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2020年08月11日
ゆめ部長について

ゆめ部長の取扱対象物件(価格・エリア・種別・売買or賃貸)

ゆめ部長は再起業にチャレンジするための準備として、このWebページを作りながら、池袋にある先輩の不動産会社で不動産仲介のお仕事をしています。社員というよりはアメリカ型のエージェントとしての勤務になりますので、固定給なし・完全歩合制で頑張っています。

 

基本はゆめ部長1人で不動産売買のお仕事をしているため、対応できる案件には限界があります。そこで、お問い合わせをいただく不動産に関してルールを設定させていただくことにしました。

 

ゆめ部長の取扱対象物件

 

【条件1】 エリアは「吉祥寺」「武蔵関」駅から1時間以内

【条件2】販売価格が3,000万円以上

【条件3】査定価格が3,000万円以上

【条件4】居住用不動産のみ

【条件5】購入・売却のみ(賃貸はNG)

 

条件を設定した理由に関して1つずつ説明します。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

取扱不動産のエリア

まず、条件【1】から説明しますね!

 

【条件1】 エリアは「吉祥寺」「上石神井」駅から1時間以内

 

ゆめ部長は在宅勤務しています。

自宅から出やすい駅が

中央線「吉祥寺」・西武新宿線「上石神井」なので

それぞれの駅から1時間以内で到着できる場所まで

対応することにしました。(目安ですけどね。)

 

対応エリアは、東京都埼玉県神奈川県です。

 

ゆめ部長が1本の売買契約を行う場合、

売却なら 5回~10回

購入なら 3回~5回

現場へ行くことになります。

 

電車 ⇒ バス ⇒ 徒歩 で片道2時間かかると…

他の現場へ移動できなくなってしまい

ものすごく大変だったので

エリアと価格で絞ることに決めました。

 

わかりづらければ、お気軽にお問い合わせください!

取扱不動産の販売価格・査定価格

次に、条件【2】と【3】を説明します!

 

【条件1】販売価格が3,000万円以上

【条件2】査定価格が3,000万円以上

 

現在、ゆめ部長の不動産売買サービスは次の3つがあります。

 

仲介手数料無料(0円)の不動産売却プラン

売主さまだけの強い味方!セラーズエージェント

仲介手数料無料の新築戸建購入プラン

 

基本的には、1つの売買契約での報酬は、

「成約価格×3%+6万円」の仲介手数料のみです。

 

例外は2つだけあります…

 

【例外1】

 

自宅の売却を依頼してもらい、住み替え先として仲介手数料を無料にできないマイホームを購入してもらった場合、仲介手数料が半額になります。

 

【例外2】

 

セラーズエージェントで両手仲介になった場合、売主さま・買主さまの仲介手数料をそれぞれ25%OFFにしています。つまり、ゆめ部長の報酬は4.5%+9万円です。

 

東京23区+周辺エリアでお仕事をするなら、仲介手数料「6%+12万円」だともらい過ぎになってしまうので、このような報酬形態にしました。

 

でも、仲介手数料は「料率の上限」が定められているだけですから、物件価格が安い案件だと、逆に、報酬が少なくなり過ぎることもあります。

 

具体例を見てください ⇒ ⇒ ⇒

 

1,000万円 … 3%+  6万円 …   36万円

3,000万円 … 3%+  6万円 …   96万円

 

5,000万円 … 3%+  6万円 … 156万円

5,000万円 … 6%+12万円 … 312万円

 

8,000万円 … 6%+12万円 … 492万円

 

492万円だと高すぎるけど、

36万円では安すぎます…。

 

このように、今の仲介手数料の定め方では、

不動産屋さんの仲介手数料が

「妥当な報酬額」になる方が少ないのです!

 

そこで!!

 

両手仲介で「6%+12万円」は請求しないことを決め

両手仲介でも基本は「3%+6万円」に設定。

最低価格のラインを定めることで

バランスをとることにしました。

 

もう少し深堀してお話させてください。

 

不動産売却プラン…

 

不動産売却では経費がすごく高くなりがちです。

 

集客コスト(お問い合わせの広告費)

住宅診断・設備点検と設備保証

suumoの掲載料・オプション料

 

集客コストに関しては、現在このWebページだけなので

ゆめ部長の努力で抑えられています。

 

残りの2つに関しては、

1件の売買契約を成立させるだけで

過去実績・平均20万円弱でした。

 

不動産取引の現場を知ってもらえると、

3,000万円の物件で「3%+6万円」だけでは

結構、ギリギリな経営になる…ということが

わかってもらえるのではないでしょうか!?

 

新築戸建購入プラン…

 

ゆめ部長の営業エリアで3,000万円未満の新築戸建は、

少し問題があることが多いと言えます。

 

接道の問題

災害の問題

借地権

事件事故物件

近隣トラブル

住宅ローン審査が難しい傾向

移動が大変なエリア

 

買主さまの仲介手数料が無料だと少し厳しいです…

ご了承くださいませ。

居住用不動産(マイホーム)限定!

次は、条件【4】にいきましょう!

 

【条件4】居住用不動産のみ

 

ゆめ部長は自己居住用不動産(マイホーム)専門です。

 

ワンルーム・アパートなどの投資用物件では、写真で魅力をアピールしても効果が薄く、利回りがどれくらいなのか? に興味を持っている人ばかりなので、ゆめ部長の強みを発揮できません。

 

そしてなによりも、仕事をして楽しく感じたことが1度もないのです…。平然と裏切る人の多さに衝撃を受け、投資用の取り扱いは止めました。ゆめ部長は、お客さまと喜びを共有するようなお仕事をしたいと考えています。

マイホーム限定!投資用物件はNG

最後は、条件【5】になります。

 

【条件5】購入・売却のみ(賃貸はNG)

 

ゆめ部長は売買(購入・売却)専門です。

賃貸物件をお探しの場合はお力になれません…。

 

不動産売買をサポートしたお客さまから、

「売却と同じように賃貸募集して欲しい!」

こんな嬉しい依頼をもらうこともありますが

得意分野以外に手を出せば

ご迷惑をおかけしてしまうかもしれません。

 

せっかくのお話ですけど、

丁重にお断りすることにしています。

「不動産のことは何でもお任せください!」ではダメな時代!

不動産仲介の仕事は多岐にわたります。

 

売買・賃貸

居住用・投資用

一戸建て・マンション・土地

ワンルーム・アパート・ビル

建売住宅・注文住宅

新築・中古

 

などなど。

 

不動産屋さんごとに得意・不得意があるはずなのに「不動産のことはなんでもお任せください!」とアピールしている会社が多いですよね。

 

「何でもできる!」なんて…嘘でしょ。

 

レベルの高いコンサルティングを行っている不動産屋さんは存在しています。だけど…この人たちはスペシャルな不動産屋さんで、フツーの不動産屋さんからかけ離れた存在です。年収だって数千万円~億単位で稼ぐような人たちでしょう。

 

ゆめ部長は器用ではないですし、こんなスペシャルな人たちと対等に戦おうとも思いません。だから、業務範囲も取扱物件も絞り込む必要がありました。

 

それに「この分野は超得意!!」とアピールしている方が、安心して依頼できるのではないかな…とも考えています!

 

「不動産のことは何でもお任せください!」というアピールは時代に合っていないと思います。不動産屋さんは、サービスを「絞って・削って・尖らせる」感覚が必要なのだと考えています。

 

ゆめ部長のサポートが気になったら、

ぜひ、詳細をチェックしてみてください!!

 

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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