不動産の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」ただし…個人の売主は建物も非課税！

不動産を売買するとき、消費税が課税されるのは「建物」だけで「土地」は非課税です！もし、販売価格全体（土地＋建物）に消費税が課税されたら…スゴイ税額になってしまいますよね（汗）

この記事では、「販売価格5,150万円とは別に消費税が515万円かかるんですか？」こんな疑問を持っている人を対象に、不動産売買の消費税に関してわかりやすく説明します！

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

不動産の消費税は、土地が非課税・建物が課税です。

土地3,500万円・建物1,500万円の新築一戸建てを例にして「消費税」と「総額」を計算してみましょう。なお、新築一戸建ての売主は不動産会社です。そうすると、売主は消費税の課税事業者になりますから、建物部分について消費税が課税されることになります。

まず、「消費税」から計算します。

土地：非課税

建物：消費税が10%課税

消費税は、建物1,500万円×10%=150万円

次に、「総額」を計算してみます。

土　地　3,500万円

建　物　1,500万円

消費税        150万円

合　計　5,150万円

次に、消費税は「税込表示（内税）」or「税抜表示（外税）」についてお話します。

販売価格は税込表示（内税）です。

上記の例の不動産だと、販売図面やネットに掲載される金額は「5,150万円（税込）」となります。もし、販売価格が5,000万円と記載してしまったら、5,000万円の中に建物消費税も含まれるため、別途、消費税を請求することはできません。

ここまでの知識があれば、ブログ記事の最初に書いた質問「販売価格5,150万円とは別に消費税が515万円かかるんですか？」に回答できますよね！

回答は次の通りです ⇒

販売価格5,150万円には消費税が含まれています。別途、515万円かかることはありません。また、消費税は建物に対してのみ課税されますので、5,150万円の内訳は、土地価格＋建物価格＋建物消費税になります！！

これ、意外とよくある質問なので、こんな感じで回答しています。

参考記事…

消費税から逆算して土地と建物の内訳を確認する方法

売主が「課税事業者」であれば建物消費税が課税されます。

新築一戸建て・新築マンション・リノベーション済みの一戸建てやマンションであれば、ほとんどの売主が不動産会社で課税事業者になりますから、消費税が課税されると考えてください。

居住中の中古マンションや一戸建てであれば、個人が売主になる場合が多いですから、消費税は非課税になると考えてOKです。

ただし、売主が個人でも「売上高が1,000万円を超える個人事業主」であれば課税事業者になるため、投資用物件を売却するような場合は建物消費税が課税されます。（個人事業主のマイホーム売却なら非課税です。）忘れがちなので注意しておきましょう。

参考知識「住宅ローン控除」…

住宅ローン控除は、建物に消費税が課税される場合は最大400万円還付されますが、消費税が課税されない場合は最大200万円に減額されてしまいます。なぜなら、消費税課税の影響を軽減させる目的で税金の還付額をアップしているからです。この記事の内容を知っていると、住宅ローン控除を理解しやすいですね！

せっかくなので、マイホーム購入で建物以外に消費税が課税されるものをまとめて見ておきましょう。わかりやすいように課税と非課税を箇条書きしておきます。

課税…

■ 仲介手数料　

■ 司法書士や土地家屋調査士の報酬　

■ 銀行事務手数料　

■ リフォーム費用　

■ 解体費用

非課税…

■ 税金（二重課税になるので当然ですね。）　

■ 火災保険料や地震保険料

■ 銀行保証料

■ 住宅ローンの金利　

■ 団体信用生命保険料　

■ 借地の地代　

■ 管理費や修繕積立金

消費税増税したら痛手だよ…。そう思った人も安心してください。建物消費税以外の増税分はそれほど大きくはありません。

5,000万円の新築一戸建てを購入した場合の増税額をザックリ計算してみると…

仲介手数料156万円・司法書士先生報酬（登記費用はほとんどが登録免許税という税金で先生の報酬は実は少ない！）15万円・銀行事務手数料3万円で約175万円です。2%増税しても175万円×2%で35,000円の増税にしかなりません！

引越・家具家電購入などの消費税も上がりますけど、100万円かけても＋2万円、300万円かけても＋6万円でしかありませんよね。

ちょっとだけ営業トークさせてください ⇒

ゆめ部長が売却をサポートして新築一戸建てなどへ住み替えをする場合、購入は仲介手数料無料でお手伝いできるかもしれません！消費税増税を気にするより、ムダな経費削減を考えてみるのはいかがでしょうか？？

2021年7月9日追記…

この記事を最初に公開したのは、消費税が「8％」から「10％」に上がる前でした。そのため、この項目は増税に向けた注意喚起のために書いたものです。2021年7月に記事全体を書きなおしたので削除しようかと思いましたけど、不動産屋さんが増税や住宅購入の優遇制度の終了を使ってどのように営業するのか…を知っておいてほしいと思い、この項目も残すことにしました。　（追記終わり）

では、続きをどうぞ～

消費税が現行の8%から10%に増税される時期は、2015年10月から2017年4月に延期され、その後さらに2019年10月へ延期されました。増税間近になると、不動産屋さんが増税ネタで営業をかけてくるかもしれませんから冷静な判断をお願いします！

増税をネタにしたトークをムシするべき3つの理由！！

理由１…

消費税増税に伴い、贈与税の非課税枠が大幅に増額されます。贈与を受ける予定があるのであれば、増税後の方がお得になる可能性があります。また、新しい優遇税制が発表される可能性だってあるかもしれません。

理由２…

消費税が8%⇒10%で2%増税されただけでは、購入を急ぐ動機になるほど支払う消費税額に大きな影響はありません。この点は上記で具体例を挙げながら見ましたね。

理由3…

増税前に慌てて購入する人が多ければ、増税後は競争相手が減ります。その分、有利に交渉できる可能性があります。

どうですか？

あまり焦る必要がないのがわかりますよね！？

「増税前の購入を！」なんて営業をかけられたら…「きっと、この人、勉強していないんだろうなぁ～」と、ちょっぴり上から目線で対応しちゃいましょう (笑)

「ゆめ部長は不動産を売りたいんだよね？」

「こんな本音を言って大丈夫？」

なんて心配されることもあるんですけど、これでいいんです。これからの時代は「信用第一」ですからね！

参考知識…

新築マンションは新築一戸建てと比べて建物の金額が大きいので消費税の増税額が大きくなります。ゆめ部長が消費税8％のときに購入した新築マンションは、土地が約2,100万円、建物が約2,900万円でした。そうすると、2%増税で2,900万円×2%＝58万円増税されることになり、一戸建てよりも影響が大きくなります。先ほどの新築一戸建ての例で計算すると、1,500万円×2％＝30万円ですからね。

消費税増税の影響を緩和するために、住宅ローン控除の限度額が引き上げられ（控除期間が10年から13年になり消費税増税分を吸収！）すまい給付金・グリーン住宅ポイント制度なども住宅購入を後押ししてくれています。

消費税増税を正しく理解したうえで、住宅購入支援制度を勉強すれば、今が自分にとって買い時なのか、買わずにいるべき時なのかを判断しやすくなるはずです。購入するかどうか、知識が足りない状態で悩んでいる時間はもったいないです！積極的に情報収集（行動）することで、しっかり人生設計してみてくださいね！

本日も最後までお読みいただきありがとうございました！

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■ 2019年09月12日　更新

■ 2021年07月09日　更新