株式会社 麻布ハウス
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2018年12月25日
不動産売買のお金

「仲介手数料の自由化」を上級宅建士の宅建マイスターが考える【オススメ記事!】

少し前の話になりますが、会社に「宅建マイスター」のテキストが郵送されてきました。さっそく読んでみると…「宅建士」の上級資格にあたるだけあって、難易度の高いことが求められているなぁ~と感じました。

 

テキストに記載されている内容には大賛成ですが、求められているレベルが高いぶん、「仲介手数料の自由化・上限撤廃」を実現することが条件だろうな…と思いました。「社会から期待されるサービスの質と仲介手数料」に関する私の意見を読んでみてください。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  宅建マイスターに求められているレベルと不動産取引の現場には大きな差がある…

2.  仲介手数料を自由化するべきだ!という私の意見

3. 最後に…

宅建マイスターに求められているレベルと不動産取引の現場には大きな差がある…

テキストには「宅建マイスターは、取引に内在する危険を察知し、法務局・区市役所だけでなく、近隣聞き込みや分譲会社へのヒアリングなども含めた十分な調査をしたうえで、顧客が納得するまで説明をしてトラブルを未然に防ぐ必要がある」と書かれていました。

 

これだけ見れば、「そりゃそうでしょ。普通じゃない!?」と思われるかもしれませんが、実は、一般的な不動産屋さんの仕事はこのレベルに全くたどり着けていません。

 

不動産取引は1点物の売買になるためスピード勝負になることが多く、1週間も2週間も時間をかけて物件調査をしている時間はないですし、問題が発生したら動くスタンスの不動産屋さんが多いですから、リスクを予見して…なんてことをしていることは稀なのです。(断言します!)

 

もし、リスクが予見できている場合、担当者はどうしているのかというと、契約書類に「~が存在する可能性があります。」「~の制限を受ける可能性があります。」という文言を入れておき、自分たちの責任回避を図っています。

 

この文言を見て皆さんはどう思いますか?

 

「存在する可能性」や「制限を受ける可能性」があるのはわかりましたけど、その後、解決するために費用と時間がどれくらいかかるのか…などの重要情報が書かれていませんよね。

 

これでは顧客の満足度を高めることは絶対にできませんが、現在の不動産取引で行われている契約はこのレベルなのです。

 

CS(顧客満足度)を高め、業務レベル向上を図ることは私も強く望んでいますから、理想を掲げて日々努力を継続していく気持ちはあります。しかし、顕在化している問題点の調査だけでなく、潜在的な問題点を担当者の知識と経験から予見し、そのリスクを詳細に調査したうえでお客様へ説明する、そこまでのことを全ての案件で行うことが「当然のこと」として期待されてしまうのであれば、それは、正直かなり厳しいと思いました。

 

例えば、森泉さんの『幸せ!ボンビーガール』で出てくるような、敷地の四方を囲まれている再建築不可物件を相続する場合はどうでしょうか。

 

長年にわたる近隣トラブルや親族間の争いがあるかもしれません。他人の争いの間に不動産の専門家として入って調整することになれば、長期間、多大な労力をかけることになりますし、ストレスもかなり大きなものになりそうです。

 

建物の再建築・リノベーション工事の可否などを役所と相談したり、測量をして隣地との境界確定を行う必要も出てきそうですし、賃貸・民泊向きであるかをアドバイスする必要もあるかもしれません。

 

プロフェッショナルの仕事として、お客さまのためにここまでやることは正しいことだと思いますが、時間と労力に対する報酬が釣り合わないという問題が発生します。そのため、現在の仲介手数料額に関する法律の制限がある限り、全ての案件でこの理想の実現を目指すことは現実的ではないと言えるのです。

 

問題解決に多大な時間・労力・専門性が求められるような案件にもかかわらず、物件価格が1,000万円だと、両手仲介しても報酬は最大で72万円になります。これではあまりにも報酬が少なすぎ、不動産屋さんからの十分なサービスを期待できるわけがないのです。

仲介手数料を自由化するべきだ!という私の意見

宅建マイスターの有資格者であり、一定の能力を認められた人であれば、成約価格×3%+6万円 (物件価格400万円以上の場合) という仲介手数料の上限を撤廃してもいいいじゃないか!と私は声を大きくして言いたいです。

 

仲介手数料を3%と定めないで、もっと高い報酬を支払う代わりに納得のいく売買を実現したいという需要は確実にあるはずです。自分の報酬につながるチャンスがあれば、時間と労力をいとわず、さらにレベルの高いサービスを提供する会社・担当者が増えてくるのではないでしょうか。

 

これからの日本は経済格差の二極化がさらに進むそうですから、富裕層からの需要が増えてくるはずだと予測しています。

 

なお、私は価格が高くない物件限定での「仲介手数料の自由化」を考えています。5,000万円を超える新築戸建の取引で6% (300万円以上) の報酬を受領するのはもらい過ぎだと考えていますから、不動産屋さんが楽に儲けられるようにしたいとは全く思いません。

 

もし、価格が高い物件で自由化するのであれば、両手仲介しないことを条件にするべきでしょう。売主さま または 買主さまだけの利益を図るサービスをするために両手仲介をしないわけですから、依頼主さまからは6%を受領するのもアリだと思います。

 

あるいは、お客さまが過剰なサービスを期待せず、無駄なサービスを排除するというのも1つの選択肢です。つまり、受けるサービスを「引き算」して、いらないサービスを拒否してしまうことで仲介手数料を下げるのです。

 

上限撤廃だけでなく、ムダなサービスを排除して仲介手数料を下げるということも一緒に議論されていくといいですね。

最後に…

「空き家問題」が社会問題として認識されるようになりました。

 

報酬が少なかったり、手間がかかり過ぎて不動産屋さんが依頼を受けづらいために、再建築不可物件・有効活用しづらい物件・地方の低額物件などが放置されてきました。

 

不動産屋さんの報酬が増えたり、サービスの量が減ったからといって、すぐにこの問題が解決されるわけではありませんが、他の対応策とかけ合わせれば、問題解決の糸口が見つかるかもしれません。

 

たとえば、行政が空き家の有効活用を進めるために、低所得者向けの融資をサポートして購入を支援し、売買に協力した不動産屋さんには、行政が20万円でも支払うのはどうでしょうか?6%の上限を撤廃すればいろんな可能性が出てきますね。

 

仲介手数料に上限が定められたのは、不動産業界が世間一般から信用されないことをしてきた過去があるからです。不動産業界は襟を正し、仲介手数料の自由化を実現するために、顧客目線で質の高いサービスを提供していく必要があります。

 

私たちは生き残りをかけて努力していますから、その努力を見て、皆さまには評価してほしいと願っています。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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