株式会社 麻布ハウス
TEL
10:00~19:00
水曜日
menu メニュー
2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産の媒介契約書はいつから有効に成立するのか…?宅建マイスターが都庁で確認してきました!

不動産の売却を依頼するときには不動産屋さんと「媒介契約書」を締結しますが、遠隔地・共有名義・日付未記入・押印忘れなどの場合、いつから契約書が有効に成立しているか…気になるところですよね。

 

専属専任または専任の場合「媒介契約締結の翌日から5または7営業日以内にレインズへ登録しなければいけない」わけですから、不動産屋さんが宅建業法を守っているのかを確認する際には大事なポイントです。特に「物件の囲い込み」が疑われる場合は重要になります。

 

そこで、都庁で確認してきた内容をこの記事でまとめてみたいと思います。私も知らなかったことがありましたので、ぜひ読んでみてください!

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  法律の定めを確認してみましょう!宅建業法第34条の2(媒介契約)

2.  宅建業法と民法の関係

3.  媒介契約締結日はいつになるんだろう…?

4.  遠隔地のため郵送で媒介契約を締結する場合

5.  権利者が複数の共有物件で媒介契約を締結する場合

6.  印鑑証明書の確認などは宅建業法では関係ないけど…

7.  不動産屋さんの対応に困っているなら…

8.  最後に…

法律の定めを確認してみましょう!宅建業法第34条の2(媒介契約)

宅建業法第34条の2(媒介契約)第1項…

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。

 

宅建業者は、媒介契約を締結したら、「遅滞なく」記名押印して媒介契約書を売主さまへ交付しなければいけないと書いてありますね。都庁でヒアリングしたところ、この条文から言えることは…

 

遅滞なく書面を交付する義務があるとしか書かれていない。

売主さまの署名があれば押印は必要ない。

成立日を記載する必要はない。

不動産屋さんがだけが記名押印して売主さまへ媒介契約書を渡せば「交付」したことになる。

 

ということになるそうです。これは宅建業法の問題になります。

宅建業法と民法の関係

宅地建物取引業法(宅建業法)は、一般法である民法に対する特別法になります。

 

特別法は一般法に優先し、法律が異なる定めをしている場合、一般法が排除されて特別法が適用されます。つまり、宅建業法は民法より優先されるということです。

 

なお、不動産取引の慣習よりも民法が優先されます。優先順位が高い順番に並べると、宅建業法 ⇒ 民法 ⇒ 不動産取引の慣習となります。

媒介契約締結日はいつになるんだろう…?

国土交通省が定めた包括的なガイドライン「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」によると、「媒介契約締結の意思の合致があった日が媒介契約締結日であって、媒介契約書の交付日でないことに留意する必要がある。」と記載されています。

 

これ…少しわかりづらいと思いました。不動産屋さんが媒介契約締結の意思表示をしたというのは、いくらでも調整できてしまうと思ったからです。

 

つまり、不動産屋さんは両手仲介をするために「物件の囲い込み」をしたいと考えています。専属専任媒介契約と専任媒介契約だと、契約締結の翌日から5日または7日以内にレインズへの登録義務があるため、契約締結日をできるだけ遅くしたいと思うはずですね。

 

「売主さまから売却の依頼をされましたが、弊社は依頼を受けるとは言っていませんから、意思は合致していません…。」なんて言えそうではないですか?

 

そこで都庁でヒアリングしてみましたら…大事なのは「売主さまが媒介契約を締結したと思っているか?」になるそうです。

 

売主さまと不動産屋さんがトラブルになり、都庁へ相談があった時に対応するので、エンドのお客さま(売主さま)有利な方向で話が進んでいくのでしょうね。

 

結局、国土交通省の包括的なガイドラインは、いつまで経ってもレインズに情報登録しないことを防ぐのが目的ですし、都庁は不動産屋さんからエンドのお客さまを守るというスタンスですから、不動産屋さんは少し困りますね。

 

やはり、媒介契約も大事な契約になりますから、原則面談で取り交わしをするのが好ましいのだと改めて感じました。麻布ハウスは儲けるためだけに物件を囲い込んだりしませんから問題ないと考えていますけど、お客さまに誤解が生じないように、丁寧な説明は心がけていきます。

遠隔地のため郵送で媒介契約を締結する場合

民法では…隔地者間における意思表示は「到達主義」が原則です。例外として、契約の申込みに対する承諾については「発信主義」になります。

 

民法の定めは誰もが知っているわけではないですから、契約内容をわかりやすくするために、私は特約に次の文言を入れています。

 

「麻布ハウスが記名押印した媒介契約書を2通郵送しますので、売主様本人が署名捺印のうえご返送いただきます。書類の到着確認が取れた時点で媒介契約が有効に成立したものとし、弊社で日付を記入した後、媒介契約書の原本1通を郵送いたします。」

 

都庁の担当者さんから「法律は最低限を定めたものであるため、実務で補う必要があるんですよ。」と教えてもらいました。できる限りわかりやすく書類の取り交わしをしたいですね。

権利者が複数の共有物件で媒介契約を締結する場合

権利者が複数いる物件ですと、皆さまがバラバラに住んでいることはよくある話です。北は北海道、南は沖縄、海外に居住していることだってありますね。

 

それぞれ別々に媒介契約書を郵送で取り交わす場合を考えてみます。

 

東京にお住まいの権利者さまとは、10月25日に取得できました。

北海道の方からは10月28日に返送がありました。

沖縄の方は返送が遅れ11月1日に返送がありました。

海外の方はエアメールで11月15にやっと返送されてきました。

 

さぁ、いつが契約成立日でしょうか…?

 

特約に「全ての権利者から媒介契約書が到達した日が媒介契約締結日とします。」と記載してもよさそうですけど、ベストなのは、やり取りをしやすい所有者さまに代表窓口となってもらい、他の所有者さまからその方へ、売却に関する委任状を発行してもらうのが良いそうです。

 

委任された方が代表で署名押印してくだされば、トラブルにはなりづらいですね。

印鑑証明書の確認などは宅建業法では関係ないけど…

媒介契約書は、宅建業者が交付して売主さまがサインすればOKということでしたね。では、不動産屋さんが、本人確認するために必要な印鑑証明書などを確認していなかった場合はどうなるのでしょうか…?

 

ちなみに…売主さまは本物の所有者であることを証明できなければいけません。買主さまと異なり、売主さまは手付金・残代金などを受領する立場ですから、取引の安全を確保しなければいけないのは理解しやすいですね。

 

不動産屋さんはそのサポートをするために、媒介契約の時点で、権利証・運転免許証・印鑑証明書(媒介契約書に実印を押印)などを確認するべきです。この手続きを怠ってしまったがために、地面師などによる被害を受けたらどういう責任があるの…?ということです。

 

都庁で聞いてみましたら「宅建業法違反ではないけど、民事上の話では困るんじゃないですか?」とのことでした。

 

宅建業法で求めているのは、不動産屋さんが媒介契約書に記名押印して交付すること、売主さまが署名することの2つだけですから、これは宅建業法違反ではありません。では…不動産屋さんは何も責任追及されないのかというと、そうはならないはずです。1年以内の業務停止処分などを受ける可能性はあると思います。

 

また、弁護士先生が間に入り、損害賠償請求などで責任追及される可能性もあるはずです。このあたりは、もう少し勉強して専門家にヒアリングしたら追記したいと思います。

 

私はイマイチわかっていませんでしたけど…宅建業法に関しては都庁や協会(麻布ハウスは全日本不動産協会)に確認。民法や刑法でのトラブルは協会の弁護士先生または弁護士事務所へ相談するということのようです。どこに聞くのが適切なのか…難しいです。

不動産屋さんの対応に困っているなら…

令和元年7月23日追記…

平成31年4月1日より都市整備局に「住宅政策本部」が設置されました。それに伴い、宅地建物取引業の免許・指導、適正な不動産取引の促進などに関するお問い合わせ窓口が変更になりましたので下記修正してあります。

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策本部・住宅企画部・不動産業課

直通電話:03-5320-5072

相談窓口:新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内

受付時間:都庁開庁日9:00~11:00、13:00~16:00

 

都庁は消費者の味方ですよ!なお、東京都庁は東京都の宅建業者を監督する立場にありますので、埼玉県であれば埼玉県庁へ連絡してみてください。

最後に…

このWebページ制作を始めてから、今までは「なんとなく」仕事をしてしまっていたのだな…と思うようになりました。かなり大変ですけど、お客さまのため、自分のため、不動産売買で苦労している人のために、これからもページ制作を頑張っていきたいと思います。

 

あと2年ちょっとでフレーム部分を作り、そこから10年・20年かけて皆さまの役に立つWebページに育て上げていきます!何かお気づきのことなどがありましたら、ぜひお知らせください!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

お問い合わせ【売却】

INQUIRY
プラン
お問い合わせ内容
必須
物件の種別
必須
必須
万円
必須
必須
必須
(入力ミスにご注意ください!)
必須
(確認用)
※いたずらメール防止のため、ご協力をお願い致します
arrow_upward