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2021年05月10日
不動産売買の知識

(第9回) 不動産屋さんの選び方 売却編【マイホーム売買の基礎講座】

こんにちは。宅建マイスター・ゆめ部長です。今回は「マイホーム売買の基礎講座 第9回 不動産屋さんの選び方・売却編」を一緒に勉強していきましょう!

 

目次はこちら!!

全部で4項目です。

 

第8回 購入編の内容と重複する部分は省略して説明していきます。それでは、「大手なら安心」ではない!からいってみましょう。

【1】「大手なら安心」ではない!

不動産の売却は大手が圧倒的なシェアを占めています。

 

大手が選ばれている理由が、売主様が納得できる売却を実現しているから。であれば良いのですけど、残念ながら、ここに不動産業界の闇が存在しています。

 

実は、大手仲介会社も両手仲介を狙い、売主さまを裏切る「物件の囲い込み」をあたり前のように行っているのです。

 

お客さまのために仕事をする責任(受託者責任=フィデューシャリー・デューティー)が無視されてしまっている現状は絶対に許されません。

 

皆さまが、大手の安心感、手厚いサポート、ブランドを優先したいなら、大手一択で仕方ないと思いますけど、そうでなければ、サービス内容と担当者で選ぶことをお勧めしたいです。

 

まず、サービスについて説明しましょう。

【2】サービスで選ぶ!

不動産売却にはいろんなサービスがあります。

 

たとえば…

 

仲介手数料の割引

両手仲介をしないセラーズエージェント

プロカメラマンによる写真撮影

ホームステージング

VR内覧

空室物件のリフォームイメージ制作

ハウスクリーニング

壁や床のリペア

荷物預かり

設備保証

契約不適合責任保証

AI査定

弁護士先生・税理士先生への無料相談

買取保証

つなぎ融資

 

などがあります。

 

不動産売却戦争に勝ち抜くために、どこの不動産屋さんも必死になっているのがわかりますね。

 

ここで、知っておいてほしい超重要ポイントを指摘します!

 

充実したサービスを付けすぎてしまうと、片手仲介の報酬だけでは不動産屋さんに利益が出ません。つまり、過剰サービスは両手仲介が前提になっているのです。

 

両手仲介を狙ってしまえば高値成約できる可能性は絶対に下がるわけですから、売主さまのために高値成約を目指す気持ちなんて、最初からないのかもしれません。

 

ちなみに、サービスにかかる金額ってどれくらいなのでしょうか?具体例を見てみましょう。

ホームステージング     :30万円

プロカメラマン撮影     :3万円

VR内覧              :10万円

リペアとハウスクリーニング :5万円

住宅診断          :5万円

 

これだけでも50万円オーバーです。

 

ここに、suumoなどのポータルサイト掲載料がかかり、物件登録・販売には人件費もかかります。もし、設備故障の補償・契約不適合責任の補償があれば、どんどん費用がかさんでしまうでしょう。そしてさらに、大手であればブランド維持に莫大な費用が必要ですよね。

 

不動産屋さんに高額な経費をかけさせてしまえば、売主さまにもその負担が生じる結果となるのです。

 

手厚い保証・サービスは本当に必要ですか?

もう1度、よく、考えてみてください。

 

ゆめ部長の経験から断言します!ムダなサービスを削る代わりに両手仲介禁止にする方が売主さまには絶対メリットがありますよ!

 

ここで、ゆめ部長が15年の経験から考え抜いた不動産売却プランを見てください。

売主さまだけの味方になるセラーズエージェント

仲介手数料は税込2.2%でお得(下限55万円~上限165万円)

両手仲介禁止

物件の囲い込み禁止

写真は広角レンズの一眼レフカメラでゆめ部長が撮影

高値成約のアドバイス・提案

売却情報を圧倒的に拡散

ムダな保証・サービスは排除

売主さまと協力して良い条件での成約を目指す

 

となっています。

 

ムダな保証・サービスを削り、

必要なサービスは充実させました。

 

売主さまに販売活動に協力してもらう代わりに、

仲介手数料を割引しています。

 

両手仲介禁止にすることで

物件の囲いこみリスクがゼロになり

情報拡散力が高まりました。

 

結果として、高値成約・早期成約実績がたくさん出ています!本当によくできた売却プランなので、ゆめ部長に売却を依頼しないとしても、参考にしてみてくださいね。

 

次は、担当者を見ていきましょう。

【3】担当者で選ぶ!

不動産の売却サポートでは担当者が情報の中心にいるため稼ぎやすい状況になります。だからこそ、担当者が「誠実」であることが最重要です!

 

販売開始前のチェックポイントを挙げてみましょう。

査定訪問時に室内をしっかり確認しましたか?

建物価値をゼロ評価していませんか?

売主さまに寄り添って思い出話を聞いてくれましたか?

買取業者への売却を強引に勧めていませんか?

悪いことばかり指摘していませんか?

査定の根拠が経験と勘だけではないですか?

天気が良い日を狙って写真撮影してくれましたか?

高値成約するためのアドバイスはしてくれましたか?

 

売主様の利益を最優先で考えられる誠実さ。

ここを徹底追及して選ぶべきです!

 

YouTube・Twitter・Webページ・ブログなどで不動産屋さん個人が情報発信していますから、誠実な担当者(エージェント)を探してみてくださいね。「この人だ!」と思える担当者がいなければ、第8回でお話した内容を参考に探すことをお勧めします。

 

最後に、不動産屋さんの売却力を測るための計算式を紹介しておきます。

【4】不動産屋さんの売却力を測ってみよう

ゆめ部長の勝手なイメージで不動産屋さんの売却力を測る計算式を考えてみました。

 

物件力× 不動産屋さん

物件力×(不動産会社×担当者)

物件力× (写真力+拡散力+忍耐力+営業力+ブランド力)

 

物件力は最大100ポイント

その他は最大3ポイント

 

最高点が100×15= 1,500ポイント

500ポイントを超えれば合格です。

 

この計算式を参考にすれば、

どの不動産屋さんを選べばイイのか、

決めやすくなると思います。

 

それでは、計算式の使い方を解説します。

物件力が高ければ、レベルが低い不動産屋さんでも成約できます。

 

たとえば…

 

物件力が80ポイントあるなら、

不動産屋さんが7ポイントしかなくても、

80ポイント×7ポイント= 560ポイント

 

逆に、物件力が低くても、

レベルが高い不動産屋さんなら

良い条件で成約できる可能性が高まります。

 

たとえば…

 

物件力が40ポイントしかなくても、

不動産屋さんが13ポイントなら、

40ポイント×13ポイント= 520ポイント

 

さらに、不動産屋さんが物件力を高めることができて、

物件力を+20ポイントできるなら、

60ポイント×13ポイント=780ポイント です。

 

このように、

全部のポイントを高めることで

不動産の売却力が上がっていく。

そんなイメージを持ってください!!

 

物件力を高める努力を惜しまず実行。

綺麗な写真を撮り、

情報を拡散させて、

中長期の販売ができれば、

思わぬ成果をあげられることが、

実は、よくあるんですよね。

 

まぁ、この計算式については異議ありかもしれませんけど、深く考えずに使ってみてもらえたら嬉しいです。

 

というわけで、本日のお話はここまでです!引き続き、別の記事・動画で勉強をがんばってくださいね。ゆめ部長は皆さまの不動産売買が成功するように応援しています!!

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マイホーム売買の基礎講座【YouTube・全12回】まとめ

 

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
ゆめ部長の真っ直ぐ不動産仲介 - マイホームの売却や一軒家のご購入をサポート(東京・神奈川・埼玉)
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