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2019年09月13日
不動産売買のお金

消費税額で建物金額がわかる!?消費税から逆算して土地と建物の内訳を確認する方法

マイホームを購入する際に「土地がいくらで、建物がいくらなのか?」なんとなく…その内訳にも興味はありませんか?

 

この記事では、新築戸建・リノベーションマンションなど、不動産会社や課税事業者が売主になる物件限定になりますけど、消費税額から建物金額を計算する方法を解説します。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

2019年9月13日修正…

2019年10月の消費税増税に向けて8%を10%に修正しました!

 

2018年10月16日追記…


10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。増税されたら記事を修正します。

消費税が課税される場合・されない場合

不動産売買で消費税が課税されるのは、どのような取引でしょうか?まずはキソ知識を知っておいてください!

 

消費税が課税されるのは…

 

不動産会社や課税事業者などが売主になる場合に消費税が課税されます。

 

新築戸建

新築マンション

リノベーション戸建

リノベーションマンション

 

などが対象になります。

 

消費税は建物のみに課税され、土地には課税されません。

 

消費税が課税されないのは…

 

不動産会社や課税事業者ではない個人が売却する場合は非課税です。個人が居住中の中古不動産などが該当します。この場合、売主さま・買主さまのどちらも消費税を気にする必要はありません。

消費税から建物金額と土地金額の内訳を計算する方法

この項目でのお話は消費税が課税される不動産を前提にします。消費税が課税されるのは「課税事業者」が売主になる場合の「建物」だけでしたよね!

 

不動産屋さんからもらえる販売図面や、ネットで見る情報には「販売価格4,980万円(消費税120万円)」のように、消費税額が記載されていることがあります。この場合、消費税額から建物金額を計算し、そこから土地の金額を逆算することができます。具体例で一緒に計算してみましょう。

 

ちなみに、消費税額が記載されていない場合、「消費税が課税されないの?」と疑問に思われるかもしれませんけど、実は、販売価格は消費税額が含まれた「税込価格(内税)」になっていますから、しっかり課税されています。新築戸建で「4,980万円」と書かれている場合、建物の消費税が含まれているのです。

 

新築戸建4,980万円(消費税150万円)で計算してみましょう。

 

令和元年10月に消費税率が10%になります。消費税10%が150万円だということですから、次の計算式で消費税が課税される建物価格を計算できます。

 

150万円÷10%=1,500万円

 

建物価格が1,500万円で、消費税が150万円、総額4,980万円ですから、土地価格は次の計算式で計算できます。

 

4,980万円-1,500万円-150万円=3,330万円

 

簡単ですね!

売主はできるだけ税金を払いたくないのが本音

売主さまからすると、消費税は税金ですから、脱税にならない範囲でなるべく節税したいわけです。そうすると、土地・建物の内訳を変更して、土地に利益を寄せ、建物の利益を少なくすることで建物の金額を下げて消費税を節税しようとします。

 

4,980万円の内訳を 建物価格2,000万円・消費税200万円・土地2,780万円とするよりも、上記の例のように建物価格1,500万円にした方が50万円節税することができてお得になりますね!

実際に契約した新築戸建の内訳を公開!

木造2階建て・3LDK・延床面積95㎡・販売価格5,200万円の大手建売会社施工物件の事例になります。

 

注意:消費税率が8%のときの事例です。

 

この事例では、販売図面やネット情報には消費税が記載されていませんでした。そうすると、消費税額は売買契約書で確認することになります。売主さまから送られてきた売買契約の案内を見ると、建物消費税が66万円と書かれていました。66万円÷8%で計算してみますと…なんと!建物価格が約830万円になってしまいます。

 

延床面積95㎡で建物価格830万円ですと、1坪(約3.3㎡)あたりの建築費が約29万円になります!大手デベロッパーならこの金額でも利益が出るでしょうけど、小さな建売会社だと赤字になってしまいます。

 

お客さまからすると「この金額で建替えできるのかな?」と考えてしまうかもしれませんよね…。そこで、重要事項説明時に「脱税にならない範囲で消費税を節税しているのでこの金額を記載していますけど、この金額で建替えはできませんよ!」というご説明をしておきました。

まとめ

この記事の結論は、消費税額から建物金額と土地金額の内訳を計算することはできますけど、売主の不動産業者が消費税を節税しているため、本当の建物金額を計算することはできない!ということになります。

 

予備知識を蓄えておくことで、「あれもわからない…。これもわからない…。」とパニックにならずに済みます。本当に大事な問題に焦点を当てて考えられるように、事前に不動産取引を勉強してみてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

参考記事…

不動産売買の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」ただし、個人の売主は建物も非課税!

 

2019年8月17日追記…

「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」は準備中なので「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。現在は「購入」サポートもお休みしています。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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