株式会社 麻布ハウス
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2019年10月22日
不動産売買のお金

不動産売却の利益計算で「譲渡収入」「譲渡費用」になるものを理解しよう!

前回の記事では… 不動産売却益に対して課税される税額を計算する際に、売却利益から経費として差し引くことができる「取得費」に該当するもの・しないものを解説しました。今回はその続きとして、「譲渡収入」「譲渡費用」を解説したいと思います。

 

「譲渡収入」・「譲渡費用」・「取得費」に該当する項目は何か? それがわかれば、譲渡所得(不動産売却の利益)の計算式【 譲渡所得 = 譲渡収入 -( 取得費 + 譲渡費用 )】に数字を当てはめるだけです!

 

前回の記事…

不動産売却の利益計算で「取得費」になるもの・ならないものを解説します!

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売却の利益に対する税金の計算式を確認しよう!

「譲渡収入」は売却して受け取ったお金のこと。「譲渡費用」は売却するのに払ったお金のことです。計算式をわかりやすく書いてみると次の通りになります…

 

不動産を売却したお金

 土地購入価格

 建物購入価格

 購入の諸費用

売却の諸費用

 建物減価償却費

 特別控除

× 所得税・住民税

 

今回のお話は黄色マーカーをした「不動産を売却したお金(=譲渡費用)」「売却の諸費用(=譲渡費用)」になります。この記事で計算式のどの部分をチェックしているのか…見失わないでくださいね!

 

なお、前回の記事で解説した「取得費」は下記の4つでした。

 

土地購入価格

建物購入価格

購入の諸費用

建物減価償却費

不動産売却の「譲渡収入」

不動産売却の「譲渡収入」は売買代金だけではありません!見落としがちですけど、固定資産税・都市計画税の清算金や、土地の実測清算金も「譲渡収入」として扱われますので注意してください!

 

用語を解説しますので一緒に見ていきましょう。

 

売買代金

 

売買契約書に記載された売買代金のことです。もし、そのあと売買代金が変更になった場合、価格変更後の金額になりますので忘れないでください。

 

固定資産税・都市計画税の清算金

 

固定資産税と都市計画税は、不動産を1月1日時点で所有している人に対して、その年分が課税されます。東京23区であれば、6月に入ってから届く「納税通知書」に記載された金額を 1回払い または 4回払い で納税します。

 

不動産を売却して引き渡しをすると、売主さまは1年分を負担して納税する義務を負っていますから、買主さまが得をすることになってしまいますね。そこで、引渡日の前日までを売主さまが負担し、引渡日の当日から12月31日までを買主さまが負担するように日割りで清算することになります。

 

例えば、不動産を5月30日に売却したとすると、その年の固定資産税と都市計画税の納税義務者は売主さまです。しかし、5月30日の当日から12月31日までの216日分は買主さまが負担するべきですから、納税通知書に記載された税額 × 216日 / 365日 で計算した金額を売主さまへ支払うのが通例となっているのです。

 

ちなみに、不動産屋さんが固都税(ことぜい)と呼んでいるのは「固定資産税と都市計画税」の略です。慣れてしまうと、お客さまに「固都税は~~~」なんて言ってしまうので営業さんは注意しましょうね。

 

実測清算金

 

土地の実測清算とは… 売買契約書に記載した土地面積が、売買契約~引渡日までの間に測量した面積と異なっていた場合、契約書で事前に定めた単価をもって清算する取引方式のことです。

 

今回は「利益」になるわけですから、測量の結果、面積が広くなって清算金を受領することになった場合ですね。測量をしない契約、測量をしても実測清算を行わない契約もありますから、全ての契約でこのお金が発生するわけではありません。

不動産売却の「譲渡費用」

不動産売却の「譲渡費用」は、売却をするために直接支払ったお金になります。どのようなものが該当するか具体的に見ていきます。

 

仲介手数料

登記費用

印紙代

建物解体費用

測量費用

売買契約後、有利な条件での売却するために支払った違約金

借地権売却で地主へ支払う名義変更手数料

売却価格を高めるためにかかった維持費・管理費

 

逆に、該当しないものとして次のようなものがあります。

 

居住期間中の修繕費・固都税などのランニングコスト

売却代金の取立費用

 

わからない場合や不安な場合は「必ず」税理士先生または税務署へ相談するようにしましょう!

最後に…

関連記事を連続で読んでもらえると、概略・詳細を掴めるようになってくると思います。税法は本当に難しくて不動産屋さんも逃げていますから、1度読んでわからなくても「税法なんて簡単に理解できる物じゃない!」と考えて、諦めず2度・3度と読んでみてください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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