TEL
2020年04月26日
ゆめ部長ブログ

仲介手数料「段階定額制」の不動産売却プラン! → 不採用にした話

こんにちは!上級宅建士・宅建マイスターの渡部(ゆめ部長)です。

 

今日は仲介手数料の「段階定額制」について考えてみました。「仲介手数料半額の不動産売却」プランと比較して、どちらがお客さまにとってわかりやすいかな…?そして、メリットがあるのかな…?と悩んでいます。

 

1度サービス内容を作り上げ、このWebページを読んでくださっている方や知り合いからの意見を集めてみる予定です。お客さま目線で考えた結果、より良いサービスが「仲介手数料の段階定額制」だと判断すれば新プランとして追加するつもりです。

 

自分の頭の中で考えるだけではもったいないので、考えたサービスとメリット・デメリットなどをこのブログ記事にまとめておきたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

ゆめ部長の不動産売却プラン

お客さまにとってベストな売却サービス・売却プランを模索しながら、毎日、不動産売買に関する記事を執筆しています。

 

毎日、毎日、ずっーと不動産売買のことを考えていると、散歩したり、食事したり、シャワーを浴びたりしているときだけではなく、眠っているときにもアイディアが思い浮かびます。ホント、ふとした瞬間に来るんですよね~

 

それで、新しく作った売却プランを修正したり・別のプランに変更したり…ということを繰り返しています。

 

来年~再来年には自分の会社を作り、志が高いメンバーと一緒に仲介業務に本腰を入れる予定ですけど、今はまだWebページのメディア化に力を注いでいる時期なので、こんな悩める時期もありなのかな…と考えています。

 

売却依頼をいただいているお客さま、検討中のお客さまにはご迷惑をおかけしていますが、ご理解くださいませ。

 

前置きが長くなりましたけど、ここから「段階定額制」のアイディアをまとめていきます。

新サービス・仲介手数料「段階定額制」を考える

「セラーズエージェント」を尖らせるために、お客さまの要望はなんだろう…?と考え続けていたら、「余計で過剰なサービスはいりません!」というお客さまの姿が思い浮かびました。そこで、「セラーズエージェント」「手数料0円売却」にもう1つ新しいサービスを追加したいと考えました。

 

1つ目の候補が「仲介手数料半額の不動産売却

2つ目の候補が仲介手数料の「段階定額制」です。

 

半額制の仲介手数料…

 

成約価格×「1.5%+3万円」(税別)

 

段階定額制の仲介手数料…

 

3,000万円未満        3%+60,000円

3,000万円~5,000万円     500,000円

5,000万円~7,000万円     750,000円

7,000万円~1億円     1,000,000円

1億円~              1%

 

※段階定額制は3,000万円~適用します。  

※値下交渉があった場合、値下前の価格で仲介手数料を決めます。

※全て消費税が加算されます。

※アイディア段階のため変更になる可能性大です。

 

仲介手数料は不動産価格によって増えたり減ったりします。1つの取引で行う作業はあまり変わらないのに、不動産屋さんの報酬を一律「3%」で計算するって、ものすごく違和感ありませんか??

 

ちょっと具体例を入れてみます。

 

1,000万円の難しい案件が36万円。

1億円の簡単な案件が306万円。

 

使う時間は1,000万円の案件の方が圧倒的に多かったとしても、楽チンな1億円の案件は報酬が270万円も高いことになります(驚)

 

1件の取引で稼ぎすぎな案件があれば、報酬があまりにも少なすぎる案件もあります。今の仲介手数料の定め方は、お客さまにとっても、不動産屋さんにとっても良くないものだと思っています。

 

だからこそ、必要なサービスを明確にして絞りつつ、それに応じた妥当な仲介手数料を決めた方が良いのではないか!?という結論になりました。

 

参考知識…

 

不動産価格が高いということは不動産屋さんの「仲介リスク」が高まります。そのため、1,000万円の不動産と1億円の不動産を同じ仲介手数料でサポートするのは妥当ではありません。受領する仲介手数料を大幅に超える損害賠償額(4,000万円!)の支払い命令が出た…という話を聞いたこともあります。この参考知識を知っておいてもらえると、いろんなことが理解しやすくなるはずです。(終)

 

上記のとおり、上限の仲介手数料より半額以上も安くなる代わりに、当然のことながら、お客さまにとってデメリットもあります。

 

どんなデメリットがあるのかと言いますと…

 

お客さまができることは、自分でやってもらう。

 

以上です。

 

例えば、他社の不動産屋さんが購入検討のお客さまを連れて現地を見に来る際、必ず毎回ゆめ部長が同行する必要はありませんよね。それから、売却するために必要な書類(評価証明)を自分で都税事務所に取りに行くこともできますよね。

 

不動産仲介の業務内容をよ~く考えてみたら、お客さまが「そんなサービス不要です!」「それくらい自分でやれます!」と言いたくなることがたくさんあるんです。ゆめ部長の業務を削ることで仲介手数料を値下げしていきます。

 

そもそも、案内同行とか、書類代行取得とか、こんなサービスに数万円~数十万円も支払いたくないはずです。ゆめ部長も払いたくありません!

 

不動産屋さんの業務を減らし、お客さまの仲介手数料も減らす。お互いにメリットがあるプランと思いませんか?

段階定額制の仲介手数料を解説します!

段階定額制の仲介手数料について解説します。

 

3,000万円未満の不動産については、申し訳ありませんが宅建業法で定められた上限「3%+60,000円」となります。

 

なぜなら、不動産価格が安くなると仲介手数料も安くなってしまいますし、価格が安い不動産は次のような難しさが存在しているからです。

 

建物が古く資料を紛失している

中古戸建:権利関係が不明確

中古マンション:自主管理・管理規約がないなど

 土地が所有権ではなく借地権

遠方で移動時間がかかる

 

一般的な仲介業務よりも時間・手間・専門性が必要であることを考えると、仲介手数料を上限にしても割りが合わないことがあります。

 

例えば…

 

築40年・自主管理の中古マンション。修繕積立金が貯まっていなくて修繕ができていない。居住者の高齢化が進み自治会も機能していない。問題山積で価格は1,000万円。

 

上限で仲介手数料を受領しても36万円。これが半額になったら18万円…。申し訳ないですけど、ハッキリ言って誰もやりたくない案件です。それよりも、問題が見当たらない、築浅・大規模マンション5,000万円を契約したい…そう思うのは理解できるところでしょう。

 

正直、仲介手数料を安くするためには、難しい案件に時間と労力をとられないことも大事なポイントになります。そのため、段階定額制は不動産価格が3,000万円~にしようと考えました。

 

3,000万円~1億円の不動産は半額よりも安くなるようにしました。ただし、3,000万円に近い不動産は半額の1.5%を少し超えてしまいます。一方、1億円に近づくと1%に近づいていきます。

 

1億円以上は一律1%です。不動産価格が高額になれば仲介手数料も増えますから、半額の1.5%よりも安くてOKだと考えました。

 

このプランは「仲介手数料半額の不動産売却」よりも報酬が安くなるため、その分、お客さまへのサービスも削ることになるかもしれません。しかし、他社さんとの競争力が高まるメリットが生まれたら、削らずに済むと考えています。

仲介手数料・段階定額制の評判が悪かったので不採用決定(2020年4月25日追記)

仲介手数料の段階定額制を考えているときは「おっ、これ、いいじゃん!」と乗り気だったのですが、知り合いに話を聞いてもらったりするうちに、ちょっと採用は難しいなぁ…と思うようになりました。

 

ゆめ部長

「仲介手数料の段階定額制を考えてみたよ。」

 

知り合いの不動産屋さん

「これ…儲からなくないの?」

 

ゆめ部長

「んー、確かに儲からないね。」

 

知り合いの不動産屋さん

「さすがに安くし過ぎだよ。やめな。」

 

ゆめ部長

「うん、そうしよっかな。」

 

数人の先輩・後輩・友達に聞いてみたら、まぁ、こんな感じの会話になるんですよね。誰一人として高評価をしないという残念さ。ガッカリだ…。

 

ゆめ部長は、今のところ、仲介手数料半額で不動産売却をサポートしています。両手仲介を禁止して情報拡散を優先させているので、もらえる仲介手数料は「成約価格×1.5%+30,000円(消費税別)」だけになります。

 

具体的には…

 

3,000万円の不動産なら … 48万円

5,000万円の不動産なら … 78万円

7,000万円の不動産なら … 108万円

 

半年ほどやってみた感想としては、

 

1人でやっていくなら…アリ。

会社を経営するなら  …ムリ。

 

今回考えた段階定額制の仲介手数料は半額より安い。

よって、検討する価値がないという結論になりました。

 

もう少し仲介手数料を値上げするなら、セラーズエージェントを選んでもらえば良くなっちゃうので、ゆめ部長はこのプランを不採用することで決定しました。

 

この記事を消しちゃおうかな…とも思いましたけど、お客さまや新しく起業する不動産屋さんが仲介手数料を考える際には勉強になるかな…と思い、ちょっぴり加筆して記事を残すことにしました。

 

少しでも参考になれば嬉しいです。

 

2020年8月13日追記…

 

「両手仲介禁止&仲介手数料半額の不動産売却」も「休止」しました。理由は次の通りです(涙)

 

仲介手数料が半額 ⇒ 売主さまからの報酬が1.5%+3万円

両手仲介禁止   ⇒ 買主さまからの報酬が0円

 

ゆめ部長の報酬は「1.5%+3万円」のみ。

 

普通の不動産屋さんの1/4で仕事をするからこそ、

売主さまにメリットが生まれるのですが、

この魅力を全く理解してもらえない…。

 

内覧には毎回立ち会ってほしい。

大手のような保証がないと心配。

suumoのコメントを充実させてほしい。

 

などなど…。

 

コスパ最強。バランス最高。

「本当に良いサービス」なのになぁ…。

 

理解してもらえないなら仕方ないですよね。

方針を変えるしかないので、

このサービスは休止することにしました。

 

もっとサービス内容がわかりやすいコンテンツを作ったら

新人教育用に再開するかもしれません。

 

今のサービスは下記バナーの2つになります ↓ ↓ ↓

最後に…

最後にお願いがあります!

 

より良いサービスを作り上げるために、皆さまからの意見・感想を是非お寄せいただけないでしょうか!?不動産屋さん目線ではなく、お客さま目線のサービス作っていきたいので、ご協力いただけましたら幸いです。

 

よろしくお願いします!!

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
arrow_upward