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2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産は中古になった瞬間に「20%安くなる」はウソ!売る時にダマされないで!

不動産は新築から中古になった瞬間に価値が20%以上DOWNする。という話を聞いたことありませんか?書店に並んでいる本や雑誌、FPが書いているWeb記事にもそんなことが書いてありますが、これは完全なウソ・間違いです。皆さまが売る時に損をしないように解説したいと思います。

 

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  築1年以内の中古物件が分譲時価格-20%なら即売れる!

2.  一戸建て・マンションで下落率は異なる!

3.  地方の注文建築など土地価格 < 建物価格の方が▲20%に近づく

4.  地価の動きによってはマイナスどころかプラスにだってなることもお忘れなく!

5.  最後に…

築1年以内の中古物件が分譲時価格-20%なら即売れる!

まず、ズバッと言いますよ!

 

築数か月の中古物件を分譲時価格-20%で売っていいなら、不動産屋さんに「超優良客」扱いされるレベル。私に任せてもらえるなら1週間以内…いや、即日で申込をもらえる金額ですから、そんな金額で売ろうとしているあなたは…お人よしさんです!

 

想像してみましょう…。

 

皆さまは予算5,000万円でマイホームを探しています。5,000万円で新築物件を探してみても希望条件に合う物件が住みたい駅では見つからず、仕方なく、陽当り・広さ・駅距離を妥協してもまだ予算をオーバーしてしまいます。

 

諦めかけていたそのとき!予算オーバーだった希望エリアで「分譲時価格6,250万円・築3か月」の物件が▲20% (▲1,250万円) の5,000万円で売りに出されました。売却理由は、海外転勤・家業承継・離婚・長期療養などで事件事故物件でもありません。キズ・汚れもほとんどない状態です。

 

さぁ、あなたはどうしますか??

 

おそらく、会社を休み、印鑑持って、急いで現地内覧しようとするはずです!しかし、こんな優良物件は即日完売ですから、残念ながら皆さまは購入できません。マイホーム探しを一所懸命したことがある人ならわかるはず。こんな激安物件は「超!お宝物件」です。

 

というわけで、新築時に高く売れるのは、新築プレミアムが乗っているから…とか、広告費や不動産会社の利益が乗っているから…とか、全部間違いです。考え方が頭でっかちで話になりません。こんなことを言っている人に出会ったら現場を知らないシロウト認定して信用しないようにしましょう。

一戸建て・マンションで下落率は異なる!

中古になって下がるのは「土地」ではなくて「建物」ですよね。東京23区では建物価格よりも土地価格の方が高くなりますから、実は不動産価格 (土地+建物) の下落率はそれほど高くはなりません。

 

私の現場感覚では、中古になった瞬間に下落する「建物」価値は▲20%~30%くらいだと思います。

 

その理由は、中古の建物は売主会社の10年保証やアフターサービスを受けられなくなる可能性がありますし、住宅ローン減税が最大400万円から200万円まで減額されるなどのマイナスが発生します。また、日本人は新築が好きだというのも理由の1つです。

 

5,000万円の新築戸建と新築マンションで比較してみましょう。

 

新築戸建              :土地3,500万円・建物1,500万円

新築マンション:土地2,900万円・建物2,100万円

 

5,000万円の物件で戸建とマンションを比較すれば、建物価格で600万円は差が出ます。このデータで計算してみましょう。

 

【新築戸建】

 

建物が▲20%だと … ▲300万円 

不動産価格が4,700万円で価値の下落率は▲6%

 

建物が▲30%だと … ▲450万円

不動産価格が4,550万円で価値の下落率は▲9%

 

【新築マンション】

 

▲20%だと▲420万円 

不動産価格が4,580万円で価値の下落率は▲8.4%

 

▲30%だと▲630万円

不動産価格が4,370万円で価値の下落率は▲12.6%

 


建物価値が▲20%・▲30%で計算すると…

 

新築戸建は分譲時価格▲6%~▲9%

新築マンションは分譲時価格▲8.4%~▲12.6%

 

分譲時価格▲10%弱が机上計算での査定金額ですから、タイトルのような不動産価値▲20%は安くなり過ぎますよね。▲20%だと▲1,000万円で4,000万円ですからね!

地方の注文建築など土地価格 < 建物価格の方が▲20%に近づく

例えば、土地1,500万円・建物3,500万円の注文建築の場合はどうでしょうか。建物価値は先ほど書いた理由もありますから、少なくとも▲20%にはなります。実際に計算してみましょう。

 

3,500万円×20%で建物価格は▲700万円です。

不動産価格が4,300万円ですから、価値の下落率は▲14%になります。

 

このように、建物価格の割合が大きくなっていくと下落率は20%に近づいていきます。そのため、エリアによって間違いとも言い切れない場合がある。ということは付け加えておきます。

地価の動きによってはマイナスどころかプラスにだってなることもお忘れなく!

新築マンションの場合、売買契約から引き渡しを受けるまで1年以上かかることがあります。平成24年~平成27年頃のようにマンション価格が急上昇している時期であれば、引渡後すぐの売却でもプラス10%・20%でも問題なく成約していました。

 

地価の動きによっても販売価格が変わりますので注意してくださいね。

まとめ

不動産価格に占める建物価格の割合や、地価の動きによっても下落率は変わってくるものです。新築が中古になった瞬間に「分譲時価格から20%下がる」という単純なお話ではないということを覚えておきましょう!

 

結論は、「新築が中古になった瞬間に20%下がる」という言葉に騙されて安く売らないように気を付けましょう!ということでした。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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