高値で成約できるなら頑張るよ!」ということでしたら最大で1年くらいまでお付き合いします。ただし、中長期的な視点で見れば不動産価格は下落するでしょうから、時期はしっかり見極めましょう。

 

質問:「セラーズエージェント」「仲介手数料0円売却」どっちがオススメなの?

 

回答:

仲介手数料を節約したい!と考えていれば「仲介手数料0円売却」、 信頼できる不動産屋さんに安心して任せたい!納得のいく売却活動を実現したい!のであれば「セラーズエージェント」がオススメです。

 

理由:

「仲介手数料を節約したい」という要望と「安心・納得の売却をしたい」という要望は同じくらいあります。 両方ともに叶えるのは正直ムリなので、どちらが強い要望なのかを考えてみてください。

 

なぜ、そう感じるのか…ゆめ部長の経験をお話しておきます。

 

以前、仲介手数料半額で売却をサポートする会社に勤務していたこたことがあります。両手仲介を原則禁止していましたので「成約価格×1.5%」だけしか営業成績にならない会社でした。それでも、ゆめ部長は一所懸命サポートしていたのですが、年収があまり高くなかったですし、時間が足らず、体力も続かなかったという経験があります。家族にも迷惑をかけてしまいました…。

 

お客さまにとっては、おそらく満足度は高かったと思いますけど、ゆめ部長からすると「過剰サービス」をしていたことになります。

 

持続可能なサービス、社員も幸せになれるサービスを考えた結果が「2つのサービスの選択制」なのです。どちらも自信があるサービスですので、ぜひ、他社さんと比較してみてくださいね!!

写真重視の販売図面!

ゆめ部長の販売図面は写真重視です。これは女性目線を意識しています。

 

現地を見に行くかどうか…。これは、やっぱり奥さんの発言力が強いように感じています。もちろん、熱心なご主人が見てくれることもありますけど、でも…女性の方が強いのではないでしょうか。

 

女性は感性が鋭いので、パッと見た瞬間で判断されてしまうことがあります。だからこそ、綺麗な写真を並べておくことで「おぉ~いいじゃん!」と思ってもらう必要があると考えています。

 

他に注意しているのは、優遇税制・設備・構造など、男性が重視するポイントも丁寧に拾い上げることです。例えば、マンションで築25年経過していると住宅ローン控除が使えなくなりますけど「耐震基準適合証明書」を取得できれば、住宅ローン控除が実は使えるようになるんです。

 

だから、築25年経過しているマンションであれば、事前に耐震基準適合証明書を取得できるかを確認しておき、販売図面に記載すると効果的なんですね。

 

販売図面もレベルの差がクッキリ出る部分でしょう。

最後に…

不動産テックで数多くのサービスが乱立し、ネットには情報が溢れかえっている時代になりました。これからの不動産取引では、売主さま・買主さまが自己防衛のために正しい知識を学ぶ姿勢が求められます。「不動産屋さんから教えてもらう。」という消極的な姿勢ではダメな時代なのです。

 

すごいボリュームになってしまいましたけど、このプレゼン資料の内容を理解できていれば「不動産屋さんのウソ」を見破れるレベルになれます。ちょっと大変だとは思いますけど、知識を深めるために、あと2回ほど記事を読み直してみてください。

 

不動産売買の際に役立ちますからね!

 

このWebページは全てゆめ部長が責任を持って本音で執筆しています。玉石混交のネット記事を読むよりも正確ですから、是非、他の記事も読んでみていただければと思います。知識を増やして深める。けっこう楽しいですよ~♪

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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