株式会社 麻布ハウス
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2018年12月25日
不動産売買のお金

これを読めば絶対に損をしない!「仲介手数料」を宅建マイスターが徹底解説!

不動産屋さんの報酬「仲介手数料」は、宅地建物取引業法…略して宅建業法(たっけんぎょうほう)という法律で上限金額が定められています。

 

上限金額:成約価格×3%+60,000円に消費税を加算した金額

 

不動産を売買する際の仲介手数料って「上限金額」が本当に妥当なのでしょうか…?みなさまは「もっと安くならないの!?」と思うはずですから、不動産取引の仕組みを見ながら解説しますね。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  仲介手数料は「3%+6万円」があたり前ではない!

2.  仲介手数料で差別化を図る不動産会社が増えている!

3.  仲介手数料の金額と仕事の質・レベル

4.  不動産仲介の仕組みを知れば仲介手数料を割引できるかわかる!

5.  不動産買取業者の買取なら仲介手数料を無料にしやすい!

6.  仲介手数料が高く感じる場合と安く感じる場合

7.  仲介手数料は自由化されるべき!

8.  まとめ

仲介手数料は「3%+6万円」があたり前ではない!

仲介手数料は法律で「上限」が定められているだけなのにもかかわらず『法律で仲介手数料が「3%+6万円」と決められているから割引はできないんですよー』という説明をしている不動産屋さんがいます。

 

「法律で決められているなら仕方ないか…」と考える人もいるでしょうけど、このWebページを読んでくださっているみなさんはダマされませんね。

 

上限が「3%+6万円」なわけですから、「3%+6万円」の半額「1.5%+3万円」でもいいですし、「3%+6万円」を超えないなら、定額50万円でも問題ないわけです。この仲介手数料を法律の上限内でいくらに設定するかは不動産屋さんがそれぞれ決めればいいわけで、この点も差別化になっています。

 

もちろん、上限が決められているわけですから、10%の仲介手数料を請求すれば法律違反になります。もしそんな請求をされた場合は、すぐに都庁に相談しましょう(東京都の場合)。私たち不動産屋さんは、届出制ではなく許可制で営業していますから、都庁に怒られるのはとても困るのです(秘)

仲介手数料で差別化を図る不動産会社が増えている!

大手に依頼をした場合、通常は「3%+6万円」の仲介手数料がかかります。少し割引をしていることもありますが、紹介・提携・2度目の利用などのケースがほとんどです。

 

中堅の会社では、仲介手数料は「3%+6万円」をもらうのが当然と考え、一切値引きに応じていない会社が多くあると感じています。

 

中小零細企業では、仲介手数料を30%引き・半額・定額・無料などにすることで、他社と差別化を図っている会社があります。

 

ちなみに、購入の場合になりますが、売主の不動産会社から「3%+6万円」の仲介手数料をもらえる場合、100万円以上の部分を「キャッシュバック」している会社すらあります。

 

5,000万円の物件を契約して156万円もらえるなら、買主さまは仲介手数料無料+56万円キャッシュバックになります。これは宅建業法上問題があるのでは?という話も出ていたのですけど、まだ営業しているようですから、グレーな感じながらOK!ということだったのかもしれません。こんなサービスもアリのようですけど、仕事内容に過度な期待をしたらダメでしょうね…。

仲介手数料の金額と仕事の質・レベル

仲介手数料が安くても、高い買い物をするのだから、しっかり仕事してもらわないと困る!という人がほとんどだと思います。このことに関するお話は、また別の記事で細かくしたいのですけど、簡単に説明をさせてください。

 

私は仲介手数料が半額または無料の会社で働いていました。1取引での仲介手数料額は約2%ですので、両手仲介しか狙っていない会社と比べると報酬は1/3になってしまいます。こんな中でも、私は1つ1つできる限り丁寧にお仕事をしていました。しかし、周りの人たちはだいぶ違っていたのです…

 

例えば、こんな感じ…

 

■ 現地に1回も行かないまま契約してしまう。

■ 物件調査を行わない。

■ 契約書の作成はできる限り他人に押し付ける。

■ 住宅ローンは金利が安いところではなく自分が楽な金融機関を選ぶ。

■ 費用がかかることはやらない。

■ 価格交渉はメンドウだからやらない。

 

これでも、ベテランスタッフが揃っていることをウリにして専門性をアピールした会社でした。Webページに書かれた理想と、現場での違いを感じて、本当にガッカリしたお客さまが多かったのではないかと思います。

 

しっかりプロとしてのお仕事をするための時間を確保するには、仲介手数料がいくらなら可能なのか?この問題は本当に難しいですね。この問題を解決する具体策として、「ホスピタリティ」と「効率性」のバランスが取れた会社を作っていくつもりです。長くなってしまいますから、この記事では、このお話はここまでにして話を戻しますね。

不動産仲介の仕組みを知れば仲介手数料を割引できるかわかる!

不動産屋さんは仲介手数料をどこの誰からもらっているのか?まずは仲介の仕組みを簡単に見てみましょう。

 

【1】売主さまと買主さま両方の仲介を行う場合(両手仲介)

 

売主さま ⇔ 麻布ハウス ⇔ 買主さま

 

この場合、麻布ハウスは左手の売主さまから3%+6万円(片手)

右手の買主さまから3%+6万円(片手)をもらえるので

6%+12万円(両手)の仲介手数料をもらえます。

 

【2】売主さまを麻布ハウスが担当、買主さまを大手R社が担当する場合(片手仲介)

 

麻布ハウス  ⇔⇔⇔⇔⇔  大手R社
       ( 共同仲介)
   ↑                       ↑

売主さま              買主さま

 

売主さまと買主さまの売買契約を、麻布ハウスと大手R社が共同で仲介します。この場合、売主さまからの仲介手数料(左手の片手分)は麻布ハウスがもらい、買主さまからの仲介手数料(右手の片手分)は大手R社がもらうことになります。

 

【1】  の場合と比べてみると、麻布ハウスも大手R社も片方からしか仲介手数料をもらえないので「両手仲介」に対して「片手仲介」といいます。

 

さて、これで仕組みはザックリと理解できましたね。

 

まず、【1】の場合は、合計で6%+12万円の仲介手数料をもらうことができるわけです。そのため、売主さま または 買主さまのどちらかを無料にした場合(3%+6万円を確保)でも、どちらも半額にした場合(1.5%+3万円が2件で3%+6万円を確保)でも報酬をもらうことができますから、企業努力でこのサービスは実現可能になるわけです。

 

次に【2】の場合はどうでしょうか。麻布ハウスは売主さまから仲介手数料をもらえますが、買主さまからはもらうことができません。売主さまからの仲介手数料を無料にしてしまうと報酬0円のタダ働きになってしまい困ってしまいます…。しかし、半額にするだけであれば、企業努力で実現可能になりますね。

 

最後に、麻布ハウスの「仲介手数料0円売却」を説明します。

 

麻布ハウスに売却を任せてもらえる場合で、仲介手数料を無料にしたい!という場合、麻布ハウスが買主さまを見つけることができれば可能になります。つまり、買主さまからもらう仲介手数料を麻布ハウスの報酬にするということです。

 

ただし、買主さまを麻布ハウスで探すということは「物件の囲い込み」をしなければいけなくなりますから、ここが問題になってくるわけですね。

 

この問題というのは、情報の拡散力が限定的になるということですが、私たちなら少しくらい限定的になっても成約させる自信がありますので、詳細は最後にリンクを貼ってある記事を見るかお問い合わせください!

不動産買取業者の買取なら仲介手数料を無料にしやすい!

不動産を売却するのは、マイホームを探している個人のお客さまに買ってもらうだけでなく、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。この場合、私たちは不動産業者から仲介手数料をもらうことができるため、売主さまの仲介手数料を無料にしたとしても仕事が成立します。

 

不動産買取業者に売却する場合、売却価格はどうしても安くなります。なぜなら、買い取る目的が転売をして利益を上げるためだからです。リフォームをして価値を上げることもしますけど、それだけではリスクに対するリターンとしては少なすぎますので、仕入値を抑える必要があるのです。

 

それでも、最近は高値での買い取り実績がありますし、迅速・秘密・面倒なしで買い取ってもらえることにメリットを感じる売主さまには良い選択肢になるかと思います。急な資金需要・相続・離婚などがある場合はお気軽にご相談ください。

 

できるだけ高く売却できるように競争入札形式をとり、さらに仲介手数料は無料にてお手伝いできます!

仲介手数料が高く感じる場合と安く感じる場合

仲介手数料が高いか安いかは次の3つによって判断が変わってくるでしょう。

 

■ 物件価格

■ 取引の難易度

■ 不動産屋さんのサービスや担当者の質

 

売却を全力でお手伝いする私たちは、1本の契約だけですごく疲れます。特に難しい案件を担当した場合、給与に見合わないと感じることも結構あるのです。しかし、仕事が適当な人たちは、難しい案件でも最低限のことしかやらないため、ハッキリ「楽」だと言います。

 

楽だと言う人たちは、契約1本の仲介手数料が100万円でもやっていけるでしょうけど、写真にこだわり、販売図面を一所懸命つくり、資料を作りこむ私たちは、この金額でサポートするのは正直なところ厳しいです。

 

5,000万円の物件を両手仲介して312万円の仲介手数料は多すぎて私たちが請求する気はありませんが、もし312万円もらえるのであれば、独自に下記のようなサービスを付けるでしょう。

 

■ 入居前のハウスクリーニング

■ 設備点検+設備保証

■ インスペクション費用負担

■ FP相談・税理士相談

■ 住宅ローンアドバイス(銀行費用と金利がかなり変わります)

■ 質の高い写真や動画撮影サービス

■ ポータルサイトへの徹底的な情報登録

■ 物件の詳細調査+生活環境調査

 

ここまでのフルサービスなら、宅建業法上限の仲介手数料をもらうことも許容されるでしょう。しかし、平均的な案件ではもらい過ぎで仲介手数料は高すぎると思います。

 

これも別の記事で書きますけど、仲介手数料が高い金額で維持されているのは、不動産業界が、広告業界・IT業界に報酬を取られ過ぎなのも1つの原因だと言えます。じぶんで勉強しないため人任せ。努力したくないからお金で集客しようとする。だから、他の業界に入り込まれてしまうのです!

 

不動産業界に入り込んで上場を狙っている会社のなんと多いことか…。他業界に使われるのではく、他業界に仕事を依頼する側になりたいものです。

仲介手数料は自由化されるべき!

成約価格が1,000万円でも、1億円でも、仲介手数料が「3%+6万円」はおかしいのでは…?と考えています。税抜価格で仲介手数料を計算しますと、物件価格1,000万円なら36万円、1億円なら306万円にもなります。

 

私、イマイチ納得できません。

 

仲介会社はその仕事に賠償責任を負いますから、金額上昇に合わせてリスクが高まります。その分、仲介手数料が高くなる。これは当然のことだと思います。

 

しかし、難易度が低いのに物件価格が高い場合、報酬の取り過ぎになりますから是正が必要です。高い報酬を受け取れる案件で遠慮なく上限額を請求してしまうから、安い報酬しか受け取れない案件でも赤字覚悟で契約することを受け入れざるを得なくなっているのかもしれません…。

 

逆に、難易度が高くて物件価格が安い物件は経費倒れでわりに合いません。もし、地方の築50年の中古物件を契約するのに仲介手数料が30万円だけといわれたら、私はお断りしてしまうと思います。

 

物件に関する資料を紛失している可能性があるため仕事量が増えることが想定されますし、隣人トラブル・越境トラブル・私道トラブルが多いのに、売主さまがお金をかけられなくて専門家に相談することもできない…ということも考えられますから。

 

マジメに仕事をしている人には厳しい案件です。

 

そこで私は「仲介手数料の自由化」を主張したいのです。宅建業法で仲介手数料の上限が定められたのは「3%+6万円」をもらってもよいという「権利」ではなくて「締め付け」だったと考えています。不動産業界があまりにも信用されていないため、上限が定められてしまったのだと。

 

不動産業界が襟を正して、社会に認められる仕事をすることから始めます。私たちは、もっと価値あるサービスの提供を求められています。高い専門性・経験・倫理観などがない人を「業界に入れない・退場してもらう」という厳しい措置をとる必要が出てきたのです。

 

不動産屋さんがコンビニより多い必要があるわけありません。

 

私たちがプロとしての仕事をしていれば「仲介手数料の自由化」は自然と実現する物だと思います。まずは自分から。1つ1つ気持ちを込めて頑張ります。

まとめ

5,000文字の長文記事に最後までお付き合いくださり誠にありがとうございます。

 

不動産取引の仕組み・仲介手数料をしっかり理解することができれば、複数の不動産屋さんのサービスを比較検討しやすくなると思います。この記事では、私の主張や不動産業界の問題提起も含めて書いてしまったので少しボリュームが多くなりましたが、きっとこれからの不動産売買で役に立つ記事だと思います。

 

わかりづらいことなどがあれば、お気軽にメールください。どんなに遅くても2日以内に回答メールをお返しいたします。火曜日・水曜日が連休になる週は返信が木曜日になってしまうかもしれませんがお許しください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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