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2020年12月29日
ゆめ部長のサポートプラン

売主さまの利益を最大化!「セラーズエージェント」による不動産売却プラン

「セラーズエージェントによる不動産売却」は、売主さまが納得できる不動産売却の実現だけを考え、不動産取引のプロである宅建マイスター(上級宅建士)が全力でサポートするプランです!

 

売却する不動産(=商品)を磨いて輝かせ、魅力を最大限に引き出してから販売活動をスタート。お客さまの内覧にはエージェントが同席して魅力を丁寧にアピールします。それでも成約できない場合、販売活動のデータを集め、お客さまと「作戦会議」を開いて一緒に最善の売却方法を考える…こんな手厚いサポートが特徴です。

 

プロのサポートを受けたい売主さま、難易度が高めの不動産を売却する場合には最適なプランだと思います。それでは、早速サービスの詳細説明に入りましょう。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて執筆しますので、ぜひ、最後までお付き合いくださいね。

 

参考記事…

「宅建士」上位資格の1つ「宅建マイスター」になろう!

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す!ゆめ部長の「作戦会議」

「セラーズエージェント」の特徴

セラーズエージェントは2つのパターン「原則」「例外」があります。

 

原則パターン:両手仲介 NG ⇒ 売主さまだけの味方

例外パターン:両手仲介 OK ⇒ 情報の拡散力重視

 

このことを前提に特徴をまとめた表を見てください!

 

仲介手数料

原則:3%+60,000円

例外:2.25%+45,000円(▲25%)

販売期間

原則:1年まで (目安)

例外:6ヶ月まで(目安)

媒介契約専任のみ
物件の囲い込み絶対禁止!
両手仲介原則:なし  例外:あり
売主さまだけの味方原則:なれる 例外:なれない
写真撮影再撮影・追加撮影3回までOK
周辺環境撮影あり(他社への提供なし)
お散歩ブログあり
室内動画撮り直し1回OK(他社への提供なし)
物件力強化サポートあり
販売図面修正何度でもOK
内覧立会あり
設備点検・設備保証あり
現場管理(空家・更地)あり
プランの変更手数料無料はOK 手数料半額はNG

 

想定している売主さま…

 

自分好みに売却プランをカスタマイズしたい!

充実サポートで安心して売却したい!

自分だけの味方をしてほしい!

物件の囲い込みも両手仲介もやめてほしい!

仲介手数料「3%+6万円」は納得できる!

内覧に立ち会ってしっかり説明してほしい!

物件力を高めるプロのアドバイスがほしい!

時間はかかっても高値成約を目指したい!

大手のブランドにはこだわらない!

ゆめ部長のブログ・動画を見て信頼できる!

 

売主さまの要望を丁寧にヒアリングさせてください。ゆめ部長がその要望を実現する売却方法を提案しますので、一緒に最善の方法を考えていきましょう!充実サポートをお望みでしたらピッタリなプランです。

 

このプラン向きの売却不動産…

 

駅から遠くてバス便のエリア

借地権

建物が旧耐震基準・耐震性不足

周辺で事件・事故・自死・トラブルなどがある

売主さまが認知症の疑いがある高齢者

複数の所有者で共有している

自主管理マンション

修繕積立金が不足しているマンション

管理組合に借入があるマンション

高低差がある土地・一戸建て

高圧線下の土地・一戸建て

隣地越境がある土地・一戸建て

再建築不可の土地・一戸建て

私道の通行掘削承諾が必要な土地・一戸建て

 

流通性が低くて売却に時間がかかると予測される不動産、 販売開始前にしっかりとした準備が必要な不動産を売却するのに適したプランとなります。都心の築浅ブランドマンションなど、人気があって流通性が高い不動産であれば、仲介手数料が安いプランで十分です。

 

参考記事…

ゆめ部長が提案する3つの「不動産売却プラン」をわかりやすく比較します!

「セラーズエージェント」の利用条件

ゆめ部長は、数多くの件数をこなすよりも、1件、1件、丁寧に対応したいと考えています。他の不動産屋さんよりも時間をかけて販売準備をしますので、ナマイキに思われるかもしれませんけど、いくつか条件を提示させてください。

 

【条件1】「吉祥寺」or「上石神井」駅から1時間以内

【条件2】査定価格が3,000万円~1億円

【条件3】販売価格は査定の110% or 115%まで

【条件4】居住用不動産のみ

【条件5】購入・売却のみ(賃貸はNG)

【条件6】他社さんに重複依頼しないこと

【条件7】マジメな人・優しい人・一所懸命な人

【条件8】メリット・デメリットの理解と承諾

 

チェックポイント1…

 

査定価格×110%までの条件が付くのは、ゆめ部長が広告活動を行って両手仲介をする可能性がある「例外パターン」だけです。ゆめ部長が両手仲介を行わない「原則パターン」であれば、3ヶ月を期限に査定価格×115%までのチャレンジ価格にも対応しています。なお、3ヶ月で内覧数が多く検討者も多い場合は期間の延長も可能です。

 

チェックポイント2…

 

上から目線の人・横柄な人・話を聞いてくれない人はお断りすることにしました。気持ちよくサポートできないと仕事が楽しくありませんのでご了承ください。

 

チェックポイント3…

 

「ウチの旦那は細かくて…」という奥さま。大丈夫です。ゆめ部長は細かいお客さまは得意ですのでお任せください!「細かい」=「一所懸命調べている」ですからね!

 

チェックポイント4…

 

上記の条件は「目安」です。ゆめ部長のブログを読んで「是非、相談したい!」という場合は1度お問い合わせください。サポートできるかどうか検討してみます!

 

参考記事…

ゆめ部長が売買サポートできる不動産の条件(エリア・価格・種別・売買or賃貸)

不動産売買のお問い合わせをお断りすることがある…その理由を語ります!

「セラーズエージェント」を作った理由

日本における不動産取引では、売主さま・買主さまの双方を1つの不動産屋さんが担当する「両手仲介」があたり前のように行われてきました。

 

しかし!!

 

売主さまは … 高く売りたい

買主さまは … 安く買いたい

 

売主さまを上げれば、買主さまは下がる。

買主さまを上げれば、売主さまは下がる。

 

シーソーみたいな感じですね。

 

このように、売主さま・買主さまは、利益が相反する「VS関係」になるのが不動産取引。それにもかかわらず、1つの不動産屋さんが両者を担当するのは難しいですよね。

 

さらに言えば、不動産屋さんは不動産取引が成立すれば報酬(仲介手数料)をもらえるわけですから、売主さま・買主さまの両方を観察して、攻めやすい方を説得して契約をまとめようとします。つまり、依頼者である、売主さま・買主さまよりも自社の利益を優先しているわけです。

 

この問題を解決するために生まれたのが…

 

売主さまの専属エージェントとして、

売主さまだけを味方し、

売主さまだけの利益を追求するサービス

 

「セラーズエージェント」です。

 

原則として、両手仲介を行わず、不動産屋さんが依頼者の利益を最大化できるようにサポートするのが特徴。現在の日本における不動産取引でこのサービスを実現するためには、自社の利益を減らしながら、お客さまの利益を守らなければいけないため、マジメで誠実な不動産屋さんしか提案できないでしょう。

 

アメリカのように「売主さまから6%・買主さまは無料」の商慣習になるのは難しそうですからね…。

 

もう少し説明を続けます。

 

売主さまだけを味方し、売主さまだけの利益を追求するために、どんなサポートをしているのか…説明しておきましょう。

 

売主さま・買主さまが直接交渉すると、感情的になったり、言いたいことが言えず、うまくまとまらなくなります。そこで、ゆめ部長が盾となり、剣となり、売主さまの利益を守る戦士として戦います!

 

買主さま側から、「価格」「手付金」「引渡時期」「付帯設備の残置」「ローン特約期日」など条件交渉があった場合、まずはゆめ部長が盾となって交渉を受けます。売主さまがNGであれば、交渉は跳ね返します。

 

交渉を一部受け入れ、一部拒否することになれば、今度はコチラから剣をもって攻撃に転じる動きをします。買主さまの利益を考える必要がないので、多少の演出やウソも交えながら、時には強気に出て売主さまの希望条件を通すのです。

 

頼れそうな感じ…イメージできましたか!?

 

参考記事…

日本の不動産仲介業で「バイヤーズエージェント」を実現するのが難しい理由

「セラーズエージェント」不動産売却の仕組み【原則パターン:両手仲介NG!】

セラーズエージェントの目標は「売主さまの利益の最大化」です!この目標を達成するために、ゆめ部長が作り上げた仕組みを解説しますね。

 

まず、セラーズエージェントの【原則】になる「片手仲介」の図を見てください。(この下の図です。)

 

ゆめ部長が…

 

売主さま・買主さまの両方を1人で担当:両手仲介

売主さま・買主さまのどちからだけ担当:片手仲介

 

わかりづらければ、先に、次の記事をどうぞ!!

 

参考記事…

不動産取引の仕組み「両手仲介」と「片手仲介(分かれ)」を宅建マイスターがわかりやすく解説します!

「両手仲介を狙った売却不動産の囲い込み」とは?実態と対処法を織り交ぜてわかりやすく解説します!

両手仲介を禁止するということは…

 ↓

ゆめ部長が買主さまを探すのはNG

 ↓

ゆめ部長が片手仲介になる

 ↓

買主さまを探すのは他社の不動産屋さんだけ!

 ↓

情報を隠したら買主さまが永遠に現れない

 ↓

物件の囲い込みは100%できない!

 ↓

ゆめ部長と他社不動産屋さんが役割分担する

 ↓

ゆめ部長は売主さまだけを味方できる!!

 

「不動産売却は不安だから私だけの味方になって!」

「物件の囲い込みも両手仲介もしないで欲しいな。」

 

こんなお客さまに最適なプランです♪

 

では、具体的に買主さまをどうやって探すのか…?

次の図を使って解説したいと思います。

セラーズエージェントの情報拡散方法は次の流れになります。

 

【1】売主さま --- ゆめ部長で専任媒介契約

【2】ゆめ部長がレインズ登録

【3】レインズを通して不動産屋さんへ情報が届く

【4】不動産屋さんが買主さまを探してくれる

 

不動産屋さんが買主さまをどうやって探すのか…??

 

suumoなどのポータルサイトへ掲載

自社Webページへ掲載

登録顧客への紹介

新規問い合わせのお客さまへ紹介

新聞折込広告・ポスティング

オープンハウス(現地販売会)開催

 

などなど。

 

不動産屋さんが「売れる!」と思ってくれる物件だと新聞折込広告やオープンハウスを開催してくれますよ。

 

レインズは東京都だけで2万社以上の不動産屋さんを結ぶネットワークです。ものすごくパワーがありますので、ぜひ、有効活用しましょう!

「セラーズエージェント」不動産売却の仕組み【例外パターン:両手仲介OK】

セラーズエージェントでは「両手仲介は原則禁止」でしたね。

 

しかし!!

 

ゆめ部長が両手仲介をしない場合…つまり、広告を掲載せず、買主さまを探すことができない場合には「問題」が生じることがあります。

 

実際に生じた問題を見てみましょう…

 

原則パターン(両手仲介禁止!)で販売していた不動産に、なぜか…内覧が全く入らなかったことがありました。

 

原因を調べてみると…

 

ゆめ部長が綺麗に撮影した写真と、業者に発注して作成した間取図を提供したにもかかわらず、インターネットで使ってもらえず、雨の日にスマホで撮影した外観写真1枚だけ掲載している…そんな不動産屋さんが多くいたのです。

 

当然、コメントにも魂がこもっていなくて

全くやる気が感じられませんでした(悲)

 

不動産価格が高くなかったこと(報酬が低い)

相場より少しだけ高値販売したこと

人気エリアではなかったこと

 

こういうことも原因だったとは思います…。

 

このような問題が生じれば、両手仲介禁止だと、なかなか成約しなくなってしまいます。それなら、ゆめ部長のように「頑張る不動産屋さん」に買主さまを探してもらう方が良いことがあるわけです。

 

そこで「例外パターン」を用意しました。

 

具体的には…

 

物件の囲い込みは禁止のまま

両手仲介だけ解禁する!

 

レインズへの情報掲載は継続し、

他社さんの広告活動も引き続き承諾

ここに、ゆめ部長も買主さま探しに参戦するのです!

 

このパターンでゆめ部長が買主さまを見つけると、

ゆめ部長の報酬「6%+12万円」が高すぎるので、

売主さま・買主さまどちらも「25%OFF!」

こんな特典も付けることにしました。

 

次の図を見るとわかりやすいです。

両手仲介をしたゆめ部長は報酬が増えます(仕事も増える)

売主さまは仲介手数料が25%OFF

買主さまも仲介手数料が25%OFF

 

全員がHAPPY!!

 

さらに!売主さまにはメリットがもう1つ。

 

ゆめ部長は買主さまのサポートをしても、仲介手数料は「3%+6万円」が「4.5%+9万円」になるだけですから、何が何でも両手仲介して稼ぎたいなぁ~という気持ちを抑えることができます。つまり、売主さまを裏切って両手仲介を狙わない!ということですね。

 

これが「6%+12万円」だと…

 

「売主さまを裏切っても仕方ないか…」

「背に腹は代えられぬ!!」

 

とかなんとか言い訳をしながら、買主さまの意欲を高めるために、売主さまに値下げするように迫るようなことになりかねません。

 

まぁ、そんなセコイ気持ちは全くないのですけど…。売主さまの立場からすれば、安心感につながるのではないでしょうか!?というお話でした。

 

「デメリット」もあるので理解しておいてください。

 

それは…

 

公平・中立な立場でサポートしなければならず、

ゆめ部長が売主さまだけの味方にはなれません!

 

「両手仲介」による デメリット

「やる気がない不動産屋さん」による リスク

 

天秤にかけて判断してもらえればと思います。

 

なお、需要が高いエリアの人気物件なら、

原則パターンの「両手仲介禁止!」がオススメ。

儲かる方をアピールしない…

ちょっと、正直すぎるかなぁ~(汗)

 

ゆめ部長が買主さま探しに参戦した場合、

どのように買主さまを探すのか…?

次の図を使って解説したいと思います。

【1】売主さま---ゆめ部長で専任媒介契約

【2】ゆめ部長がsuumo・at homeに情報掲載

【3】ゆめ部長が買主さまを探す

 

レインズで不動産屋さんのネットワークも最大限活用!

ゆめ部長が全力でsuumoへ情報掲載!

 

これなら、魅力のアピールも情報拡散力もバッチリですね。

「セラーズエージェント」の仲介手数料

「セラーズエージェント」の仲介手数料は次の通りです!

 

【原則】両手仲介NGの場合…

 

売主さま … 成約価格×3%+6万円

買主さま … なし(他社仲介さんへ支払い)

 

ゆめ部長の報酬:「3%+6万円」

 

【例外】両手仲介OKの場合…

 

売主さま … 成約価格×2.25%+4.5万円

買主さま … 成約価格×2.25%+4.5万円

 

ゆめ部長の報酬:「4.5%+9万円」

 

※ ゆめ部長が買主さまを見つけた場合です。

 

売主さまがどれくらいお得になるのか…?

計算してみましたので確認してください!

 

オレンジ:3%+6万円(税込)  

 緑  :2.25%+4.5万円(税込)  

 青  差額(税込

 

消費税10%込で計算すると…

 

3,000万円105万6,000円 79万2,000円- 26万4,000円
3,500万円122万1,000円91万5,750円- 30万5,250円
4,000万円138万6,000円103万9,500円- 34万6,500円
4,500万円155万1,000円116万3,250円- 38万7,750円
5,000万円171万6,000円128万7,000円- 42万9,000円
5,500万円188万1,000円141万0,750円- 47万0,250円
6,000万円204万6,000円153万4,500円- 51万1,500円
6,500万円221万1,000円165万8,250円 - 55万2,750円
7,000万円237万6,000円178万2,000円- 59万4,000円
7,500万円254万1,000円190万5,750円- 63万5,250円
8,000万円270万6,000円202万9,500円- 67万6,500円
8,500万円287万1,000円215万3,250円- 71万7,750円
9,000万円303万6,000円227万7,000円 - 75万9,000円
9,500万円320万1,000円240万0,750円-80万0,250円
1億円336万6,000円252万4,500円- 84万1,500円

 

仲介手数料の早見表(100万円単位)はコチラをどうぞ~

 

不動産価格100万円~5,000万円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

不動産価格5,100万円~1億円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

物件力を高める2つの方法

高値成約を狙うために「物件力を高めましょう!」と提案しても、「そうだよね。でも…どうやってやるの?メンドウは嫌だなぁ。」と思う人の方が圧倒的に多いと思います。

 

でも、よ~く考えてみてください。

 

売却する不動産は「高額な商品」ですよね。

磨かずに売却したら「損」すると思いませんか…?

 

中古車をネットで販売するとしたら、

ピカピカに洗車して綺麗な写真を掲載するはず。

不動産はもっと高額なのですから、

磨かない理由なんてあるわけがありません!!

 

物件力を高める方法を2つ紹介しますから

ぜひ、前向きに検討してみてくださいね。

 

物件力を高める方法の1つ目は、

室内を綺麗にして女性の感性に訴えかける!です。

 

室内を綺麗に整理整頓するのはあたり前!多すぎる荷物は捨てるかトランクルームへ預けておきましょう。できれば、水周りだけでもプロのハウスクリーニングを入れ、綺麗なスリッパ・スティックフレグランス・観葉植物などを設置します。一戸建てなら、外構の植栽を整えて季節のお花を植えるのもイイと思います。女性の感性は鋭く厳しいですから、ここを基準にして準備しなければいけません。

 

参考記事…

お部屋をオシャレに飾り付けて不動産を高値で売却しよう!

失礼ですが…その汚れた不動産を高値売却できると本気で思っているんですか?

 

物件力を高める方法の2つ目は、

不動産の問題点を事前に解決しておくことです。

 

問題点の具体例を挙げてみます。

 

具体例1…

 

隣地との境界ポイントが10箇所ありますが、その内、3か所の境界票が見つかりませんでした。隣地との境界にあるブロック塀は一部老朽化して倒れそうですし、どちらが所有しているかもわかりません…。

 

具体例2…

 

上水道管・下水道管・ガス管が隣地と互いに越境しあっています。越境を解消するためには多額な費用がかかるため、現状のまま利用を続けることが好ましい状況でした…。

 

具体例3…

 

台風などの大雨時だけですけど、少しだけ雨漏りすることがあります。室内を見ると雨染みの跡が見えるため「知らなかった」と言い逃れすることは絶対にできません。

 

どうでしょうか??

 

こんな状況になっていたとしても、多くの売主さま・不動産屋さんは現状で販売をしてしまっています。内覧したお客さまが、どう思い・どう主張してくるか…容易に想像がつきますよね。

 

検討してくれるお客さまが減り、

検討してくれたお客さまからは価格交渉。

 

これでいいわけがありません!

 

ゆめ部長なら、専門家に相談しながら売主さまと一緒に問題を解決しておきます。そして、解決した結果を販売図面に記載してアピールしておくのです。このような努力を1つ1つ積み重ねることで、安心感・信頼感を獲得できるでしょう。

 

下記参考記事の「築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備」という項目を読むと具体的に何をすればいいのかわかりやすいですよ。

 

参考記事…

築古の中古戸建を高値で売却しよう!「解体して更地売却」を提案する不動産会社に騙されないで!

ゆめ部長の不動産売却力を確認する!

不動産を高値売却できるか!?を測る計算式を作ってみました。

 

高値売却の戦闘力 = 物件力 × 不動産屋さん

 

「物件力」を高める磨き方は説明しましたね。

 

「不動産屋さん」を分解すると…

= 不動産会社 × エージェント(営業マン)

= 写真力+拡散力+忍耐力+営業力+ブランド力

 

これらをまとめると…

 

高値成約の戦闘力 = 

物件力× (写真力+拡散力+忍耐力+営業力+ブランド力)

 

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

最高点で100×15= 1,500ポイントとなります。

 

正直、勝手なイメージで作った計算式です (笑)

あまり細かいことは気にせず

不動産屋さんの戦闘力を測ってみましょう~♪

 

ゆめ部長の「セラーズエージェント」プランの点数は…

 

【両手仲介NGの原則パターン】

 

拡散力  :3点(最高評価)

忍耐力  :3点(最高評価)

写真力  :3点(最高評価)

営業力  :2点

ブランド力:1点

 

合計12点

 

【両手仲介OKの例外パターン】

 

拡散力  :2点

忍耐力  :2点

写真力  :3点(最高評価)

営業力  :3点

ブランド力:1点

 

合計11点

 

不動産屋さんの点数が 11点 or 12点/15点満点

 

さらに、物件力も磨く!!

(30点の不動産でも60点まで高めるような努力)

 

だから、良い条件での成約を狙えるのです♪

 

こだわりの写真は次の参考記事で確認してください。

 

参考記事…

不動産を高値売却できるのか!?「物件力 × (不動産会社 × エージェント)」で測ってみよう!

不動産売却では写真・動画・コメントが大事!

不動産会社買取の場合なら仲介手数料は「無料」でOK!

不動産を売却する相手が不動産買取業者さんの場合、仲介手数料を「無料」にすることができます!

 

理由は簡単!!

 

上の図のように、ゆめ部長は不動産買取業者さんから仲介手数料をもらうことができるからです。買主さまからの仲介手数料を確保できているので、売主さまは仲介手数料を無料にしても仕事として成立するわけですね。

 

不動産買取業者さんへ売却する際にチェックすること…

 

エンドのお客さまへ売却するよりも売却金額が下がります。

秘密・早期の売却が可能です。

 契約不適合責任は免責にできます。

残置物の処分なども相談可能です。

高値買取できる業者さん複数へ相談しましょう!

 

不動産屋さんに言いくるめられて安く売却しないように注意が必要です!不安な場合はゆめ部長へお気軽にご相談ください。

 

参考記事…

不動産買取業者に売却すると20%~30%安くなるという話はウソ!?

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの?それ…無料にできますよ!

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめてみます。

 

ここまでの内容の理解度を深めるために役立つはずです。疲れてきたと思いますけど、もう少し、お付き合いくださいませ。

【1】専任媒介限定で一般媒介ではダメですか?

セラーズエージェントは、売主さまが納得できる売却を実現するためにサポートするサービスです。売却不動産の魅力を最大限引き出し、物件力を高めるための作業を「全力」で行います。気合いを込めて高値成約を狙っていくため、かなり、時間・労力・費用をかけることになります。

 

そのため、この努力が「タダ働き」になる可能性がある「一般」はお断りしています。「専任」だから、ゆめ部長は全力を注ぎこめるのです!!

 

参考記事…

「専属専任」「専任」「一般」どれがオススメ?不動産売却のプロが語ります!【保存版】

失礼ですが…一般媒介を選んだあなたの不動産は高値売却できません!

【2】他社の不動産屋さんは本当に広告してくれるんですか?

今までの実績から「問題ありません!」と断言できます。

 

不動産屋さんはWebページに掲載する物件をできるだけ多くしたいと考えています。理由は次の2つが大きいと思います。

 

理由1…

 

エリア特化型の不動産屋さんは、エリア内の物件を少しでも多く掲載することで、お客さまからの信頼を得たいと考えています。

 

理由2…

 

現在、大手も含めて「両手仲介を狙った物件の囲い込み」が常態化しています。そのため、仲介会社はお客さまへ紹介できる物件はありがたいと考えているのです。しかも、広告掲載までOKしてくれて写真も提供してくれるという神対応。ネットに力を注いでいる不動産屋さんは喜んで広告してくれますよ!

 

ただし、次のような不動産は厳しかったです…

 

販売価格が安い不動産(報酬が少ない…)

駅から遠くて築年数が古い不動産

地方の不動産

 

人気エリアの注目物件であれば、少し高いくらいでも、ものすごい量の広告を出してもらえます。

【3】ゆめ部長がsuumo掲載するメリットはありますか?

両手仲介OKであれば…

 

ゆめ部長がsuumoに情報を登録することができます。

メリットは次の通り!

 

写真・動画・コメントが充実する!

有料オプションのリスティングで閲覧数UP!

suumoに同じ物件が並ばない!

 

順番に解説しますね。

 

ゆめ部長がsuumoに登録すれば動画を登録することができますし、コメントも売主さまと一緒に充実させられます。また、uumoはいろんなオプションを用意してくれています。毎月数万円の出費になりますが、suumoを見に来ている人やマイホームを探している人に対して売却不動産をアピールすることができます。(注意:販売に時間がかかることが想定される場合はリスティング広告をできない場合があります。)

 

suumoに同じ物件が並ばないことについては詳しくお話しましょう。

 

他社さんの広告活動を全てOKにすると、問い合わせ数が多いsuumoに掲載される数が増えます。ゆめ部長の経験では、ゆめ部長の専任物件を15社以上に掲載してもらったことがあります。

 

しかし!

 

掲載数にノルマを課している不動産会社があり、

この会社で働く営業マンは登録がすごく雑です。

 

具体的には…

 

室内写真なし

外観写真 or 間取図1枚だけ登録

コメントなし

 

こんな雑な登録をされてしまうと

買主さまの印象が悪くなってしまう恐れがありますよね。

 

なお、同じ物件を複数の不動産屋さんが掲載するのは、

プラス面・マイナス面のどちらもあります。

 

プラス面…

 

登録内容を見て、会社とエージェントを選べる。

不動産屋さんとの相性も大事なので

取扱会社1社よりも買主さまは選びやすいはずです。

 

マイナス面…

 

同じ物件がズラーッと並ぶと

「売り急いでいるなら値段下がるかな…?」と

思われてしまう可能性があります。

 

これは人によって判断が変わるところでしょう。

ゆめ部長は マイナス面 < プラス面 だと考える派です。

 

参考記事…

suumo(ポータルサイト)に同じ物件が複数掲載されるメリット・デメリット

【4】なぜ情報の拡散力が最高評価の3点なんですか?

レインズを最大限有効活用するからです!

 

レインズとは不動産屋さん専用の物件検索サイトのことです。レインズへ情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークを通して、東京都だけで2万社以上ある不動産屋さんへ販売情報を簡単に届けることができます。

 

他社の不動産屋さんが情報をキャッチすると、ネットへ情報を掲載するために「広告掲載承諾書」を送ります。ふつうの不動産屋さんなら「広告させるわけないでしょ!」と言うんですけど、ゆめ部長は違います!

 

原則:広告活動は全てOK!大歓迎!!

例外:suumo・アットホーム以外は全てOK!

 

承諾するという上から目線ではなく、掲載をお願いするというスタンスを取っています。他社の不動産屋さんからは「えっ…ポータルサイトも掲載していいんですか!?」と驚かれることもありますけど、これがゆめ部長のやり方なのです。

 

ゆめ部長は情報をとにかく拡散させたいと考えています。この目的を達成するためには、他社の不動産屋さんと良好な関係を築き、協力を得るのが1番早くて確実だと言えます。そこで…山のように送られてくる広告掲載承諾書には迅速・丁寧に返送します。広告掲載承諾書はメールでもらうようにしていますから、返送する際には、綺麗に撮影した写真や業者に発注した間取図も全て一緒に送ってあげます。そうすると、他社さんはとても喜んで広告活動を頑張ってくれるのです!

 

他社さんと「VS関係」になるのは購入申込をもらってからでOK。その前から敵対心を持って対応する必要なんてありませんよね。申込をもらうまではビジネスパートナー!

 

こんな考えをした方が成功に近づくと思いませんか?

 

参考記事…

REINS(レインズ)を宅建マイスターが詳しく・わかりやすく解説します!

【5】売却方法・販売価格の見直しなど相談に乗ってくれますか?

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す「作戦会議」サービスを利用してください。

 

このサービスでは…

 

【1】内覧数・内覧結果・感想・検討者の状況

【2】ネットの登録状況

【3】競合する不動産

【4】不動産取引の状況

 

などの情報を収集します。

 

ゆめ部長が売却活動を振り返り、売却できなかった原因を洗い出します。一方的にアドバイスを送って終わりにするのではなく、売主さまと面談で作戦会議を開き、一緒に考え・悩み・アイディアを出し合い、戦略を練り直します!

 

参考記事…

不動産売却活動を振り返り戦略を練り直す!ゆめ部長の「作戦会議」

【6】住み替え先の購入もサポートしてもらえますか?

大丈夫です!お任せください!!

 

新築戸建・リノベーション済み物件の購入であれば

仲介手数料「無料」でサポートできる可能性があります!

 

その他の物件は全て仲介手数料「半額」でOKです。

 

売却が先の「売り先行」でも、

購入が先の「買い先行」でも、

 

条件は同じになります♪

【7】他社で売却中ですが売れません。相談に乗ってもらえますか?

売却できない原因を調査する「セカンドオピニオン」サービスを利用してください。

 

このサービスでは、ゆめ部長が次の項目を診断します。

 

【1】両手仲介を狙った物件の囲い込みを診断!

【2】販売経費をかけているか…を診断!

【3】不動産会社・担当者の売却力を診断!

【4】販売価格と査定書を診断!

【5】売却時期が悪かったのか…を診断!

 

結構、労力はかかりますけど、無料で診断します。

ゆめ部長への依頼前提にしてほしいのですが、

診断結果を聞いて納得できなければ

その場合は遠慮なくお断りしていただいてOKです。

 

参考記事…

不動産売却の「セカンドオピニオン」で売れない理由を診断します!

【8】他社さんで売却中でもゆめ部長に依頼できますか?

媒介契約期間中であっても媒介契約を解除することは可能です。

 

専任媒介契約だと…

 

媒介契約書には「媒介契約期間中に解除する場合、かかった費用の償還を求められる」と記載されています。この費用には人件費などは含まれませんし、領収証などを提示して請求しなければいけないため、実際に請求する不動産会社はほとんどいません。(とある大手で請求された!とお客さまから聞いたことがあります。)

 

これも、媒介契約で定められた義務を満たして初めて請求できるものです。

 

査定書に記載した金額の根拠が示されていない

レインズに登録されていない

物件の囲い込みをしていた

媒介報告書をもらっていない

 

などの状況であれば、ノーペナルティで解除できるでしょう。正直、損害賠償請求したいくらいだと思いますけどね。

 

もし、媒介契約を解除しづらければ、契約期間(3ヶ月)経過するまで待っていることも可能ですので、お気軽にご相談ください!

 

参考記事…

不動産売却の「媒介契約」を宅建マイスターが徹底解説します!【保存版】

お客さまの声・売却大成功事例

お客さまからいただいた「お客さまの声」・「私の売却大成功事例」を紹介します!お客さまからの生の声で、ゆめ部長の仕事っぷりを感じ取ってください。きっと…「ゆめ部長になら安心して任せられるね。」そう思ってもらえるはずです!!

お客さまの声

売却大成功事例

お問い合わせ方法

現在、ゆめ部長1人で対応していますので、

最初のお問い合わせは下記フォームからお願いします!!

 

なるべく早く返信するように心がけていますけど、

場合によっては翌日返信になることもあります。

どんなに遅くても翌日には返信できています!

 

※ 定休日 :水曜日(+たまに火曜日)

※ 営業時間:10:00~20:00

 

お客さまの都合に合わせて動いているため、

定休日・営業時間は日によって異なります。

大まかな目安になることをお許しください。

 

担当者のプロフィール!

エージェント紹介【1】『ゆめ部長』渡部直人(わたなべなおと)

最後に…

お客さまの信頼を裏切り、仲介手数料を稼ぐことしか考えていない不動産屋さんが多すぎる現状は、このまま見過ごして良いものではありません。

 

仲介手数料が法律で上限を定められているため、不動産屋さんの報酬が「高すぎる」場合も「安すぎる」場合もあることは大きな問題ですけど、だからと言って、依頼者さまを裏切り、自社だけ稼ぎたいという考えは許されるはずがないと思うのです。

 

「セラーズエージェント」が周知され、賛同する不動産屋さんが増え、誰もが安心して不動産取引を行えるようになることをゆめ部長は強く望んでいます。できることから1つ1つ頑張っていますので、ぜひ、応援してください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

仲介手数料「理想」と「現実」のギャップ…不動産取引のあり方を全力で考える!

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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