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2021年08月09日
不動産売買の諸費用

仲介手数料と消費税…消費税10%になると不動産仲介会社の利益が減る!?

不動産売買をサポートするサービスに対して支払われる仲介手数料は消費税の課税対象になります。通常の計算式は「(成約価格×3%+6万円)×1.1 」ですけど、売主の不動産会社から仲介会社が受領する仲介手数料は「3% (税込)」 になることが多いため、消費税増税で仲介会社の売上がちょっとだけ減少してしまうのです。お客さまには関係ない話ですけど、ちょっとしたマメ知識としてお話しますね。

 

不動産業界16年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

2018年10月16日追記…

10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。増税されたらこの記事を書き直します。

 

2019年8月25日追記…

ほぼ増税確定なので計算式を消費税10%に修正しました。

仲介手数料の具体的な計算方法…建売会社から受領する仲介手数料は「3%(税込)」

仲介手数料の計算式「(成約価格×3%+6万円)×1.1 」は、売主さまが、不動産屋さんではない個人の場合になります。売主さまが、不動産屋さんの場合は式を変更しなければいけません。

 

式を変更する2つのケースを見てみましょう。

【1】消費税が課税される不動産会社が売主になる場合

新築戸建やリノベーション済みの中古物件を購入する場合をイメージしてください。不動産会社が売主になる場合は、建物だけ消費税が課税されます。販売価格は内税で消費税が含まれていますから、「成約価格×3%」のままだと、建物消費税に対して消費税を課税することになり二重課税になってしまいますね。

 

そこで、成約価格から建物価格を差し引かなければいけません。

 

計算式は次のように変わります。

 

【 ( 成約価格-建物消費税 )×3%+6万円 】×1.1

 

成約価格4,000万円・建物消費税100万円として仲介手数料を計算してみましょう。

 

【 ( 4,000万円-100万円 )×3%+6万円 】×1.1 = 135万3,000円(税込)

 

この100万円を引かないと、消費税の100万円に対して10%の消費税が課税されてしまいますよね。そうすると…10万円が消費税の二重課税になるわけです。

【2】売主の不動産会社から仲介手数料を受領する場合

新築戸建を契約した場合をイメージしてください。この場合、不動産屋さん(仲介会社)は、買主さま・売主さまの双方から仲介手数料を受領することができます。

 

上限の仲介手数料を請求するのであれば…

 

【(成約価格-建物消費税)×6%+120,000円】×1.1

 

こんな計算式になるのかと思いますよね。

ところが、少し計算式が変わるのです!

 

実は、売主の不動産会社からの仲介手数料は「+60,000円」がなくなり、さらに、消費税が内税で含まれていることが多いのです。お客さまには関係ない話ですけど、不動産業界の仕組みに興味がある人には面白い話かもしれませんね。

 

計算式は次のように変わります。

 

( 成約価格-建物消費税 )×3%

 

成約価格4,000万円・建物消費税100万円として仲介手数料を計算してみましょう。

 

( 4,000万円-100万円 )×3% = 117万円

税込報酬が18万3,000円も少なくなりました(涙)

 

両手仲介をする不動産屋さんが受領する仲介手数料は…

 

売主さま:1,170,000円(税込)

買主さま:1,353,000円(税込)

合  計:252万3,000円(税込)

 

何で「3%税込」なんでしょうね。

ゆめ部長も知りません。

仲介手数料が10%になることで減る報酬額を計算してみると…

ゆめ部長は、売主の不動産会社から仲介手数料をもらえる案件であれば、買主さまからの仲介手数料は無料にしています。そのため、「3%+6万円(税別)」が「3%(税込)」になっているだけでもチクッと痛手なのに、増税になった2%の消費税が3%の中に含まれてしまうと、意外とダメージを受けてしまう…。そんなことをなんとなく知っておいてもらえるとありがたいです。

 

先ほどの例に戻ってください。

成約価格4,000万円・建物消費税100万円の場合、

ゆめ部長が受領する「税込」の仲介手数料は…

(4,000万円-100万円)×3% = 117万円 でした。

 

しかし、実際に受領できる報酬というのは、

この金額から消費税を除いた分になります。

 

そこで、消費税が8%と10%でどれくらいの差が出るのかを計算してみましょう。

 

消費税が8%の場合…

 

1,170,000 ÷ 1.08 = 1,083,334円

 

消費税が10%の場合…

 

建物消費税も値上がっちゃいますよね。

計算してみると…

100万円÷8%×10%で125万円です。

(4,000万円-125万円)×3% = 116万2,500円

1,162,500 ÷ 1.10 = 1,056,819円

 

報酬の差を計算してみると…26,515円

これが1契約当たりの減収になります。

 

「なんだ、それくらい気にするなよ!」と思われるかもしれませんけど、消費税が5%の時と比べると68,181円の違いになります。これは大きいですよね。また、消費税が8%から10%になった場合で年間の契約本数が50件なら、130万円以上の差が出る計算になるのです!

 

補足…

消費税は、お客さまから預かった消費税から、会社が1年で支払った消費税を差し引いて納税する税金なので、会社としてはあまり関係ないのかもしれません。しかし、営業マンの歩合給は消費税を引いた後の売上に対して歩合率をかけるため、個人としては減収になる可能性が高いと言えるでしょう。

最後に…

新築戸建やリノベーション済みのマンションを専門に扱っている仲介会社さんは、消費税増税の影響を受けているはずです。

 

その補填として、仲介手数料以外の利益…「住宅ローン代行手数料」・「火災保険の代理店手数料」・「バックマージン」などを増やしたり、火災保険加入の営業などを強めてくるかもしれません。ムダなお金を請求されないように注意してくださいね!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

仲介手数料の早見表…

不動産価格100万円~5,000万円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

不動産価格5,100万円~1億円の仲介手数料早見表【消費税10%ver.】

 

参考記事…

これを読めば絶対に損をしない!「仲介手数料」をわかりやすく解説!【初級編】

これを読めば絶対に損をしない!「仲介手数料」をわかりやすく解説!【上級編】

 

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2019年08月25日 更新

2021年08月09日 更新

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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