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2020年02月25日
不動産売買の知識

「住宅ローン代行手数料」に宅建マイスターが物申す!実は…返却してもらえる可能性があるそうですよ!

「住宅ローン代行手数料」という項目でお金を請求されたら…皆さまはどう思うでしょうか?「えっ!仲介手数料以外にもお金かかるの!?」と焦ってしまいますよね。この全く意味が分からない費用について宅建マイスターが解説しますので、マイホーム購入計画を立てる前の参考知識として勉強してみてください!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

住宅ローン代行手数料ってなんだろう…

住宅ローン代行手数料というのは、不動産屋さんが買主さまの住宅ローン書類を取り次ぐことで請求するお金のことです。

 

ゆめ部長が見たことがあるのは、

 

55,000円

110,000円

165,000円です。

 

※ 消費税10%に修正しました。

 

結構、大きな出費になってしまいますね…。

 

これには「???」な人の方が多いと思います。

その理由は2つ考えられます。

 

まず、1つ目。

 

住宅ローンの審査だけで5万円~15万円も取られるなら、自分で銀行に行って手続きしてくるよ!と思うからですよね。

 

次に、2つ目。

 

住宅ローンを使わなきゃ買えないんだから、仲介手数料の中に住宅ローンをサポートしてもらう費用が含まれているんじゃないの?と感じるからでしょう。

 

これに対して、不動産屋さんは次のように言い訳します。

 

「弊社と親密にしている金融機関に持ち込みますので、お客さまがご自身で行くより良い条件でお借入れが可能でございます。」という感じ。

 

本当にそうなの…??

 

確かに、難しい案件を通してくれたり、最大の金利優遇を取ってくれるのであれば、住宅ローン代行手数料を支払っても簡単に元を取ることは可能ですから、悪い話ではないように感じられます。

 

ゆめ部長の感覚で話をすれば、難しい案件でも諦めず、努力・工夫・情熱で審査を通してくれたのであれば、住宅ローン代行手数料で15万円支払っても良いのでは…と思います。ゆめ部長も住宅ローンでさんざん苦労してきましたので、厳しい案件を通す大変さはわかりますからね。

 

また、大手だからこそ…、地元密着で大量の案件を出しているからこそ…、最大優遇の金利を取れる場合も、まぁ、許容範囲なのかもしれません。(ゆめ部長がお客様の立場なら、高い仲介手数料を支払った上に10万円も請求されるのはイヤですけどね~)

 

しかし!次のようなケースはどうでしょうか。

 

誰が審査を取り次いでも最優遇で承認。

お客さま自身で審査しても最優遇で承認。

 

こんなケースであるにもかかわらず、住宅ローン代行手数料で5万円~15万円も請求しているのは大きな問題だと思いませんか!?

 

例えば…

 

夫婦共働きの公務員さん。自己資金2,000万円で2,500万円を25年返済で借入したい。という案件だったらどうでしょうか。

 

これは鉄板案件。誰がやっても最優遇を超簡単に獲得できます。金融機関だって「ぜひ当行でお借入れくださいませ~。」と言ってくる内容。審査も楽々、新人さんが対応しても苦労せず進んでいくことでしょう。

 

この仕事に10万円もの報酬が発生する…わけありえませんよね。

 

ゆめ部長の結論は…

 

「請求しても仕方がない案件もある。だけど、通常は住宅ローンのサポート費用は仲介手数料に含まれていると考えるべき!」です。

 

ゆめ部長が購入をサポートする場合、住宅ローン代行手数料は一切かかりませんし、バックマージンも完全に0です!こういうところもチェックしてもらえると、ゆめ部長の良さがさらに伝わるかと思います (笑)

住宅ローン代行手数料をお小遣いにしている営業マンもいる!

会社に内緒で住宅ローン代行手数料を残代金決済時(=引渡日)に請求し、個人で領収証を切ってお小遣いにする…という手口があるそうです。

 

残代金決済時はたくさんの書類に署名・捺印をすることになります。そのため、あまり内容を確認せず、機械的に署名・捺印してしまうお客さまがいるものです。こんなタイプのお客さまがターゲットにされてしまうのでしょう…。

 

住宅ローン代行手数料の領収証をこっそりファイルにしまわれたら、不動産屋さんではなく個人が領収証を切っていることに気が付きませんよね。こんな悪い人もいるようですから、十分にご注意ください!

都庁で「住宅ローン代行手数料って違反では?」と質問してみた!

このWebサイトは、皆さまが知りたいことを宅建マイスターが代わりに調べ、自分の経験を加えてまとめていることに価値があります。今回もしっかり調査してきましたので一緒に勉強しておきましょう!

 

都庁の見解を記載します。

 

住宅ローンのあっせんは不動産屋さんの当然の仕事なので、どんなに大変な案件でも原則請求するべきではないし、重要事項説明書に「住宅ローン代行手数料がかかります。」と記載して説明してあってもダメです。

 

仲介手数料を宅建業法の上限(成約価格×3%+6万円【税別】)で受領していながら、別途、住宅ローン代行手数料も受領しているなら、それは超過報酬となります。実費が発生しているわけではないし、特別な負担をしているわけではないので、これは「報酬」となり、受領する根拠がありません。

 

そのため…都庁は相談があった案件では超過分を返却させています。

 

実はこの回答、スゴイ内容ですよ!

 

大きな会社でも住宅ローン代行手数料を請求していますから、ゆめ部長はなんらかの法的根拠があるのかと思っていました。

 

国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」第46条第1項関係の「6.不動産取引に関連する他の業務に係る報酬について」には次のように書かれています…

 

媒介業務以外の不動産取引に関連する業務を行う場合には、媒介業務に係る報酬とは別に当該業務に係る報酬を受けることができる。この場合にも、あらかじめ業務内容に応じた料金設定をするなど、報酬額の明確化を図ること。

 

この規定がありますから、住宅ローン代行が「媒介業務以外の不動産取引に関連する業務」に該当するんだ!とムリヤリ解釈しているのだと考えていましたが、そうではないということですね。安心しました!

 

この話を知り合いにすると「マジで!?そうだったのかー!」という話になります。ほとんどの不動産屋さんが知らないことなのです。

 

都庁に相談すれば返却するように指導してくれる可能性が高いという新事実。それなら、もっと都庁が注意喚起してくれたらいいのでは…と思ってしまうのは、きっとゆめ部長だけではないですよね。イザという時は消費者を味方するから大丈夫!ではなくて…予防することも大事なはず。ムダを排除していく意識を持ってほしいと思います。

 

ついでに、もう少し突っ込んで聞いてみました。

 

もし、仲介手数料半額で成約価格×1.5%しか受領していなかった場合はどうですか…?との質問には「その場合には受領した分を返却させることは難しいです。」との回答でした。

 

仲介手数料は無料だけど、契約書類作成料とか、事務手数料とかと一緒に住宅ローン代行手数料を請求できてしまうということですね。仲介手数料無料・半額をウリにしている不動産屋さんをチェックする時は、仲介手数料以外のお金が必要かどうかを見るようにしましょう!

 

お願いと注意事項…

 

この記事は都庁でのヒアリングをまとめたものであり、返還を受けられなかったとしても、その責任は負えません。この点はご了承いただけましたら幸いです。

都庁の相談窓口はここですよ!

令和元年7月23日追記…

 

平成31年4月1日より都市整備局に「住宅政策本部」が設置されました。それに伴い、宅地建物取引業の免許・指導、適正な不動産取引の促進などに関するお問い合わせ窓口が変更になりましたので下記修正してあります。

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策本部・住宅企画部・不動産業課

直通電話:03-5320-5072

相談窓口:新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内

受付時間:都庁開庁日9:00~11:00、13:00~16:00

 

都庁は消費者の強い味方ですから気軽に連絡してみてください。なお、都庁は東京都の宅建業者さんとトラブルになっているときに相談することになります。

 

お願いと注意事項…

 

「住宅ローン代行手数料を還してもらえますか?」という質問には回答できません。また、「住宅ローン代行手数料を還してもらえるように話をしてくれませんか?」という要望には残念ながらお応えできません。

 

返還を受けられるかどうか…?は、お手数ですがご自身で確認してくださいね。ゆめ部長が相手方の不動産屋さんと直接やり取りなんてしたら、トラブルだけ請け負うことになってしまいますので…。ご理解くださいませ。

最後に…

宅建マイスターとして同業者さんにガツン!と言っておきます!!

 

住宅ローン代行手数料は請求する法的根拠がないので、もう止めるべきです!仲介手数料を法定上限で請求していれば十分なはず。それでも請求したいなら、2級FPや住宅ローンアドバイザーの資格を取得したり、住宅ローンの深い勉強をしてからにしましょう。

 

今回は自分で調べてみてすごく勉強になりました。他にも調査したいことがたくさんあるのですが、皆さまからの要望があれば、そこを先に記事化していきますので、お気軽にメールくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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