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2019年09月05日
不動産売買の知識

「司法書士は売主業者指定」ってどうなの!?宅建マイスターとして物申す!

不動産取引を行うと「所有権移転登記」や「抵当権設定登記」など司法書士先生へ依頼する登記業務が発生します。新築戸建やリノベーション物件を購入する場合、売主である不動産会社が登記業務を依頼する司法書士先生を指定するのが一般的です。

 

この不動産業界の慣習に対して文句を言いたい!!

 

不動産取引を1件行うだけでもいろんな仕事が発生します。例えば、リフォーム・登記・測量・保険・住宅ローンなどなど…。そのため、不動産屋さんと付き合うことで仕事をもらいたいと思う人たちがたくさんいて、その人たちに仕事を振るだけでバックマージンをもらうことができるのです。

 

ただ紹介するだけでバックマージンをもらっている人に、ゆめ部長は嫌悪感を抱きます。だから、司法書士の指定に関しても全く納得していません!

 

前置きが長くなりましたけど、この記事では、司法書士先生を指定される理由とそのデメリットなどをまとめたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

2018年10月18日追記…

売主の不動産会社が指定してきた司法書士報酬の件でちょっとしたトラブルになりました。お客様が直接値引き交渉をしたら…売主業者から目を疑うようなメールが届いたので、全文公開します。これが不動産業界の実態ですよ!追記部分は記事の下の方です。

 

2018年12月20日追記…

匿名・連絡先なしで司法書士から抗議文?が届きました。いろんな意見があるのは当然ですから、せっかくなので、いただいた文章に対する私の考えなどをまとめてみることにしました。追記部分は一番下になります。

 

加筆・修正を繰り返していたら…10,000文字の記事になってしまいました(驚)読むだけでもかなり大変なので覚悟ができてからどうぞ~(笑)

不動産売買で行う登記のキソ知識

不動産を売買するときは次のような登記を行います。

 

【購入】

 

新築…

 

建物:「表題登記」「所有権保存登記」「抵当権設定登記」

土地:「所有権移転登記」「抵当権設定登記」

 

中古…

 

建物・土地:「所有権移転登記」「抵当権設定登記」

 

【売却】

 

 住宅ローンの残債があれば「抵当権抹消登記」

住所や氏名が変わっていれば「変更登記」

相続案件なら「相続登記」

その他「地積更正」「地目変更」「建物滅失」など

 

表題登記や上記「その他」の登記は土地家屋調査士先生の仕事ですが、所有権移転登記とか抵当権設定登記などは司法書士先生が担当します。

不動産登記を行う司法書士先生は不動産屋さんに指定される!?

登記費用が高くなりそうだから、安く登記してくれる司法書士先生を探してみようかな~と考えましたよね?

 

ところが…残念。不動産取引ではそうはいかないのです!

 

なぜなら、新築戸建やリノベーション済みの物件など、不動産会社が売主になる物件では、売買契約書に「登記は売主指定の司法書士に依頼するものとします。」という文言が入っているからです。

 

この文言を削除できないか…何度かチャレンジしたことがありますけど、断られるケースが圧倒的に多かったです。「それなら契約しません。」と冷たく言われたこともありました…。

 

でも、ゆめ部長が大手に勤務していた時は「社内規定で御社の指定では契約できません」と言えば「そうですか…わかりました。それなら指定なしでOKです。」と了承してもらうことができました。

 

ゆめ部長の考えを言っちゃうと、売主さまの司法書士先生1人、買主さまの司法書士先生1人の合計2人で担当すればイイだけだと思うんですよね…。

 

⇒この記事を最後まで読んでもらえると納得してもらえるはず!

 

中古物件であれば、不動産屋さん(仲介会社)が司法書士先生を「紹介」することが多いです。なお、2社以上の不動産屋さんが共同で仲介を行う場合、買主さまを担当する不動産屋さんが司法書士先生を指定するのが一般的です。(2人の司法書士先生へ依頼すると人件費が高くなるため1人にまとめて依頼しています。)

住宅ローンを融資する銀行が指定する場合もある

ネット銀行で住宅ローンの融資を受ける場合などは、銀行に司法書士先生を指定されることがあります。

 

ただし、この場合は「抵当権設定登記」を指定されるだけですから「所有権移転登記」などは別の司法書士先生へ依頼することができます。

 

ここで知っておいて欲しい知識を2つ。

 

1つ目は、2人の司法書士先生に依頼すると人件費がダブルでかかることです。まぁ、高額な不動産を購入するわけですから、安心料と見れば高くはありませんよね。

 

2つ目は、、銀行指定の司法書士に「所有権移転登記」も一緒に依頼すると、ドサクサ紛れでビックリする金額を請求されることがあります。指定した銀行に文句を言っても取り合ってもらえず…。ここにも癒着があるのでしょうね。

 

銀行指定の司法書士が提示した見積もりが高いなら、他の司法書士先生にも相見積を依頼してみましょう。不動産屋さんが「これ…高いですね。」とは教えてくれないのが難しいところですけど…。

なぜ司法書士先生が指定されるのか…?

大事な資産である不動産の登記手続きを依頼するわけですから、知り合いの先生や、他の仕事を依頼したことがある先生にお願いしたい人もいるはずです。それにもかかわらず、なぜ、不動産屋さんや銀行に指定されなければいけないのでしょうか…?一緒にその理由を考えてみましょう。

【理由1】やっぱり、バックマージン狙いだと思う

1番大きな理由はバックマージン…でしょうね。

 

不動産屋さん1社の登記を全てまわしてもらえるだけでも相当な報酬を稼ぐことができますから、小さな司法書士事務所であれば経営は安定することでしょう。そのため、登記を依頼してくれる不動産屋さんからバックマージンを請求されたら断れないはずです。

 

正直、バックマージンをもらうだけなら問題は大きくないと思います。自社の利益の一部をバックマージンとして支払うのであればね。

 

しかし、バックマージン分の費用を見積もりに上乗せするのはダメです!これは、強く言いたい!

 

安定した仕事が回ってくるというメリットがあるわけですから、報酬を少し削ったとしても経営は成り立つはずです。それにもかかわらず、単純に請求額にオンするだけなら、これは癒着ですから悪でしかありません。

【理由2】売主の不動産会社なら、自社の抵当権抹消費用を安くする狙いがある

売主の不動産会社は、一般的に銀行から融資を受けて事業を行っているため、商品の不動産には抵当権が設定されています。この抵当権は引渡日の当日に抹消手続きをしなければならず、司法書士先生の報酬が発生します。

 

そこで、買主さまの登記業務を紹介する代わりに、この抵当権抹消費用を無料にしてもらおう!と考える不動産会社が出てくるわけです。さすがに、登録免許税(税金)は負担するでしょうけど、普通は1,000円とか2,000円しかかかりません。

 

登記費用の見積もりの「報酬」が異様に高いなら、その不動産会社は、抵当権抹消費用を無料にしてもらいつつ、バックマージンをもらっているかもしれません。ゆめ部長の経験では、10万円~15万円の報酬が一般的なところ、約20万円も請求されたことがあります。(通常はお小遣いで1万円とか、少し調子に乗って3万円とかですから、これはレアケースです。)

 

「売買契約書にウチの指定だと書いてあるでしょ?」と言いますけど、それだけで、相場よりも高い報酬を請求できる権利が発生するとは思えません。やり方が汚くて、せこくて、本当にイヤですね。

【理由3】重要な書類を預けるリスクがあるから

司法書士先生には、権利証(または登記識別情報通知)と印鑑証明書を預けますから、悪用しようと思えば、権利を第三者へ移転することだって可能になります。

 

売主の不動産会社や銀行が「重要書類を知らない司法書士先生には預けたくないから、こちらが指定する司法書士先生に任せてください。」と主張したい気持ちは理解できます。

 

しかし、このリスクは買主さまだって同じです。もっと言えば、不動産屋さんは社会的な信用度が低いわけですから「こっちの方が不安だよ!」と言いたくもなりますよね。

不動産登記について知っておいて欲しいこと

この記事をもう少し深く理解できるように、知識を2つ入れておきます。

【知識1】購入の登記費用見積もり金額はほとんどが税金

登記費用の見積もりを見て「司法書士って儲かるんだねぇ~」なんてイヤミを言う人もいますけど、よく見てください!見積もりには「報酬額」と「登録免許税・その他印紙税等」などと項目が分けられています。

 

ゆめ部長の過去の取引で見てみましょう。

 

事例1 … 新築戸建 

 

請求額   : 514,530円

報酬    : 171,720円

登録免許税 : 342,810円

 

売主指定だけあって報酬が高いですね…。新築戸建などの場合は、ある程度はガマンするしかないのが現状です。納得はできないですけどね。高すぎたら文句を言います。

 

事例2 … 中古戸建 

 

請求額   : 744,420円

報酬    : 118,800円

登録免許税 : 625,620円

 

請求額に対して報酬は意外と少ないですよね。外国人のお客さまにも対応できる先生だったので、もっと報酬が高くてもいいのでは…と思いました。

 

事例3 … 中古マンション 

 

請求額   : 340,722円

報酬    : 117,752円

登録免許税 : 222,970円

 

司法書士先生はゆめ部長の提携でした。住宅ローンの借入1本のみ。これがペアローンで2本に増えたりすれば金額は上がっていきます。また、土地が複数に分かれている場合も高くなります。

【知識2】売却の登記費用

売却で多いのは、抵当権抹消登記・表示変更登記です。

 

ご主人さま単独名義で、2つの登記を行った場合の事例…

 

抵当権抹消報酬:10,800円

表示変更報酬 :11,880円

登録免許税  :  6,000円

請求額    :28,680円

 

※報酬とは別で日当を請求する見積もりもあります。

 

報酬が高い司法書士だと抵当権を抹消するだけで3万円を超えたりします。抹消する抵当権の数や、抵当権抹消書類の代理受領をするかなどでも報酬は変わりますので加味して判断してください。抵当権抹消と表示変更が必要なら、念のため、5万円くらいみておくとよいでしょう。

【知識3】最安値は3万円(通常の報酬は15万円前後)…やりすぎは禁物!

ゆめ部長の経験では、銀行関係者・お客さま自身が司法書士先生などの場合は、報酬を大きく交渉することができました。最安値は、タイトルの通り、通常15万円前後のところ3万円でやってもらえました。

 

正直、そこまで安くしなくても…と感じましたけど、先生からは「同じ司法書士同士なので…」という回答でしたから、感謝の言葉を伝えて3万円で登記してもらいました。

 

ただし、これは例外です!

 

司法書士先生の仕事も大変なんです。それにもかかわらず、「ネット見たら相場は5万円と書いてあった。」など、間違った情報にダマされて値下げを要求し過ぎるのはいかがなものかと思います。

 

簡単な仕事なのにムダに高額な費用を請求しているわけではありません。高額な資産を取り扱う専門職ですから相応の報酬は支払うべきだと思いませんか…?

報酬は高いのに仕事ができない司法書士が指定されるのはガマンならん!

被害体験談を追記します。グチです!怒ってます!!

 

仕事がとにかく遅い。電話に出るとメチャクチャ感じ悪い。ミスしておいて「私は悪くない!」って怒り出す。そのくせ、報酬だけは相場よりも高い金額をあたり前のように請求してくる…。

 

こんな司法書士…嫌ですよね。

 

今日会った司法書士は大手仲介会社と提携しているのにこんな人でした。お客さまから「あの人、感じ悪いね。」と嫌われているし、本当に、どうしようもない(怒)

 

なんでこんな司法書士と提携しているのか意味が分かりません。しかも、大手仲介会社の担当者は、この司法書士をかばって下手に出ているじゃないですか!

 

ということは…ですよ?

 

会社・個人の両方でバックマージンをもらっているんでしょうね!

 

ゆめ部長が大手に勤務していた時は「売主側が司法書士を指定するのはダメ!」と言われました。また、知り合いの司法書士に依頼するのもNGでした。お客さまを守るためではなく、会社でバックマージンをもらいたかっただけなのかもしれません。

 

「大手が紹介してくれたから司法書士だから安心」とは言えません。皆さまも注意してください!

売主の不動産会社が指定した司法書士の見積もりでトラブル!そして目を疑うメールが届いた…全文公開!

売主の不動産会社が司法書士を指定してきました。その見積もりを見てみたら「えっ!ウソでしょ?」と驚くような報酬になっているではありませんか!

 

司法書士の報酬だけで、なんと!189,000円。買主さまが利用した銀行は、抵当権設定登記だけ銀行指定の司法書士が行うルールがあるため、この報酬金額の中には所有権移転登記しか含まれていません。(抵当権設定登記は含まれていないということです。)

 

どれくらい報酬が高いのか…?比較しやすいように、安く対応してくれる司法書士先生の見積もりと比較してみましょう。

 

右の見積もりは抵当権設定登記(報酬は29,190円)ありで93,890円。しかもよく見てみると、右の見積もりは郵送料1,000円・交通費1,280円に対して、左の見積もりは郵送費2,500円・交通費3,000円です。しかも、左の見積もりは交通費が報酬とは別請求になっています。

 

交通費3,000円って…あなたはどこからいらっしゃるんですか!?という話ですよね。郵送費だって書留1回分だけなのに2,500円…。

 

つまり、全ての項目で余計に費用を上乗せして、約10万円も高く請求してきていることになります!お客さまも私もこの報酬額にはビックリしてしまいました。

 

ゆめ部長から「値段が高いので値段を下げて欲しい」と連絡したら「一切値引きはしません。」という強気な態度。そのことをお客さまへ報告したら 「直接値引き交渉してもいいですか…?」との連絡がありましたので「構いません。」とお伝えしました。

 

お客さまからの電話にはさすがに横柄に対応できなかったのか…「特別値引」で40,000円値下げすることになったと、不動産会社の担当者からメチャクチャ感じが悪い電話が入りました。

 

そして…その夜です!驚くメールが売主の不動産会社から届きました。

 

全文掲載します。

 

あれほど言ったはずですが買主から直接司法書士事務所に指値交渉が、今日の夜あったとのことで契約前から見積りはお見せしているはずなのに、今の今まで何も言って来なかったくせに決済前の土壇場になって、値引き交渉してくるなど、良識ある対応とはとても言えず、大変遺憾です。

 

文章も読点の打ち方も変ですけど、原文そのまま貼り付けておきました。

 

このメールに少し反論をしておきますと…

 

「あれほど言ったはずですが」・「契約前から見積りはお見せしている」と言っていますが、売買契約は9月21日、見積もりは10月7日、残代金決済は10月15日でした。見積もりは売買契約後にもらいましたし、残代金決済(=引渡日)の1週間前でした。

 

そして何より、この威圧感のあるメールを送っておきながら「良識ある対応」なんて言わないでほしいですね。「言ってこなかったくせに」って…。こんなメールをお客さまに見せられません。

 

売主の不動産会社として揃えるべき書類を準備せず、契約にも残代金決済にも来ませんでした。物件の瑕疵にも対応してくれなかったので、この会社は2度と契約しないことにしました。

 

ちょっとイライラッ(怒)としてグチ交じりな文章になりましたけど、こんな不動産会社がいるんだということを知っておいてください。お客さまによっては「オレなら戦うけどな。」と思うかもしれませんけど、戦って何とかなる相手と、ならない相手がいます。いろんな意味で…。

ゆめ部長提携の司法書士先生

ゆめ部長が大手に勤務していた時にお世話になった先生が独立しましたので、その先生に仕事を依頼しています。説明が丁寧で仕事が早い!知識も経験もバッチリです。それでも相場より少し安い報酬で仕事をしてくれます。

 

さらに、バックマージン嫌い!というあたりもプロ意識があってよいと思っています。

 

ゆめ部長はバックマージン完全禁止!

 

関係ないけど、タバコが大っ嫌いだから禁煙!

匿名の司法書士先生?からの抗議文に対するゆめ部長の考え

いただいた文章は青色で書き、勘違いしているのでは…と思える部分への指摘やゆめ部長の考えは黒色で書いていきます。

 

内容 : 司法書士のバックマージンの記事を読みました。確かに実際にバックマージンがありそうな見積もりですね。ただ、問題はそれだけではなさそうだな、と思います。一応私どもの立場から。



「売主の不動産会社が指定した司法書士の見積もりでトラブル!そして目を疑うメールが届いた…全文公開!」という部分がありましたが、この件は「買主さまが利用した銀行は、抵当権設定登記だけ銀行指定の司法書士が行うルールがあるため」という点がポイントでしょう。

 

別の司法書士が介在してくると報酬は削られるわ、別の司法書士と打ち合わせが必要になるわ(抵当権設定が通らなかったら責任は無かったとしても後々面倒なことになるので最低限のチェックは必要。オンラインは使えないし、決済終わった後に法務局で時間を合わせてせて一緒に出さないといけないし、還付書類の受取も面倒なんですよ)で一括受注よりもよほど手間がかかったりします。

 

となるとやることは一つ。別の司法書士が担当することによって増えた手間賃を所有権移転の費用にONすることです。なんで手間が増えた分を司法書士が被らないといけないんですか、という発想ですね。

 

貴社に対して「分かれ(司法書士が二人以上介在する取引)だからって手間は増えるくらいだから安くしませんよ。ホイホイと分かれに応じる業者さんは困りますね」という暗黙の意志表示も含まれてるでしょう。

 

「分かれ」が手間が増える上逆に手数料が削られるので少なくとも私は極力高めに報酬を請求すると思います。これはどの業界でも一緒じゃありませんか?割に合わない仕事を頼まれたら別の仕事にONして取り返す。仕事を切り分けられるとかえって高く付く仕事もある(案件全体に責任があるし、別の事務所が介在してくると手間が増える)んですよ。

 

なるほど。他の司法書士先生と共同で仕事をすることの大変さは理解できるところです。私たちも、他の仲介会社さんと共同で仕事をするときがありますからね。

 

いろんな考え方があって当然なので、別に完全否定をするつもりはないですけど、相場よりもだいぶ高い報酬を請求することには同意できません。どの金額が妥当であるかは個々の司法書士先生が決めることではなく、多くの取引の中で形成された相場によるべきです。

 

もちろん、仕事の難易度・特殊案件で求められる専門性などがあれば、その分を追加請求するのは問題ないと思います。問題は「高すぎ」であることです。

 

僕ら結局手間賃をもらう仕事なので、手間がかかる仕事を手間がかからない仕事より安くやれと言われると反発をします。一度舐められるとどんどんエスカレートするので、言うことはいいます(大量に定型的な仕事を振ってくれるなら別ですよ)。

 

それはそうですね。言いたいことはよくわかります。

 

今回の件では、言いたいことを言われた結果が「高すぎる」だったのです。だから、私も「それは高すぎるから割引を検討してほしい。」とお願いをしました。

 

「司法書士報酬は相場より安いほうが良い」と考えていらっしゃるようですが、共存共栄を考えますと危険な考え方だと思います。

 

記事をちゃんと読んでもらえれば、私の考えはわかってもらえるはずです。相場よりも大幅に安くすることには「反対」しています。仕事には相場があり、専門性が必要だと考えています。

 

不動産会社から指定された司法書士先生であれば、ある程度の仕事を依頼がくるはずなので、相場より少し安くても仕事ができるのではないか…と私は考えています。なぜなら、集客をするための広告費・時間・労力を削れるわけですから。

 

広告費分を不動産会社へバックマージンとして支払い、お客さまからの報酬は、バックマージンをもらう不動産会社と共謀して高く設定をするという「癒着」を「共存共栄」と言っているのであれば、断固反対です。

 

発注している司法書士の先生も独立直後なので引き受けたものの、心の中では少し不満なのではないかと思いますよ。こう言っては身も蓋もありませんが、家を買うような大金使う人がたかだか数万円値引いても満足度なんてしれてますよ。

 

独立直後だから安くしてくれたのではありません。15年も付き合いがありますから。それと、「マイホームを購入する人が数万円で満足度なんて変わらない」というのは、時代の流れを理解できていないと思います。

 

それよりも日頃付き合いのある司法書士との関係性を良くしておくほうが良いというものです。大量に案件を出してるならともかく、そこそこの数なら極端に相場から外れていなければ「このくらいですよ」とお客さんを説得し、お互い気持ちよく仕事をしたいものです。私は土地家屋調査士さんに仕事をお願いするときは値段は何も言いません。

 

私と司法書士先生の関係は極めて良好です。同じ熱い気持ちを持って業務に取り組んでいます。

 

なぜ、私たちが高い報酬を「このくらいですよ」と説得する必要があるのでしょうか…?そうでなければ気持ちよく仕事ができないなら、申し訳ないですけど、他の司法書士先生へ依頼をします。



不動産会社さんは仲介手数料に明確な基準があり、値引きを行わないというのが基本なので少し感覚がズレていらっしゃるかもしれませんが、我々は手間賃で動いていますので、一回一回が勝負なのです。お互い良い関係を気づけるといいですね。

 

この記事だけではなく、Webページ全体を読んでみてください。私たちは、質の高い仕事をしながら仲介手数料はできるだけ安くしています。感覚がズレていることはあり得ません!

 

以上になります。

 

最後に私の考え方を書いておきます。

 

不動産取引の仲介手数料は高すぎる案件・安すぎる案件が混在しているため、適正な金額にはなっていません。だからこそ、適正な報酬を請求するプロ意識が必要であり、そのうえで「仲介手数料の自由化」がなされるべきだと考えています。

 

仕事の質・量に見合った報酬となるように、もらい過ぎの分は減らし、少なすぎの分は増やしてかなければならないということです。

 

これは一緒に仕事をしてくださる、他の業種のみなさんも同じです。

 

この抗議文には誤解があったようですが、司法書士先生の報酬を激安にすることに私は反対の立場ですからね。

 

参考記事…

宅建マイスターが考える仲介手数料の適正化

宅建マイスターが考える仲介手数料の成功報酬制廃止

最後に…

バックマージンを取るという考え方がどうしても許せない!

 

会社または担当者が紹介する商品に付加価値を付けられるのであれば、私はバックマージンもOKだと思っています。例えば、火災保険を誰よりもわかりやすく説明するだけでなく、自分も加入したいと思えるオススメプランを教えてもらえるなら、別にバックマージンをもらっていても気になりませんよね。

 

まぁ、それでも、ゆめ部長は一切もらいません。

 

皆さまに安心して利用してもらえるサービスを提供していきますので、ぜひ応援をお願いします!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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