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2020年05月24日
不動産売買の知識

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」の被害体験を宅建マイスターが公開!

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」が全然なくならないので、被害体験をこの記事で公開していくことにしました。不動産を売却する売主さまが安心して取引できるようになってほしい…そんな願いを込めて情報を発信します。

 

この記事は「なるほど…そんな手口もあるのね。」と思った時に加筆していきます。少しずつボリュームが増えていく予定ですので、たまにチェックしてくださいね!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産を売却するなら「物件の囲い込み」に要注意!

両手仲介を狙った物件の囲い込みとは…

 

不動産屋さんのネットワークに物件情報を登録しない

自社だけの専任物件として売却情報を囲い込む

自社で探した買主さまとだけ契約

売主さま・買主さまの両方から仲介手数料を受領

価格が安くなっても構わないと考えている

売却を依頼してくれた売主さまを裏切る行為

 

というものです。

 

自社が売主さま・買主さまの両方を仲介できればOK

 

だから…

 

契約金額が安くなって売主さまが損してもOK

契約金額が高くなって買主さまが損してもOK

 

早く売りたいなら売主さまを攻め、

どうしても買いたいなら買主さまを攻め、

なんとしてでも仲介手数料をMAXで稼ごうとする行為です。

 

もっと知っておきたい!という勉強熱心な人は下記の記事を一気読みしてください。

 

参考記事…

「物件の囲い込み」は宅建業法違反ではない!「セーフ or アウト」の基準は…?都庁で確認してきました!

不動産業界の「物件の囲い込み」は取り締まりされない!売主さまが自己防衛する重要性を訴える!

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

「物件の囲い込み」をした上でお客さまを奪ってまで両手仲介を狙われた怒りの体験談!

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」が悪いと言い切れない!?2つの理由を解説します!

【事例1】相場+10%で販売して他社の不動産屋さんから物件をガードする!

事例【1】は知り合いの不動産屋さんの被害体験です。

 

あるエリアで大手にも圧勝、一人勝ちしている中堅の不動産会社があります。圧倒的な知名度があり、情報を豊富に保有しているため、宅建業法違反のことでもやりたい放題なのだとか…。(情報を持っているって最強ですね。)

 

知り合いに問い合わせをしてきたお客さま(マイホームを探していた買主さま)は、地域知名度ナンバーワンということで、この不動産会社に問い合わせをしていました。しかし、担当者の対応があまり良くなくて、助けを求めるように問い合わせをしてくれたのです。

 

詳細に書いてしまうと特定できてしまうので、数字をぼかしつつ、被害体験を簡潔にまとめますね。

 

レインズには4,180万円で中古戸建を登録

しかし、実は…

媒介契約(一般)は3,780万円で締結していました。

 

売主さまには「高く売れたらラッキーなので、ちょっと高めでチャレンジしましょう!レインズには4,180万円で登録しておきますね☆」とでも提案すれば、喜んでその提案に乗ってくれるでしょう。

 

3,780万円が相場だから+10%の4,180万円はかなり高値。

 

これでレインズに登録すれば、他社の不動産屋さんからは「なんだよこれ~高すぎでしょーー」とか言われてしまいますけど、ジャマな内覧依頼は入らなくなります。同業他社から何を言われようと、自社で両手仲介をするのが最重要ですから、この悪徳不動産会社はこれでOK!してやったり!なわけです。

 

知り合いの不動産屋さんがこの中古戸建に価格交渉をしたら、即「NG」だと言われてしまいましたが、この悪徳不動産会社にも顧客登録していた買主さまに対しては、こんなアプローチを仕掛けてきました。

 

「実は、内々で3,780万円でOKとの話を売主さまからもらっているんですよ。だから、ウチを通して契約しませんか?仲介手数料は値引きできませんけど、その分、さらに80万円引きの3,700万円にしてもらえるように、頑張って売主さまを説得してきます!」

 

結果、「3,700万円で売買契約をしました。」との事後報告がありました。このお客さまは知り合いの不動産屋さんを信用していたのでしょう。どのようなやり取りがあったのか、詳細に教えてくれたそうです。

 

ちなみに、3,780万円で媒介契約を締結していたのがわかった理由は、一般媒介契約で他社の不動産屋さんにも同じ条件で売却を依頼していたのですけど、この不動産屋さんとは付き合いがあったからでした。

 

不動産業界は狭いですからね…。

横の繋がりでいろいろとバレちゃいます。

 

というわけで、「頑張って高値で売ります!」という嘘をついて、他社の不動産屋さんが買主さまを見つけることを妨害する…こんな新しい手口の紹介でした。

【事例2】コロナ禍での物件の囲い込み(2020年5月22日追記)

事例【2】はコロナ禍の囲い込み被害です。

 

2020年5月22日現在、新型コロナウイルスの影響で不動産取引はかなり冷え込んでいます。緊急事態宣言が発令されたことにより、新型コロナウイルスを過度に恐れる人がかなり多い印象です。そして、アフターコロナの不動産価格については、価格暴落を予想する人もいれば、資産バブルを予想する人もいますから、不動産売買を検討しているお客さまにとっては悩ましい時期だと思います。

 

ここで、不動産取引の現場で聞いた「売主さま・買主さまの事情や考え」を紹介しましょう。

 

買主さまの事情・考え…

 

・緊急事態宣言が解除されてから内覧を開始したい。

・住宅ローン審査が厳しくなっている。

・経済危機により価格が大幅下落するのでは…と考えている。

 

売主さまの事情・考え…

 

・売り急ぐ事情がなければ緊急事態宣言解除後に内覧して欲しい。

・繁忙期に冷え込んだ分、反動で一気に動くと予測している。

・資産バブルが起こり値上がりするのでは…と考えている。

 

これじゃあ、不動産は動かないですよね(汗)

 

こんな状況ですから、ほとんどの不動産屋さんは売上が伸ばせず苦しんでいます。「営業15人の仲介会社で契約が数本しかできなかった」とか…。そんな話も聞きました。

 

ゆめ部長の予測では…「両手仲介を狙った物件の囲い込み」なんてしている場合ではなく、片手仲介でもいいから契約できるように頑張るのだと思っていました。

 

しかし…この予測は残念ながら「大ハズレ」

 

売上が伸ばせないからこそ、依頼を受けている売却物件は絶対に両手仲介をしたい!そう考えている不動産屋さんが多数派のようです。知り合いから聞いた話も含めて、現場で起こっている物件の囲い込み状況をお知らせしておきます。

 

下記事例は内覧依頼の電話をしたときのやり取りです。

 

事例1…

 

いやぁ~私も、是非、内覧してほしいんですけどねぇー。売主さまがコロナウイルスを持ち込まれたら困る!っておっしゃるんですよ。たぶん、緊急事態宣言が解除されるまでは誰も内覧できないんじゃないかなぁ。

 

事例2…

 

弊社の方針で不要不急の内覧は避けることになっています。お客さまが感染しないように努めることも大事ではないでしょうか!?

 

事例3…

 

弊社・御社・売主さま・買主さまが全員で室内に入ると濃厚接触になるかもしれないので、今は内覧を控えてください。

 

まぁ、仕方ないかな、と思いました。

 

でも、知り合いが内覧予約を入れたマンションは、先日、レインズで成約登録されていたそうです。「緊急事態宣言前に内覧したお客さまと契約しました!」と言い訳するのかな?でも、売買契約は持ち回りでも対面だし…。

 

いや、物件の囲い込み確定でしょうね。

 

どうしてこんな対応になるのでしょうか?

不動産仲介会社の悪い部分を解説します!

 

コロナウイルスの感染拡大がメディアで報じられ始めたころ、「未公開」の新築戸建が「公開」となり、レインズへ一気に登録されました。

 

売主の不動産会社は、売れなければ銀行から融資の返済を求められますし、早く売却しなければ大赤字になる可能性があるから必死になります。

 

仲介会社との付き合いを重視して「未公開」を継続した結果、会社が潰れてしまった…では本末転倒です。また、自社販売する不動産会社ものんびりしている場合ではなく、仲介会社の力を借りて早期売却を実現させたいことでしょう。

 

しかし、仲介会社はどうでしょうか。

 

自社で不動産を仕入れ、融資を受け、商品として分譲しているわけではありません。売主さまから売却依頼を受けて、その不動産の売却をサポートしているだけです。

 

そう、仲介会社は売れなくも大きな痛手にはなりません。

 

痛手を負うのは売主さま

ウチは仲介だから関係ない

両手仲介したいから物件は囲い込んでおこう

 

こんな発想になってしまうのです!!!

 

このWebページでは何度もお伝えしていますけど、不動産屋さんを信用しすぎたらいけません。しっかり販売活動を行っているのか、自分の目で監視することを忘れないでくださいね。

 

被害体験にあったら、事例【3】【4】…を加筆・更新します。

最後に…

このWebページでは何度も言っていますけどもう一度。

 

不動産屋さんは信用しすぎたらダメ!

法律も国土交通省も守ってくれない!

知識を付けて自己防衛しよう!

信頼できる不動産屋さんを見つけるのが大事!

 

まぁ、正直、メンドウ…ですよね。わかります。

 

でも、不動産売却は簡単に100万円単位の差が生まれるって事実を知ったら、もっと頑張れませんか?100万円貯金する大変さを考えれば、このWebページの記事をどんどん読み進めることくらいできるのではないでしょうか??

 

不動産取引の最前線で働く宅建マイスター(上級宅建士)が不動産業界の裏側も隠さずに解説していますから、きっと、役立つはず。さぁ、このまま一気に上記の参考記事を読破しちゃいましょう!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「セラーズエージェント」「手数料0円売却」は現在準備中です。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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