不動産売買の際は犯罪収益移転防止法に基づく本人確認への協力をお願いします！

「犯罪収益移転防止法」という法律を聞いたことありますか…？この法律は、不動産取引を行う際に、不動産屋さんが売主さま・買主さまの本人確認を行うことで、犯罪組織へ資金が流れることを防ぎ、犯罪行為の撲滅を目指すものです。皆さまにも協力をお願いすることになりますので、不動産取引における「本人確認」についてまとめてみたいと思います。

 

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

犯罪収益移転防止法は、「組織犯罪処罰法」「麻薬特例法」との相乗効果によって、犯罪による収益の移転（マネーローンダリング・資金洗浄）防止・テロリズムに対する資金供与の防止を図るための法律です。

 

マネー・ローンダリングは、銀行が本人確認を強化したことにより、不動産売買を利用したり、弁護士へ資金保管を依頼するなど、手口の複雑化・巧妙化がみられています。そのため、不動産屋さんも疑わしい取引に関する情報を提供・報告することになりました。

 

用語解説「マネーローンダリング（資金洗浄）」

犯罪行為で得た資金を正当な取引で得た資金のように見せかける行為や、口座を転々とさせたり、不動産・金融商品などに形態を変えることで出所を隠す行為です。

この法律では、銀行・司法書士・宅建業者など全46種が対象になり、次の義務が課されています。

 

■ 顧客等の取引時確認

■ 確認記録の作成・保存（7年間保存）

■ 取引記録の作成・保存（7年間保存）

■ 疑わしい取引の届出等の措置

 

順番に詳しく見ていきましょう！

取引時確認は、「通常の取引」と「ハイリスク取引」のどちらに該当するかで確認事項と確認方法が変わってきます。

取引時に確認する資料は、個人・法人・代理人で異なります。3つに分けて記載してみます。

 

個人のお客さま…

 

次のいずれか1つ・原本を用意してください。

 

■ 運転免許証 または 運転経歴証明書

■ 在留カード または 特別永住者証明書

■ 個人番号カード（マイナンバーカード）

■ パスポート

 

【補足1】

旧.外国人登録証明書が在留カードと特別永住者証明書に分かれました。

 

【補足2】

個人番号カードは旧.住民基本台帳カードです。

 

【補足3】

コピー不可の場合でも住所・氏名・生年月日は控えが必要です。運転免許証を使用する場合は番号も控えさせてください。

 

上記の顔写真付きの本人確認資料を用意できない場合は次の2点を用意してください。

 

■ 契約書類に押印した印鑑に係わる印鑑証明書

■ 健康保険証

 

さらに、上記2点のうち1点がない場合は、次の「補完書類」のいずれか1点を準備してください。

 

■ 国税・地方税の領収書 または 納税証明書

■ 社会保険料の領収証

■ 公共料金の領収証

 

法人のお客さま…

 

次のいずれかを用意してください。

 

■ 登記事項証明書

■ 印鑑証明書

■ 官公庁から発行 または 発給された書類

■ 契約担当者の運転免許証

■ 契約担当者の従業者証明書

 

【補足1】

官公庁の書類は、法人の名称 および 本店 または 主たる事務所の所在地の記載がある物が必要です。宅建業者なら宅建業免許証も該当します。

 

【補足2】

上記書類以外にも有効なものがあります。

 

【補足3】

法人から取引担当者への権限委任の確認に関しては、従業者証明書では不可となりました。「法人の営業所に電話をかける」「 法人と取引担当者との関係を認識している」などが求められるようになっています。

 

【補足4】

登記事項証明書は次の3種類があります。法人の名称・本店または主たる事務所の所在地の記載があれば利用できるらしいです。どれでも利用できそうですが、取得するなら間違いのない履歴事項証明書が良いと思います。なお、ネットで取得する物は利用できません。

 

以前の変更登記の履歴も入る「履歴事項全部証明書」

現在効力がある登記事項のみの「現在事項証明書」

代表者に関する内容のみの「代表者事項証明書」

 

代理人が契約に立ち会う場合…

 

■ お客さまから代理人への委任状

■ お客さまの印鑑証明書

■ お客さま・代理人の本人確認資料

 

【補足1】

委任状には実印を押印してください。

 

【補足2】

本人確認資料は上記の「個人」と同じです。

 

以上の本人特定事項以外に「取引を行う目的」「個人なら職業・法人なら事業内容」「法人なら実質的支配者」も確認が必要です。この確認には、次の「顧客カード」を利用しています。

この顧客カードは「申告制」となっていて、口頭聴取・メール・FAX・記入済みの書類を受け取るなどの方法も認められています。

 

次に、顧客カードの記載事項を見てみると、個人用と法人用で内容が異なりますね。「実質的支配者」がわかりづらいので説明しておきます。

 

実質的支配者とは、法人の事業経営を実質的に支配することが可能な人です。少し難しい話なので、株式会社・有限会社で実質的支配者になる人をまとめておきます

 

【1】

議決権が50％を超える個人が存在する

⇒ 議決権が50％を超える個人が実質的支配者

 

【2】

上記【1】の個人が存在しない・25％を超える個人が存在する

⇒ 議決権が25％を超える個人すべてが実質的支配者

 

【3】

上記【1】【2】が存在しない・出資、融資、取引その他の関係を通じて事業活動に支配的な影響力を有すると認められる個人が存在する

⇒ 該当する個人が実質的支配者

 

【4】

上記【1】【2】【3】が存在しない

⇒ 代表取締役・代表社員など

 

実質的支配者が「無」になる場合は、上場会社・国・地方公共団体などです。他は基本的には「有」となりますので、確認して記入をお願いします。

ハイリスク取引とは、マネー・ローンダリングに利用されるおそれが特に高い取引のことを言います。ハイリスク取引の4類型を定め、厳格な方法による確認を求められるようになりました。

 

ハイリスク取引の4類型…

 

■ なりすまし

■ 偽り

■ 特定国等

■ 外国PEPs（Politically Exposed Persons / ぺっぷす）

 

※ 特定国（ イラン・北朝鮮）に居住または所在する顧客との取引

※ PEPs（外国の重要な公的地位にある人）との取引

 

ハイリスク取引を行う場合、通常の取引と同じ確認事項に加え「資産及び収入の状況」の確認を行います。また、マネー・ローンダリングに利用されるおそれの高い取引であることを踏まえ、「本人特定事項」および「実質的支配者」については、通常の取引よりも厳格な方法により確認を行う必要があります。

 

■ 本人特定事項

 

通常の取引で行う確認と同じ方法で行うと共に、その際に用いていない別の書類によって追加の確認を行います。

 

■ 実質的支配者（法人顧客のみ）

 

株主名簿や有価証券報告書などの書類 または その写しを確認し、かつ、実質的支配者の本人特定事項の申告を受けます。

不動産屋さんは「犯罪収益移転防止法第6条の規定に基づく確認記録」を7年保存しなければいけませんが、これは私たちが作成するものですからお客さまには関係がありません。この書類を作成するために、上記【1】の書類と、お客さまに記入してもらう上記「顧客カード」が必要になります。

不動産屋さんは「犯罪収益移転防止法第7条に基づく取引記録」を7年保存しなければいけません。この「取引記録」は、5年間保存義務がある「宅建業法49条に基づく帳簿（取引台帳）」と兼用することができます。この書類もお客さまには関係ありませんから、詳細は気にしなくて良いと思います。

 

このように、確認記録・取引記録の保存義務があるため、不動産屋さんは「個人情報の利用等に関する同意書」をもらう必要があります。「個人情報取り扱いに同意しない！」というお客さまを数年に1度くらいみるのですけど、それなら、ゆめ部長は対応できません。安心して取引できる大手仲介会社に行くことを強くお勧めします。

不動産取引に係わる業務過程で、下記3つの内いずれかに該当する取引ではないか…？と疑われる場合には、速やかに行政庁へ届け出なければいけません。もし、ゆめ部長が届出をするなら「東京都  都市整備局住宅政策推進部不動産業課」になります。

 

【1】

収受した財産が犯罪による収益である疑いがある

 

【2】

顧客が組織的犯罪処罰法10 条の罪に当たる行為を行っている疑いがある

 

【3】

顧客が麻薬特例法6 条の罪に当たる行為を行っている疑いがある

 

では…具体的にどんな取引が疑わしいケースに該当するのでしょうか？「不動産の売買における疑わしい取引のチェックリスト」を添付しましたので、確認してみてください！

 

なお、疑わしい取引に該当するかどうかは総合的な判断によります。そのため、宅建業者が合理的な理由があると考えれば届出の対象にはなりませんが、疑いがある場合は届出をする必要があります。

疑わしい取引の届出に関して3つだけ補足しておきます。

 

補足1…

届出を行うつもりであることや、届出を行ったことを知らせてはいけないと法律で定められていますから、届出をしたかの問い合わせには応じる必要がありません。

 

補足2…

届出者の保護は徹底されていますから、届出が端緒となって捜査されたことは犯罪者にバレない仕組になっています。

 

補足3…

宅建業法に基づく守秘義務違反にはなりません。犯罪収益移転防止法に基づく義務を履行するためですから、情報を漏らしたことには正当な理由があると判断されます。

この記事を書くために宅建士の講習テキストを読み込み、国土交通省が作成した70ページ以上のハンドブックにも全部目を通し、気になることをネットで調べていたら12時間も経過してしまいました…。

 

記事を書くだけでなく、今まで使っていた雛型のアップデートも行いましたから、キソ知識がかなり身についたと思います。サラリーマン時代は総務部に任せっきりでサッパリわからなかったので、勉強して良かったです。

 

最後まで読んでくれる人はいないだろうな…と思いつつ、こういう積み重ねも大事だな…と感じながら今日は寝ることにします。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。