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2018年12月30日
不動産売買の知識

売却の経費を不動産屋さんから請求されていないですか…?それ、宅建業法違反かもしれませんよ!

不動産を売却する時には、思っているよりも経費がかかるものです。不動産屋さんの人件費以外にも、区役所や法務局調査、管理会社からの資料取り寄せ、suumoなどのポータルサイトへの掲載料、間取図作成費用などなど…。もし、皆さまがこの経費を不動産屋さんから請求されているなら、それは宅建業法違反!ですから、この記事を読んで対応策などを勉強してください。

 


不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産屋さんは広告費用などを請求できない!

2.  宅建業法を確認してみましょう!

3.  裁判事例を紹介します!

4.  媒介契約書も見ておきましょう!

5.  都庁の見解を聞いていました!

6.  不動産屋さんに費用請求されたら都庁に即相談を!

7.  最後に…

不動産屋さんは広告費用などを請求できない!

不動産屋さんは、売却物件を成約させることができると仲介手数料を受領することができます。この仲介手数料は、宅建業法で「成約価格×3%+6万円(税別)」が上限になると定められています。

 

物件価格によりますけど、3,000万円の物件なら約100万円、5,000万円の物件なら約150万円もの報酬になります。そのため、売却でかかる経費に関しては、仲介手数料の中に含まれているのが妥当ですから、suumoの掲載費、新聞折込広告費などを別途請求することは法律で禁止されているわけです!

宅建業法を確認してみましょう!

宅建業法第46条(報酬)

第1項

宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。

第2項

宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。

 

この条文を受け「昭和45年10月23日・建設省告示第1552号の第7(1)」で次のように定めています。

 

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関し、第二から第六までの規定によるほか、報酬を受けることができない。ただし、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額については、この限りでない。

 

不動産屋さんがsuumoなどのポータルサイトへ情報掲載したり、新聞折込広告をすることが、「依頼者の依頼によって行う広告」に該当するのであればOKということですけど、通常は該当しないと言われています。

 

なぜなら…不動産屋さんが仲介手数料をもらうために行う業務の中には、お客さまを集客するための広告活動が含まれていることは当然ですから、この広告活動をお客さまから「依頼された」と考えるのはおかしいわけです。

裁判事例を紹介します!

東京高裁昭和57年9月28日判決の要約を書いておきます。少し古い判例ですから、これを現代で適用するのはいかがなものか…と少し思います。とりあえず、参考にどうぞ!

 

Point.1

不動産屋さんが不動産売却をするにあたり、通常必要になる広告宣伝費用は、営業経費として報酬の範囲に含まれていると考えられます。「建設省告示第1552号の第7(1)」が容認する広告料金とは、大手新聞への広告掲載など、仲介手数料の範囲で負担するのが厳しいほど高額になる特別な料金を意味しています。

 

Point.2

不動産屋さんが費用を受領できるのは、売主さまの依頼によって行う広告のみにした理由は… 売主さまの希望がないにもかかわらず、勝手に高額な広告宣伝を行い、その費用負担を売主さまに強要させないようにするためです。

 

Point.3

費用請求できる場合は次の通りです。売主さまから広告宣伝の依頼があり、費用負担について事前に承諾を得てから広告宣伝を行ったこと、また、費用負担を異議なく承諾した場合に限られます。

媒介契約書も見ておきましょう!

麻布ハウスが所属している(公益社団法人)全日本不動産協会では、専任媒介契約書の第10条に「特別依頼に係る費用」が記載されています。

 

甲(売主さま)が乙(不動産屋さん)に特別に依頼した広告の料金または遠隔地への出張旅費は甲の負担とし、甲は、乙の請求に基づいて、その実費を支払わなければなりません。

 

次に、国土交通省が定めた包括的なガイドラインである「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を見てみます。

 

第34条の2関係 

3. 標準媒介契約約款について

(3) 標準媒介契約約款の運用について 

⑤ 特別の依頼に係る費用について 

 

指定流通機構への情報登録はもちろんのこと、通常の広告、物件の調査等のための費用は、宅地建物取引業者の負担となる。また、宅地建物取引業者は依頼者から特別に広告の依頼や遠隔地への出張の依頼を受けたときは、あらかじめ、依頼者に標準媒介契約約款の定めに基づき請求する費用の見積りを説明してから実行すべきである。
なお、費用の請求は、成約の有無に関わらずできるものである。

 

やっぱり、ポータルサイトへの掲載費用などは認められていませんね。でも、ここでは遠隔地の出張旅費は請求してOKになります。

都庁の見解を聞いていました!

私の質問と都庁の回答は次の通りです。ついでに私の意見を書いてみました。

 

質問1.

 

最近は管理会社から取得する「重要事項調査報告書」などの費用が高騰しています。昔は3,000円程度だったものが、いつの間にか20,000円請求されるようになりました。売却に時間がかかると再度取得する必要があるので費用がかさみます。そのため、物件価格が安く、仲介手数料額が少ない案件に関しては請求できないものでしょうか?

 

回答

 

宅建業法で定められているので許可はできません。以上。

 

時代の変化に対応してほしいですが、免許権者には逆らえませんから諦めました。ちょっとグチを続けますと… 2年前に弁護士先生から紹介された物件の価格は200万円。仲介手数料が10万円にしかならないのに、調査費用は約2万5,000円。交通費もかかりましたから、人件費を考えると完全に赤字です。これで不動産屋さんに対して「親身になって対応してね。」は鬼だと思います。

 

質問2.

 

suumoでは「ネットレポートプレミアム」というサービスがあります。弊社は写真や情報の質を重視していますので、お客さまが希望すればこちらに登録して高値成約を全力で応援することを考えています。しかし、広告費がかなり高くなりますので、お客さまからの要望があれば費用を請求しても良いでしょうか?

 

回答

 

裁判事例ではTVや新聞掲載などで多額な費用がかかれば…と書いてありますけど、ずいぶん古い判例なので微妙ですね。売主さまが承諾して、媒介契約書の特約に文言を入れてあれば、合理的と認められる余地があるとは思いますよ。(ハッキリと言ってはくれないのが少し心配です…。)

 

広告費請求の規制は売主さまを守るためのものです。そのため、早期・高値での成約を目指すために、積極的に広告したいと考える売主さまの行動を制限するものではありませんよね。不動産屋さんがしっかり説明し、売主さまが承諾し、費用を明示すれば問題はなさそうに思いますが、いかがでしょうか…?

不動産屋さんに費用請求されたら都庁に即相談を!

令和元年7月23日追記…

平成31年4月1日より都市整備局に「住宅政策本部」が設置されました。それに伴い、宅地建物取引業の免許・指導、適正な不動産取引の促進などに関するお問い合わせ窓口が変更になりましたので下記修正してあります。

 

担当部署:東京都都市整備局・住宅政策本部・住宅企画部・不動産業課

直通電話:03-5320-5072

相談窓口:新宿区西新宿2-8-1 都庁第2本庁舎3階北側 不動産業課内

受付時間:都庁開庁日9:00~11:00、13:00~16:00

 

都庁は消費者の味方ですよ!なお、東京都庁は東京都の宅建業者を監督する立場にあります。他県の方は県庁へ電話してみてくださいね。

最後に…

結局のところ、不動産屋さんが、いかに信用されていないのか…ということです。免許権者である都庁からも、信用されていないというか、監視されているような印象ですから、なんか悔しい気持ちになりました。

 

最近はクリーンで素敵な不動産屋さんが増えてきています。この流れを加速できるように、麻布ハウスも自分たちでやれることをコツコツ頑張っていきたいと思います!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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