株式会社 麻布ハウス
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水曜日

「セラーズエージェント」は、売主さまが納得できる売却の実現だけを考え、本物のプロが全力で不動産売却をサポートするサービスです!

 

物件を磨いて輝かせ、魅力を最大限引き出してから販売活動をスタート。お客さまの内覧にはエージェントが必ず同席し、「家売るオンナ・三軒家万智さん」とまではいきませんけど、しっかり・丁寧に魅力をアピールします。なかなか成約できない場合は、販売活動のデータを集め、お客さまと「作戦会議」を開いて売却方法を一緒になって考えます。

 

作戦会議では、厳しい話をストレートに伝えることがありますし、「価格を下げずにこのまま強気で頑張りましょう!」と励ますこともあります。これは、仲介手数料を稼ぐことを優先せず、売主さまに寄り添うことを重視しているからこそできるサービスです!

 

皆さまにとっての「納得できる売却」は、高値成約ですか?早期成約ですか?あるいは…プロのサポートを受け、少しでも早く・高く成約させることですか?他社さんと比較検討中でも構いませんし、他社さんにて販売中でも構いません。まずはこの記事を読んだ後に皆さまの要望ををじっくり聞かせてください!

 

「セラーズエージェント」は、「成約価格×3%+6万円」の報酬に見合うサービスであり、上級宅建士の宅建マイスターが絶対的自信を持つサービスです。何でも気軽に相談できる専門家として、皆さまのそばで、力強く・優しくサポートします。だから安心して大丈夫です。絶対に良い結果を一緒に勝ち取りましょう!

【 目 次 】

 

STEP.0 はじめに

STEP.1 仲介手数料「3%+6万円」以上のサービスを約束!

STEP.2 麻布ハウスの実力を測る

STEP.3 高値成約を実現する納得の売却方法

【1】媒介契約は「専任」のみだから全力でサポートできる!

【2】きれいな写真と動画を撮影!

【3】資料を徹底的に集めてPDF化!

【4】レインズで情報を圧倒的に拡散!

【5】スーモとアットホームは麻布ハウスが掲載!

STEP.4 物件力を高める磨き方を知る

【1】ハウスクリーニング・リペアで綺麗にする!

【2】ちょっとした工夫でおもてなしの気持ちを演出!

【3】耐震基準適合証明書で住宅ローン控除を使えるようにする!

【4】フラット35で必要な適合証明書を取得できるか確認しておく!

【5】インスペクションと瑕疵保険で安心をアピール!

【6】設備の点検・保証で入居後の不安を払拭する!

【7】ホームステージングで室内を飾るのも1つの方法!

【8】分譲時の資料を読み込んでアピールポイントを徹底的に探し出す!

STEP.5 

 

STEP.0 はじめに

不動産取引の仕事に長く携わっている中で「仲介手数料の額が納得いかないな…」と思うことがたくさんありました。案件によっては「こんなにもらったら申し訳ないな…」と感じることがありますし、別の案件では「過剰サービスになってしまい、仲介手数料が安すぎる…」と感じたこともありました。なぜ、このように感じるのでしょうか…?その理由を箇条書きにしてみます。

 

仲介手数料の上限が「成約価格×3%+6万円」と宅建業法で定められている。

物件価格・難易度・片手 or 両手仲介などを考慮していない。

不動産業界で働く人たちのレベルに差がありすぎる。

お客さまから過剰なサービスを求められるようになった。

不動産取引の難易度が急速に上がっている。

不動産屋さんの年収は下がっているのに、損害賠償額はどんどん上がっている。

 

まぁ、いろんな原因はあるかと思います。ここで私の意見を書いてみますと…

 

お客さまのことを最大限考えてサポートした場合、東京23区の平均単価の物件であったとしても、平均仲介手数料が成約価格×3%(片手仲介)だと経営は厳しいものがあり、サービスを一部限定する必要があると思います。でも、成約価格×6%(両手仲介)ではもらい過ぎだと考えています。

 

例えば、写真にこだわり、販売開始前に物件調査を完璧に行い、広告費が高い複数のポータルサイトに情報を掲載し、現地内覧全てに立ち会い、周辺にポスティングを行いつつ新聞折込広告を入れ、さらに現地販売会を開催…という感じだと、受領する報酬に対して過剰サービスだと言えます。

 

ここまでのサービスを提供するのであれば、「物件の囲い込みをして両手仲介しても良いですか…?」と聞きたくなってしまいます。しかし、物件の囲い込みをしたら情報を拡散できず、高値・早期の成約を実現するのは難しくなります。

 

では、売主さまの利益を最大限確保しつつ、私たちが成約価格×3%(片手仲介)という成功報酬の中でサポートできる最大限がどこなのか…?

 

これを考え尽くし、その上で実績を積みながら修正したものが「セラーズエージェント」で提供するサービスです!

 

仲介手数料は法律で上限が定められています。その制限の中で最大限の効果をあげなければいけませんから、会社ごとに自社の強みを生かし、サービスを「足し算・引き算」しています。この点を把握したうえで、他社さんのサービスと「セラーズエージェント」を比較してもらえたらわかりやすくなるはずです。

 

正直、このサービスには絶対の自信があります!!少し長いですが、最後まで読んでみてくださいね。

 

参考記事…

「足し算」と「引き算」で考える 仲介手数料とサービス【オススメ記事】

麻布ハウスは売主さまの利益を守る「セラーズエージェント」です!両手仲介や片手仲介を知らなければ是非読んでください】

STEP.1 仲介手数料を確認する

1枚目の画像が「両手仲介」、2枚目の画像が「片手仲介」を説明したものです。

 

片手仲介の場合、仲介手数料は宅建業法で定められた上限の「成約価格×3%+6万円」になります。最初は「ちょっと高いな…」と思うかもしれませんが、麻布ハウスのサービスはこの報酬以上の価値があります!他社の不動産屋さんと、どこが違うのか…この記事を読み込んで確認していただければと思います。私たちは、このサービスに「自信あり!」です。

 

麻布ハウスのセラーズエージェントは、原則として「片手仲介」としたいのですが、現在の不動産取引の仕組みでは、片手仲介限定でサポートすると少し問題が生じます。詳細は下の方で解説しますが、この問題を解決するために麻布ハウスが両手仲介をすることもあります。

 

この場合、麻布ハウスはの報酬は「成約価格×6%+12万円」となり…あまりにも高くなりすぎてしまいます。そこで、売主さま・買主さまの仲介手数料をそれぞれ25%OFF(成約価格×2.25%+4.5万円)にすることにしました!そうすれば、売主さま・買主さま・麻布ハウスの三者全員がお得になり、みんなHAPPYですよね。売主さまがどれくらいお得になるのかを計算しておきましたので確認してください!

 

この記事は2018年12月に書いていますから消費税8%で計算しています。2019年10月に10%へ増税されたら書き直しますね。

 

3%+6万円(税込)  2.25%+4.5万円(税込)  差額(税込)

 

3,000万円  …  103万6,800円    77万7,600円  -    25万9,200円

3,500万円  …  119万8,800円    89万9,100円  -    29万9,700円

4,000万円  …  136万0,800円     102万0,600円  -    34万0,200円

4,500万円  …  152万2,800円  114万2,100円  -    38万0,700円

5,000万円 …  168万4,800円  126万3,600円   -    42万1,200円

5,500万円  …  184万6,800円  138万5,100円  -    46万1,700円

6,000万円  …  200万8,800円  150万6,600円  -    50万2,200円

6,500万円  …  217万0,800円  162万8,100円  -    54万2,700円

7,000万円  … 233万2,800円  174万9,600円   -    58万3,200円

7,500万円  …  249万4,800円  187万1,100円  -    62万3,700円

8,000万円  …  265万6,800円  199万2,600円  -    66万4,200円

8,500万円  …  281万8,800円  211万4,100円  -    70万4,700円

9,000万円  …  298万0,800円  223万5,600円  -    74万5,200円

9,500万円  …  314万2,800円  235万7,100円  -    78万5,700円

1億円    …  330万4,800円  247万8,600円  -    82万6,200円

2億円    …  654万4,800円  490万8,600円  -  163万6,200円

3億円    …  978万4,800円  733万8,600円  -  244万6,200円

STEP.2 麻布ハウスの実力を測る

不動産屋さんに高値成約を狙える理由があるのか…?実力を測る式を見てみましょう!

 

物件力 × 【 写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心】 

 

これは私がイメージで勝手に作ったものです。もともと物件がもつ魅力を引き出すためには何が必要なのか…?を考えて作りました。

 

セラーズエージェントでは「写真力」・「拡散力」・「忍耐力」・「おもてなしの心」を高めることで「物件力」を高めていきます。また、もともとの「物件力」を高めるために、「適合証明書」や「耐震基準適合証明書」を事前に取得できるかを確認したり、分譲当時の資料を読んでアピールポイントを抜粋するようにしています。

 

「耐震基準適合証明書」を取得できれば、築年数要件を満たしていなくても「住宅ローン控除」を利用できるようになったり、税金の軽減を受けられるようになります。売主さまが個人の物件だと、最大で200万円の控除を受けられます(2018年12月現在)から、物件力が高まるのは当然です!

 

写真力 …

今はWebで情報収集する人が多いですよね。魅力的な写真は人を呼びますから徹底的にこだわりましょう!女性は感性に訴えるのが効果的。まずは奥さまに興味を持ってもらうのが鉄則です!

 

拡散力 …

麻布ハウスは両手仲介を狙わないため、他社の不動産屋さんは「ビジネスパートナー」です。物件を囲い込まず、売却物件の情報を積極的に公開することで味方になってもらいます。ただし、購入申込をもらってからは「VS関係」になります。

 

忍耐力 …

営業マンは歩合給で生活している人が多いです。長期間売れないのはイヤがりますし広告費もかさみます。1年販売して売れないと人件費や機会損失を含めて数十万円の赤字になるはずです。ココだけの話…「粘り勝ち」だった案件は数多くあります。だから、長期間覚悟の場合、売却方法を省エネモードに切り替えますけど、最後までお付き合いします。(最長で1年6か月まで。)

 

おもてなしの心 …

「高額商品を売却する」ことを忘れたらいけません。室内清掃・リペア・臭いと匂い・観葉植物で飾る・新しいスリッパを用意するだけでも、おもてなしの心は伝わるはずです。麻布ハウスはこういう所にも気を配りアドバイスをしています!

 

参考記事…

不動産を高値成約できるか?担当者の実力を測る式「写真力 × 拡散力 × 忍耐力 + おもてなしの心」

「耐震基準適合証明書」を取得すれば築25年を超えても住宅ローン控除を利用できる!宅建マイスターが徹底解説!

住宅ローン審査が通りやすい「フラット35」を使うとき必要になる「適合証明書」を宅建マイスターがわかりやすく解説します!

STEP.3 高値成約を実現する売却方法を理解する

売却方法を流れに沿って順番に説明していきます。物件資料を読み込んでアピールポイントを把握せず、天気が良い日を待たずに写真を撮って販売スタートするなんて…どう考えてもばかげています!しっかり、気持ちを込めた準備をしてからスタートしましょう。

 

麻布ハウスの売却力が高い理由をチェックしたい方は…次のリンクをクリックして「STEP.2 麻布ハウスの売却力を確認する!」を読んでみてください。写真・動画・販売図面・お客様の声などをまとめてあります!⇒ 仲介手数料0円(無料)売却

【1】媒介契約は「専任」だから全力でサポートできる!

セラーズエージェントは、物件の魅力を最大限引き出し、物件力を高めるための作業を全力で行います。それは…売主さまが納得のいく売却を実現するためです。麻布ハウスのもう1つのサービス「仲介手数料0円売却」よりも気合いを込めて高値成約を狙っていきますから、かなり時間・労力・費用をかけることになります。

 

ですから「一般」媒介はお断りしています。一般媒介ですと、他社さんで決まれば私たちはタダ働きになります。「タダ働きでもいいか…」と思えるような手抜き仕事はしませんから、媒介は「専任」になることをご了承ください。

 

なお、仲介手数料無料でサポートする「仲介手数料0円売却」では、レインズに情報掲載しないため「一般」媒介のみになります。不動産取引のルールを熟知しているから実現できる2つのサービス…よくできています!(自画自賛)

 

参考記事…

あなたは損しているかも!家を売る時に結ぶ媒介契約の正しい選び方【保存版】

【2】きれいな写真と動画を広角カメラで撮影!

麻布ハウスは、写真と動画にはスゴクこだわります!多くの不動産屋さんは広角カメラを持っていません。多少気を使っている担当者さんでも、スマホに広角レンズ(1,000円くらいの安いレンズ)を付けて撮影している程度です。

 

それに対して、麻布ハウスはこうします!

 

愛用品は本体とレンズで15万円する広角カメラ!不動産の写真を10万枚以上撮影してきたスタッフが、室内の魅力をカメラで切り取っていきます。

 

天気の良い日でリビングに光が注ぎ込む時間を狙って撮影しますから、1度や2度のリスケジュールはあたり前。お客さまと一緒に、室内の小物を片付け、家具や家電を移動しながら平均で50枚~100枚くらい撮影しています。

 

一番閲覧数が多い「スーモ(suumo)」は動画を登録できますから、室内動画も撮影します。数百棟の動画を撮影してきた経験を生かし、短時間でわかりやすいコンテンツとして仕上げます!この動画はお客さまの評価もかなり高いので、室内の片付けなど…協力をお願いしますね。

 

参考記事…

写真技術・カメラの差で印象はここまで変わる!家を高値で売るために~

現場写真は外観だけでなく、室内・設備・周辺環境も気合を入れて撮るのが麻布ハウス流!

【3】資料を徹底的に集めてPDF化!

セラーズエージェントは売主さまの利益を最優先します。そのためには情報を圧倒的に拡散させる必要がありますから、レインズに登録せず、物件情報を囲い込むなんてことはありえません!

 

他社さんからネット掲載許可のお問い合わせがあれば、下記の広告活動は「全てOKで大歓迎!」にしています。国土交通省から「広告掲載承諾書」の取り交わしをするように指示がありますので、承諾書の送付依頼があれば迅速に対応するように心がけています。

売却活動をスタートする前に集めておきたい資料を箇条書きしてみます。分譲時からない書類もありますし、紛失している書類もあるとは思いますが、できる限り集めてください。

 

 固定資産税・都市計画税の納税通知書と課税明細書

 購入時の重要事項説明書 (覚書なども含む)

 購入時の設計図書一式

 設計住宅性能評価書・建設住宅性能評価書

 建築確認済証・検査済証

 その他、購入時の契約資料一式

 分譲時パンフレット

 長期修繕計画     (最新版はありませんか?)

 管理規約・使用細則  (修正版はありませんか?)

 直近3期分の総会議事録  (臨時総会もあれば用意してください)

 修繕履歴の詳細と金額・変更後の間取図

 

紛失して見つからない場合は可能な範囲で資料を集めます。マンションであれば、管理組合・管理会社へ議事録の請求などを依頼することもあります。その際はご協力ください。

 

資料は販売スタートするまでに預かってPDF化しておきます。資料請求があったらすぐに送付できますし、現地に印刷した資料を置いておくときにも役に立ちます。お客さまが興味を持っている様子であれば、すぐに資料を送りたいですよね。せっかくですから「鉄は熱いうちに打て!」です。

 

参考記事…

家を売る前に「ご主人」対策で準備しておきたい物はこれ!

【4】レインズで情報を圧倒的に拡散!

レインズに情報を掲載すると、不動産屋さんのネットワークを通して、他社の不動産屋さんから「ネットへの広告掲載承諾書」がたくさん届きます。ふつうの不動産屋さんなら「広告させるわけないでしょ!」と言いそうですが、麻布ハウスは違います。

 

下記 (1) (2) の広告活動は全てOK!承諾するという上から目線ではなく、掲載をお願いするというスタンスを取っています。他社の不動産屋さんからは「えっ…ポータルサイトも掲載していいんですか!」と驚かれることもありますが、これが麻布ハウスのやり方なのです。

 

私たちは情報をとにかく拡散させたいと考えています。この目的を達成するためには、他社の不動産屋さんと良好な関係を築き、協力を得るのが1番早くて確実だと言えます。そこで…山のように送られてくる広告掲載承諾書には迅速・丁寧に返送します。広告掲載承諾書はメールでもらうようにしていますから、返送する際には、綺麗に撮影した写真や業者に発注した間取図も全て一緒に送ってあげます。そうすると、他社さんはとても喜んで頑張ってくれるのです!

 

他社さんと「VS関係」になるのは購入申込をもらってからですから、その前から敵対心を持って対応する必要なんてありませんよね。申込をもらうまではビジネスパートナー!…そう考えた方が、うまく行くと思いませんか?

(1)スーモ・アットホーム以外のポータルサイト

「suumo」「at home」の2つを除くポータルサイト…例えば、「Home’s」・「Yahoo!不動産」・「オウチーノ」などの掲載は全て大歓迎にしています!

(2)自社Webページ

不動産屋さんは自社で独自のWebページを持っていますよね。例えば、野村不動産アーバンネットさんであれば「ノムコム」が有名です。これらのWebページへの広告掲載は全てOKで対応します。三井さん・東急さん・野村さん・センチュリーさん・地元の中堅会社さん・ネットに強い会社さんなどには掲載してもらっている実績があります。

【5】スーモとアットホームは麻布ハウスが掲載!

「セラーズエージェント」は、「片手仲介」だからこそ情報を圧倒的に拡散でき、「両手仲介」をしないからこそ売主さまの利益だけを考えられる…そんなサービスだと説明してきました。

 

しかし…「片手仲介」にこだわって、麻布ハウスがポータルサイトに情報を全く掲載しないと少し問題が生じます。この問題は下の (1) (2) で解説しますから一緒に確認していきましょう。

(1)スーモ・ホームズにみんなで掲載すると売り急いでいる感じがする…

ポータルサイトは、複数の不動産屋さんが同じ物件の情報をそれぞれ登録できるシステムになっています。なぜなら…ポータルサイトは物件を登録してもらうことで掲載料を稼いでいるので、たくさんの不動産屋さんに情報を掲載して欲しいからです。

 

私の経験では…人気物件の場合、スーモ・アットホームの2大ポータルサイトそれぞれへ10社以上に登録されてしまったことがありました。スーモに同じ物件を10社が同時に登録するとどうなるでしょうか…?

 

ゴチャゴチャしてわかりづらいと感じるだけでなく、これだけたくさん登録されているということは…「売り急いでいるのかな?」「何か問題があるのかな?」と勘ぐる気がしませんか?こうなってしまうと、購入申し込み時に大きな価格交渉が入りやすくなってしまうのは想像できますよね。

(2)ポータルサイトへの掲載が雑な場合がある…

ポータルサイトへ情報登録する件数にノルマを設定している不動産屋さんがあります。登録数がノルマに達していなければ「ペナルティーあり」のルールがあると、お問い合わせをもらうことが目的ではなく、登録件数のノルマ達成が目的になってしまいます。そうすると、中身はどうでもいいから、とにかく登録件数を確保しようとするのは当然ですよね。写真なし・スキャナーで読み込んだ間取図が1枚だけ・物件の詳細情報がすっからかん…という状態になる可能性が高くなります。

 

1つでも適当な登録をされてしまうと、物件の信頼度が下がります。高額な商品を扱っていることを考えると、1社がビシッと気持ちを込めて登録した方が良い!というのが麻布ハウスの考えです。麻布ハウスが登録するのであれば、現場を見たスタッフがコメントを書き、売主さまからヒアリングした魅力も登録できるので、完成度に大きな差が生まれます。

この2つの問題を解決するために、三大ポータルサイトのうち、お問い合わせが多い「suumo」・「at home」は麻布ハウスが気持ちを込めて丁寧に登録しています。(スーモとアットホームの広告掲載料は全額麻布ハウスが負担しますのでご安心ください。)「Home’s」は費用対効果が悪いというデータがでましたので、しばらくは掲載を中断することにしました。

 

他社の不動産屋さんがスーモとアットホームに掲載できないと「拡散量」は少し削られてしまいますが、情報の「質」も重視するためには仕方がありません。

 

ここでしっかりお伝えしたいのは、「suumo」・「at home」からお問い合わせがあった場合、麻布ハウスが両手仲介することになるということです。そのかわり、この記事の STEP.1 で記載しましたが、両手仲介になる時は、売主さま・買主さまの両方ともに仲介手数料を25%OFFにすることでバランスをとっています。

 

売主さまが「両手仲介を絶対にしないで欲しい」とお考えでしたら、私たちではポータルサイトへ掲載はしませんのでお気軽にご相談ください。

STEP.4 物件力を高める磨き方を知る

高値成約を狙うために「物件力を高めましょう!」と言われても、「そうだよね。でも…どうやってやるの?メンドウは嫌だなぁ。」と思う人が圧倒的多数ではないでしょうか。私はたくさんのお客さまに対応してきましたが、「高く売ってほしい」と言う受け身の人は多くても、「高く売るために頑張りたい」という主体的な人は少数派だと感じています。

 

しかし、不動産屋さんに任せっぱなしでは高く売ることは難しいです。それに「高く売るための準備を全部やってね。」とお願いされても、仲介手数料の金額に見合わない過剰サービスになってしまうことがあります。そこで、このSTEP.4で「物件力を磨く方法」を紹介しますから、どこまで準備をするか…考えてみてください。

 

私たちの考えは「一緒にやりましょう!一緒に頑張って高値成約の喜びをわかち合いましょう!」です。私たちでサポートできる部分はできる限り頑張ります。しかし、ホームステージングのように高額なサービスを私たちの経費で負担するのは厳しいですから、物件力を高めるために費用を惜しまない!という気持ちで検討してもらえればと思います。

 

少しのお金を投資するだけでも、できることはたくさんあります。1つ1つの提案を説明しますので、どこまで投資するかを一緒に検討していきましょう。

【1】ハウスクリーニング・リペアで綺麗にする!

【2】ちょっとした工夫でおもてなしの気持ちを演出!

【3】耐震基準適合証明書で住宅ローン控除を使えるようにする!

【4】フラット35で必要な適合証明書を取得できるか確認しておく!

【5】インスペクションと瑕疵保険で安心をアピール!

【6】設備の点検・保証で入居後の不安を払拭する!

【7】ホームステージングで室内を飾るのも1つの方法!

【8】分譲時の資料を読み込んでアピールポイントを徹底的に探し出す!

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