株式会社 麻布ハウス
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2019年01月17日
不動産売買のお金

相続で取得した空き家を売却するなら「3000万円特別控除の特例」を確認!

「空き家に係る3000万円特別控除の特例」を知っていますか?相続した空き家を解体してから譲渡した場合、譲渡益から3000万円控除することで、所得税・住民税の納税額を減らすことができる特例のことです。

 

聞きなれない言葉が多くてちょっと難しいかもしれませんけど、不動産屋さんへ相談する前、税理士先生・税務署へ確認する前に記事を読んでおくと、話が分かりやすくなると思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

空き家に係る3000万円特別控除の特例とは…

数十年前に両親が購入したマイホームを相続したとしましょう。この不動産を皆さまが売却することになりました。

 

この場合、購入した金額が当時は安かったケースが多いので、現在の相場で売却すると利益が出ます。実は、ここに大きな税金が課税される…ということを知っていますでしょうか?

 

例えば、40年前に購入したマイホームの取得費が2,000万円で、売却価格が5,000万円だったとします。単純化するために、とりあえず譲渡費用などはムシしてください。

 

このケースとですと、5,000万円-2,000万円=3,000万円が売却の利益となります。この3,000万円に対して、所得税・住民税が合計で20.315%課税されます。(短期譲渡所得なら39.63%)

 

3,000万円×20.315%=約610万円!!

 

この税金を納税するのって…かなり厳しいですよね。

 

自己居住用として住んでいる自宅を売却するわけではないので、本来はこの税金を支払う必要があります。しかし、一定の条件を満たしている場合、利益から3,000万円を引いた金額に対して課税することにしてあげましょう。という特例ができたのです。

 

この特例が利用できれば、上記の具体例で見ると、3,000万円-3,000万円=0円になりますから、利益がなかったことになります。利益がないから課税もされない!めでたし~めでたし~~♪

 

空き家は街の景観の問題だけでなく、防犯・防災上も好ましくありません。動物の住処になったり、知らない人が住みつくこともありますし、放火や自然災害から守ることができませんよね。

 

管理されていない建物は老朽化が早まります。日本は空き家がものすごい勢いで増えていますから、このような制度が必要になっているのでしょう。

空き家に係る3000万円特別控除の特例…適用要件

適用要件が細かいのでチェックしてみましょう。わかりづらい個所は、自分で判断したり、不動産屋さんに確認を任せたりせず、必ず税理士先生・税務署へ確認を取ってくださいね。要件を満たせず特例を利用できなかった…ということがないように十分な注意が必要です!!

 

それでは全部で8つ見ていきます。

【1】相続開始直前において被相続人の居住用家屋であったこと

「被相続人」というのは、亡くなった方のことです。相続した皆さまは「相続人」です。

 

私のお客さまの案件で税務署へ電話確認したところ「店舗併用住宅」などでもOKとのことでした。ただし、利用できるのは「居住用部分」に限られます。

 

例えば、利益3,000万円で居住用部分が70%・店舗部分が30%だと、3,000万円×70%=2,100万円の部分から3,000万円を控除できるようです。このケースでは、巨樹用部分は非課税、店舗部分の900万円に対して所得税・住民税が課税されることになるでしょう。

【2】相続開始直前において被相続人以外に居住していた者がいなかったこと

つまり、被相続人が1人で住んでいたということですね。

【3】昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること

いわゆる「旧耐震基準」の建物です。早めの解体が望ましいためですね。登記簿の建築年月日を確認しましょう。

【4】平成28年4月1日~平成31年12月31までの間に譲渡すること

期限付きの時限立法は延長されることがあります。空き家が増えていることを考えると延長されるかもしれません。

 

「譲渡」がいつになるのか…?これはわかりづらいので解説しておきます。

 

「譲渡」のタイミングは、原則としては「引渡日」ですが、「売買契約日」にできる可能性もあります。期限が延長されず、微妙な時期になった場合は、税金の専門家へ必ず確認しましょう。

 

停止条件付売買契約や、手付金の受領が遅れていた場合などは注意が必要になるそうです。

【5】相続開始日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

う~ん、わかりづらい表現ですよね。譲渡するまでに、お正月を4回超えたらダメということになります。

 

平成28年6月1日に相続した場合…

 

3年を経過する日=平成31年6月1日

平成31年6月1日が属する年=平成31年

平成31年の12月31日まで

 

に譲渡しなければいけません。

【6】譲渡対価の額が1億円以下であること

譲渡対価には、なぜか、固定資産税・都市計画税の精算金も含まれています。

 

例えば…売買金額が9,980万円、固定資産税と都市計画税の精算金が50万円だった場合、譲渡対価は1億30万円になってしまい、OUT!ということです。

 

1億円「以下」ですから1億円はセーフ。精算金が20万円ジャストならOKです。

 

もう1つ。売主さまに現金の手持ちがなくて解体費用を支出できない場合で、「解体費用を買主さまが負担することとし、その分を売買金額から差し引く」というような特約を結んでいた場合、この解体費用も譲渡対価に含まれてしまいます。

 

売買金額9,680万円(9,980万円-300万円)・精算金50万円・解体費用300万円だとOUT!になりますね。

 

税理士先生による講習会で…「不動産取引の実務をわかっていない人が適用要件を作るからこんな変なことになるんだ!」と言っていました。ホント、なんで実務でミスを誘発するような制度にするのか謎すぎます。

【7】耐震工事または建物解体後の譲渡であること

耐震工事の要件…

 

譲渡時において、建物が地震に対する安全性に係る規定等に適合していること。

 

旧耐震基準の建物だから、耐震診断をして、必要なら耐震補強工事をしてくださいね!ということになります。

 

建物解体の要件…

 

建物を解体した後に土地を譲渡すること。

 

両方にあてはまる要件…

 

相続時から譲渡時までの間で、事業の用・貸付の用・居住の用に供されていないこと。

 

空き家にしておくのがもったいない!と考えて、賃貸に出して家賃収入を得ていたりすると、この特例を利用することができなくなってしまいます。お金のことをしっかり考えている人が損をする…というのは悲しいですね。

【8】被相続人の居住用建物と土地を取得すること

土地と建物を一体として取得しなければいけません。

 

土地 … 長男1/2・長女1/2

建物 … 長男1/2・長女1/2

 

これならOK!

 

土地 … 長男

建物 … 長女

 

長男は建物の持分がなく、長女は土地の持分がないため、どちらもこの特例を利用することができなくなります!

空き家に係る3000万円特別控除の特例…注意事項

ゆめ部長が勉強して、気を付けなきゃ…と思ったことをまとめておきます。

 

建物は売主さまが解体する!

 

相続人が売却する不動産から離れた場所に住んでいると、「建物を解体しないで現況で売却したい。」という要望が出ることがありますけど、これはNG!です。数百万円の節税になるわけですから、手間を惜しまず一緒に頑張りましょう。

 

10年超所有軽減税率の特例は併用できない!

 

この特例は、10年を超えて売却する不動産を所有していた場合、税率がさらに安くなりますよ!というものです。併用できないため、税率は最安で20.315%になります。

 

自己居住用の3,000万円控除と併用できる!

 

同一年度に「空き家に係る3000万円特別控除の特例」だけでなく、自宅を売却して「自己居住用の3,000万円控除」を利用することは可能。ただし、限度額は2つの制度を合わせた6,000万円ではない点に注意が必要。2つ合わせて最大3,000万円が限度になってしまう!

 

建物解体の領収証などを保管しておこう!

 

建物を売主さまが解体したことを証明する書類が必要です。税務署に電話確認してみたところ、現場写真は必要なくて、解体費用を支出したときの領収証を提出することになるそうです。

相続人1人あたり3000万円控除できる!

相続人が複数いた場合、全員の合計で3,000万円控除できるのかな…?という疑問を持つかもしれませんが、この点は安心してください。それぞれの相続人1人あたり3,000万円控除することができます。

 

例えば…40年前に購入したマイホームの取得費が2,000万円で、売却価格が9,000万円だったとします。単純化するために、今回も譲渡費用などはムシしてください。共有者は2人で長男・長女がそれぞれ1/2ずつとしましょう。

 

(9,000-2,000万円)÷2 = 3,500万円

 

これが1人あたりの売却利益。ここから3,000万円控除できるわけですから、

 

3,500万円-3,000万円 = 500万円

 

この利益に対しして税率がかけられます。

 

500万円×20.315% = 約102万円

 

長男・長女ともに約102万円の所得税・住民税がかかる計算になりました。

最後に…

少し難しいお話になってしまいましたけど、節税効果が大きな特例ですので、しっかり理解しておくことをオススメしたいです。

 

特に、購入した時の売買契約書などを紛失している場合、取得費が売却価格の5%とみなされてしまう可能性があるため、所得税・住民税の納税額がかなり高額になる恐れがありますから注意してくださいね。

 

なお、私の感覚では、この特例を知らない不動産屋さんの方が多いのではないかと思います。ぜひ、自分で学ぶ姿勢を持って自己防衛していただければと思います。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしていただけたら嬉しいです!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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