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2019年09月12日
不動産売買のお金

不動産売買の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」ただし、個人の売主は建物も非課税!

不動産を売買するとき、消費税が課税されるのは建物のみで土地にはかかりません!この知識がないお客さまはかなり多いみたいです。もし、販売価格全体(土地+建物)に消費税が課税されたらスゴイ税額になってしまいますから、疑問というか…不安になるのは当然ですよね。

 

2019年10月から消費税率が8%から10%に増税されます。そこで、この記事では不動産売買の消費税に関して宅建マイスターがわかりやすく説明しておきます!

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

2018年10月16日追記…

 

10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。記事の最後のほうに追記しておきました。

 

2019年9月12日追記…

 

増税されるのは間違いなさそうなので税率を10%に修正しました。

消費税は土地が非課税・建物が課税を具体例で確認しよう!

土地3,500万円・建物1,500万円の新築戸建があるとしましょう。新築戸建は不動産会社が売主ですから、建物に消費税が課税されることになります。

 

消費税率が10%として消費税と総額を計算してみます。

 

土地:非課税

建物:消費税が10%課税 ⇒ 1,500万円×10%=150万円

 

この新築戸建に課税される消費税は上記のとおり150万円です。もし、土地にも消費税が課税されてしまったら…消費税だけで500万円にもなってしまいますね(そんなバカな!)

 

次に、総額を計算してみましょう。

 

土 地 3,500万円

建 物 1,500万円

消費税        150万円

合 計 5,150万円

 

販売価格は税込表示(内税)ですから、販売図面やネットに掲載される金額は5,150万円になります。販売価格が5,000万円と記載された不動産であれば、5,000万円の中には建物消費税も含まれた金額になる!ということですね。

新築戸建で課税される消費税を理解しよう!

販売価格5,000万円の新築戸建を例に考えていきましょう。

 

販売価格が5,000万円であれば、この金額の中に建物消費税が含まれていることはもう大丈夫ですね。では、土地・建物・消費税の内訳はいくらになるのでしょうか…?これを解説したいと思います。

 

土地と建物の内訳は売主の不動産会社が決めます。価格交渉後、売買契約前に教えてもらえることが多いです。100万円の価格交渉を受けた場合、建物価格から100万円下げたとすれば、消費税を下げられる…ということなのかな?(調べたら追記します。)

 

余談ですけど…。

 

誰しもが税金はできるだけ納めたくないですよね?そこで、脱税にならない範囲で建物金額を下げて消費税を少なくして売買契約を行います。この知識がないと、売買契約時に「そんなに建物が安くて大丈夫なの!?」と驚いてしまうお客様もいるんですよ~。

 

話を戻しますね。

 

売主の不動産会社から「今回の契約では建物消費税120万円です。」と言われたとして土地・建物・消費税の内訳を計算してみましょう。

 

建物価格は消費税率が10%なので割ればOKです。

120万円÷10%=1,200万円

 

土地価格は総額から建物価格と消費税額を引けば出せますね。

5,000万円-1,200万円-120万円=3,680万円

 

毎回、こんなキレイな数字ならいいんですけど、先日契約した新築戸建ての建物消費税が1,333,333円だったので計算しづらかったです。数字の並びの良さで決めることもあるんですね。(消費税率8%で契約した時のお話)

 

仮に販売価格全体に消費税が課税されたとすると、5,000万円×8%で400万円にもなります(驚!!)。これが10%になれば500万円。2%の増税で100万円も増税されることになってしまいます。消費税がこんなに高ければ、消費税増税で景気は確実に冷え込むでしょうけど、そんなことはありませんのでご安心ください。

 

こうやって見てみると、「消費税増税前に急いで買いましょう!」と営業してくる不動産屋さんは信用できないことがよくわかりますね!上記の例でいえば2%の増税では、5,000万円×2%=100万円ではなく、1,200万円×2%=24万円しか変わらないのですから。

 

ただし、新築マンションの場合は建物の金額が大きいので注意してください。私が購入した新築マンションは土地が約2,100万円、建物が約2,900万円でした。そうすると、2%増税になると、2,900万円×2%で58万円増税されることになり、一戸建てよりも影響が大きくなります。

 

それでも、この税金の差だけで急いで契約する方が損するかもしれないので、あまり気にしなくて良いかと思います。なぜなら、ダマされた人が買いに走るため、増税直前は金額が下がりづらいからです。単純ですね。

 

補足知識1…

法人が購入するケースでは、建物を減価償却させて経費としたいために、建物金額の割合を高くしてほしいという要望をもらいます。しかし、売主の不動産会社が絶対にOKしません。まぁ、これは仕方がないことだと思います。

 

補足知識2…

もし、販売価格5,000万円と書かれていたのに、売買契約のときに別途消費税を請求された場合は広告違反です。そんなケースに出会った場合は、不動産屋さんの免許権者である都庁・県庁に相談しましょう。簡単に解決できますから大丈夫です。

 

参考記事…

消費税額で建物金額がわかる!?消費税から逆算して土地と建物の内訳を確認する方法

建物に消費税が課税される売主さま・課税されない売主さま

売主が宅建業者や法人で「課税事業者」の場合は消費税が課税されます。しかし、個人の場合であれば、消費税は非課税になります。

 

新築戸建・新築マンション・リノベーション済みの一戸建てやマンションであれば、売主は不動産会社がほとんどですから、ほぼ消費税が課税されます。一方、居住中の中古マンションや一戸建てであれば、個人が売主になる場合が多いですから、消費税は非課税の可能性が高くなります。

 

参考知識「住宅ローン控除」…

 

住宅ローン控除は、消費税が課税される場合は最大400万円還付されますが(2019年9月現在)、消費税が課税されない場合は最大200万円に減額されてしまいます。消費税課税の影響を軽減させるために還付額を上げているだけですので、この記事の内容を知っていると、理解しやすいですね。

不動産売買では建物以外にも消費税が課税されるものがある!

せっかくなのでマイホーム購入で建物以外に消費税が課税されるものをまとめて見ておきましょう。わかりやすいように課税と非課税を一緒に書いておきます。

 

課税…


仲介手数料 

司法書士や土地家屋調査士の報酬 

銀行事務手数料 

リフォーム費用 

解体費用

 

非課税…

 

税金(二重課税になるので当然ですね。) 

火災保険料や地震保険料

銀行保証料 

団体信用生命保険料 

借地の地代 

管理費や修繕積立金

 

消費税増税したら痛手じゃないか…。と思った方。もう1度よく見てみましょう。

 

5,000万円の新築戸建を購入した場合の課税対象が合計でいくらになると思いますか?ザックリ計算しますと、仲介手数料156万円・司法書士先生報酬(登記費用はほとんどが登録免許税という税金で先生の報酬は実は少ない!)15万円・銀行事務手数料3万円で約175万円です。2%増税しても175万円×2%で35,000円の増税にしかなりませんね。

 

ちなみにですけど、ゆめ部長が売却をサポートして新築戸建などへお買い替えをする場合、購入は仲介手数料無料でお手伝いできるかもしれません!お買い替えで不動産屋さんを儲けさせ過ぎる必要はないのでお気軽に相談してください。

消費税増税をネタに営業してくる不動産屋さんには要注意!

消費税が現行の8%から10%に増税される時期は、2015年10月から2017年4月に延期され、その後さらに2019年10月へ延期されました。増税間近になると、不動産屋さんが増税ネタで営業をかけてくるかもしれませんから冷静な判断をお願いします!

 

増税をネタにしたトークをムシするべき3つの理由!!

 

理由1…

 

消費税増税に伴い、贈与税の非課税枠が大幅に増額されます。贈与を受ける予定があるのであれば、増税後の方がお得になる可能性があります。また、新しい優遇税制が発表される可能性だってあるかもしれません。

 

理由2…

 

消費税が8%⇒10%で2%増税されただけでは、購入を急ぐ動機になるほど支払う消費税額に大きな影響はありません。この点は上記で具体例を挙げながら見ましたね。

 

理由3…

増税前に慌てて購入する人が多ければ、増税後は競争相手が減ります。その分、有利に交渉できる。

 

「増税前の購入を!」なんて営業をかけられたら…「きっと、この人、勉強していないんだろうなぁ~」と、ちょっぴり上から目線で対応しちゃいましょう (笑)

 

ゆめ部長は不動産を売りたいんだよね?こんな本音を言って大丈夫?と言われそうですけど、これでいいんです。これからの時代は「信用第一」ですからね!

2019年10月に消費税は10%に上がりそう…(2018年10月15日追記)

記事のはじめに追記しましたが、ついに消費税が増税されそうですね。

 

2015年10月 ⇒ 2017年4月 ⇒ 2019年10月 と延期されてきましたから、これが実現されれば、1年6か月 + 2年6か月の合計4年延期されたことになります。

 

選挙や経済の影響で再延長の可能性もあるのでしょうけど、安倍首相が1年後に向けて表明したわけですから、基本的には増税されるものだと覚悟しておこうと思います。

 

消費税増税による経済冷え込みへの対策として「住宅購入に関する減税措置」も入っていましたね。興味があれば下記の記事も読んでみてください。

 

参考記事…

消費税が8%から10%へ増税!不動産を購入するなら4つの住宅取得支援策を確認!

最後に…

消費税増税を控えて記事の閲覧数が大幅に伸びていますので、2019年9月にこの記事を再度書き直しました。

 

消費税増税が不動産取引に与える影響をしっかり理解することで、逆にうまく利用してしまいましょう!不動産売却では効果が見込めませんけど、不動産購入では戦い方次第で良い条件で契約できるかもしれないですからね!頑張ってください。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました!

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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