株式会社 麻布ハウス
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2019年02月08日
不動産売買のお金

不動産売却の利益計算で「取得費」になるもの・ならないものを解説します!

不動産売却して利益が出たら所得税・住民税が課税されるんですけど、その計算方法がちょっと複雑になっていて、【売却金額-購入金額>0円】なら利益あり!って単純な話ではないんです。

 

今回の記事では、利益(売却金額-購入金額)から差し引くことができる「取得費」について解説します!

 

購入代金や仲介手数料だけでなく税金や建物に付属するエアコンなども「取得費」にできるけど、引越代金、家具・家電の購入費用は「取得費」にならない…ということを一緒に見ていきたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

不動産売却の利益(譲渡所得税)の計算方法を確認しよう!

不動産売却の利益(譲渡所得)に対する税金の計算式は次の通りです。

 

課税譲渡所得金額 ×「所得税・住民税」

 

「課税譲渡所得金額」…漢字が8文字並んでいて見るのもイヤですね (笑) これは、所得税率・住民税率をかけ算する元になる利益のことです。

 

この金額をできる限り下げることで「節税」を狙っていきます!まず「課税譲渡所得金額」を分解してみましょう。

 

課税譲渡所得金額 = 「譲渡所得」 - 「特別控除」

 

「特別控除」は一定の要件を満たせば、「譲渡所得(売却利益)」から「-3,000万円」してくれる…そんなありがたい制度のことです。先ほども言いましたけど、利益を圧縮したいんだ!ということを理解すると、この特別控除のありがたみを実感できますね!!

 

「譲渡所得」は売却した時の利益。「売却金額 - 購入金額」ではなく、利益から売却時と購入時の諸費用を引くことで計算します。

 

で、さらに「譲渡所得」を分解してみると…

 

譲渡所得 = 譲渡収入金額 -( 取得費 + 譲渡費用 )

 

「譲渡収入金額」はもらったお金で、「譲渡費用」は売却するのに払ったお金です。

 

「譲渡収入金額」と「譲渡費用」は別の記事で解説するとして、今日の記事は「取得費」を詳細に解説していきます!

 

参考記事…

不動産売却の利益計算で「譲渡収入」「譲渡費用」になるものを解説します!

「取得費」の計算方法を確認する!

取得費を分解すると次の計算式になります。

 

取得費 = 土地価格 + 建物価格 + 購入諸費用 - 建物減価償却費

 

「土地価格」と「建物価格」が不動産の取得費になるのは誰でも理解できますね。問題なのは「購入諸費用」になります。意外なものがOKになったりしますから、過去の領収証を引っ張り出してきて少しでも利益圧縮を図るように頑張ってください!

 

「購入諸費用」が増える

=「取得費」が上がる

=「課税譲渡所得金額」が下がる

= 節税になる♪

 

「建物減価償却費」の計算はちょっぴりメンドウなので別の記事で解説します。

課税譲渡所得金額の計算で「取得費」になるもの・ならないもの

土地と建物の購入代金、リフォーム費用・仲介手数料・税金など取得するために支払った諸費用の合計金額から「建物の減価償却費」を差し引いた金額が「取得費」となります。

 

「建物の減価償却費」の計算は、建物の建築費用だけではなく、建物取得の諸費用・税金・建物に付属するエアコンや給湯器などの 合計金額 から減価償却の計算をします。そのため、土地・建物を分けて見ておく必要があります。

 

土地・建物共通の経費については、建物 /( 土地 + 建物 )で計算してよさそうです。例えば、マンションで土地と建物の割合が…土地40%・建物60%、仲介手数料が100万円の場合、建物分の経費は100万円 × 60% = 60万円という計算です。

 

具体的な計算や詳細確認は、必ず税理士先生・税務署へ相談しましょう!

マイホームの「取得費」になるもの【土地】

購入代金

土地上の建物(古屋)代金 および 解体費用(1年くらいで解体)

整地・埋立・盛土・擁壁工事・下水道工事などの費用

測量費用

 

【以下は土地・建物の共通項目】

仲介手数料

司法書士先生の報酬

訴訟費用(遺産分割は除く)

立退料

違約金(別物件購入するため契約解除した場合)

不動産取得税・登録免許税・印紙税

固定資産税・都市計画税の精算金

新築マンションの修繕積立基金

住宅ローンの事務手数料

住宅ローン保証料(借入日~使用開始まで)

住宅ローン金利(借入日~使用開始まで)

団体信用生命保険料(借入日~使用開始まで)

マイホームの「取得費」になるもの【建物】

購入代金・建築費

設計料・設計変更費用・建築確認申請料など

リフォーム・増改築

エアコン・給湯設備等で建物に付属する設備

 

【以下は土地・建物の共通項目】

仲介手数料

司法書士先生の報酬

訴訟費用(遺産分割は除く)

立退料

違約金(別物件購入するため契約解除した場合)

不動産取得税・登録免許税・印紙税

固定資産税・都市計画税の精算金

新築マンションの修繕積立基金

住宅ローンの事務手数料

住宅ローン保証料(借入日~使用開始まで)

住宅ローン金利(借入日~使用開始まで)

団体信用生命保険料(借入日~使用開始まで)

マイホームの「取得費」にならないもの

住宅ローン保証料(使用開始日以降)

住宅ローン金利(使用開始日以降)

団体信用生命保険料(使用開始日以降)

つなぎローン事務手数料・金利

火災保険料等(家屋・家財・地震)

インターネット加入料・CATV使用料

管理準備金

管理費・修繕積立金(毎月支払い)

引越費用

家電製品・家具・カーテン購入費用

町内会費

購入時の金額がわからないと「概算取得費」で計算することになる…

両親が購入した不動産を相続しているため、当時の売買契約書が見つからず、取得費がわからない場合は「概算取得費」で計算することもできます。上記の「実額取得費」と比較して有利な方を利用できますが、通常は「実額取得費」になるでしょう。

 

概算取得費 … 譲渡収入金額 × 5%

 

購入諸費用・売却諸費用・建物減価償却費を含めて単純に取得費を「譲渡収入金額」の5%で計算します。5,000万円でマイホームを売却して、固定資産税と都市計画税の精算金が10万円だった場合で考えてみると…

 

( 5,000万円 + 10万円 )× 5% = 250万5,000円

 

利益( 売却金額 - 購入金額 )から引ける取得費がこれだけだと、税率をかける元が高くなり、納税額が上がってしまいますね…(悲)

最後に…

意外なものが取得費として認められることに驚いたかもしれませんね。取得費をどんどん増やして積み重ね、利益を圧縮して節税する!!ということを意識してください。

 

なお、経費を証明するためには領収証が大事です。売却する時は領収証を全てかき集めて税理士先生・税務署へ持っていきましょう。自己判断だと損をする可能性がありますし、間違った申告をしても大変です!

 

もし、これから購入されるのであれば、領収証は売買契約書のファイルなど1か所にまとめて保管することをオススメします。紛失しているお客さまが多いですから注意しましょう。

 

それでは本日はここまでです。最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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