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2021年05月08日
不動産売買の知識

(第7回) 購入不動産の探し方【マイホーム売買の基礎講座】

こんにちは。宅建マイスター・ゆめ部長です。今回は「マイホーム売買の基礎講座 第7回 購入不動産の探し方」を一緒に勉強していきましょう!

 

目次はこちら!!

全部で5項目です。

 

それでは、まず、「ポータルサイトを使って自分で探そう!」からいってみましょう!

【1】ポータルサイトを使って自分で探そう!

第6回の基礎講座で解説したことを簡単に復習しておきましょう。

 

中古戸建・中古マンション・土地・新築戸建は、全物件の70%~80%しかレインズに掲載されていません。残りの20%~30%は、物件の囲い込み・未公開物件・売主直売が考えられます。

 

これらの物件はスーモなどのポータルサイトには掲載されていることが多いです。また、売主直売が原則の新築マンションもポータルサイトには情報が丁寧に掲載されています。

 

こんなお話をしましたね。

 

つまり、レインズに掲載された物件を中心に紹介してくれる不動産屋さんだけを頼ってしまうと、本当に欲しい情報が手に入らない可能性が高いということです。

 

不動産屋さんを頼りすぎず、ポータルサイトを使い、自分で探してみる必要があると言えるでしょう。

 

しかし、人気物件を狙っている場合、ポータルサイトをのんびり眺めていてはライバルに先を越されてしまう可能性があります。なぜなら、本当に良い物件は即日申込が入るからです。

 

特に、この動画を撮影している2021年4月時点では、物件がすごい勢いで売れ続けていますから、不動産屋さんから最速情報を入手できるかが購入できるかのカギになってきます。

 

では、不動産屋さんとの付き合いはどうすればいいのか?このあたりを次にお話していきますね!

【2】複数の不動産屋さんに問い合わせよう!

不動産屋さんへの問い合わせについては、新築戸建と中古物件に分けてお話します。

 

まず、新築戸建です。

 

未公開物件

専任物件

売主直売

 

について勉強しておきましょう。

未公開物件…

 

未公開物件とは、原則として、ネットなどにも掲載されていない、本当に誰も知らない情報のことを言います。ただ、一部の不動産屋さんしか取り扱えない新着物件も未公開物件とよぶことが多いです。

 

未公開物件を理解するためにこの図を見てください。

建売会社Aは、仲良くしている仲介会社「ドリームハウス」「夢ハウス」だけに未公開物件情報を提供してくれます。

 

建売会社Bは、仲介会社「ドリームハウス」とは仲が悪く、「夢ハウス」「ゆめ不動産」だけに未公開物件情報を提供してくれます。

 

つまり、1社の仲介会社…たとえば「ゆめ不動産」だけでは必要な情報が入手できない可能性があるということです。

 

未公開物件に強い不動産屋さんを探したければ、購入したいエリアの情報をたくさん持っている不動産屋さんをスーモで見つけてください。特に、他の不動産屋さんが掲載していない物件をたくさん登録しているのであれば、そこには必ず問い合わせをします。

 

専任物件…

 

建売会社は建物を建てるための土地がないと事業ができません。そのため、建売用地を紹介してくれる仲介会社を大切なパートナーとして扱います。

 

具体的には…

 

土地情報を提供してくれた仲介会社には、建物が完成するまでの期間、独占販売を認めたり、販売窓口にしてくれたりします。

 

仲介会社は、未公開物件として扱ってもいいですし、レインズに掲載して、他社の仲介会社に買主さまを見つけてもらい、売主の建売会社からの仲介手数料を楽して稼ぐのもOKです。

 

これが専任物件です。

 

大手仲介会社が取り扱っていることが多いため、そのエリアで強い大手仲介にも相談しておくことをオススメします。

 

売主直売…

 

仲介会社を使わず自社で販売する場合です。

 

自社に販売部門があれば、仲介会社を使わず自社販売することが可能になります。また、売主の建売会社が子会社の仲介会社を作り、そこに仲介させないと契約できないこともあります。

 

売主直売は新築マンションと同じですから、Suumoを見ておけば物件情報は全て入手できるはずです。(エリアによります。地方はsuumoに掲載せず現地販売会などだけで販売する会社もあるそうです。)

 

新築戸建はここまでで、次は、中古物件です。

 

中古物件は大手仲介会社が圧倒的なシェアを占めています。そのため、探しているエリアの大手仲介会社にはなるべく多く相談しておくべきでしょう。

 

三井・住友・野村・東急を軸に、5社~10社くらいあたれるとイイですね。

 

ただし、営業マンに当たり外れがありますから、頼りすぎず、自分から密に連絡をとり、ヤル気がある姿勢を見せておいた方が良いと思います。

 

いろんな不動産屋さんから営業されるのは鬱陶しいでしょうけど、その会社が依頼を受けてばっかりの新着物件を最優先で紹介してもらえるのですから、がんばる価値がありますよね!

 

ここから3つのアドバイスをお届けします。

【3】住宅ローン審査をやっておこう!

アドバイス1:住宅ローン審査をやっておこう!

 

住宅ローンの審査は個人情報だから慎重に…という気持ちはわかります。しかし、人気物件は奪い合いです。

 

皆さまが売主さまの立場だったとして考えてください。

 

「事前審査はこれからです…」というお客さまと、「事前審査は別物件で内定済みです!」というお客さま。

 

どちらを優先しますか?

当然、ヤル気が感じられる後者ですよね。

 

さらに、住宅ローンは利用しません!現金購入です!そんなお客さまも競争に入ってくるわけです。奪い合いの人気物件を狙うのであれば、住宅ローン審査を先にやらない理由はないですよね??

実は、嫁さんに内緒でキャッシングしていて…

数年前に返済遅延があって…

副収入を確定申告していなくて…

団体信用生命保険の告知事項があって…

 

などなど。

こんな不安を残していては絶対に負けますよ!!

【4】基準になる物件を1つ作ろう!

アドバイス2:基準になる物件を1つ作ろう!

 

マイホーム購入のアドバイスをしておきます。

 

購入申込時には「この物件を購入していいのかな?」と、絶対、不安になると思います。

 

不動産屋さんは自分の利益を優先するから信用できないし、AI査定の信頼度もイマイチですからね。

 

そこで、オススメしたいのが、現在販売中の物件の中から、自分ならこの金額で購入したい!と思える物件を見つけることです。

 

その物件が、どれくらいの期間で、いくらで成約になったのか?この情報を元に自分の考えとのギャップを埋めていきます。

 

たとえば、

 

5,000万円で購入したい!と思った物件に…

 

5,280万円で即3本の申込が入った!

5,000万円に値下がりしてすぐに売れた!

4,800万円に値下がりして3か月後にやっと売れた。

 

こんな情報を元に自分の相場観を養うわけですね。

 

そして、最終的に購入したい物件が見つかった際には、この物件を基準にして購入してもいいのかを判断するわけです!

 

スピードで負けないために入念な準備をしておきましょう。

【5】バイヤーズエージェントを見つけよう!

アドバイス3:バイヤーズエージェントを見つけよう!

 

人気物件を狙っているわけでなければ、買主さまだけを味方する「バイヤーズエージェント」を探してみることをオススメします。

 

物件から先に探すのではなく、味方になってくれるエージェントから探すのです!親身に相談に乗ってくれ、本当は言いたくないこともアドバイスしてくれる。そんな不動産屋さんもいるってことを覚えておいてください。

 

というわけで、本日のお話はここまでです!引き続き、別の記事・動画で勉強をがんばってくださいね。ゆめ部長は皆さまの不動産売買が成功するように応援しています!!

他の基礎講座はこちら!

基礎講座を動画でもっと勉強したい人はこちら…

マイホーム売買の基礎講座【YouTube・全12回】まとめ

 

基礎講座をブログ記事で勉強したい人はこちら…

マイホーム売買の基礎講座・ブログ記事一覧

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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