「地方物件」も「難あり物件」も売り切る！プロによる不動産売却サポート
地方（東京圏以外）の不動産は、東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の不動産と比べると、流通性が低いうえに取引が難しいことが多くなります。それにもかかわらず、不動産屋さんの報酬は東京圏よりもだいぶ少なくなってしまいます。そのため、不動産屋さんのモチベーションが下がり、不動産取引が活発に行われづらい状況を作り出してしまっていると言えるでしょう。
また、地方・東京圏にかかわらず、再建築不可・旧耐震基準・旧法借地権・接道問題あり・私道の通行掘削問題あり・隣人トラブルあり・修繕積立金不足のマンションなど、「難あり物件」は販売に苦戦する傾向があるため、地方物件の不動産売却と同様の問題が生じます。
実際、真っ直ぐ不動産仲介では、売却を任せた不動産屋さんが何もしてくれず、1年かけても全く売れる気配がない…（涙）そんな売主さまから「本当に困っています。売却をサポートしてもらえませんか？」という相談を受けることが増えてきました。
そこで、通常の売却プラン（両手仲介禁止＆物件の囲い込み禁止）とは違った売却プランを作り、今まではサポートをお断りしていた「新宿駅から1時間30分超」「難あり物件」「査定金額2,500万円未満」の不動産もサポート対象にしました。困っている売主さまの「最後の砦」となれるように、全力でサポートすることをお約束します！
それでは、このプランを紹介していきましょう。
担当者：リクロス(株) 矢仲
ブログ執筆＆サポート：
対象エリア
新宿駅から車で3時間くらいまで（高速道路利用OK）のエリアを想定しています。
■ 東京都
■ 神奈川県
■ 埼玉県
■ 千葉県
■ 静岡県
■ 山梨県
■ 茨城県
■ 栃木県
■ 群馬県
このあたりがエリアになるかな…と考えています。静岡県伊東市にある中古戸建の売却をサポートしたときが3時間くらいでした。他のエリアについてはご相談ください。
なお、東京23区や近郊エリアで査定金額が2,500万円以上の不動産であれば、このプランよりも仲介手数料を節約できる次の2プランをオススメします！
仲介手数料がお得な不動産売却プラン！！
対象不動産
「流通性」がある土地・戸建・マンションが対象になります。
流通性がないと判断する不動産の具体例としては、原野商法（価値がない土地を騙して売りつける悪徳商法）の被害にあって放棄された分譲地などが該当します。建物を建築することができず、草木や竹で覆われ、人が通ることすらままならない土地などは流通性が全くないと判断せざるを得ません…。
もし、お金を支払ってでも所有権を放棄したい！とお考えでしたら、次のWebページをチェックしてみてください。お金はかかりますけど、管理のコスト・リスクをなくすことができるため、おもしろいサービスだと思います。
■ 基本料金 ：348,000円
■ 事務手数料：19,800円
■ 実費 ：登記費用・不動産取得税など
注意！！
真っ直ぐ不動産仲介のサポートは、
不動産を売却するための「仲介」であり、
やまねこ不動産さんのように
「買取」するわけではありません。
対象外になる土地の参考動画を貼っておきます ↓
査定価格・販売価格に下限なし
査定価格・販売価格に下限はありません。
10万円でも、
100万円でも、
1,000万円でも、
1億円でも、
このプランの対象になります。
ただ…
数十万円の不動産などは「流通性がない不動産」の可能性が高くなりますし、1億円などの高額物件なら不動産屋さんが頑張ってくれるので、このサービスの対象にはならないような気がします。
仲介手数料は法定上限
仲介手数料は法定上限金額で値引きはありません。
【1】成約価格400万円未満…
198,000円
【2】成約価格400万円以上…
速算式：3.3％＋66,000円
具体的な金額はこちら ⇒
参考記事…
不動産コンサルティング報酬を請求する案件もあり
地方物件・難あり物件は、物件調査を丁寧に行い、問題点を洗い出したら、できるだけ事前に解決しておくべきです。また、物件の魅力もしっかり探し出し、買主さまへのアピールポイントをわかりやすくまとめなければいけません。
この仕事は、豊富な実務経験と高値成約実績がある「不動産取引のプロ」でなければ対応できないことなので、少ない報酬でサービスを提供するのは難しいです。
そこで、1取引あたりの報酬が少ない案件（低廉な不動産など）については、不動産コンサルティング報酬（11万円～55万円）をお願いすることになります。なお、詳細な金額については、売却物件を確認してから見積もりを提示しますので、金額確認後にご検討ください。
不動産コンサルティング報酬が発生する場合…
■ 業務委託契約を締結します
■ 企画提案書を交付・説明します
■ 成約にならなくても費用は発生します
■ 交通費なども含みます
仲介手数料以外に費用はかかりますけど、プロのサポートを受け、早期・高値で成約させるための必要経費としてご検討いただければ幸いです。
ゆめ部長の意見…
ほとんどの不動産屋さんは、物件力を磨く努力をせず、情報を拡散させずに販売します。だから、長期間売れず、売れたとしても安くなってしまうわけです。それなら、正しい販売活動で努力を積み重ねれば、もっと高値で成約できる可能性は上がるはずですよね。コンサルティング報酬のコスト回収は難しくないでしょう！
参考…
両手仲介は高値成約のために解禁
真っ直ぐ不動産仲介では「両手仲介」を禁止してきました。しかし、地方物件や難あり物件では、両手仲介を禁止しないほうが売主さまの利益につながると考えられるため、このプラン限定で両手仲介を解禁します。（ YouTube解説！片手仲介と両手仲介 ）
解禁する理由を説明させてください ⇒
中古戸建を売却するのであれば、買主さまは、建物の状況・今後のメンテナンス・入居前のリフォーム相談などについてアドバイスを求めています。
それにもかかわらず、
■ 建物に詳しくない
■ 買主さまのニーズを汲み取れない
■ 提案力がない
こんな不動産屋さんが対応したら、買主さまの購入意欲が高まりません。
そこで！「空き家再生事業」に取り組む 矢仲 が内覧に立ち会い、お客さまの不安を解消、購入意欲を高める提案を行うことで成約を目指します。
流通性が高い都心の物件であれば、しっかり説明できない新人さんや宅建に合格していない営業マンでも、物件力だけで成約になります。しかし、地方物件・難あり物件では、買主さまをしっかりフォローした方が成約しやすいので、両手仲介を解禁する必要があるのです。
不動産の囲い込みは完全排除
「両手仲介を狙った物件の囲い込み」は絶対にしません！
真っ直ぐ不動産仲介がポータルサイトに情報掲載して買主さまを探しつつ、不動産屋さんのネットワークもフル活用して買主さま探しを手伝ってもらいます。
不動産屋さんのネットワークを使うのは簡単です。具体的には、レインズ（REINS）に販売図面と物件情報を登録して待つだけです。レインズに登録しておけば、そのエリアを得意にする不動産屋さんだけでなく、幅広いエリアの不動産屋さんにも物件情報を届けられるので、成約確率がグッと高まります！
YouTube解説！
なお、地方の不動産売却では、
■ リフォーム工事を取りたい建築士
■ 注文住宅を建築したいハウスメーカー
■ 建売業者
■ 投資家
など、仲介手数料を稼ぐことが目的ではなく、リフォーム・建築・建売分譲・転売でもっと大きな利益を目的として、買主さまへ購入を勧める不動産屋さんが多くなる印象です。レインズに登録せず「囲い込み」をしてしまえば、このお客さまが検討できず、売却チャンスを逃すことになりかねません。だから、囲い込みは絶対にしないことをお約束します。
売却活動は気持ちを込めて！
真っ直ぐ不動産仲介では、ポータルサイトに情報を登録して自分たちでも買主さまを探します。どんな工夫をするのか…列挙してみましょう。
■ 写真は徹底的にこだわる！
■ 写真枚数は登録MAXまで掲載する！
■ 写真を加工して魅力をアップする！
■ 間取図がなければ現場で作成する！
■ 間取図は業者発注で綺麗に作る！
■ 現場の魅力を体感してコメントにする！
■ リフォームプランを提案する！
■ 物件を丁寧に調査する！
■ 資料を即提供できるようにPDFにする！
■ 物件力アップのアドバイスをする！
地方の不動産は投資用物件を求めている個人投資家さんも大切なお客さまになります。そのため、プロの不動産屋さんが、検討するために必要な情報を丁寧に集めておくと安心して購入してくれます。
また、難あり物件の場合、事前に調査して問題点を整理しておけば、お客さまが過剰に怖がらなくなり、成約確率が大幅にアップするでしょう。
このように、他の不動産屋さんでは対応しきれない部分を、真っ直ぐ不動産仲介では、マジメに対応するのです！！
地方物件の売却大成功事例！
静岡県伊東市で300万円の中古戸建を無事に売却できました！
法務局・市役所・水道局などで物件調査を丁寧に行い、買主さまが心配になりそうなことを把握・整理して、説明する資料を準備しておきました。ネガティブな情報を隠すのではなく、こちらから積極的に開示することで信頼を得ることができ、成約になった案件です。
売却大成功のポイントをまとめておきますね。
物件調査
法務局関係資料をネット取得して、役所等に電話で事前調査を行い、現場で詳しく調べるべき事項を整理。現地調査では、前面道路・ライフライン関係・隣地越境等を特に注意して調査しました。あわせて、隣地へ販売の挨拶と営業も兼ねて訪問し、周辺の土地の履歴やトラブル等の有無の調査も行いました。
なお、建物は未登記だったため、課税関係資料を見て、種類・構造・床面積・建築年月日などを確認。また、ガス管を隣地と共同利用していることや、前面道路の幅員が約2.7ｍのためセットバックで土地が減少することも販売図面に反映させました。
需要の予測
街並みや住民から不動産の需要を想像しました。
■ 商業施設やメイン商店街の状況（賑わい等）
■ 最寄り駅の駅前の状況（乗降者の属性等）
■ 幼稚園や保育園の状況（築年・大きさ等）
■ 役所や公園等の公共施設の整備状況
■ 空家や空地の状況
■ 新築建物の状況（数・種類・大きさ等）
これらの情報から、本物件を再建築用の土地として購入するお客さまはかなり少ないと判断。未登記の空家をどう活用するかがポイントになると考えたので、買主さま目線でリフォーム提案・リフォーム費用・残置物の撤去費用などを検討しながら建物調査を行いました。
想定ターゲット
ターゲットは隣地所有者か空家再生ビジネスの買主さまを想定。実際、購入した買主さまは、自分でDIYをして空家再生ビジネスを行う方でした。
販売活動
広告活動
室内・外観写真をとにかくたくさん撮影しました。物件の雰囲気、陽当り具合、建物やブロック塀の状況、設備など、隠すことなく情報を伝えることが大事だと考えています。この写真をSUUMO・at homeへ限度枚数まで掲載して広告しました！
資料提供
お問合せ頂いたお客さまへできる限り全ての資料を整理して丁寧に提供しました。
情報開示
物件の特徴、メリット、デメリットを最初に説明し尽くしました。ネガティブ情報の後出しは信頼を失うことになるため絶対しないようにしています。
条件提示
売主さまに引渡後のトラブルが生じないような販売条件にしました。（契約不適合責任免責）
現地案内
現地内見希望前に資金計画などについてヒアリングを行い、室内写真も見てもらった上で、「最終判断のための内覧」という位置づけで内覧会を実施。内覧希望者をできるだけ同じ日に内覧してもらうように調整することで、真剣な買主さま同士で競争しあいながら検討してもらえました。
お客さまの声
売主さまからは、鍵だけ預けて後は丸投げで手続きが完了したので手間がかからず助かりました！との話があり、買主さまからは、広告掲載・資料提供・現地説明の丁寧さを評価してもらうことができました！売主さま・買主さまのどちらも満足・納得の契約になって良かったです♪
この物件は、東京23区で売買をサポートしたお客さまの実家でした。このように、サポートしたお客さまから、営業エリアから離れている実家の売却や相続不動産の売却を依頼してもらえることは結構あるんですよね。これからも、どんどんチャレンジしていこうと思っています！！
現在、販売中の地方物件！
現在、相談を受けている物件…
■ 福島県：2件
■ 栃木県：1件
■ 神奈川県：1件
少しずつお問い合わせが増えてきました！
最後に…
SDGs「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」への取り組みとして、真っ直ぐ不動産仲介は「空き家再生事業」にチャレンジします。第1段階目の行動として、地方の不動産売却サポートをスタート。空き家の流通を促進することで「空き家問題」解決に貢献することとしました。将来的には、自社買取して、リノベ再販したり、リフォーム後に貸し出したりするだけでなく、新しい価値をプラスするような地域活性化事業にも挑戦したいです。
地方物件の取り扱いはまだ多くありませんが、不動産売却の取引実績はたくさんありますので、売却を検討しているようでしたら、ぜひ、お声がけください。
皆さまとお会いできるのを楽しみにしています！
フォロー・チャンネル登録してくださいね！
■ 2022年05月14日 投稿
■ 2022年07月07日 情報加筆
“不動産の「悩み・不安・怒り」を解消するぞー✨ のお役立ち情報をツイート ✅ホンネで語るよ ✅業界の裏側…コッソリ教えるよ ✅役立つ知識を集めて発信するよ ✅さんへ優しく解説するね ✅ガンバル不動産屋さ…
— name (@yumebucho) YYYY年MM月DD日
