仲介手数料と消費税…消費税10%になると不動産屋さんの利益が減る!?

サービスに対する報酬である仲介手数料は、消費税の課税対象になります。通常の計算式は「(成約価格×3%＋6万円)×1.08 」ですが、仲介会社が売主の不動産会社から受領する仲介手数料は「3% (税込)」 になることが多くあります。お客さまにはあまり関係ない話ですが、ちょっとしたマメ知識としてお話をします。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

 

2018年10月16日追記…

10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。増税されたらこの記事を書き直します。

 

【目次】

1.  仲介手数料の具体的な計算方法…建売会社から受領する仲介手数料は「3％(税込)」

　1-1.  【1】消費税が課税される法人が売主さまになる場合

　1-2.  【2】売主の不動産会社から私たちが仲介手数料を受領する場合

2.  仲介手数料が10%になることで減る報酬額を計算してみると…

3.  まとめ

仲介手数料の計算式「(成約価格×3%＋6万円)×1.08 」は法人ではない個人が売主さまの場合になります。上記の式を変えなければいけないケースを見てみましょう。

買主さまが、新築戸建やリノベーション済みの中古物件を購入する場合をイメージしてください。不動産会社が売主の場合は、建物に消費税が課税されます。販売価格は内税で消費税が含まれていますから、上記計算式そのままだと、消費税に対して消費税を課税することになり二重課税です。

 

そこで、成約価格から建物価格を差し引かなければなりません。

 

計算式は「【 ( 成約価格－建物消費税 )×3%＋6万円 】×1.08」と変わります。成約価格4,000万円・建物消費税100万円として仲介手数料を計算してみましょう。

 

【 ( 4,000万円－100万円 )×3%＋6万円 】×1.08 = 132万8,400円

麻布ハウスのサポートを受け、皆さまが新築戸建を契約した場合をイメージしてください。この場合、麻布ハウスは、買主さま・売主さまの双方から仲介手数料を受領することができます。

 

しかし！売主の不動産会社からの仲介手数料は「＋60,000円」がなくなり、さらに、消費税が内税で含まれていることが多いのです。

 

皆さまには関係ない話ですけど、不動産業界の仕組みに興味がある方には面白いかもしれませんね。

 

計算式は「( 成約価格－建物消費税 )×3%」と変わります。成約価格4,000万円・建物消費税100万円として仲介手数料を計算してみましょう。

 

( 4,000万円－100万円 )×3% = 117万円となりますから、先ほどよりも15万8,400円も報酬が少なくなってしまいました。

売主の不動産会社から仲介会社が受領する仲介手数料のお話ですから、皆さまにはあまり関係がありませんが、

 

麻布ハウスでは、売主の不動産会社から仲介手数料をもらえる物件の場合、買主さまからの仲介手数料は無料にしています。

 

そのため、意外と衝撃を受けるということを知っていただければと思います。

 

先ほどの例に戻ってください。成約価格4,000万円・建物消費税100万円の場合、私たちが受領する「税込」の仲介手数料は…

 

(4,000万円－100万円)×3% = 117万円　でした。

 

しかし、実際に受領できる報酬というのは、この金額から8%の消費税を除いた分になります。そこで、消費税が8%と10%でどれくらいの差が出るのかを計算してみましょう。

 

消費税が8%の場合

1,170,000 ÷ 1.08 = 1,083,334円

 

消費税が10%の場合

建物消費税も値上がりしますね。

100万円÷8%×10%で125万円

(4,000万円－125万円)×3% = 116万2,500円

1,162,500 ÷ 1.10 = 1,056,819円

 

報酬の差を計算してみますと、26,515円です。

 

「なんだ、それくらい気にするなよ！」と思われるかもしれませんけど、消費税が5%の時と比べると68,181円の違いになります。また、消費税が8%から10%になった場合で年間の契約本数が50件なら、130万円以上の差が出てきてしまうのです。

 

買主さまからも仲介手数料を受領すれば問題ありませんが、新築戸建の仲介だけで合計6%の仲介手数料はもらい過ぎだと考えていますので、麻布ハウスはこれからも買主さまの仲介手数料無料を変更しません。

 

麻布ハウスのサービス…

 

私たちは1つの取引での仲介手数料が最低3%になるようにしています。そうしないと、丁寧な仕事を維持するのが困難になるからです。

 

皆さまが購入する物件が居住中の中古物件などですと、私たちは売主さまから仲介手数料をもらうことができません。この場合は皆さまに3%＋6万円に消費税を加算した仲介手数料をお願いしています。

 

ちなみに、大手 ( 三井・住友 ) の1取引あたりの平均仲介手数料率は5%オーバー。両手取引の多さを表しているデータですね。

新築戸建やリノベーション済みのマンションを専門に扱っている仲介会社さんは、消費税増税の影響を受けることになりそうです。特に、高額物件を扱っていたり、取扱件数が多い会社は影響が大きいでしょう。

 

この手の仲介会社は「住宅ローン代行手数料」・「火災保険の代理店手数料」・「バックマージン」などでガッツリお金を稼いでいます。

 

消費税増税になったらその補填として他の名目でお金を請求するのか、それとも、「住宅ローン代行手数料」を上げたり、火災保険加入の営業を強めてくるのでしょうか…。このあたりは要注意だと思います。

 

麻布ハウスなら「バックマージン」・「住宅ローン代行手数料」は一切かかりませんし、火災保険の代理業務もしないためムダな営業もありませんよ！

 

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