不動産売買の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」ただし、個人の売主は建物も非課税！

不動産を売買するとき、消費税が課税されるのは建物のみで土地にはかかりません。このことを知らないお客さまはかなり多くてよく質問があります。たしかに、販売価格全体に別途消費税が課税されると大変ですから、疑問に思うのは当然ですよね。この記事で不動産売買の消費税に関して宅建マイスターがわかりやすく説明します！

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

【目次】

1.  販売価格のどこに消費税が課税されるのか？

2.  建物に消費税が課税される売主さま・課税されない売主さま

3.  不動産売買では建物以外にも消費税が課税されるものがある！

4.  消費税増税をネタに営業してくる不動産屋さんには要注意！

5.  2019年10月に消費税は10%に上がりそう…（2018年10月15日追記）

6.  最後に…

2018年10月16日追記…

10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。記事の最後のほうに追記しておきました。

土地3,500万円・建物1,500万円の新築戸建を例にして考えてみましょう。

新築戸建は不動産会社が売主ですから、建物に消費税が課税されることになります。

土地は非課税ですから、3,500万円のまま。

一方、建物は課税対象ですから、

1,500万円×8%＝120万円が消費税で加算されます。

（2018年10月現在の税率）

販売図面に記載する価格は税込表示（内税）なので…

3,500万円＋1,500万円＋120万円＝5,120万円

これが販売価格となります。

わかりやすいように上記の例を見ましたけど、実は、販売価格を決めるときは上記のような計算をしていません。簡単に解説します。

販売価格が5,000万円であれば、この金額の中に建物消費税が含まれていることになります。土地と建物の内訳は売主の不動産会社が決めますが、できるだけ消費税は納めたくないと考えています。そのため、脱税にならない範囲で建物消費税を少なめに決めていることが多いのです。

例えば「今回の契約では建物消費税100万円です。」と言われたら…

100万円÷8%＝1,250万円 が建物本体価格。

土地の価格を逆算すると、

5,000万円－1,250万円－100万円＝3,650万円

毎回、こんなキレイな数字ならいいんですけど、先日契約した新築戸建ての建物消費税が1,333,333円だったので計算しづらかったです。数字の並びの良さで決めることもあるんですね。

仮に販売価格全体に消費税が課税されたとすると、5,000万円×8%で400万円にもなります（驚!!）。これが10%になれば500万円。2%の増税で100万円も増税されることになってしまいます。消費税がこんなに高ければ、消費税増税で景気は確実に冷え込むでしょうけど、そんなことはありませんのでご安心ください。

こうやって見てみると、「消費税増税前に急いで買いましょう！」と営業してくる不動産屋さんは信用したらいけないことがよくわかりますね！上記の例でいえば2%の増税では、5,000万円×2%=100万円ではなく、1,500万円×2%=30万円しか変わらないのですから。

ただし、新築マンションの場合は建物の金額が大きいので注意してください。私が購入した新築マンションは土地が約2,100万円、建物が約2,900万円でした。そうすると、2%増税になると、2,900万円×2%で58万円増税されることになり、一戸建てよりも影響が大きくなります。

それでも、この税金の差だけで急いで契約する方が損するかもしれないので、あまり気にしなくて良いかと思います。なぜなら、ダマされた人が買いに走るため、増税直前は金額が下がりづらいからです。単純ですね。

補足知識1…

法人が購入するケースでは、建物を減価償却させて経費としたいために、建物金額の割合を高くしてほしいという要望をもらいますが、売主の不動産会社が絶対にOKしません。まぁ、これは仕方がないことだと思います。

補足知識2…

もし、販売価格5,000万円と書かれていたのに、売買契約のときに別途消費税を請求された場合は広告違反です。そんなケースに出会った場合は、不動産屋さんの免許権者である都庁・県庁に相談しましょう。簡単に解決できますよ。

売主が不動産会社や法人で、課税事業者の場合は消費税が課税されます。しかし、個人の場合であれば、消費税は非課税になります。

新築戸建・新築マンション・リノベーション済みの一戸建てやマンションであれば、売主は不動産会社がほとんどですから、ほぼ消費税が課税されます。一方、居住中の中古マンションや一戸建てであれば、個人の人が売主になる場合が多いですから、消費税は非課税の可能性が高くなります。

参考知識「住宅ローン控除」…

なお、住宅ローン控除は、消費税が課税される場合は最大400万円還付されますが（2018年8月現在）、消費税が課税されない場合は最大200万円に減額されてしまいます。消費税課税の影響を軽減させるために還付額を上げているだけですので、この記事の内容を知っていると、理解しやすいはずです。

住宅ローン控除は注意が必要です。建物面積や築年数で利用できないことがありますし、最大金額が還付されるケースの方が少ないのでしっかり調べておきましょう。

使えるのか、使えないのか？使える場合は最大200万円なのか、400万円なのか？自分のケースではどれくらいの還付金額になるのか…。不動産屋さんが信用できない場合は、税務署に相談してみてください。納税者が電話したときは感じの良い対応になるらしいですよ。

せっかくなのでマイホーム購入で建物以外に消費税が課税されるものをまとめて見ておきましょう。わかりやすいように課税と非課税を一緒に書いておきます。

課税…

■ 仲介手数料　

■ 司法書士や土地家屋調査士の報酬　

■ 銀行事務手数料　

■ リフォーム費用　

■ 解体費用

非課税…

■ 税金（二重課税になるので当然ですね。）　

■ 火災保険料や地震保険料

■ 銀行保証料　

■ 団体信用生命保険料　

■ 借地の地代　

■ 管理費や修繕積立金

消費税増税したら痛手じゃないか…。と思った方。もう1度よく見てみましょう。

5,000万円の新築戸建を購入した場合の課税対象が合計でいくらになると思いますか？ザックリ計算しますと、仲介手数料156万円・司法書士先生報酬（登記費用はほとんどが登録免許税という税金で先生の報酬は実は少ない！）15万円・銀行事務手数料3万円で約175万円です。2%増税しても175万円×2%で35,000円の増税にしかなりませんね。

ちなみにですけど、私たちが売却をサポートして新築戸建などへお買い替えをする場合、購入は仲介手数料無料でお手伝いできるかもしれません！お買い替えで不動産屋さんを儲けさせ過ぎる必要はないので、私たちに1度、相談してください。

消費税が現行の8%から10%に増税される時期は、2015年10月から2017年4月に延期され、その後さらに2019年10月へ延期されました。本当に10%へ増税されるのかはわかりませんが、増税が決まったとしても、不動産屋さんの営業トークに煽られず、冷静な判断が必要です。

理由１…

消費税増税に伴い、贈与税の非課税枠が大幅に増額されます。贈与を受ける予定があるのであれば、増税後の方がお得になる可能性があります。また、新しい優遇税制が出てくる可能性だってあるはずです。

理由２…

消費税が8%⇒10%で2%増税されただけでは、購入を急ぐ動機になるほど支払う消費税額に大きな影響はありません。この点は上記で具体例を挙げながら見ましたね。

消費税増税でマイホーム購入のマインドは下がってしまうかもしれませんが、住宅購入の優遇税制拡充によって逆にお得になることもありえますし、競争相手が減る分、有利に交渉できる可能性もあるのです。

不動産を売りたい不動産屋さんが、こんな本音を言って大丈夫？と言われそうですけど、これでいいんです。これからの時代は「信用第一」ですからね！

記事のはじめに追記しましたが、ついに消費税が増税されそうですね。

2015年10月　⇒　2017年4月　⇒　2019年10月　と延期されてきましたから、これが実現されれば、1年6か月 + 2年6か月の合計4年延期されたことになります。

選挙や経済の影響で再延長の可能性もあるのでしょうけど、安倍首相が1年後に向けて表明したわけですから、基本的には増税されるものだと覚悟しておこうと思います。

消費税増税による経済冷え込みへの対策として「住宅購入に関する減税措置」も入っていましたね。住宅ローン控除の拡幅・フラット35の金利優遇などを行うのか、エコポイントのような制度を作るのか…今後の情報にアンテナをはり、このWebページでまとめていきたいと思います。

消費税が10%になれば「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」の非課税額が大きく上がることになりますね。700万円が2,500万円、1,200万円が3,000万円ですから、両親からの贈与を受けてのマイホーム取得は増加しそうです。（うらやましい～）

いろいろ考えてわからなくなってしまったら、私たちに会いに来てください。面談してお話をする中で、皆さんにとっての最善策が見えてくるかもしれません！

お会いできるのを楽しみにしていますので、どうぞよろしくお願いします。

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