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2020年01月13日
不動産売買の知識

不動産は新築から中古になった瞬間「20%安くなる」はウソ!売却時にダマされないで!

「不動産は新築から中古になった瞬間に価値が20%以上DOWNする。」そんな話を聞いたことありませんか?書店に並んでいる本や雑誌、FPが書いているWeb記事にもそんなことが書いてありますが、これは完全な「ウソ」「間違い」です。皆さまがマイホームを売却する時、損をしないように、しっかり解説しますね!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

築1年以内の中古物件が分譲時価格-20%なら即売れる!

まず、ズバッと言いますよ!

 

築数か月の中古物件を分譲時価格-20%で売ってOKなら、不動産屋さんから「超優良客」扱いされるレベル。ゆめ部長に任せてもらえるなら1週間以内…いや、即日で申込をもらえる金額ですから、そんな金額で売ろうとしているあなたは…お人よしさんです!

 

想像してみましょう…。

 

皆さまは予算5,000万円でマイホームを探しています。5,000万円で新築物件を探してみたけど希望に合う物件が見つからず、仕方なく、陽当り・広さ・駅距離を妥協してみたのに、まだ予算をオーバーしてしまいます。

 

諦めかけていたそのとき!

 

予算オーバーだった希望エリアで「分譲時価格6,250万円・築3か月」の物件が▲20% (▲1,250万円) の5,000万円で売りに出されました。売却理由は、海外転勤・家業承継・離婚・長期療養などで事件事故物件でもありません。キズ・汚れもほとんどない状態です。

 

さぁ、皆さまはどうしますか??

 

会社を休み、印鑑持って、急いで現地内覧しようとするはずです。

 

しかし、こんな優良物件は即日成約。残念ながら皆さまは購入できません。なぜなら、この金額なら不動産買取会社も購入しますし、現金購入で住宅ローンの審査をしない人まで現れるからです。こんな激安物件は「超!お宝物件」であり、購入できる確率は宝くじに当たるようなものなのです。

新築不動産が高い理由を勘違いしている人が多過ぎ!

新築不動産が高く売れるのは、

 

新築プレミアムが乗っているから

莫大な広告費が乗っているから

不動産会社の利益が乗っているから

 

などの理由をよく聞きます。

 

全部が間違っているとは言えませんけど、ゆめ部長は「違うでしょ」と思います。順番に見ていきましょう。

 

まず、「新築プレミアム」です。

 

日本人は新築が大好きですよね。でも、最近は中古品の売買が活発になり、メルカリとかを利用したことがある人のほうが圧倒的に多くなっているはずです。「新築よりも状態が良い中古を選ぶ」と考える人はだいぶ増えてきています。つまり、新築プレミアムは昔のように大きなウエイトを占めていないのではないでしょうか?

 

次に、「莫大な広告費・不動産会社の利益」です。

 

新築マンションは次の経費を積み上げて決まると聞いたことがあります。

 

土地代

建物建築費

広告費などの販売経費・ 税金

利益    

 

などなど。

 

でも、これらを単純に積み上げた金額で「さぁ、買ってください!」って言いますか?

 

通常なら…市場調査をして「売れる金額」を徹底的に考え抜き、売れる金額から逆算して仕入れる土地値を決定しているはずです。事業用地は厳しい競争に勝てないと仕入れられませんから、どこまで金額を上げるか…ギリギリまで決められないと思います。

 

大規模な新築マンションを分譲するような一流企業であれば、数年間は事業用地を眠らせておくこともできるでしょうから、「とりあえず買っておこう!」という戦略もありだと思いますけどね。

 

少なくとも、ゆめ部長が一戸建て用地の仕入れをしていた時は、

 

土地仕入値 = 売れる金額-建築費-販売経費-利益

で計算していましたよ。

 

競合が激しい時は、15%の利益を狙わず、12%…10%…と削ることで土地の購入費を上げたこともあります。

 

もちろん、莫大な広告費をかけることで、次のようなプラス効果はあるでしょう。

 

購入意欲が高まる資料・モデルルームを作成できる。

より多くの買主さまに検討してもらえる。

 

結論としては、莫大な広告費が高値成約に結びついている可能性はありますけど、新築プレミアムの効果は限定的であり、不動産会社の利益が単純に上乗せされているから新築物件が高いわけではない!という意見になります。

 

新築物件は大量に供給されていますから、既に市場で「相場」が形成されていますよね。それを無視した価格設定をしていたら、簡単に倒産の危機に陥ることでしょう。

一戸建て・マンションで下落率は異なる!

中古になって価値が下がるのは「土地」ではなくて「建物」ですよね。東京23区では建物価格よりも土地価格の方が高くなりますから、実は不動産価格 (土地+建物) の下落率はそれほど高くはなりません。

 

ゆめ部長の現場感覚では、中古になった瞬間に下落する「建物」価値は▲20%~30%くらいだと思います。

 

その理由は、中古の建物は売主会社の10年保証やアフターサービスを受けられなくなる可能性がありますし、住宅ローン減税が最大400万円から200万円まで減額されるなどのマイナスが発生します。また、先ほどもお話したように、日本人は新築を好む傾向があるということも限定的ながら影響しているはずです。

 

5,000万円の新築戸建と新築マンションで比較してみましょう。

 

新築戸建              :土地3,500万円・建物1,500万円

新築マンション:土地2,900万円・建物2,100万円

 

5,000万円の物件で戸建とマンションを比較すれば、建物価格で600万円は差が出ます。このデータで下落率を計算してみましょう。

 

【新築戸建】

 

建物が▲20%だと … ▲300万円 

不動産価格が4,700万円で価値の下落率は▲6%

 

建物が▲30%だと … ▲450万円

不動産価格が4,550万円で価値の下落率は▲9%

 

【新築マンション】

 

▲20%だと▲420万円 

不動産価格が4,580万円で価値の下落率は▲8.4%

 

▲30%だと▲630万円

不動産価格が4,370万円で価値の下落率は▲12.6%

 

このように、ゆめ部長の机上査定の計算式では、分譲時価格▲10%前後です。タイトルのような不動産価値▲20%だと、▲1,000万円で4,000万円になってしまいます。安くなり過ぎだと気づいてもらえると思います。

地方の注文建築など土地価格 < 建物価格の方が▲20%に近づく

例えば、地方でハウスメーカーの注文住宅を建築したとします。土地1,500万円・建物3,500万円の場合はどうでしょうか。建物価値は先ほど書いた理由もありますから、少なくとも▲20%にはなります。実際に計算してみましょう。

 

3,500万円×20%で建物価格は▲700万円です。

不動産価格が4,300万円ですから、価値の下落率は▲14%になります。

 

▲30%なら建物価格は▲1,050万円。

不動産価格が3,950万円で、価値の下落率は▲21%になります。

 

このように、建物価格の割合が大きくなっていくと下落率は20%に近づいていきます。そのため、エリアによって間違いとも言い切れない場合がある。ということは付け加えておきます。

地価の動きによってはマイナスどころかプラスにだってなることもお忘れなく!

新築マンションの場合、売買契約から引き渡しを受けるまで1年以上かかることがあります。平成24年~平成27年頃のようにマンション価格が急上昇している時期であれば、引渡後すぐの売却でも+10%・+20%でも問題なく成約していました。

 

実際、建築中の新築マンションを投機目的で購入した人が、引渡後に1,000万円以上の利益を乗せて売り切った事例を見てきました。まぁ、短期譲渡ですから39.63%の税金(所得税+住民税)を支払わなければいけませんし、新築マンションをそのまま売却する場合は瑕疵担保責任を個人の売主さまが負わなければいけないという問題があるので、それほど大きな利益ではなかったと思います。

 

地価の動きによっても販売価格が変わりますので注意してくださいね。

記事更新・追記(2020年1月13日)

YoutubeやBlogで「新築が中古になった瞬間に20%下がる」という話を頻繁に目にするようになりました。これは、「買う VS 借りる」の問題を取り上げると視聴率が伸びるため、人気ユーチューバなどが動画を挙げていることや、中古物件をリノベーションする会社が中古物件をオススメするために主張するようになったからでしょう。

 

サムネイルに「買ったらダメ!」「借りる一択」と書かれていたら…気になりますよね。これが「買った方が勝ち組!」だと今までの価値観通りなので視聴率が伸びません。だから、衝撃を受けるように、答えは「賃貸勝利」を前提に話が展開されていくのです。

 

先日見た広告では…

 

「新築マンションは1度鍵を開けると価値はどれくらい下がるでしょう?」

 

【1】  2%

【2】10%

【3】20%

 

答えは…なんと!20%!!

 

という Q&A がありました。

 

「売買 VS 賃貸」の動画で「賃貸の圧勝!」と主張しているユーチューバーの根拠が「新築が中古になった瞬間に価値が20%下がるから。」だったので、間違った情報を信用している人が増えているのだと感じました。

 

この根拠が間違っているわけですから、これだと「売買勝利」になっちゃいますよね。でも、「人口減少」「少子化」「超高齢社会」というキーワードを考えると、どっちが正解だと確定できない問題だと思っています。

最後に…

不動産価格に占める建物価格の割合や、地価の動きによっても下落率は変わってくるものです。新築が中古になった瞬間に「分譲時価格から20%下がる」という単純なお話ではないということを覚えておきましょう!

 

結論は、「新築が中古になった瞬間に価値が20%下がる」という言葉に騙されて安く売却しないように気を付けましょう!ということでした。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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