不動産売買の「引渡完了前の滅失・毀損による解除」を解説！

不動産売買契約を無事に締結してホッとしていたら… 地震で建物が崩壊して住むことができなくなってしまったり、火災や台風で建物が壊れてしまったとします。さぁ、皆さまはどうしますか？いったい誰が責任を負担するんだろう…？と心配になりますよね。

この問題を「危険負担」といいます。自然災害や売主さまの責任にないトラブルで売買対象の不動産に生じた危険（リスク）を誰が負担するのか？という問題です。

民法・不動産売買契約の慣習などをまとめながら解説しますので勉強してみてください！

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

あまり興味ないかもしれませんけど、まずは民法の条文を一緒に読んでみましょう。

民法第534条1項「債権者の危険負担」…

特定物に関する物権の設定又は移転を双務契約の目的とした場合において、その物が債務者の責めに帰することができない事由によって滅失し、又は損傷したときは、その滅失又は損傷は、債権者の負担に帰する。

わかりづらいですね。順番に見てみます。

不動産は「特定物」です。「双務契約」というのは、売主さま・買主さまの双方が義務を負う契約ということ。売主さまは物件を引き渡す義務があり、買主さまは代金を支払う義務がありますよね！

ここでいう「債権者」というのが、またわかりづらいですね…。

売主さまは物件を引き渡すことに関しては「債務者」であり、残代金を受け取ることに関しては「債権者」になります。同様に、買主さまは物件を受け取ることに関しては「債権者」であり、残代金を支払うことに関しては「債務者」になるからわかりづらいのです。

何を基準にしての「債権者」なのか…？というと、「物件を引き渡してもらう権利（＝債権）」です。つまり、「買主さま」のことを言っています。

民法の結論は… 不動産のような特定物の売買契約を締結した後に、売主さまに責任がないトラブルが原因で住むことができなくなったり、建物が壊れたなら、その責任は買主さまが負担するんだよ。ということになります。

民法の原則を読んでみて、どう感じましたか…？

おそらく、「一度も住んでいないのに住宅ローンだけ払うの！？」と思ったのではないでしょうか。そりゃあそうですよね。ゆめ部長だって同じことを思います。

それに、建物が燃えてなくなったり、土地に地割れが生じて住めなくなったら、銀行が住宅ローンを融資してくれなくなります。価値が大幅に下がった不動産を担保にお金を貸せるわけがありませんから当然のことです！

不動産売買は高額商品の取引ですから、売買契約を締結しただけで実際に引き渡しを受けていないのに、住めなくなったマイホームにお金を支払わなければいけないなんて納得できませんし、公平性に欠けると言えますよね。

そこで、民法の規定を売買契約書の特約で変更します。

売買契約書の契約条項を見てみましょう～

重要事項説明書・売買契約書のどちらにも同じ文言が記載されています。

（公社）全日本不動産協会の売買契約条項では、第9条「引渡し完了前の滅失・毀損」に記載があります…

1.  売主および買主は、対象不動産の引渡し完了前に天災地変、その他売主ないしは買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、対象不動産が滅失または毀損して売買契約の履行が不可能となったとき、互いに書面によりその相手方に通知して、売買契約を解除することができます。ただし、対象不動産の修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において対象不動産を修復して引渡します。

 

2.  前項により売買契約が解除されたとき、売主は買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

第2項は細かすぎてどうでもいいですね。第1項をまとめると2つ。

1つ目…

不可抗力により、目的物件が引渡しまでに使えなくなった場合、買主さまは契約を解除することができる。

2つ目…

引渡しまでに目的物件が壊れた場合、買主さまはその修補を請求することができる。

この特約で、売主さま負担を買主さま負担に変更できましたね。

現行民法は…

売買契約～引渡時までに、売主さまに責任がないトラブルが発生して建物が壊れたら、その責任は買主さまが負担するんでしたね。

そこで、不動産取引では…

これだと「買主さまがカワイソウ！」ということで、特約で売主さま負担に変更していると解説しました。

せっかくこんな解説をしましたけど、2020年6月2日までに施行（しこう）される新民法では、534条が削除されることになりました。そうすると…536条が適用されて、特約がなくても売主さまが責任を負うことになります。

つまり、売買契約条項で特約を結ぶ必要がなくなるのです。

もう1つ変更点を書いておきます。

今までの取引では、買主さまは売買契約を「解除できる」ということでした。そうすると、解除するまでの期間であれば、代金を請求されてしまうことになります。そこで、新民法では、この代金請求を拒否することができると定めました。

時間がある時にもっと勉強します。わかりやすく記事にまとめる予定ですので、しばらくお待ちください！

他社さんの重要事項説明を聞いていると、この記事で解説した「危険負担による解除」の説明ができていない人ばかりです。困ったことに、契約書類をただ音読しているだけなんですよね…。

宅建士はわかりやすく説明できなければいけないわけですから、定期的な試験を課すことで、資格剥奪の緊張感を持っていたほうが良いのではないかと思います。

ゆめ部長も勉強を継続して、もっとわかりやすい解説ができるように頑張っていくつもりですので、是非、応援してください！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。