株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2019年04月24日
不動産売買のお金

仲介手数料の金額は「高い・安い・妥当?」現場で集めた声から宅建マイスターが語ります!

不動産を売却・購入するときに支払う「仲介手数料」は「高い?」「安い?」それとも「妥当」なのでしょうか?

 

できるだけ支払うお金は少ない方がイイ…。でも、不動産は高額だから安心して売買したい…。じゃあ、安心して売買するためには、安心料としてどれくらい払ったらイイのかなぁ?

 

そんな疑問を解決するために、不動産取引の現場でお客さまや不動産屋さんから聞いた声を交えながらお話してみますね。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

仲介手数料のキソ知識を確認しよう!

まずは仲介手数料に関するキソ知識がなければお話になりませんので、簡単に解説させてくださいね。もし、詳しく知りたい!というやる気のある方や、全く知らないぞ!という方は次の記事がオススメです。

 

参考記事…

不動産売却・購入時の仲介手数料を徹底的にわかりやすく学ぶ!【保存版】

 

仲介手数料というのは、不動産屋さん(仲介会社)が、不動産の売却・購入をお手伝いした際に報酬として受領するお金のことです。

 

宅建業法という法律で、この仲介手数料には「上限」が次のように定められています。

 

( 物件価格 × 3% + 6万円 )× 1.08

 

上限が定められているだけですから、この金額を超えて受領したら法律違反ですし、仲介手数料を割り引くことは法律違反ではないというポイントを押さえておきましょう。(※ この記事では、建物消費税などはムシします。)

 

仲介手数料は下記のようなサービスに対して支払います。

 

物件紹介

内覧予約

現地案内

価格などの条件交渉

住宅ローン手続き

物件調査

重要事項説明書・売買契約書の作成

売買契約

契約完了してから引渡までのサポート など。

 

そして、忘れてはいけないのが、私たち不動産屋さんは売買契約の内容について責任を負っています。物件調査や契約書類の作成に不備があり、お客さまへ損害が発生した場合は「仲介責任」を負うことがあります。

 

つまり、複雑な不動産取引に潜むリスクへの「保険料」という意味合いもあるわけですね。

 

最低限、これくらい知っておいてもらえると、この記事を深く理解しやすくなるでしょう!

仲介手数料が高い!というお客さま VS 安い!という不動産屋さん

仲介手数料を支払う側は「高い!」と感じるし、もらう側は「安い!」と感じるというのは、まぁ…あたり前のことで、想像しやすいはずです。

 

もう少し正確に言いますと、お客さまは「高い~妥当」、不動産屋さんは「安い~妥当」という意見が不動産取引の現場では多いように感じています。

 

(ゆめ部長は東京23区がメインですから物件価格が高く、1件あたりの仲介手数料も高めであることはご承知おきくださいませ。)

 

このように、少しだけ歩み寄りがあるようには見えますけど、お客さまには不満がありますし、不動産屋さんは仲介手数料を下げないでほしいと願っています。

 

では、なぜ、このようにお互いの意見がズレるのかを考えてみましょう。

 

ゆめ部長の意見を言いますと…

 

お客さまは、不動産屋さんが行う仕事がわかりませんから、今の不動産取引がどれだけ大変なものであるかを理解できていません。

 

不動産屋さんは、仲介手数料の「上限」をあたり前に請求できるものだと安易に考えすぎです。上限を請求するのは構いませんけど、それに見合うサービスを提供するんだ!というプロ意識を見せてもらわないと困りますよね。

 

不動産業界で長く働くゆめ部長は、この問題を解決できるように次のような行動をしています。

 

その1・・・

 

不動産取引の全体像をわかりやすく解説しながら、不動産屋さんの生の声をお客さまへお届けしています。

 

不動産業界で働く人の離職率が高い理由がお客さまにもある!ということや、お客さまとのやり取りで、どんなことに不動産屋さんが怒っているのか…なども遠慮せず発信中。

 

不動産取引の仕事を理解できれば、少しだけ、見え方が変わってくるかもしれませんよね。

 

その2・・・

 

不動産業界の悪しき慣習を強く批判して改善を求めるために情報発信しています。

 

依頼者の利益のためにプロとして働く。そんな当然のことができていないことへの反省を求め、さらに、新人さんをサポートすることで不動産業界を改善する「善玉菌」を増やす作戦を実行中。(善玉菌で悪玉菌を追い出すぞ作戦)

 

仲介手数料を宅建業法の上限で受領するために、仕事のレベルを上げるように努力するのは素晴らしいことだと思います。サービス内容を絞って仲介手数料を割り引くサービスが増えるのだってアリですよね。

 

ムダなお金を支払わず、ムダな仕事をさせられない。こんな関係を作ることで、お客さまと不動産屋さんの双方が納得できるようになったらいいなぁ~と真剣に考えています!!

仲介手数料について現場で集めた声にコメントしてみる!

「高い!」「妥当」「安い!」いろんな声を現場で聞いてきました。実際に聞いた言葉を紹介して、そこに、ゆめ部長がコメントする形で進めていきましょう。

仲介手数料が高い!という声

声1・・・

 

「不動産屋の仕事なんて、右から左に流すだけでしょ。なんで、こんな簡単なことに仲介手数料を払うのか…わかんないんだよなーーー。」

 

思い出すだけでイヤな気持ちになりますね…(汗)

 

クレームが多くて、トラブルをたくさん起こしてくれたお客さまからの一言がこれ。正直…不動産屋さんの仕事が大変になるのは、あなたみたいなワガママを言う人が多いからなんですよね~と、思いました。

 

この案件は、買主のこのお客さまから仲介手数料「1.5% + 30,000円」だけ。歩合にすると約20万円くらいだったはずです。

 

右から左に流すだけと言われましたけど、私の仕事の一部はこんな感じ…

 

現地案内は5回・10件くらい

わがままで持ち回り契約(売主・買主が同席しない契約)

仕事が終わった遅い時間に自宅近くで重要事項説明

キツイ条件交渉

複数物件への購入申込(裏切り行為)

しつこくて細かいメール攻撃

 

などなどなどなどなど。

 

両手仲介で売主さま・買主様の双方から仲介手数料3%を受領できれば、400万円弱になるので構わないですけど、片手仲介 + 仲介手数料半額なのに「高い」と言われると、もう…悲しい気持ちになります。

 

声2・・・

 

次のお話は、既に他の不動産屋さんで契約してしまった人からの電話相談です。

 

インターネットで自分で探した物件を申込して、価格交渉は一切できず、住宅ローンは自分であたっているのに、仲介手数料3%も請求されてしまいました。どうにかできませんか…?

 

う~ん、不動産屋さんが仕事をしてくれていないようですから、これは可哀想ですし、仲介手数料は支払いたくないですよね。

 

このようなケースで「高い(怒)」と言われるのは仕方ありません。せめて、未公開の新鮮な情報を契約していたのならよかったですけど、完全に公開された売れ残り物件だったのが残念な案件でした。

 

未公開物件を契約できるのであれば、情報料として仲介手数料を支払うのは間違っていないと思います。実際、未公開物件を集めてくるのには、かなりのお金と労力が必要ですからね。(お酒飲んで、休日にゴルフ言って、接待して…。)

仲介手数料が妥当だという意見

仲介手数料が「妥当だ!」というのは不動産屋さんが多いでしょうね。

 

自分たちが「3% + 60,000円」もらいたいので、それを正当化するような発言をしているわけです。妥当だと主張するためには、プロとしての義務を果たさなければいけない…そんなことは棚に上げての発言が多すぎて悲しくなります…。

 

ちょっとずつでも改善していきますので、応援してくださいね。

 

一方、「妥当」とは言いませんけど、「そういうものですよね。」とか「仕方ないですよね。」というお客さまもたくさんいます。

 

疑わない素直?な人や、情報収集する前に売買してしまった人に多い印象かな。

 

仲介手数料は高額になりますから、不動産売買する前には、必ず最低限のことを勉強するようにしてください。今の時代は「教えてくれなかった」ではなくて「調べなかった」という意識が必要です。だって、ググればある程度のことはすぐわかりますからね。

 

ちなみに、ゆめ部長が大手仲介会社に勤務していた時は、仲介手数料の値引きを言われたことはあまりなかったです。大手の安心感を頼って売買するわけですから、安心料・保険料として納得しやすいのだと思っていました。

仲介手数料が安い!という声

物件価格が500万円でも、物件価格が1億円でも、不動産屋さんが行う仕事には大きな違いはありません。(もちろん、仲介責任の重さは違いますよ。)

 

仲介手数料を計算してみると…

 

物件価格500万円 ⇒     210,000円

物件価格1億円   ⇒ 3,060,000円

 

その差は、なんと、285万円にもなります。

 

そのため、物件価格が安いワンルームや築年数が古いマンションの売買をお手伝いした際には、お客さまから「儲からなくてごめんね。」という言葉をいただくことがあります。

 

こんな契約の場合には、社内で同情されてしまうことも…。正直、時給1,000円に届かないという可能性もあり、できれば、私もやりたくありません。

 

他には、物件が複雑すぎて割に合わない!という声を不動産屋さんから聞くこともあります。

 

権利関係が複雑すぎて、安心して引渡できるようにするためには、他の業務ができなくなるほど時間を取られてしまうことがあるからです。

 

「安い!」という意見のほとんどが不動産屋さんからのグチとして聞かれることで、お客さまから言われることはあまりないと言えますね。

 

ゆめ部長の経験も1つ。

 

サラリーマン時代に1,000万円の物件を仲介手数料半額(約18万円)でお手伝いしたことがあります。再建築不可の物件で権利関係が複雑。しかも、売買契約当日に無断で来ないという困ったちゃんなお客さまでした。

 

この案件のせいで胃がキリキリさせられ、さらに「仲介手数料払わなきゃいけないのに、なんでそんなこと言われなくちゃいけないんですか!」と怒られました。

 

「仲介手数料が安くてやってらんないよー」と思っていたら、逆に、「仲介手数料が高い!」と言われてしまった案件です…。こんなこともあるんですよね。

ゆめ部長のサラリーマン時代の年収から考える

ゆめ部長がサラリーマンしていた時のお話をぶっちゃけますね。仲介手数料半額・無料の会社に勤務していた時のことです。この会社では全ての契約が片手仲介(売主さま・買主さまのどちらか一方からしか仲介手数料をもらえない契約)でした。

 

年間売上(税抜き仲介手数料)3,000万円

年間契約数 32本

契約率 20%

平均手数料率 2%

年間拘束時間 4,000時間

税引前年収 960万円(残業手当・休日手当はなし)

 

年収1,000万円くらいだと「まぁまぁもらってるじゃん。」と思いますか?でも、よく見てください。拘束時間は4,000時間オーバーです。繁忙月の勤務は420時間くらいあって、たくさんの困ったちゃんを相手にしていました。だから、同じことをもう1度やれる自信はありません。

 

本当は時間を短縮してお仕事することもできましたけど、不動産取引にもっと詳しくなりたくて、難しい案件にも手を出した結果がこれです。(同業者さんへの言い訳じゃないですからね!)念のため。

 

1本あたりのデータを計算してみると…

 

仲介手数料額 : 94万円

契約にならなかったお客さま分も含めた拘束時間 : 125時間

 

1時間あたりの会社利益 : 7,500円

時給:2,400円

 

ゆめ部長は上級宅建士の宅建マイスターで業歴15年ですからレベルは高いです。(自信満々!)しかし、この時はかなり難しい案件にも取り組み、家族との生活、自分の趣味の時間を全て削ってこの結果でした。

 

東京都のアルバイトさんは時給1,100円くらい?

タクシーは1時間待たせたら3,200円

SEの兄は時給5,000円くらいだったと聞いたことがある。

 

さぁ、どう思いますか???

 

少なくとも、平均手数料率2%でプロとしての仕事をすることが厳しいことは伝わりますでしょうか??

 

プロになるためには、かなりの時間と労力を投入しなければいけません。もちろん、自己投資もだいぶしてきました。それなのに、自分の生活を捨ててこの程度なわけですから、一般的に不動産屋さんへこのレベルを求めることがムリなのは当然だと思います。

 

では、大手のように平均手数料率5%が必要なのか…。

 

大手はブランド維持のために莫大な費用を投じていますから、5%はいかなくても近い数字は必要かもしれません。しかし、小さな会社ならどうでしょうか。

 

私は3%超えていれば、ある程度のレベルを維持しながらサービスを提供することは可能であると思いますが、今の不動産取引は要望が膨れ上がって取引が難化しているため、平均手数料率は4%以上が妥当だと考えています。

まとめ

東京23区の両手仲介で6%はもらいすぎですけど、「片手仲介 + 手数料半額」なのに「レベルが高いフルサービス」を求めるのはかなり酷なお話になる!というのが結論です。

 

今日の記事も5,000文字を超えてしまったのでこの辺にしたいと思いますが、最後にこの記事を踏まえ、ゆめ部長が目指すところを語らせてください。

 

お客さまに求められていないムダなサービスや過剰なサービスをやめ、クレーマーにはハッキリ「NO!」と言い、事務所・広告費・車両代などの経費を節約すれば、平均手数料率が3%くらいで良いサービスを提供することは可能なはずです。

 

お客さま・不動産屋さんの双方が歩み寄り、仲介手数料を削減しつつも良質なサービスを提供できるラインを探し出したいと考えていますので、ご意見・ご要望などがありましたら、ぜひ、皆さまのお話を聞かせてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください♪

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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