株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産売却を高値で受けたくない…不動産屋さんの本音を3つの理由から考える

麻布ハウスでは、他社さんで不動産売却がうまくいかなかった売主さまからの相談もたくさん受けています。

 

「少しでも安く売らせようとするんですよ!高い仲介手数料を払うのにヒドくないですか!?(怒)」という声をよく聞くので、「不動産屋さんが売却物件を高値で受けたくない理由」をこの記事で考えてみたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1. 不動産売却では時間・労力だけでなくお金もかかる!

2.  販売が長期化すると会社が広告費をかけられなくなる

3.  成功報酬という「0 or 100」リスク

4.  最後に…

理由1:不動産売却では時間・労力だけでなくお金もかかる!

不動産の売却活動をスタートするためには、査定書作成・訪問査定・物件調査・販売図面作成・レインズやポータルサイトへの情報登録など、かなりの時間と労力が必要になります。

 

仕事が早くないフツーの不動産屋さんだと、1日~2日分の仕事量になるはずです。ちなみに、麻布ハウスは仕事スピードは早いですけど、丁寧な仕事を心掛けているので2日分の仕事量になります。

 

このように、時間と労力が結構かかるだけでなく、広告費用や調査費用などでお金もかかります。マンション売却で具体的に見てみますと…

 

■ ネット謄本取得 全部事項証明書:335円

■ 査定用の間取図・分譲時価格表取得:300円~1,000円

■ 広告用の間取図作成:500円~1,000円

■ 評価証明書取得:400円~1,000円前後

■ 重要事項調査報告書取得:3,000円~20,000円前後

■ 新聞折込広告:10万円前後(部数によります)

■ suumoなどのポータルサイトへ複数掲載:1件数千円~10万円弱

■ その他(オープンハウス開催・ホームステージング・インスペクションなど)

 

上記の数字はかなりザックリとしたものになります。重要事項調査報告書(買主さまへ報告すべき内容が記載された書類)は取得から契約まで1か月経過していれば再取得しなければいけませんし、suumoなどのポータルサイトは、登録件数が多い会社は1件あたりのコストが安くて済みますが、掲載件数が少ない会社は高額になってしまいます。この他にも交通費や人件費もかかってきますよね。

 

というわけで、不動産取引1件だけでも、かなりのお金が必要だということをわかってもらえたかと思います。

理由2:販売が長期化すると会社が広告費をかけられなくなる

上記のように、販売活動には広告費・人件費などが必要ですから、販売が長期化している「売れない物件」は会社が広告費を出してくれなくなってきます。

 

私の経験を少し書いてみます。

 

大手勤務時は「売れる物件なので継続して広告を出させてください!」と店長にアピールして広告枠を使わせてもらっていました。それでも売れないと「広告したかったら“ 値こなし ”して来い!」と言われることになります。

 

“ 値こなし ”とは、販売価格を下げることですから、店長と売主さまとの板挟みになるのですね。

 

中堅会社勤務時は“ フルコミッション営業 ”でしたので、広告費は半額自分持ちでした。そのため、エリアを絞って新聞折込広告を出しても、1回の経費で5万円以上自腹を切っていたのです。

 

利益を出すために仕事をしているわけですから、販売期間がムダに長期化すれば、不動産屋さんが耐えられなくなるのは当然のことですよね。逆の立場を見てみると、すごくよくわかることだと思います。

 

余談ですけど…

 

広告している物件の販売価格が高くて成約できなかったとしても、人気物件でお問い合わせがたくさんあるならOK!という考え方もあります。なぜなら、1組のお問い合わせをもらうのに、10万円前後の広告費をかけている不動産屋さんがたくさんあるからです。売れなくても10組からお問い合わせがあれば100万円分の広告効果があるので元が取れるという計算になるわけですね。

理由3:成功報酬という「0 or 100」リスク

不動産屋さんが広告費をかけづらいのは、仲介手数料の仕組みにも問題があります。それは、仲介手数料が成功報酬で「0 or 100(All or Nothing)」だということです。

 

どんなに時間・労力・お金をかけて頑張ったとしても、相場よりも高くて売れない結果、他の不動産屋さんに切り替えられてしまうと、全ての経費が「赤字」になってしまうのです。

 

販売方法が悪かったり販売力がないのであれば、それは不動産屋さんが悪いので仕方ないと思います。しかし、あまりにも高い金額で売却活動をさせられた結果、長期間成約できず、あっさり他社に切り替えられてしまうということをほとんどの不動産屋さんが何度も経験しています。

 

しかも、売れないことを会社の責任にされて、散々文句を言われた後にですよ…。当然、他の不動産屋さんに行っても売れるわけがないので、支払う仲介手数料以上の損害を不動産業界に負わせたということになります。

 

成約するまでは「無料だから」という理由で、自分が納得するまでなんでもやらせようとする人が多くいて困ってしまうところなのですよね…。

 

こういう経験を数多くしているから、不動産屋さんの対応が悪かったり、高値で売却することに消極的になっているのでしょう。不動産屋さんを擁護するつもりはないのですけど、そういう面もあるということです。

最後に…

不動産取引の仕事・仕組み・問題点を知っていれば、なぜ、不動産屋さんにやる気がないのか・高値で売却することに消極的なのかがわかるようになるはずです。単純に「楽して早く儲けたいから」という理由だけではないので、このWebページの読者さんは、どうやったら不動産屋さんを味方に付けて頑張ってもらえるかも考えてみてほしいと思います。

 

支払う仲介手数料と受けるサービスは、足し算「+」と引き算「-」で考え、不動産屋さんを味方に付けて納得のいく売却を実現してください。応援しています!

 

なお、長期間かけても高値で売りたい!という方は、麻布ハウスの「セラーズエージェント」を検討してみてください。仲介手数料は「3%+6万円」ですけど、販売が長期化しても対応可能なシステムになっていますよ!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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