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2020年11月29日
ゆめ部長のサポートプラン

ゆめ部長が提案する3つの「不動産売却プラン」をわかりやすく比較します!

宅建マイスター・ゆめ部長が提案する「不動産売却プラン」は3つあります。どれも魅力的なプランに仕上がりましたので、正直、どれを選んでもらってもイイと思っています!(自画自賛)

 

でも…「どうやって選べばイイの?」「最適なプランはどれ?」という質問も届いていますから、売却プランの特徴を簡単にまとめ、選び方をわかりやすく解説することにしました。ゆめ部長に売却を依頼しなかったとしても役立つ知識になりますので、ぜひ、最後まで読んでみてくださいね。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

ゆめ部長が提案する3つの不動産売却プラン

まず先に、3つの不動産売却プランを紹介します。

 

仲介手数料半額&物件の囲い込み禁止の不動産売却プラン

仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン

売主さまの利益を最大化!

  「セラーズエージェント」による不動産売却プラン

 

どれも15年の経験を詰め込んだゆめ部長の自信作です!!

 

「理想的な不動産売却方法」は売主さまによって変わりますよね。だから、ゆめ部長は売却プランを1つに限定させないことにしました。お客さまの要望に合わせて柔軟に対応したいので、3つのプランを作ってお客さまが自由に選べる形式にしたわけです。

 

3つの不動産売却プランは、1件の不動産取引で得られる報酬(仲介手数料)から逆算。ゆめ部長が最大限提供できるサービスを考え尽くしました。

 

ゆめ部長の報酬パターンを見てください。

 

半額+片手仲介     「1.5% + 3万円」

半額+両手仲介     「3.0% + 6万円」

売主さま無料+両手仲介 「3.0% + 6万円」

両手仲介        「4.5% + 9万円」

 

ザックリまとめると…

1.5%  or  3.0%  or  4.5%なので最大3倍の差がありますね。

 

報酬が安い「1.5%+3万円」になる可能性があるプランでは、売主さまにも販売活動に協力してもらい、一緒に好条件での成約を目指します。過剰サービスになるものを削り、費用・時間・労力を必要なサービスに集中させました。

 

報酬が高い「4.5%+9万円」プランでは、充実したサポートをお約束します。宅建マイスター(上級宅建士)がお客さまに寄り添い、納得のいく不動産売買を実現させるために、時間と労力をかけて対応するのが特徴です!

 

この次の項目で「プランの特徴」「対象となるお客さま」「対象となる不動産」をまとめて説明しますけど、先に、次の2つのポイントを確認しておいてください。

 

ポイント1…どのような方法で売却したいですか?

 

プロの充実したサポートを希望しますか?

自分だけの味方になってほしいですか?

時間がかかっても高値売却を目指したいですか?

ゆめ部長を信じて両手仲介を許容できますか?

物件の囲い込みを完全排除したいですか?

仲介手数料を支払う価値を感じられますか?

 

ポイント2…流通難易度はどれくらいですか?

 

流通性が高い(=人気が高い)不動産ですか?

法律的問題・心理的問題・周辺トラブルなどはありませんか?

所有権ではなく借地権ですか?

自主管理や修繕積立金が不足したマンションですか?

旧耐震基準の建物・再建築不可ですか?

 

どのプランが最適かを検討するのに役立ちますので、質問への回答を考えてから次の項目に進むことをオススメします。

 

なお、全部のプランを丁寧に読もうとすると大変かもしれません。サラサラっと斜め読みしてから直感でプランを選ぶのがイイと思います。直感で決めたら該当プランのバナーをクリックして詳細を確認します。しっくりこなければ他のプランに戻って検討するようにしてみてください。

【1】仲介手数料半額&物件の囲い込み禁止の不動産売却プラン

プランの特徴

仲介手数料半額(1.5%+3万円)
販売期間6ヶ月まで(目安)
媒介契約専任のみ
物件の囲い込み絶対禁止!
両手仲介あり(買主さまも1.5%+3万円)
売主さまだけの味方片手:なれる 両手:なれない
写真撮影原則1回のみ
周辺環境撮影10箇所(他社への提供なし)
お散歩ブログなし
室内動画あり(撮り直しなし)
物件力強化サポートなし
販売図面修正1回のみ
内覧立会居住中:他社案内は初回のみ
設備点検・設備保証なし
現場管理(空家・更地)なし(3ヶ月更新時のみ)

 

自分でやれることは自分でやる!だから、その分、仲介手数料を安くしてほしい!そんな売主さま向けのプランになります。

 

このプランでは、片手仲介・両手仲介のどちらもあるため、ゆめ部長の報酬が「1.5%+3万円」のみになる可能性があります。サポート内容を削らなければいけないので、写真の撮り直しなどは行わないことにしました。また、居住中の内覧立会に関しては次の通りになります。

 

他社仲介さんが案内:初回のみ同行

ゆめ部長が両手仲介の場合:全てゆめ部長が対応

 

他社仲介さんが案内する場合、売主さまが内覧に対応してください。内覧時のポイント・注意点・流れなどは初回時に全てお伝えします!(買主さま側の不動産屋さんが案内してくれますけど、上手な接客期待はあまり期待しない方がよいでしょう…。)

 

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対象となるお客さま

手厚いサポートを求めていない!

自分でできることは自分でやりたい!

過剰なサービスはいらない!

仲介手数料を節約したい!

費用対効果を最大化させたい!

物件の囲い込みをしないなら両手仲介しても構わない!

大手のブランドにはこだわらない!

ゆめ部長のブログ・動画を見て信頼できる!

対象となる不動産

人気があるエリアで流通性が高め

法律的問題・心理的問題・周辺トラブルがない!

所有権

管理会社が入っている・修繕積立金に問題がない(マンション)

建物が新耐震基準

 建物が再建築可能

 

ブランドマンションや人気エリアにある不動産を売却するのは簡単です。供給よりも需要が高いため、市場に出せばすぐに買主さまが現れますからね。さらに、不動産に何も問題がなければプロの専門性もほとんど必要になりません。

 

こういう不動産を売却するサポートをする場合、仲介手数料は安くて問題ありません!「半額」でも「無料」でもお好きな方をお選びください。1ヶ月以内にサクッと売れるのであれば、ゆめ部長の報酬は「1.5%+3万円」だけでも大歓迎です!

 

中央線「吉祥寺駅」 or 西武新宿線「上石神井駅」から1時間で行ける場所であれば、流通性はある程度高めだと思います。判断が難しければお気軽にお問い合わせくださいね。

【2】仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン

プランの特徴

仲介手数料無料(0円)
販売期間6ヶ月まで(目安)
媒介契約一般のみ(他社への依頼なし)
物件の囲い込みできない!
両手仲介100%(買主さまは3%+6万円)
売主さまだけの味方なれない
写真撮影再撮影・追加撮影1回までOK
周辺環境撮影あり
お散歩ブログあり
室内動画あり(撮り直しなし)
物件力強化サポートなし
販売図面修正3回までOK
内覧立会あり
設備点検・設備保証あり
現場管理(空家・更地)あり

 

売主さまは売却不動産を提供してもらうので「ビジネスパートナー」、買主さまは仲介手数料を支払ってもらうので「お客さま」となります。

 

このプランでは、売主さまの仲介手数料が無料で、買主さまの仲介手数料は上限の「3%+6万円」となります。上限の報酬に見合うサポートをしますので、買主さまの満足度を高められるのもポイントだと言えるでしょう。

 

ゆめ部長が「3%+6万円」の報酬を確保できるためサービス内容を充実させました。

 

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対象となるお客さま

仲介手数料を払わず不動産を売却したい!

不動産買取業者への売却を希望している!

コロナの影響などで不動産を売却せざるを得ない…

売却金額<住宅ローンの残債になってしまう…

ライフステージに合わせてマイホームを何度も住み替えたい!

一般媒介契約で物件の囲い込みをするリスクを理解できる!

大手のブランドにはこだわらない!

ゆめ部長のブログ・動画を見て信頼できる!

対象となる不動産

【1】仲介手数料半額&物件の囲い込み禁止の不動産売却プランと全く同じです。

 

人気があるエリアで流通性が高め

法律的問題・心理的問題・周辺トラブルがない!

所有権

管理会社が入っている・修繕積立金に問題がない(マンション)

建物が新耐震基準

 建物が再建築可能

 

例えば、千代田区・中央区・港区・品川区・渋谷区・目黒区・新宿区・文京区などにある築5年の大手分譲・ブランドマンションを売却する場合などです。

 

ちょっと高くても売れる可能性がありますし、相場通りでしたら即成約です。こんな好条件の不動産を売却するのに、なぜ、仲介手数料を上限・満額の「3%+6万円」も支払うのか意味が分かりません…。

 

3億円の不動産なら大手に任せたらイイと思います。

1億円以内ならゆめ部長のプランを検討してくださいね。

【3】売主さまの利益を最大化!「セラーズエージェント」による不動産売却プラン

プランの特徴

仲介手数料

原則:3%+60,000円

例外:2.25%+45,000円(▲25%)

販売期間

原則:1年まで (目安)

例外:6ヶ月まで(目安)

媒介契約専任のみ
物件の囲い込み絶対禁止!
両手仲介原則:片手 例外:両手
売主さまだけの味方原則:なれる 例外:なれない
写真撮影再撮影・追加撮影3回までOK
周辺環境撮影あり(他社への提供なし)
お散歩ブログあり
室内動画撮り直し1回OK(他社への提供なし)
物件力強化サポートあり
販売図面修正何度でもOK
内覧立会あり
設備点検・設備保証あり
現場管理(空家・更地)あり

 

売主さまの利益を最大化させることを目指すプランです!物件力を強化するための準備を徹底的に行い、写真も全力で撮影します。

 

「原則」は両手仲介禁止の片手仲介です。ゆめ部長は完全に売主さまの味方としてサポートすることをお約束します。

 

「例外」は売主さまが両手仲介をOKにする場合です。ゆめ部長がsuumo掲載するため、登録内容も自由自在に変更可能です。売却不動産の魅力をしっかりアピールしたい売主さまに喜んでもらえると思います。この場合、どちらか一方だけの味方にはなれませんので、中立・公正な立場で取引をサポートします。

 

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対象となるお客さま

自分好みに売却プランをカスタマイズしたい!

充実サポートで安心して売却したい!

自分だけの味方をしてほしい!

物件の囲い込みも両手仲介もやめてほしい!

仲介手数料「3%+6万円」は納得できる!

内覧に立ち会ってしっかり説明してほしい!

物件力を高めるプロのアドバイスがほしい!

時間はかかっても高値成約を目指したい!

大手のブランドにはこだわらない!

ゆめ部長のブログ・動画を見て信頼できる!

 

お好みに応じてプランをカスタマイズしますので、ゆめ部長に売却活動の要望を聞かせてください!報酬に対するサービスを最大化させられるように頑張ります!

 

これはNGという例を挙げておきます。

 

NG例1…

 

売却不動産の懸念事項を事前に整理して高値成約を目指したい。時間はかかっても構わないからバッチリ広告活動を頑張ってよ!

 

労力・時間・費用が掛かりすぎるためNGです。広告活動を頑張ったら報酬が削られてしまいますからね。この場合、ゆめ部長が広告費をかけない「原則」パターンの片手仲介ならOKになります。

 

NG例2…

 

100%自分だけの味方をしてほしい。あと、魅力をしっかり伝えらえるように広告のコメントを充実させてもらえると嬉しいな。

 

広告活動をゆめ部長が行ってしまうと両手仲介になる可能性があります。両手仲介の場合、買主さまからも仲介手数料をもらうため(2.25%+45,000円)どちらか一方だけの味方になることができなくなります。広告活動に重点を置く場合は両手仲介になることを了承してもらわなければいけません。

対象となる不動産

流通性が低くて売却に時間がかかると予測される

販売開始前にしっかりとした準備が必要

 

流通性が高い人気物件であり、簡単に売却できる場合でも、高値成約を目指したい場合はこのプランを選んでください。高値成約を実現するためには、プロの専門性・時間・労力・費用が必要になるからです。「仲介手数料は支払いたくないけど高値で売ってほしい」はちょっとヒドイ要望ですよね…??

 

上記2つをもう少し具体的にすると…

 

駅から遠くてバス便のエリア

借地権

建物が旧耐震基準・耐震性不足

周辺で事件・事故・自死・トラブルなどがある

売主さまが認知症の疑いがある高齢者

複数の所有者で共有している

自主管理マンション

修繕積立金が不足しているマンション

管理組合に借入があるマンション

高低差がある土地・一戸建て

高圧線下の土地・一戸建て

隣地越境がある土地・一戸建て

再建築不可の土地・一戸建て

私道の通行掘削承諾が必要な土地・一戸建て

 

などなど…。

 

問題がある不動産の売却では不動産屋さんに高いレベルが求められます。わかっていない不動産屋さんに相談してしまうと「じゃあ、買取業者に紹介しますね。」なんて話に持って行かれてしまうかもしれませんから、しっかり、不動産屋さんを選ぶようにしましょう。

ゆめ部長の売却プラン・利用条件

【条件1】「吉祥寺」or「上石神井」駅から1時間以内

【条件2】査定価格が3,000万円~1億円

【条件3】販売価格は査定の110%まで

【条件4】居住用不動産のみ

【条件5】購入・売却のみ(賃貸はNG)

【条件6】他社さんに重複依頼しないこと

【条件7】マジメな人・優しい人・一所懸命な人

【条件8】メリット・デメリットの理解と承諾

プランの途中変更について

ゆめ部長の売却プラン変更は、受けられる場合と、受けられない場合があります。

 

受けられる場合…

 

【○】手数料半額売却    ⇒ 手数料0円売却

【○】手数料半額売却    ⇒ セラーズエージェント

【○】手数料0円売却    ⇒ セラーズエージェント

 

受けられない場合…

 

【×】手数料0円売却    ⇒ 手数料半額売却

【×】セラーズエージェント ⇒ 手数料半額売却

【×】セラーズエージェント ⇒ 手数料0円売却

 

売却開始前にしっかり準備するプランは、仲介手数料を3%以上確保できる前提になっています。そのため、頑張って準備したのに仲介手数料1.5%になる可能性があるプランへの変更は受け付けられないわけです。

 

ご了承いただけましたら幸いです。

プランの相談はお気軽にどうぞ!

ゆめ部長の売却プランは情報が詰め込まれていますから、不動産取引の基礎知識を学んでからでないと少し難しく感じられるかもしれません。

 

そこで!

 

売却プランに関する質問については、どんなに些細なことでも喜んでお受けします!また、ゆめ部長への売却依頼を前提としてくれているのであれば、不動産取引の基礎知識に関する質問も親切丁寧に回答します。

 

どうぞお気軽にご相談ください!!

最後に…

最後まで辿り着いた皆さま。本当にお疲れ様でした!6,000文字の記事を読み切るほどのやる気…素晴らしいですね!!

 

ここまで読んで疲れていると思いますけど、ちょっと休憩したら次に行きましょう。やる気がみなぎっている今のうちに他の記事も読み込み、不動産売却で必要な基礎知識を一気に身に付けてください。そうすれば、あとは、親身になってくれる不動産屋さんを見つけるだけでOKです。

 

この努力が実を結ぶように祈っています!!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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