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2021年05月07日
不動産売買の知識

(第6回) レインズとポータルサイト【マイホーム売買の基礎講座】

こんにちは。宅建マイスター・ゆめ部長です。今回は「マイホーム売買の基礎講座第6回 レインズとポータルサイト」を一緒に勉強していきましょう!

 

目次はこちら!!

全部で5項目です。

それでは、「レインズとは?」からいってみましょう!

【1】REINS(レインズ)とは?

REINS(レインズ)とは、Real  Estate  Information  Network  Systemの略で、不動産屋さん専門の物件検索サイトのことです。不動産屋さんに集まってくる「売りたい」「買いたい」という情報をマッチングさせることで売買契約を成立させる役割を持っています。

 

レインズは、不動産取引の透明性を高め、適正・円滑・迅速な不動産取引の実現を図るためのシステムです。

 

次の項目では、レインズを使うと、売却物件情報がどのように拡散されていくのか…。仕組みを説明していきます。

【2】レインズを利用した売却物件情報の拡散

レインズを利用した売却物件情報の拡散方法については基礎講座の第5回で少しだけ触れました。このレインズの仕組みをもう少しだけ詳しく解説します。

 

レインズに掲載されている物件は

仲介会社が登録する物件と、

売主の不動産会社が登録する物件の2つがあります。

 

不動産屋さん専用サイトですから個人の方が登録することはできません。

 

まず、ゆめ部長のような仲介会社が売却物件をレインズに登録する場合から見ていきましょう。

 

前回も見てもらった次の図を使って説明しますね。

STEP.1

 

「ゆめ部長に売却を任せてみよう!」と決断したら「媒介契約」を結びます。

 

STEP.2



情報とアピールポイントを詰め込んだ販売図面を作成します。この販売図面をレインズに登録して買主さまを探します。仲介会社は、専属専任媒介契約なら5営業日以内・専任媒介契約なら7営業日以内にレインズへ登録する義務があります。

 

STEP.3

 

レインズに情報を登録すると、そのエリアで活動している不動産屋さんが情報をすぐに見つけてくれます。不動産屋さんは毎日レインズで最新情報をチェックしていますから、あっという間に情報を拡散できます。

 

STEP.4

 

不動産屋さんはこの販売図面を使って登録顧客へ物件を紹介します。さらに、自社のWebページやスーモなどのポータルサイトへ掲載したり、新聞折込広告・現地販売会の開催などで買主さま探しを手伝ってくれます。

 

このように、不動産屋さんのネットワークを使い、売却情報がどんどん拡がっていくわけですね!

 

次に、売主の不動産会社が自社の販売物件をレインズに登録する場合です。

 

自社の販売物件を不動産屋さんのネットワークに乗せることで、仲介会社に販売してもらえる仕組みになっています。レインズに登録した後の流れは、STEP.3、STEP.4と同じです。

 

なお、仲介会社と異なり、レインズへの登録義務はありません。自社の販売物件をどうやって販売するかは売主の不動産会社が自由に決められるのは当然のことですよね。

 

次の項目では、ゆめ部長がレインズを使い、買主さまの「購入」をサポートする場合を説明します。

【3】レインズを利用した物件紹介

レインズには売却物件の情報がたくさん集まってきます。レインズに登録されている情報であれば、「原則として」どこの不動産屋さんでも取り扱うことが可能です。

 

つまり、大手仲介会社・地元密着の仲介会社・ゆめ部長のようなエージェントなど、買主さまが好きな不動産屋さんで購入することができます。

 

原則として…と言ったのは、例外があるからです。例外とは「両手仲介を狙った物件の囲い込み」をされている場合です。登録義務があるからレインズには登録したけど、両手仲介したいから紹介はさせないぞ!というパターンですね。

 

ここで、ゆめ部長がレインズを使い、購入物件を紹介する場合を具体的に見ていきましょう。

 

ゆめ部長がお客さまから購入希望条件をヒアリングしたら、レインズで物件を検索します。レインズに掲載された物件の90%以上は販売図面が登録されていますので、この販売図面を使ってお客さまへ物件を紹介します。

 

販売図面には、物件概要・特徴・写真・間取図などの情報が集約されているため、ネットで見るよりも比較検討しやすいでしょう!

 

なお、中古戸建・中古マンション・土地・新築戸建であれば、販売されている全物件のうち、70%~80%くらいはレインズに掲載されているかな…と思います。

 

残りの20%~30%は… 

 

物件の囲い込み

未公開物件

売主直売

 

が考えられます。

 

知っておいてほしい関連知識を3つ紹介させてください。

 

1つ目

 

最近はレインズに掲載されている物件のほぼ全てがネットに掲載されていますし、
レインズよりもネットの方が情報登録は早くなっています。そのため、レインズを利用して不動産屋さんに物件紹介してもらう価値が低くなってきていると言えます。

 

2つ目

 

通常、新築マンションは自社販売されていますので、新築マンションはレインズに登録されていません。

 

3つ目

 

新築戸建やリノベーション済みの中古物件など、不動産会社が売主になる物件はレインズへの登録義務がありません。そのため、販売方法には複数の選択肢があります。

レインズを使って、

仲介会社に買主さまを探してらってもOK。

 

レインズを使わずに、

未公開物件として一部の仲介会社のみに取扱許可するのもOK。

自社販売してもOK。

 

となっています。

 

重要なことは、皆さんが大好きな「未公開物件」はレインズには掲載されていないということです!

 

それじゃあ、レインズを通して物件を紹介してくれないなら、どうやって物件情報を集めればいいの??

 

そんな疑問が出てきますよね。

 

ここで登場するのが、ポータルサイトです。

【4】ポータルサイトとは?

不動産のポータルサイトとは、物件情報を検索するサイトのことで、Suumo・ホームズ・アットホーム・ヤフー不動産・オウチーノなどがあります。このあたりは有名どころですので、皆さまも1度は聞いたことがあるかもしれませんね。

 

他にも、特徴的な物件だけを集めたポータルサイト、もう忘れ去られてしまったポータルサイトもあり、ゆめ部長も知らないものが結構あります。

 

ポータルサイトには、レインズに掲載されていない次のような物件も掲載されています。

物件の囲い込みされた物件

未公開物件

売主直売物件

新着物件(レインズ登録期限前)      

 

などです。

 

正直に言ってしまうと、不動産屋さんにレインズで物件を検索してもらうだけでなく、買主さま自身がポータルサイトでも物件探しをした方が良い時代になったと言えるでしょう。

 

お気に入りの不動産屋さんがいるのであれば、ポータルサイトで気になる物件を見つけて相談してみる…こんなマイホーム探しもオススメです。

 

次に、たくさんあるポータルサイトの中で、どれをチェックしたらイイのか…?ゆめ部長のオススメサイトを紹介したいと思います。

【5】ポータルサイトはsuumo一強時代

ゆめ部長の個人的な意見ですけど、今はsuumoの一強時代だと思います。基本はsuumoをチェックするだけでほとんどの情報をGetできます。

 

ただし、suumoは広告掲載料が高いため、広告掲載料が安くて昔から利用されているアットホームしか利用しない不動産屋さんもいるので注意してください。

 

マイホーム探しをするのであれば、Suumoが最優先、補助的にアットホームも利用するのが良いでしょう。

 

悔しいけど、リクルートが強すぎるんですよね。

 

というわけで、本日のお話はここまでです!引き続き、別の記事・動画で勉強をがんばってくださいね。ゆめ部長は皆さまの不動産売買が成功するように応援しています!!

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マイホーム売買の基礎講座【YouTube・全12回】まとめ

 

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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