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2021年05月03日
不動産売買の知識

(第2回) 不動産売買でかかる諸費用【マイホーム売買の基礎講座】

こんにちは。宅建マイスター・ゆめ部長です。今回は「マイホーム売買の基礎講座 第2回 不動産売買でかかる諸費用」を一緒に勉強していきましょう!

 

目次はこちら!!

全部で2項目です。

それでは、まず、「不動産購入でかかる諸費用」からいってみましょう!

【1】不動産購入でかかる諸費用

購入する際にかかる諸費用を並べてみます。

 

仲介手数料

登記費用

銀行保証料・銀行事務手数料

住宅ローン代行手数料

印紙代

保険料(火災・地震・家財)

清算金(固定資産税と都市計画税、管理費と修繕積立金など)

不動産取得税

適合証明書・耐震基準適合証明書 発行手数料

専門家相談費用(弁護士・税理士・ファイナンシャルプランナーなど)

 

などがあります。

 

こうやって並べてみると、ホント、いろんな費用がかかりますね。なお、家具家電購入費用・引越費用などは別途必要です。不動産屋さんからもらえる諸費用概算書にはこれらの費用が含まれていませんので注意してくださいね。

 

今回は基礎講座なので詳細まで深堀はしません。気を付けて欲しいポイントを簡単に説明しながら節約できる部分についてアドバイスします。説明するのは、仲介手数料・登記費用・銀行保証料と事務手数料・住宅ローン代行手数料のです。

 

まとめとして、新築戸建でどれくらい差が生まれるのかを確認しましょう。

仲介手数料…

 

仲介会社を通してマイホームを購入した場合に仲介手数料がかかります。

 

計算式:成約価格×3.3%+66,000円(税込表示)

 

これは請求できる「上限」です。ゆめ部長のように割引している不動産屋さんに任せれば節約できますよ!

 

登記費用…

 

司法書士先生に依頼する登記で必要になります。見積金額が高くてビックリするかもしれませんけど、ほとんどが登録免許税という税金になります。

 

司法書士先生の報酬が高すぎる場合不動産屋さんがバックマージンをもらっているかもしれません。大手の営業マンが司法書士先生にお金を請求してきた!そんな話はTwitterでもよく目にしますから要注意です。

 

銀行保証料・銀行事務手数料…

 

住宅ローン借入額の2.2%くらいかかります。保証料・事務手数料がかからない代わりに金利が0.2%上乗せされていることもありますので、不動産屋さんからしっかり説明をしてもらってくださいね。

 

なお、全期間固定のフラット35であれば、銀行事務手数料は取扱する会社によって金額が大きく変わってきます。

 

高い金融機関だと借入金額×2.2%

安い金融機関だと借入金額×0.5%

借入額4,000万円だと68万円も差が出ます。

 

これを見れば、不動産屋さんの言いなりになったらダメってことがわかりますね!

 

住宅ローン代行手数料…

 

仲介会社が住宅ローン手続きをサポートする費用として55,000円~165,000円くらい請求してきます。

 

ゆめ部長に言わせれば、全く、意味が分からないお金です。住宅ローンサポートは仲介業務に含まれているわけですから、仲介手数料以外に請求するのは間違っていると思います。

 

なお、都庁で聞いてみましたら「私が相談を受けた場合は返還するように指導しています。」と、相談窓口の方が言っていました。

 

諸費用概算にこの費用が含まれていれば、その不動産屋さんはやめたほうがよいでしょう。

 

次に、ゆめ部長が契約した新築戸建で実際にかかった諸費用を具体的に見てみます。他社の不動産屋さんがお客さまへ提示した見積もりと比較してみましょう。

条件は次の通りでした。

 

新築戸建5,500万円

自己資金1,000万円

諸費用220万円

住宅ローン4,750万円

ネット銀行利用

夫婦ペアローン

5月引渡

火災保険10年と地震保険5年(T構造)

登記は売主指定

 ゆめ部長他社
仲介手数料無料約180万円
住宅ローン代行手数料なし11万円
登記費用 約73万円約73万円
銀行事務手数料約105万円約105万円
印紙代   約3万円約3万円
保険料(火災・地震・家財) 約35万円約35万円
清算金 約5万円約5万円
不動産取得税   なしなし
適合証明書なしなし
耐震基準適合証明書なしなし
専門家相談費用なしなし
  合   計約220万円約412万円

 

新築戸建であれば、諸費用は物件価格の7%~8%くらいかかると言われています。しかし、節約できる部分を削っていけば、だいぶ費用を減らせることがわかると思います。

 

次は、売却する場合を見ていきましょう。

【2】不動産売却でかかる諸費用

売却する際にかかる諸費用を並べてみます。

 

仲介手数料

印紙代

登記費用

住宅ローン一括返済手数料

譲渡所得税(利益が出た場合)

測量・解体・残置物撤去費用

リフォーム費用・補修費用

専門家相談費用(弁護士・税理士など)

 

などがあります。

 

皆さまに気を付けて欲しいのは、不動産売却では、不動産屋さんがバックマージンをもらいやすいため、いろんな見積もりにお金を上乗せてくる可能性があるってことです!

 

先ほどは登記費用のバックマージンについてお話しましたので、ここでは、解体費用についてお客さまから聞いたビックリするお話を紹介しておきます。

 

建物を解体して販売することになり、不動産屋さんの知り合いである解体業者から350万円の見積もりが届きました。最初は「まぁ、こんなものかなぁ~」と思ったそうですけど、念のため、自分でも相見積もりを取ってみたらその見積金額は250万円だったそうです。

 

この100万円の差は何ですか?と聞いてみたら、不動産屋さんからは「じゃあ、値下げさせますよ!」との回答でした。

 

なぜ、こんな話になるか…わかりますか?

 

知り合いから聞いた話ですけど、この100万円は不動産屋さんと解体業者が折半してそれぞれの利益にすることがあるみたいです。こんな極端な話はなかなかないとは思いますけど、怖い話ですよね…。

 

さて、話が長くなるので、ゆめ部長が契約した中古戸建で実際にかかった諸費用を具体的に見てみます。

条件は次の通りでした。

 

中古戸建・成約価格4,500万円

ゆめ部長の売却は仲介手数料割引(税込2.2%)

住宅ローンはりそな銀行へ一括返済・保証料返戻あり

住み替え先へ引越済み・確定測量実施

仲介手数料 990,000円
印紙代10,000円
登記費用36,900円
住宅ローン一括返済手数料22,000円
譲渡所得税(利益が出た場合)なし
測量・解体・残置物撤去費用586,000円
リフォーム費用・補修費用約50,000円
専門家相談費用なし
  合  計約170万円

 

マンションであれば、測量・解体・残置物撤去費用はかかりません。仲介手数料を安く抑えられれば、購入と異なり諸費用はかなり安くなりますね。

 

なお、不動産売却後には、火災保険や銀行保証料の返戻があるかもしれません。特に、火災保険に35年入っていたり、銀行保証料を支払っていた場合、けっこう大きな金額が戻ってくることがありますので手続きをお忘れなく!

 

というわけで、本日のお話はここまでです!引き続き、別の記事・動画で勉強をがんばってくださいね。ゆめ部長は皆さまの不動産売買が成功するように応援しています!!

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マイホーム売買の基礎講座【YouTube・全12回】まとめ

 

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2021年05月03日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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