売買契約を終えて考えたこと～「ピアース中目黒ローレルアイ」ご成約！

麻布ハウスの専任物件「ピアース中目黒ローレルアイ」が成約になりました！おめでとうございます！！パチパチパチパチ～♪売買契約までの流れと、考えたことなどをまとめておきたいと思います。

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

【目次】

1.  マンション売却までの期間・価格・内覧数など

2.  売買契約書の作成に10時間以上はかかりすぎなのか…？

3.  売主さまと喜びを分かち合うことが1番の楽しみ♪

販売を開始したのが4月末で売買契約が7月中旬でした。販売期間は2か月半、内覧件数は6件、売却価格は売主さまに納得していただける金額となりました。

販売価格は「チャレンジ価格」からスタート。目黒区の築浅マンションでしたから、お客さまに気に入ってもらえれば高値でも売れる可能性が十分にあると考えての提案でした。

どれくらいの価格を「チャレンジ」と言っているか気になりますよね…？

具体的には、査定金額 ( 3か月程度で成約できる金額 ) よりも10%ほど高値で設定しました。その根拠は、私の実績で相場＋5%程度であれば成約できる可能性が高いこと、この価格帯の物件では値下げ交渉が200万円前後入ることが多いためです。

実際に販売を開始してみると、同じマンション内での直近成約事例と比較すると高く感じられたのか、残念ながら、なかなか内覧予約が入りませんでした。売主様の売却スケジュールもあるため、1か月ちょっと様子を見たあたりで価格の見直しを再提案しました。

ワンポイントアドバイスとして、スーモやホームズなどのポータルサイトは500万円単位で検索できますから、「●,500万円」よりも「●,480万円」にして検索に引っかけることを考えるようにお伝えしました。

このアドバイスの効果があったのか、値下げをしてからお問い合わせ・内覧数が一気に増えて内覧が土日に4件もありました！ご契約になったお客さま以外にも購入申込が入り、売主さまには喜んでいただけたかと思います。

正確な相場を掴むのは私たちプロでも難しいことですけど、不思議なことに、ある金額まで下がると急にお問い合わせが激増することがあるんです。10万円ずつ連続で値下げしたら、あるとき急に申し込みが3件入った案件を見たこともあります。

こんな経験値もあるからこそできる親身なアドバイスを聞いてみたくなったら、ぜひお問い合わせください！

売買契約をするためには、たくさんの書類を作成する必要があります。例えば、次のような書類になります。

■ 売買契約書

■ 重要事項説明書

■ 媒介契約書

■ 仲介手数料支払約定書

■ 個人情報同意書

■ 顧客カード

■ 手続きの流れ

■ 状況に応じて委任状・覚書　など…。

この中でも、重要事項説明書と売買契約書、宅地建物取引士として責任を持ってわかりやすく作成しなければいけません。実は、この書類。担当者によっては2時間くらいで作ってしまう人もいます。しかし、私が作成すると平均して10時間くらいかかります。さらに、区役所・都庁・法務局・現地などの調査をすると、物件によっては2日がかりの仕事になってしまうこともあります。

なぜ、私はこれだけ時間がかかるのか…。書類を準備して打ち込むだけならブラインドタッチでサクサク打てば2時間で終わります。しかし、マンションの場合は下記のような書類の確認・調査も必要になります。

■ 管理規約

■ 3期分の総会議事録

■ 長期修繕計画

■ 重要事項調査報告書

■ 分譲時の重要事項説明書

■ 自然災害リスク調査

■ 周辺環境調査

■ 駐車場などの空き状況ヒアリング調査

今回の契約では、近くに地下高速道路の排気塔・病院・目黒川・線路・ゴミ焼却場・山手通り＆駒沢通りなどがありましたので、契約書に書くべき施設の確認とそれぞれの距離を測るだけでも30分以上かかってしまいました。

また、分譲時の重要事項説明書には、容認事項の引継ぎ事項として、小さい文字でビッシリ書かれた20ページほどの書類を読まなくてはなりませんでした。必要な内容をチェックしながら読むだけで2時間…。ちょっとだけイヤになる量ですね。

このように契約書類を一所懸命作成しているのですが、「自己満足だ！」「お客さんは興味ないし聞いてない」「そこまでやる必要あるの…？」と周りの人から何度も言われてきました。

しかし、不動産取引のリスクは年々高まってきていますから、宅地建物取引士の上級資格者である宅建マイスターとして、1つ1つ丁寧に対応していくのが正解であり当然のことだと考えています。

契約書類を深夜まで作っていたときに、ふと周りの人に言われてきたことを思い返してしまい少し手が止まってしまったのですが、「いや、やっぱり間違っていない。」と強く思い、自分に言い聞かせるように記事にまとめておきました。

しっかりした契約書類を作成すること。そして、大事な部分を分かりやすく強弱をつけた説明をすること。宅建マイスターとして、もっともっとレベルを上げるように頑張っていきます！

奥さまがカメラ好きで写真を趣味で撮っているとのことで、撮影時に少しドキドキ緊張してしまいましたが、撮影した写真や動画を褒めてもらえホッとしました（笑）スーモ・ホームズ・アットホーム・自社Webページの登録内容も高評価。「重要事項説明、わかりやすかったよ！」との感想もいただき、疲れが飛んでいってしまいました。

お客さまに喜んでもらえること。それが私たちにとっては最高の栄養剤になります。これからも、素敵なお客さまと一緒に喜びながら仕事を続けていけたら嬉しいです。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。