不動産売却前に売主さまからヒアリングしておきたいこと！

ゆめ部長が不動産売却をサポートするにあたり、売主さまからヒアリングしておきたいことがたくさんあります。買主さまへのアピールポイントを見つけられるだけでなく、問題事項を洗い出してあらかじめ解消することができるためです。

 

ゆめ部長がいつもヒアリングしていることを記事にまとめますので、不動産屋さんと面談する前の参考にしてくださいね。

 

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

ヒアリングしたいことを居住中と空室に分けてまとめます。

 

居住中のお部屋…

 

内覧を受け付ける曜日や時間帯の希望があれば教えてください。土日・祝日だけでも構いませんが、平日も対応可能なら内覧数を増やすことができます。仕事が忙しければ、2週間に1度、日曜日の11:00～15:00などに限定することも可能です。

 

空室のお部屋…

 

現地にキーBOXを設置しましょう。現地に鍵を設置するのはリスクがありますけど、不動産屋さんが案内ルートに組み込んでくれるようになりますので、内覧数が大幅に増えてきます。

 

マンションの場合は設置場所を考えなくてはいけません。管理人さんにキーBOXを設置して良い場所を聞いてください。（設置不可のマンションもありますし、カードキーがBOXに入らないこともあります。その場合は店舗管理または郵送対応にします。）

 

なお、キーBOXの番号を不動産屋さんに教える場合、事前に名刺と内覧時間をメールで送ってもらうようにしています。

室内状況についてヒアリングしたい内容を箇条書きしてみます。アピールポイントを探して販売に役立てるだけでなく、トラブルを防止するためにも確認したい事項です。

 

■ 賃貸していたことはありますか？

■ リフォーム・修繕・リノベーションした履歴はありますか？

■ 設備の不具合・キズ汚れ・破損箇所はありますか？

■ ペットを飼育していましたか？

■ タバコを吸っていますか？

■ 鍵を紛失していますか？また複製していますか？

■ 残置予定の物はありますか？

■ 購入時にオプションを付けていますか？

 

リフォームなどの履歴があれば、時期・場所・内容・費用を教えてください。また、分譲時オプションでグレードアップしていれば併せて教えてください。大事なアピールポイントになります！

 

住んでいる人が意外と見落としてしまうのが、床鳴り・壁の穴・染み跡・ドアの開閉などです。「指摘されるまで気が付かなかった…」ということがよくあります。設備の不具合を確認しながら「自分が買うなら知っておきたいこと。」をチェックして教えてください。

 

なお、残置物は原則「全撤去」です。古いエアコン・さび付いた物置・取り外すのが難しい照明器具などを「残置したい」と言われても、買主さまが困ってしまいますよね。なお、エアコン・カーテン・照明器具・カップボードなどは残地を希望される場合がありますので、価格とのバランスで交渉材料にしましょう。

東日本大震災の影響はありましたか？お部屋の中だけでなく、建物全体で修繕があったかなども事前にわかるとありがたいです。大きな問題があれば総会議事録に情報が掲載されていたはずですのでご確認ください。自然災害を気にする人が増えていますから、「特に問題なかったですよ！」というのも重要な情報になります。

隣接住戸（上下・左右）の住人だけでなく、同じフロア・マンション全体での住人がどのような人なのかも買主さまが気にするポイントです。特に、隣接住戸での騒音・振動トラブルの有無や家族構成・人柄は気になるでしょうし、マンション内で怖い人やトラブルメーカーがいるかは「よくある質問」です。

 

なお、通常マイナスポイントに感じるような内容は、売買契約時に「物件状況報告書」で告知しなければいけません。ここに「問題なし」と書いたにもかかわらず、トラブルメーカーへの対応が管理組合で協議されていて、議事録にも掲載されていた…ということですと、損害賠償請求の対象になりえますから情報を隠すのはやめてください。

 

質問されたから答える…という姿勢では相手の心象が悪くなりますから、タイミングを見て売主さま側からお話すると良いと思います。

「自分が買うなら知りたいこと。」という視点で、買主さまへ告知すべき事項がないかを考えてみてください。

 

例えば…

 

■ 事件事故、自殺や他殺、火災、浸水履歴

■ 雨漏り、水漏れ、

■ 隣接住戸トラブル

■ マンション内で問題となっている議題

■ 廃止されたサービス（シャトルバス・24時間常駐管理など）

■ 周辺の騒音・振動

■ 町内会・ゴミ当番・理事長の輪番制

■ お墓・火葬場・ゴミ焼却場・暴力団事務所など。

■ 近隣の大規模建物の建築計画

 

などなど。

 

実は…「売却で不利になることは言いたくない。伝えないで欲しい。」という要望がたくさんあるのですけど、それは買主さまを騙していることになりますし、後々トラブルになる可能性がありますので、あらかじめ告知することをご理解ください。安全・安心な取引を一緒に目指しましょう！

販売スタートまでに、毎月の管理費・修繕積立金・その他費用を確認させてください。販売図面やネット情報に掲載しなければいけないので、改定予定や一時金支払予定があれば併せてお知らせください。

 

駐車場・駐輪場・バイク置場の  サイズ、使用料、空き状況も大事です。ゆめ部長も調査をしますが、先に調べていただけると、販売開始までの期間を短縮することができます。

 

販売活動中に毎月のコストが改定されたり、駐車場などが埋まってしまったという情報をキャッチしたときは早めにご連絡いただければと思います。

写真はLDKに光が注ぎ込む時間に撮影したいので、奥さまに協力してもらい、平日撮影もOKにしていただけるとありがたいです。週末の土日や祝日はゆめ部長の予定が埋まっていることが多いので、直前まで天気の様子をみているのは少し厳しいのです…。ご迷惑をお掛けしますが、ぜひご協力をお願いします。

 

販売をいつスタートさせて、いつの入金を目指すかをあらかじめ考えておいてください。特に住み替えになる場合、購入の住宅ローン・購入物件の引き渡しや引越タイミングもありますから、入念な準備が必要になります。時期の確定を先延ばしせずに早めに決めるようにしてくださいね。

「居住者だからわかる魅力」が絶対にあると思いますので、生活していて良かったことを整理しておいてください。日々の生活の中で忘れてしまいがちですけど、買主さまへの大きなアピールになりますから、考える時間を取るようにしましょう。

 

■ 充実した共用施設

■ スーパー・コンビニ・商業施設など

■ 学区情報

■ 花火・桜・富士山・東京タワー・スカイツリー  ビュー

■ 周辺のお勧めスポット

 

大規模マンションであれば、充実した共用施設に魅力を感じるお客さまがいます。可能であれば、お客さまを案内してあげられる準備をお願いします。管理人さんに相談してもらえるとありがたいです。また、利用状況・予約の取りやすさ・費用・注意事項なども可能な範囲で教えてください。

売却不動産を内覧されたお客さまから想定外の質問がくることはよくあります。コミュニケーションをはかるために質問しているだけのこともありますけど、できるだけスムースに回答できた方が良い印象を持ってもらえるでしょう。

 

たとえば、リフォーム履歴があるのであれば、どこの工務店で費用をいくらかけたのかがわかる資料をサッと出せた方がよいと思いませんか？

 

メンドウだと思うかもしれませんが、早期・高値での売却を狙うためには、こういう細かいことを1つ1つ積み重ねていく作業が大事です。一緒に考えて準備をしておきましょう！

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。