株式会社 麻布ハウス
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2018年12月25日
ゆめ部長について

不動産売却は「セラーズエージェント」にお任せください!

これまでの不動産取引では、売主さま・買主さまの双方を1つの不動産屋さんが担当していました。しかし、売主さまは高く売りたく、買主さまは安く買いたいと考えているわけですから、1つの不動産屋さんが両者を担当するのはムリがあります。

 

この問題を解決するために、売主さまの専属エージェントとして、売主さまだけを味方し、売主さまだけの利益を追求するサービスが生まれました。これが「セラーズエージェント」です。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  一般的な不動産取引は「両手仲介」なのが問題だ!

2.  麻布ハウスは「片手仲介」で売主さまだけを味方する!

3.  売主さまと買主さまは利益が相反する「VS関係」

4.  片手仲介のセラーズエージェントは「物件の囲い込み」の心配は不要!

5.  スーモなどにもしっかり登録して欲しい!という要望にお応えします!

6.  最後に…

一般的な不動産取引は「両手仲介」なのが問題だ!

不動産屋さんは、売主さまから「3% + 60,000円」、買主さまからも「3% + 60,000円」をもらうのがあたり前だと思っています。この取引は「左手」の売主さまと「右手」の買主さまの両方から仲介手数料をもらうので「両手仲介」と呼ばれています。

 

受け取れる報酬は、最大で「6%+120,000円」にもなります。

 

問題は高額な報酬だけではなく、民法の条文にある「双方代理の禁止」に該当するのではないか?という問題もあります。

 

どこかの研修で講師の先生から聞いたのは、不動産仲介は「準委任」だから「双方代理」にはならず、民法には反していないと解釈されている…のだとか。

 

イマイチよくわからないですけど、売主さまを味方すれば買主さまが損をし、買主さまを味方すれば売主さまが損をする利益相反関係になりますから、実質的には民法が禁止している行為になりアウトな気がします。

 

追記…

 

両手仲介が法律的にどうなのかを調べました。

 

両手仲介に否定的なことを書きましたけど、必ずしも悪いことばかりではありません。私の自由な意見をこの記事にまとめてみました。

 

お時間がある時に、ぜひ下記の2記事を読んでみてください!!

両手仲介は「双方代理」ではなく「準委任」…問題を解説!
両手仲介が許される場合もあるということを解説!

麻布ハウスは「片手仲介」で売主さまだけを味方する!

麻布ハウスのサポートは、上図のように、売主さまを麻布ハウスが担当し、買主さまを他社の不動産屋さんが担当します。このような不動産取引を「片手仲介」と呼んでいます。

 

麻布ハウスは左手(売主さま)から、他社の不動産屋さんは右手(買主さま)から仲介手数料をもらうため、報酬を分けあうという意味で「分かれ」と言ったりもします。

 

麻布ハウスは原則として「片手仲介」を行いますから、買主さまから仲介手数料をもらいません。そのため、売却依頼を受けた売主さまの利益だけを守るエージェントとして、お仕事ができるのです。買主さまからも仲介手数料をもらってしまうと、買主さまの利益も守らなければいけなくなってしまいますからね。

売主さまと買主さまは利益が相反する「VS関係」

売主さまは少しでも高く売りたい立場で、買主さまは少しでも安く買いたい立場になります。不動産仲介という仕事は、結婚の仲人のようなイメージを持っている人がいるかもしれませんけど、本来は、夫婦の一方を守る離婚訴訟の弁護士のような「VS関係」のイメージが正しいと言えます。

 

麻布ハウスは「セラーズエージェント」として、売主さまだけの利益を守ります!

 

どのように守るのか…。説明します。

 

売主さま・買主さまが直接交渉すると、感情的になったり、言いたいことが言えず、うまくまとまらなくなります。そこで、私たちが盾となり、剣となり、売主さまの利益を守る戦士として戦います!

 

買主さま側から、「価格」「手付金」「引渡時期」「付帯設備の残置」「ローン特約期日」などの条件交渉があった場合、まずは私たちが盾となって交渉を受けます。売主さまがNGであれば、交渉は跳ね返しておきます。

 

交渉を一部受け入れ、一部拒否することになれば、今度はコチラから剣をもって攻撃に転じる動きをします。買主さまの利益を考える必要がないので、多少の演出やウソも交えながら、時には強気に出て売主さまの希望条件を通すのです。

 

作戦会議を開き、良い条件での成約を一緒に目指しましょう!

片手仲介のセラーズエージェントは「物件の囲い込み」の心配は不要!

セラーズエージェントの麻布ハウスは、買主さまを自社で探さないため、売主さまからしか仲介手数料をもらえません。なぜなら、買主さまを見つけた場合は両手仲介になってしまうからです。

 

自社で「物件の囲い込み」なんてしていたら、いつまで経っても買主さまが現れませんから、積極的にレインズへ情報を登録して、他社の不動産屋さんに買主さまを探してきてもらわなければいけません。

 

買主さま側とは「VS関係」になると説明しましたけど、それは、契約条件の交渉に入った後のことです。それまでの間は、買主さまを積極的に探してもらえるように協力関係を築く必要があります。

 

具体的には、次のような対応をします。

 

【1】

広告掲載を全てOKにします。普通の不動産屋さんは両手仲介を狙っているため、他社の広告掲載は完全NG!なのがあたり前になっています。他社さんからは「広告掲載してもいいんですか!?」という驚いた反応があるんですよ。

【2】

キレイに撮影した写真を無料配布します。50枚以上(物件によっては100枚以上)撮影した中から厳選した写真ですから、本当は簡単にあげたくないのですけど、Webの写真はすごく大事なので、ケチなことはしません。また、間取図を業者発注しておき、これも併せて送ってしまいます。

【3】

謄本や重要事項調査報告書(マンションの場合)等も準備しておき、請求があればすぐにメール送信できるように準備をしています。さらに、購入時のパンフレット・設計図書・納税通知書と課税明細書なども予めPDF化しているという、至れり尽くせりな対応をしています!

 

なぜここまでするのかと言いますと…

 

他社の不動産屋さんは、自社Webサイトやスーモ・ホームズ・アットホームなどのポータルサイトへ情報を掲載して、お客さまを集客したいと考えています。

 

情報掲載するためには、写真・間取図などの素材が必要になるのですけど、私たちがその素材を完璧に揃えておけば、楽に情報登録できるだけでなく、アクセスを集めて問い合わせが入りやすくなるので喜んでもらえます。

 

気持ちを込めた「GIVE」をすることで、協力関係を築くという「TAKE」を得たい。そういう作戦ですね。

 

この努力の甲斐があり、多くの不動産屋さんに「自社Webページ」や「suumo」などのポータルサイトへ綺麗な写真付きで掲載してもらっています。

 

他社さんより圧倒的に内覧数が多いのは、不動産取引のシステムを熟知して、汗をかく努力があるからなんです!

スーモなどにもしっかり登録して欲しい!という要望にお応えします!

ポータルサイトへの登録を他社さん任せにすると、内容がすごく薄くなります。理由は簡単で、物件登録しているのが営業マンではなく、事務さんやアルバイトさんだったりするからです。

 

不動産取引の知識や経験がないわけですし、現場を見ていないので、温度感のあるコメントを期待することができません…。

 

ヒドイ会社だと、登録情報は最低限のみでほぼ空欄。掲載画像は間取図だけとか、外観写真1枚だけだったりします。これじゃあ、売主さまはガッカリです…。

 

そこで、ポータルサイトへの登録は、現場を見てアピールポイントを把握している麻布ハウスにお願いしたい!そんな要望をもらうことがあります。

 

この要望に沿ったのが次のプランです。実は、個人的に1番オススメなので、ぜひ検討してみてください!

 

スーモ・ホームズ・アットホームの3大ポータルサイトへ物件情報を登録します。登録を行うのは、現場で写真を撮影して、魅力を把握している私です。気持ちを込めて、丁寧に登録しますからお任せを!

 

ヤフー不動産やオウチーノなどのサイトもありますが、お問い合わせの85%が3大ポータルサイトから来るというデータを持っているため、選択と集中で限定しています。 ( 特にスーモは圧倒的。)

 

私たちの実績では、他のサイトや、自社Webページ ( 大手やフランチャイズを含む ) にも情報掲載してもらえています。

 

このように情報の拡散力を維持しつつ、大事な3サイトは私が登録することでアピール力を高められる!どう考えても超優良プランだと思うのですが、伝わりますでしょうか…?

 

私が自宅を売るなら麻布ハウスに任せたい!そう思うほど、このサービスには自信アリです!!

 

大事なポイントは、3サイトから問い合わせがあって契約になると、麻布ハウスが「両手仲介」することになる。ということです。「両手仲介がイヤ!」という考えであれば、この項目はムシしてください。

 

なお、両手仲介すると、麻布ハウスの仲介手数料が「6% + 120,000円」でもらい過ぎだと思います。利益が多いのは嬉しいことですけど、メインエリアは物件価格が高いので、当然のように報酬をもらうのは不誠実な気がしています。

 

そこで!!売主さま・買主さまの仲介手数料をそれぞれ25%引きにします。

 

売主さま・買主さまは「2.25% + 4万5,000円」ずつ、麻布ハウスは「4.5% + 90,000円」となります。私たちは買主さまの仕事もすることになりますが、報酬が増えているので問題なしです。三者みんなでお得なのはいいと思いませんか!?

最後に…

お客さまの信頼を裏切り、仲介手数料を稼ぐことしか考えていない不動産屋さんが多すぎる現状は、このまま見過ごして良いものではありません!

 

仲介手数料が法律で上限を定められているため、「高い」場合も「安い」場合もあることは別の問題であり、依頼者を裏切り、自社だけ稼ぎたいという考えは許されないと思うのです。

 

「セラーズエージェント」が周知されて、賛同する不動産屋さんが増え、誰もが安心して不動産取引を行える業界になっていくことを私は強く望んでいます。できることから1つ1つ頑張っていますので、応援してもらえたら嬉しく思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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