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2021年08月01日
不動産売買の諸費用

これを読めば絶対に損をしない!「仲介手数料」をわかりやすく解説!【上級編】

前回書いた記事… 【初級編】 の続編として、今回は【上級編】を書いてみます。仲介手数料について一歩踏み込んだ内容まで理解できれば、不動産を売却するとき・購入するとき、不動産屋さんに対して有利な立場になれるはずです。前回の記事と合わせるとかなりのボリュームですけど、ハリキッテいきましょう♪!

 

前回の記事はこちら…

これを読めば絶対に損をしない!「仲介手数料」をわかりやすく解説!【初級編】

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料で差別化を図る不動産会社が増えている!

仲介手数料を割り引くことで他社との差別化を図っている不動産屋さんがたくさんあるのを知っていますか?基礎編を読んでくれたらわかると思いますけど、これは宅建業法違反ではありませんよね!堂々と値引きしてOKなわけです。

 

大手・中堅・中小零細に分けて状況を見てみましょう。

 

大手仲介会社に依頼をした場合、通常は「3%+6万円」の仲介手数料がかかります。少し割引をしていることもありますが、紹介・提携・2度目の利用などのケースがほとんどです。ただし、都心部で価格が高くて競合が激しい物件では、値引きしているのをよく見かけるようになりました。

 

中堅の仲介会社では、仲介手数料は「3%+6万円」をもらうのが当然と考え、一切値引きに応じていない会社が多くあります。物件情報量を武器に強気な姿勢ですね。

 

中小零細企業では、仲介手数料を30%引き・半額・激安定額・無料などにすることで、他社と差別化を図っている会社が結構あります。不動産テック(リアルエステートテック。Realestate×Technology)をウリにしている新しい会社は、仲介手数料を安くしている会社が増えていますので今後はこの流れが加速するかもしれません。

 

少人数で経営している会社では、購入限定になりますけど、売主の不動産会社から「3%+6万円」の仲介手数料をもらえる場合、100万円以上の部分を「キャッシュバック」している会社すらあります。例えば、5,000万円の物件を契約して156万円もらえるなら、買主さまは仲介手数料無料+56万円キャッシュバックになります。

 

これは宅建業法上問題があるのでは?という話も出ていたのですけど、まだ営業しているようですから、グレーな感じながらOK!ということだったのかもしれません。こんなサービスもアリのようですけど、仕事内容に過度な期待をしたらダメでしょうね…。

仲介手数料の金額と仕事の質・レベル

仲介手数料が安くても、高い買い物をするのだから、しっかり仕事してもらわないと困る!という人がほとんどだと思います。このことに関するお話は、また別の記事で詳しく書きたいのですけど、簡単に説明させてください。

 

ゆめ部長は仲介手数料が半額または無料の会社で働いていました。1取引での仲介手数料額は約2%ですので、両手仲介しか狙っていない会社と比べると報酬は1/3になってしまいます。こんな厳しい環境の中でも、1つ1つできる限り丁寧にお仕事をしていましたけど、周りの人たちはだいぶ違っていました…

 

こんな感じの残念な対応です…

 

■ 現地に1回も行かないまま契約してしまう。

■ 物件調査を行わない。

■ 契約書の作成はできる限り他人に押し付ける。

■ 住宅ローンは金利が安いところではなく自分が楽な金融機関を選ぶ。

■ 費用がかかることはやらない。

■ 価格交渉はメンドウだからやらない。

インスペクションは断る。

 

これでも、ベテランスタッフが揃っていることをウリにして専門性をアピールした会社でした。Webページに書かれた理想と、現場での違いを感じて、本当にガッカリしたお客さまが多かったのではないかと思います。ゆめ部長もその1人でしたので退職しました。

 

しっかりプロとしてのお仕事をするための時間を確保するには、仲介手数料がいくらなら可能なのか…?この問題は本当に難しいですね。

 

ゆめ部長はこの問題を解決する具体策として、「ホスピタリティ」と「効率性」のバランスが取れた会社を作っていきたいと考えています。このお話を始めると長くなってしまいますから、ここまでにして話を戻しますね。

不動産仲介の仕組みを知れば仲介手数料を割引できるかわかる!

不動産屋さんは仲介手数料をどこの誰からもらっているのか?まずは仲介の仕組みを簡単に見てみましょう。

 

【1】売主さまと買主さま両方の仲介を行う場合(両手仲介)

 

売主さま ⇔ ゆめ部長 ⇔ 買主さま

 

この場合、ゆめ部長は左手の売主さまから3%+6万円(片手)

右手の買主さまから3%+6万円(片手)をもらえるので

6%+12万円(両手)の仲介手数料をもらえます。

 

【2】売主さまをゆめ部長が担当、買主さまを大手R社が担当する場合(片手仲介)

 

ゆめ部長   ⇔⇔⇔⇔⇔  大手R社
       ( 共同仲介)
   ↑                       ↑

売主さま              買主さま

 

売主さまと買主さまの売買契約を、ゆめ部長と大手R社が共同で仲介します。この場合、売主さまからの仲介手数料(左手の片手分)はゆめ部長がもらい、買主さまからの仲介手数料(右手の片手分)は大手R社がもらうことになります。

 

【1】  の場合と比べてみると、ゆめ部長も大手R社も片方からしか仲介手数料をもらえないので「両手仲介」に対して「片手仲介」といいます。

 

さて、これで仕組みはザックリと理解できましたね。

 

まず、【1】の場合は合計で6%+12万円の仲介手数料をもらうことができるわけです。そのため、売主さま または 買主さまのどちらかを無料にした場合(3%+6万円を確保)でも、両方とも半額にした場合(1.5%+3万円が2件で3%+6万円を確保)でも報酬をもらうことができますから、企業努力でこのサービスは実現可能になるわけです。

 

次に【2】の場合はどうでしょうか。ゆめ部長は売主さまから仲介手数料をもらえますけど、買主さまからはもらうことができません。売主さまからの仲介手数料を無料にしてしまうと報酬0円のタダ働きになってしまい困ってしまいます…。しかし、半額にするだけであれば、企業努力で実現可能になりますね。(1.5%+3万円だけ)

 

最後に「仲介手数料0円売却」を簡単に説明しておきます。

 

「仲介手数料を無料で売却してほしい!」という場合、依頼する不動産屋さんが買主さまを見つけることができれば可能になります。つまり、買主さまからもらう仲介手数料を不動産屋さんの報酬にするということです。

 

ただし、買主さまをその不動産屋さんが見つけることが条件になると、「物件の囲い込み」をしなければいけなくなります。ここが大問題だと言えるでしょう。

 

この問題というのは「情報の拡散力が限定的になる=激弱になる」ということです。宅建業法上は問題がないことを都庁に確認してありますけど、情報の拡散力が下がって競争が起こらない状況を売主さまが納得できるか?がポイントですね。

 

ゆめ部長も「仲介手数料0円売却サービス」をやっていたことがありますけど、正直、あまりオススメはできません。

不動産買取業者への売却なら仲介手数料を無料にしやすい!

不動産を売却するのは、マイホームを探している個人のお客さまに買ってもらうだけでなく、不動産業者に買い取ってもらうという選択肢もあります。この場合、ゆめ部長は不動産業者から仲介手数料をもらうことができるため、売主さまの仲介手数料を無料にしたとしても仕事が成立します。

 

不動産買取業者に売却する場合、売却価格はどうしても安くなります。なぜなら、買い取る目的が転売をして利益を上げるためだからです。リフォームをして価値を上げることもしますけど、それだけではリスクに対するリターンとしては少なすぎますので、仕入値を抑える必要があるのです。

 

それでも、最近は高値での買い取り実績がありますし、迅速・秘密・面倒なしで買い取ってもらえることにメリットを感じる売主さまには良い選択肢になるかと思います。急な資金需要・相続・離婚などがある場合はお気軽にご相談ください。

 

できるだけ高く売却できるように数多くの買い取り業者さんへ相談を持ちかけます。「金額を安くできたらコッソリ小遣いくださいね~」なんて裏切り行為は絶対にしないことを誓いつつ、仲介手数料は無料でお手伝いします!

 

参考記事…

不動産業者の買い取りなのに仲介手数料を支払うの?それ…無料にできますよ!

新築戸建やリノベーション済みマンションの購入なら仲介手数料を無料にしやすい!

今度は購入するケースです。新築戸建・リノベーション済みの一戸建てやマンションは仲介手数料を無料にできる可能性が高いです!先ほどの解説と同じで、ゆめ部長は売主の不動産会社から仲介手数料をもらえるからですね。

 

気になる物件があれば、物件を特定するために必要な情報をお問い合わせフォーム(記事の最後にある緑色の部分です)からお知らせください。

 

お取り扱いができるか?

仲介手数料を無料にできるか?

 

すぐに調べて回答します!!

仲介手数料が高く感じる場合・安く感じる場合

仲介手数料が高いか安いかは、

 

■ 物件価格

■ 取引の難易度

■ 不動産屋さんのサービスや担当者の質

 

などによって判断が変わります。

 

不動産取引を全力でお手伝いするゆめ部長は、1本の契約だけですごく疲れます。特に難しい案件を担当した場合、給与に見合わないと感じることも結構あります。しかし、仕事が適当な人たちは難しい案件でも最低限のことしかやらないため、ハッキリ「仕事が楽」だと言い切ります。

 

楽だと言う人たちは、契約1本の仲介手数料が100万円でもやっていけるでしょうけど、写真にこだわり、販売図面を一所懸命つくり、資料を作りこむゆめ部長は、この金額でサポートするのは正直なところ厳しいです。

 

5,000万円の物件を両手仲介して312万円の仲介手数料だと多すぎるので、ゆめ部長は宅建業法の上限を請求するつもりはありませんけど、もし312万円もらえるのであれば、独自に下記のようなサービスを付けるでしょう。

 

■ 入居前のハウスクリーニング

■ 設備点検+設備保証

■ インスペクション費用負担

■ FP相談・税理士相談

■ 住宅ローンアドバイス(銀行費用と金利がかなり変わります)

■ 質の高い写真や動画撮影サービス

■ ポータルサイトへの徹底的な情報登録

■ 物件の詳細調査+生活環境調査

 

ここまでのフルサービスなら、宅建業法上限の仲介手数料をもらうことも許容されるかもしれません。しかし、不動産屋さんの一般的な業務内容では仲介手数料をもらい過ぎで高いと思います。

 

もし、フルサービスなしでも仲介手数料の上限を支払うなら、大手仲介会社に依頼した場合とか、新規未公開物件を紹介してもらった場合などでしょうか…。安心感や情報にお金を支払うのであれば納得できますよね。

 

長文になってしまって申し訳ないですけど、もう1つ問題点を指摘しておきます。

 

仲介手数料が高い金額で維持されているのは、不動産業界が、広告業界・IT業界に報酬を取られ過ぎなのも1つの原因だと言えます。自分で勉強しないため人任せ。努力したくないからお金で集客しようとする。だから、他の業界に入り込まれてしまうのです!

 

不動産業界に入り込んで上場を狙っている会社のなんと多いことか…。他業界に使われるのではく、他業界に仕事を依頼できる業界でありたいものです。

仲介手数料は自由化されるべき!

成約価格が1,000万円でも、1億円でも、仲介手数料が「3%+6万円」はおかしいのでは…?と考えています。税抜価格で仲介手数料を計算しますと、物件価格1,000万円なら36万円、1億円なら306万円にもなります。

 

ゆめ部長は納得できません!

 

仲介会社はその仕事に賠償責任を負いますから、金額上昇に合わせてリスクが高まります。その分、仲介手数料が高くなる…これは当然のことだと思います。

 

しかし、難易度が低いのに物件価格が高い場合、報酬の取り過ぎになりますから是正が必要です。高い報酬を受け取れる案件で遠慮なく上限額を請求してしまうから、安い報酬しか受け取れない案件でも赤字覚悟で契約することを受け入れざるを得なくなっているのだと考えています。

 

逆に、難易度が高くて物件価格が安い物件は経費倒れで割に合いません。もし、地方の築50年の中古物件を契約するのに仲介手数料が30万円だけといわれたら、ゆめ部長はお断りしてしまうと思います。

 

物件に関する資料を紛失している可能性があり、仕事量が増えることが想定されますし、隣人トラブル・越境トラブル・私道トラブルが多いのに、売主さまがお金をかけられなくて専門家に相談することもできない…ということも考えられますからね。

 

マジメに仕事をしている人には厳しい案件になるでしょう。

 

このような問題を解決するために、ゆめ部長は「仲介手数の自由化」を主張したいです。

 

宅建業法で仲介手数料の上限が定められたのは「3%+6万円」をもらってもよいという「権利」ではなくて「締め付け」だと考えています。不動産業界があまりにも信用されていないため、上限が定められてしまったのだと…。

 

不動産屋業界は、高い専門性・経験・倫理観を持った人材を育てつつ、お客様目線の仕事をする宅建士を増やさなければいけません。まず、自分たちの襟を正すことから始め、いつの日か信用を勝ち取り、報酬の上限を撤廃させられたらいいな…と考えています。

 

参考記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化【不動産業界の改善点 】

最後に…

6,000文字の長文記事に最後までお付き合いくださり本当にありがとうございました!!

 

【初級編】【上級編】を通して不動産取引の仕組み・仲介手数料をしっかり理解することができていれば、複数の不動産屋さんのサービスを比較検討できる知識がついていると思います。

 

この記事では、ゆめ部長の主張や不動産業界の問題提起も含めて書いてしまったので読むのも大変だったと思いますが、きっと、これからの不動産売買で役に立つことでしょう。皆さまのお役に立てたらすごく嬉しいです♪

 

2019年08月16日 更新

2021年08月01日 更新

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
ゆめ部長の真っ直ぐ不動産仲介 - マイホームの売却や一軒家のご購入をサポート(東京・神奈川・埼玉)
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