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2020年08月27日
不動産売買の知識

suumo(ポータルサイト)に同じ物件が複数掲載されるメリット・デメリット

ポータルサイト(suumo・at home・LIFULL HOME’Sなど)に同じ物件がズラーッと並んでいるのを見たことがありませんか??買主さまの立場で見れば「なんで同じ物件がこんなに掲載されているの?」と疑問に感じることもあるのではないでしょうか。

 

今日の記事では「売主さまの立場」から見て、売却不動産が複数の不動産会社に掲載されるメリット・デメリットについて丁寧にわかりやすくまとめてみたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

suumoに同じ物件が複数掲載されている理由

まず、ポータルサイトの収益構造について簡単に説明します。

 

suumoなどのポータルサイトは、複数の不動産屋さんが同じ物件情報をそれぞれ登録できるシステムになっています。なぜなら…ポータルサイトは物件を登録してもらうことで掲載料を稼ぐシステムなので、たくさんの不動産屋さんに情報を掲載してもらった方が儲かるからです。

 

次に、不動産屋さんの立場を考えてみましょう。

 

ゆめ部長のような仲介会社にとって最重要なのは「集客(=お客さまからのお問い合わせ)」だと言えるでしょう。

 

大手仲介会社のように、ブランド力があり、駅前に店舗を構えられるのであれば「マイホームを購入したいんですけど~」とか「不動産を売却してほしいんですけど~」という来店が見込めます。

 

しかし、多くの不動産屋さんだとそうはいかないので、広告費を支払ってsuumoなどのポータルサイトへ物件情報を掲載してお客さまからのお問い合わせを獲得しなければいけません。

 

ところが、ここで大きな問題が生じます。

 

「掲載できる物件がほとんどない…。」

 

どの物件でも自由にsuumoへ掲載できればいいのですけど、残念ながら、売却不動産を扱っている不動産屋さんから広告掲載の承諾をもらうことができません。

 

理由は、自社で両手仲介を狙いたいから。

他社さんに広告なんて出されたら困るのです!

 

売主さまからすれば、

「ぜひ、広告出してください!」なのにね…。

 

それでも、広告掲載を全てOKにしている不動産屋さんもいますから、suumoへ掲載できる物件もあります。

 

そうすると、たくさんの仲介会社がこの物件をsuumoへ掲載します。この世に1つしかないのに、なぜ、10社以上が競って掲載するのか疑問ですよね…??

 

その答えは次の2つです。

 

理由1…

 

集客さえできれば、この物件を買ってもらえなくても他の物件に振り替えることができるから。

 

理由2…

 

そのエリアに強い不動産会社としてのブランディングという効果も見込めるから。

 

これで、suumoに同じ物件が複数掲載されている理由がわかりましたね!

不動産屋さんがsuumoへ掲載できる物件・できない物件

ゆめ部長のような仲介会社は、どんな物件でもsuumoなどへ掲載できるわけではない!ということについて、もう少し深堀りしておきます。

 

suumoなどへ情報を掲載するには次のどちらかが必要になります。

 

売主さまからの承諾(売主 = 宅建業者)

売主さまと媒介契約を締結している不動産屋さんの承諾

 

新築戸建・リノベーション済み中古物件であれば、不動産会社が売主になりますので、仲介会社は売主会社から承諾をもらえればsuumoへ情報掲載できます。ただし、付き合いが深い仲介会社、広告費をかけてくれたりオープンハウスを開催してくれる仲介会社が優先されるので、suumo掲載は結構ハードルが高いです。(そのため、無断で掲載してしまう仲介会社も出てきてしまいます。)

 

個人が所有している中古物件の場合は「専任媒介」と「一般媒介」で少し扱いが変わります。

 

専任媒介

 

仲介会社がsuumoへ掲載するには、売主さまと専任媒介契約を締結している不動産屋さんからの承諾が必要です。ほとんどのケースで承諾は得られません。広告掲載承諾をもらえるか…電話してみると「はぁ?いいわけないだろ!」と怒られてしまいます(涙)

 

一般媒介

 

一般媒介だと2パターンに分かれます。

 

(パターン1)

一般媒介の不動産屋さんからの承諾をもらう

 

(パターン2)

自社も一般媒介を締結する

 

一般媒介の場合、複数の不動産屋さんが同じ物件で広告を出しています。そのため、欲張らず、売主さまからの報酬だけでOK。さらに、その報酬の一部を広告費で支払うからウチを選んでね!と考える仲介会社が出てきます。「広告費30万円バック!」とか「1%バック」とか…。こういう会社は広告掲載を承諾してくれることもあるようです。

 

なお、レインズを見て一般媒介をもらいに行くのは「レインズの運用規定」違反となります。

 

ここまで一般的なお話をしてきましたので、次は…

ゆめ部長の売却プランと他社さんとを比較してみます!

 

ちょっとだけ営業モード (笑)

 

「セラーズエージェント」プラン

 

必ず、専任媒介契約になります。

他社さんの広告活動は「全てOK!大歓迎!!」

だから、ゆめ部長の物件は

他社さんのsuumo掲載OKです。

 

「仲介手数料無料 (0円) 」プラン

 

必ず、一般媒介になります。

買主さまから仲介手数料をもらわないと

ゆめ部長の報酬がなくなってしまうため

物件の囲い込みをすることになります。

だから、この場合は

他社さんのsuumo掲載NGです。

 

ゆめ部長の売却プランの詳細は最後のバナーをクリック!

suumoに同じ物件が複数掲載されるメリット

suumoに同じ物件がズラーッと並ぶメリットを解説します!

 

メリットは次の3つ!!

 

登録内容からやる気がある不動産屋さんを選べる

担当者の顔・文章・自己紹介を見て人柄を感じられる

会社のサービスを比較できる

 

ゆめ部長が売却サポートした物件での

他社不動産屋さんの掲載を確認してみましょう。

会社さんによってアピール方法が変わります!

 

動画を掲載してくれた

空室のLDKに家具配置イメージを付けてくれた

外観ではなく室内の特徴的な1枚を選んでくれた

 

などなど…。

 

こんな登録内容からも不動産屋さんのレベルとかやる気が測れますよね。

 

他には…

 

エージェント(担当者)の顔写真・自己紹介

FP・インスペクションなどのサービス

会社のブランド力

住宅ローンなどの強み

 

なども比較することができます。

 

不動産屋さんに物件を紹介してもらう時代は終わりました。

自分で気に入った物件を、

気に入ったエージェントに相談する。

こんな時代になっているのだとゆめ部長は思います。

suumoに同じ物件が複数掲載されるデメリット

次は、suumoに同じ物件がズラーッと並ぶデメリットを解説します。

 

デメリットは

 

掲載が雑な会社が出てくる

「売り急いでいるのかな?」と思われるかもしれない

 

またまた、ゆめ部長の事例をチェックしましょう。

左側は情報が充実していますけど、

右側はやる気のなさが漂いますよね。

 

写真なしの間取図だけなんて…雑すぎる…。

 

もっとヒドイ担当者になると

 

スキャナーで読み込んだ間取図が1枚だけ

物件の詳細情報がすっからかん…

 

こんな状態になることもあります。

 

なぜ、広告費を支払っているのにこうなるのか…?

理由を解説しましょう。

 

ポータルサイトへ情報登録する件数にノルマを設定している不動産会社があります。例えば…「月に10件登録」など。登録数がノルマに達していなければ、お問い合わせの順番を飛ばされるなどのペナルティーが科されることもあります。(歩合給の社員には痛すぎる!)こんなルールがあれば、お問い合わせをもらうことではなく、登録件数のノルマ達成が目的になってしまい、掲載の中身はどうでも良くなってしまうのは当然ですよね。

 

ゆめ部長としては、できれば、適当な登録はしないでほしいと考えています。不動産という高額な商品であるにもかかわらず雑な登録をされてしまうと、物件の信頼度が下がる気がするからです。

 

こんな状態になってしまうのであれば、1社がビシッと気持ちを込めて登録した方が良いのではないでしょうか…。ゆめ部長が登録するのであれば、現場を見たゆめ部長がコメントを書き、売主さまからヒアリングした魅力も一緒に登録できるので、完成度に大きな差が生まれます!

 

アピールしすぎかもしれないで次にいきます。

 

次は、売り急いでいる感が出る…という問題です。

こんな感じで登録されてしまうと、ゴチャゴチャしてわかりづらいだけでなく、探している人からすれば、「売り急いでいるのかな?」「何か問題があるのかな?」と思ってしまうかもしれませんね…。

 

ゆめ部長がサポートしている案件でも、売却期間が長引いたお客さまから「suumoの掲載件数が多いのが原因では??」との連絡をもらうことがあります。

 

でも…このデメリットは大した問題ではありません。

ゆめ部長の意見を聞いてください!

 

経験上、10社がsuumoに掲載していても、大幅な値下げを受けなければならなかった…ということはありません。

 

また、長い間ずっと物件をチェックしている人が「まだ売れないんだね~早く売りたそうだから大幅な価格交渉して見よっかなぁ~」と思われそう…との意見も聞きますけど、これも大丈夫。なぜなら…メインターゲットは「探し始めて3ヶ月で購入できる一般的なお客さま」だからです。永遠に探しているマニアックなお客さまを基準に考える必要はありません!

 

大して問題のないメリットと情報を拡散できるメリットを天秤にかけて判断してくださいね。

最後に…

ゆめ部長のサービスとこのWebページは公正な視点で作り上げています。

 

他の不動産屋さんは、自社を選んでもらえるように、この記事の内容を否定してくると思いますけど、あまり振り回されないようにしましょう。suumoの仕組み、不動産会社の経営、営業マンの仕事など、不動産屋さんの裏側を知ることでブレない考えの軸を身に付けてくださいね!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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