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2019年08月17日
不動産売買のお金

仲介手数料を安くしたいなら…必要なサービスを「+」不要なサービスを「-」する!

仲介手数料は払いたくないけど、安心できるように完璧なサポートしてほしい…。という、ちょっと無茶な問い合わせが増えてきていると感じています。良いサービスには当然コストがかかりますから、仲介手数料を安くしながらなんでもやる!ということだと過剰サービスで営業スタッフが苦しくなります。

 

そこで、どのサービスを受けたくて、どのサービスはいらないのか…?を考え、それに見合った仲介手数料を提示してくれる不動産屋さんを探す…というのはいかがでしょうか?この記事で一緒に考えてみましょう。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料とは…?

仲介手数料というのは、売主さま または 買主さまの不動産売買をお手伝いした時に不動産屋さんがもらう報酬のことで、宅建業法で「成約価格×3%+6万円」が上限だと定められています(物件価格が400万円以上の場合)。

 

例えば、4,000万円の物件で計算してみますと…

 

(4,000万円×3%+6万円)×1.1=138万6,000円(消費税10%)

 

両方からもらえば「両手仲介」で277万2,000円

どちらかだけなら「片手仲介」で138万6,000円

 

他の記事で何度も書いていることになりますけど、仲介手数料は法律でもらえる「上限」が定められているだけですから、無料でも半額でも定額制でも特に問題はありません。

仲介手数料で差別化を図る不動産屋さんが増えた!

仲介手数料額を上限よりも安くすることで差別化を図る不動産屋さんが増えてきています。仲介手数料割引のサービスは大きく5つに分けられそうです。

 

■ 上限の「3%+6万円」

■ 半額の「1.5%」・もっと安い「0.7%」とか

■ 無料

■ 定額制(498,000円・324,000円など)

キャッシュバック

 

この中では「キャッシュバック」がわかりづらいですね。これは、新築戸建などで売主の不動産会社から仲介手数料をもらえる場合、買主さまの仲介手数料を無料にするだけでなく、もらった仲介手数料から一部を回しましょう!というサービスです。

 

ちょっとわかりづらいかな…。1/2キャッシュバックを例に具体的に見てみましょう。

 

4,000万円の新築戸建を仲介したとします。通常であれば、売主さまから3%+6万円、買主さまから3%+6万円の仲介手数料を報酬として受領できます。

 

これを分解して見ていきます。

 

まず、買主さまからの仲介手数料は無料にします。3%+6万円だと約126万円なので、この126万円がお得になりました。

 

さらに、不動産屋さんが売主さまから受領した仲介手数料126万円の中から半分の63万円を買主さまに回してくれます。

 

つまり、不動産屋さんの報酬は63万円。買主さまは仲介手数料126万円を支払わなくて済むと同時に63万円の現金をGETしたことになるわけです。

 

どう考えても景品表示法にひっかかると思うんですけど、まだ営業できているということはグレーでセーフなんでしょうね。マイホームを買ってお金をもらうなんて、なんかおかしいと思うんですけど…どう思いますか?

 

さて、他の4つも見ていきましょう。

 

仲介手数料が上限の「3%+6万円」かかってもOKなら、大手仲介会社の安心感を得たり、未公開物件を購入しやすくなります。半額や定額制などを利用したいなら、大手ブランドや未公開物件を諦めなければいけないでしょう。

 

三井・住友・野村・東急などのブランド維持には莫大なコストがかかっているわけですから、仲介手数料は払いたくないけど、大手にお願いしたい!というのは難しいと言えます。

 

最近は「安かろう悪かろう」ではなく、仲介手数料は安くしておきながら高いレベルのサービスを提供しようと頑張っている会社も出てきています。(ゆめ部長はこの位置ですよ。)

 

しかし、そのような会社で働いたときの経験をお話しますと、仕事をしている営業スタッフの負担が極めて大きく、会社のフォローがなければ成り立たないよ…と感じました。ゆめ部長は年間4,000時間以上も働いていましたけど、稼げていた20代よりも年収は少なくなったことに愕然としました。

 

こんな経験があるので、ゆめ部長の「仲介手数料半額の不動産売却」では、お客さまができることは自分でやってもらう!という前提でサービスを作りました。その代わり、ウリの部分はさらに削って尖らせているんですよ!(写真力・情報拡散力など)

 

「手数料が安いのにレベルが高いサービス」を実現するには会社の理念や組織の団結力が必要です。まだ今の不動産業界で実現するのは難しいと思いますが、いずれ不動産テック(リアルエステートテック)の流れで実現されていくのでは…と期待しています。

 

ちょっと話がそれましたので戻します。

 

言いたかったことは、1つの取引で両手仲介なら仲介手数料が最大で「成約価格の6%+12万円」になるところ、片手仲介で0.7%とか、低額な定額料金32,4000円とかでは責任のある仕事をすることが難しい…ということです。

 

最大6%を0.7%だけなら驚愕の「88%OFF」ですからね!「低率な定率制」・「低額な定額制」にサービスを求めすぎたらいけません。

 

自分を守るために知識をつけてから行動する!という意識がなければ、雑なサポートしかしてもらえず、価格交渉NG、住宅ローンは都市銀行限定など、不利な条件で購入させられてしまった…ということにもなり得るのですよ。

 

最後に仲介手数料「無料」について説明します。これは、どちらか一方を無料にする代わりに、もう一方からは「3%+6万円」をもらうことで成立しています。そのため、実は1取引で3%は確保できていることになります。

 

そのため、手数料半額や低額な定額制よりもサービスを強化しやすいと言えます。

ゆめ部長の仲介手数料とサービスを紹介します!【休止中】

ゆめ部長が考えたサービスを説明しますので、上記の4つと比較してみてください。

 

ゆめ部長は「仲介手数料の選択制」を採用しました。つまり、仲介手数料「3%+6万円」か「無料」のどちらか好きな方を選んでね!ということなのですが、どちらも魅力的なサービスになっているんですよ!

 

1つ目は、売主さまだけの味方をする「セラーズエージェント」。売主さまをゆめ部長が担当し、買主さまを他の不動産屋さんが担当します。

 

ゆめ部長は売主さまからだけ仲介手数料をもらい、買主さまの仲介手数料は他の不動産屋さんがもらいます。そのため、売主さまを守り、売主さまの利益を優先することだけに集中できるのが最大のメリットです。ゆめ部長が必ず良い条件での成約を勝ち取り、仲介手数料に見合う結果を実現させてみせます!

 

なお、ポータルサイトに丁寧な情報を掲載してほしい!という要望がある場合には、両手仲介になりますけど、現地を実際に見に行き、周辺環境をお散歩しながら写真撮影をしたスタッフがポータルサイトへ登録することもできます。

 

ここで説明すると長くなりすぎますので、詳細は下欄のリンク先でチェックしてもらえると嬉しいです!

 

2つ目は、売却をお得に実現する「仲介手数料0円売却

 

このプランでは、買主さまをゆめ部長が探し、その買主さまから「3%+6万円」の仲介手数料をもらいますので、売主さまの仲介手数料は無料で構わないですよ!というサービスです。

 

ゆめ部長は、レベルの高い写真と動画、コメント力を駆使して、買主さまを探すことが得意で実績もたくさんあります。「売却力」があるからこそできるサービスだと自信を持っているプランになります!

 

「物件の囲い込み」をすることにはなりますが、このデメリットを大幅に減らすことは可能です。詳細は下欄のリンクをチェックするか、お会いした時に説明する時間をください。

 

「ライフステージに合わせてどんどん住み替えること」を提案したいので、仲介手数料が原因で住み替えできない…という問題を解決したいと考えています。

 

参考記事…

終の棲家とは考えない!ライフスステージ・ライフスタイルに合わせて買い替えを検討しましょう。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

 

仲介手数料半額の不動産売却」サービスを簡単に解説しておきます!

 

このプランでは、ゆめ部長は売主さまだけを担当します。買主さまは他の不動産屋さんに探してきてもらうことになります。ゆめ部長は売主さまから「1.5%+3万円」の仲介手数料をもらい、他の不動産屋さんは買主さまから「3%+6万円」の仲介手数料をもらうことになります。

 

このように役割を分担することで、両手仲介を狙って物件の囲い込みをされる…というリスクがゼロになります。そのおかげで「情報拡散力」が格段に高まります。

 

さらに、写真はゆめ部長が一眼レフの広角カメラで気持ちを込めて撮影します。

 

こんなに売主目線のサービスなのに半額なのは…なぜ?と思いましたか?その理由は、次のように、サービスを引き算したり、売主さまに協力をお願いするからです。過剰サービスはしません!

 

内覧の立会は最初の1回だけです

空室の場合は現地にキーBOXを設置します

現場の見回り・清掃は売主さまが行います

作戦会議を開催する場合はゆめ部長指定の場所になります

写真撮影は原則1回だけです

お客さまへのプレゼン資料作成などに協力してもらいます

 

このプランも高値成約にかなり自信アリ!のプランです。ゆめ部長の仕事はセラーズエージェントなどよりもかなり楽になりますけど、報酬は1.5%+3万円のみで確定してしまいます。効率よく数をこなすことで売上を積み重ねなければいけないのが大変だったりします。…なんでも正直にバラしちゃう (笑)

 

もっと詳細を確認したい!という方は、最後のバナーをクリックしてください!

仲介手数料に含まれるサービスを確認しよう!

仲介手数料はかなり高額に感じられますよね。では、この仲介手数料にはどのようなサービスが含まれているのでしょうか…?箇条書きでザックリと列挙してみます。

 

■ 机上査定・訪問査定

■ 写真撮影・間取図作成・販売図面作成

■ レインズ登録(物件情報の拡散)

■ 付帯設備表・物件状況報告書作成

■ 評価証明書を都税事務所で取得

■ 管理会社から重要事項調査報告書などを取得

■ 自社Webページやsuumoなどのポータルサイト掲載

■ 現地内覧の日程調整

■ 現地内覧の立会い

■ 内覧結果の報告

■ 定期的な媒介報告

■ 条件交渉

■ 物件調査

■ 売買契約書類作成

■ 売買契約立会

■ 抵当権抹消手続きのサポート

■ 引渡前の現地立会

■ 引渡手続きのサポート

■ 残代金決済

■ 確定申告のお知らせ  

 

などなど。

 

上記は「売却」する場合で、はじめましてのご挨拶~お引き渡しまでの仕事になります。1つの契約をすると結構忙しくなるものなんですよ。

不動産屋さんのサービスを比較して考えてみる!

今度は不動産屋さんの独自サービスを比較してみましょう。

 

■ 新聞折込広告・チラシポスティング・現地販売会開催

■ 広角カメラの写真・動画・VR内覧

■ 現地詳細レポート

■ ホームステージング

■ 住宅診断 + 瑕疵保険

■ 設備チェックと設備保証

税理士・弁護士無料相談

 

大手の場合は住宅診断・設備保証を付けてくれることが増えました。また、物件価格がある程度高ければホームステージングを無料で行ってくれることもあります。

 

中堅の会社はチラシポスティング・オープンハウス開催などのアナログな販売活動にも積極的です。また、違法ですけど…電柱へのチラシ貼りをしてくれることもあったり。大手と中堅は仲介手数料が上限になることが多いですけど、いろんなサービスが付いてくるのが魅力的ですね。(他社さんの良い所は正直にほめる!)

 

では、ゆめ部長はどうなるのか…?大

 

手・中堅と違い「高値・早期」の売却実現を最優先しています。大手ブランドによる安心感や保証サービスはないですし、中堅会社のアナログな売却活動は経費がかかりすぎてできません。

 

そのため、ゆめ部長のサービスは大手・中堅会社のサービスから「ひき算」し、「写真・動画」などの質は「足し算」になります。また、質が高くて根気強いサポートは大手の営業さんに負けない自信がありますから、この点も「足し算」でしょう!

 

このように、仲介手数料の中でどのようなサービスを受けたいのか…?を考えてみてくださいね。

 

ちなみにですけど…。

 

大手のいいところ・中堅のいいところ・小さい会社のいいところを全て取り込んで欲しいという要望は「3%+6万円」では絶対に実現できません。まして、仲介手数料半額や定額制では100%ムリですよ!

 

追記…

他社さんのWebページを見ていたら…「仲介手数料無料」だけど「事務手数料20万円(税別)」が必要だと書いてありました。魅力的なサービスの裏でこのような費用を請求される可能性があるので注意してください。心配なら…絶対安心なゆめ部長へ連絡しましょう(笑) 

最後に…

仲介手数料とサービスを「足し算と引き算」で考える。う~ん…なんかすごくいい記事を書いた気がして大満足です!

 

ゆめ部長のサービスを選んでもらえなくても、この記事が参考になり、皆さまの売却が納得できるものになれば嬉しく思います。

 

応援していますので、がんばってくださいね!

 

一緒に読んでほしい記事…

仲介手数料を安くしたいなら…過剰サービスを求めず不動産屋さんと作業を分担しよう!

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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