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2020年01月29日
不動産売買の知識

不動産業界の「物件の囲い込み」は取り締まりされない!売主さまが自己防衛する重要性を訴える!

不動産業界の大問題「両手仲介を狙った物件の囲い込み」が本当に酷すぎる!週刊誌で叩かれても全く改善する兆しが見えないこの問題。なぜ、なくならないのか!?怒りを込めてこの記事で解説します!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

「両手仲介を狙った物件の囲い込み」を簡単におさらいしよう!

両手仲介を狙った物件の囲い込みを簡単に解説します。

 

売主さまから売却依頼を受けた不動産屋さんが、自分で買主さまを見つけたいがために、他社の不動産屋さんに物件を紹介さない行為を「物件の囲い込み」と言います。

 

この不動産屋さんは、自分で買主さまを見つけられると、売主さま・買主さまの両方から仲介手数料をもらえます。しかし、情報を公開して他社が買主さまを見つけてしまうと、売主さまからしか仲介手数料をもらえません。だから、物件を囲い込むわけですね(怒)

 

物件を囲いむとどうなるか…?

物件情報を拡散できない

少数の購入希望者にしか検討してもらえない

競争が起こらない

高値で売却できない・売却に時間がかかる

依頼してくれた売主さまへの裏切行為

 

ねっ、ヒドイでしょ!!

 

もっと物件の囲い込みを知りたければ次の記事も読んでみて!

 

参考記事…

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

「物件の囲い込み」は宅建業法違反ではない!「セーフ or アウト」の基準は…?都庁で確認してきました!

「物件の囲い込み」をした上でお客さまを奪ってまで両手仲介を狙われた怒りの体験談!

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」が悪いと言い切れない!?2つの理由を解説します!

両手仲介を狙った「物件の囲い込み」の被害体験を宅建マイスターが公開!

物件の囲い込み被害がこれだ!!

ゆめ部長が仲良くしている宅建士仲間(悪徳不動産バスターMさん)と一緒に調べた内容を公開したいと思います!

 

売却をサポートしているお客さまから問い合わせがありました。

 

「築5年で希望エリアの中古戸建をネットで見つけたんだけど、一緒に見に行ってくれるかな!?」

 

メールに貼ってくれたリンクから情報を確認してみたら、予算・エリアのどちらもドンピシャ。これは、早く内覧予約を入れなくちゃ!と思い、すぐにレインズを調べてみたら…「未掲載」でした。

 

ホームズのサイトには「専任媒介」と記載されています。専任媒介なら、媒介契約締結の翌日から、休業日を除いて7日以内にレインズへの登録義務があります。これは、宅建業法第34条の2第5項に定められています。

 

ホームズの掲載日を見ると、火曜日・水曜日が定休日なら、ギリギリ期限内でしたので、少しだけ待ってみることにしました。

 

しかし…1日経過して、2日経過しても、レインズには登録されません。

 

そこで、ホームズで会社名・支店を調べて直接電話をしてみたら…

 

「あーその物件は紹介できないんですよね。ガチャ。」

「ツーツーツー…」

 

そんな態度で宅建業法違反するのか。

それなら、こっちにも考えがあるぞ(怒)

物件の囲い込み被害を都庁・レインズに訴えてみた!

「現地を内覧したい!」と言ってくれるお客さまがいたので、

 

東京都庁の不動産取引相談課

レインズ(東日本不動産流通機構)

 

2箇所で物件囲い込み被害を相談しました!

 

東京都庁・不動産取引相談課の回答

 

当事者(売主さま)からの訴えでないと何もできません。当事者が媒介契約書と本人確認資料を持って相談に来れば対応します。

 

な…なんだと~~

 

宅建業法34条の2「媒介契約」に違反していることは明らかなのに、処罰するつもりがないのか!?「不動産会社からの訴えでは動けない」ということは、シロウトのお客さまが自分で動くことは考えづらいから、実質的には処罰されないということじゃないか。失望だよなぁ…。

 

レインズ(東日本不動産流通機構)の回答

 

レインズは宅建業法違反を取り締まるわけではありませんけど、レインズの運用規定では、「正当な事由」がない限り売却不動産の紹介を断ったらいけないと定められています。もし違反したら「是正勧告・注意・戒告」を受けます。

 

というわけで、次はレインズの「是正勧告・注意・戒告」狙いです。

 

売主さまから不動産会社に対して、レインズに登録するように伝えてもらってください。その際に「レインズ登録証明書」を受け取り、それでもレインズに登録されないのであれば相談を受け付けます。その際は媒介契約書と本人確認資料が必要です。

 

いやいや…。それってどうなの?

 

宅建業法には「国土交通省令で定める期間内にレインズへ登録すること」って書かれているじゃないですか。それを守っていない不動産会社に対して「宅建業法違反は目をつぶるので、レインズに早く登録してください」と「お願い」しなければいけないんですか?信じられない…。

 

この2つの回答からわかること。

 

不動産会社の「両手仲介を狙った物件の囲い込み」は宅建業法34条の2に違反していても容認する方向性らしい。

 

たしかに、物件の囲い込み自体は宅建業法違反ではありません。しかし、専任媒介契約を締結したにもかかわらず、レインズに掲載しないのであれば、取り締まって罰則を与えるべきでしょう。

 

なんで、不動産会社が守られるのか。

「不思議な力」が働いているみたいですね。

 

というわけで、今回は我々の敗北に終わりました。

スーモ・アットホーム・ホームズの記載方法に異議あり!

不動産屋さんに不動産売却を依頼する際には「媒介契約」を締結します。この媒介契約は次の3種類があります。

 

専属専任媒介契約

専任媒介契約

一般媒介契約

 

簡単に解説すると…

 

専属専任媒介契約

5営業日以内にレンズへの登録義務あり

 

専任媒介契約

7営業日以内にレインズへの登録義務あり

 

一般媒介契約

レインズへの登録義務なし

 

物件の囲い込みを企む不動産会社からすると「専属専任」「専任」であることをバレたくないと思っています。なぜなら、この2つの媒介契約はレインズへの登録義務があるため、他社から「なんで、レインズに登録しないんですか?囲い込みをするつもりですかー」と言われてしまうからです。

 

そこで、スーモ・アットホーム・ホームズなどのポータルサイトは、「お客さま」である不動産会社のために取引態様をボカせるようにしました。

 

スーモ・ホームズは「仲介」

アットホームは「媒介」

 

という表記を認めているのです。

 

これだと、専任なのか、一般なのか、わかりませんよね。

 

こうやって、物件の囲い込みをやりやすい環境をみんなで作っていくのでしょう。

物件の囲い込みは売主さまが自己防衛するしかない!

売却不動産について「物件の囲い込み」をされているかどうか…。

 

皆さまは、自分で突き止められる自信はありますか。

そして、この問題について不動産会社と戦う気はありますか?

 

なければ、「不動産会社」と「エージェント」をしっかり選びましょう。

 

信頼できる不動産屋さんを味方に付けられれば、不動産売却が成功する確率は大幅に高まります。なぜなら、プロ意識のある不動産屋さんなら、売主さまを裏切ってまで自分の利益を増やそうとはしないからです。

 

大手だから…

地元でよく見る不動産屋さんだから…

仲介手数料が安いから…

友達の紹介だから…

賃貸でお世話になったから…

 

こんな理由だけで選んではいけません。

 

不動産会社が提供するサービス内容。

エージェントの実績・知識・人柄・対応スピード。

 

ここを重視して不動産売却を依頼するようにしてくださいね。守ってくれるのは「信頼できる不動産屋さん」だけですよ。

最後に…

不動産取引に慣れているなら「物件の囲い込みをしているかどうか…?」を調べるのは簡単なことです。都庁への通報システムを作り、通報が多い案件を調査してくれたら、物件の囲い込みなんて簡単に減らせます。それでも動かないのですからね。意図的なのかもしれません…。

 

この記事と関連する参考記事を読めば、不動産取引の最前線で現実に起こっている「物件の囲い込み」がわかります。しっかり勉強して信頼できる不動産屋さんを見つけてもらいたい!と切に願っています。

 

売主さまが信頼できる不動産屋さんを探す!

プロ意識の高い不動産屋さんが活躍する業界になる!

悪徳不動産が減る!

不動産取引が安全に行われるようになる!

 

こうなって欲しいなぁ。というわけで、本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

お知らせ…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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