株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月25日
不動産売買のお金

消費税額で建物金額がわかる!?消費税から逆算して土地と建物の内訳を確認する方法

マイホームを購入する際に「土地がいくらで、建物がいくらなのか?」その内訳にもなんとなく…興味ありませんか?この記事では、新築戸建・リノベーションマンションなど、不動産会社や課税事業者が売主になる物件限定になりますけど、消費税額から建物金額を計算する方法を解説します。

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  消費税が課税される場合・されない場合

2.  消費税から建物金額と土地金額の内訳を計算する方法

3.  売主はできるだけ税金を払いたくないのが本音

4.  実際に契約した新築戸建の内訳を公開!

5.  まとめ

 

2018年10月16日追記…

10月15日に「安倍首相が消費税率を2019年10月1日に予定通り8%から10%に引き上げることを表明した」とのニュースが流れました。菅官房長官が、リーマンショックのようなものが起こらなければ増税を実行すると言っていますから、4年遅れで増税されるかもしれませんね。増税されたら記事を修正します。

消費税が課税される場合・されない場合

消費税が課税されるのは…

 

不動産会社や課税事業者などが売主になる場合です。消費税は建物のみに課税され、土地には課税されません。

 

消費税が課税されないのは…

 

不動産会社や課税事業者ではない個人が売却する場合は非課税です。

消費税から建物金額と土地金額の内訳を計算する方法

不動産屋さんからもらう販売図面や、ネットで見る情報に「販売価格4,980万円(消費税120万円)」と、消費税額が記載されていることがあります。この場合、消費税額から建物金額を計算し、そこから土地の金額を逆算することができるんです。具体例で一緒に計算してみましょう。

 

ちなみに、消費税額が記載されていない場合、「消費税が課税されないの?」と疑問に思われるかもしれませんけど、実は、販売価格は消費税額が含まれた「税込価格」になっていて、しっかり消費税が課税されています。新築戸建で「4,980万円」と書かれている場合、建物の消費税が含まれているのです。

 

新築戸建4,980万円(消費税120万円)で計算してみます。

 

平成30年8月時点では消費税率が8%です。消費税8%が120万円だということですから、次の計算式で消費税が課税される建物価格を計算できます。

 

120万円÷8%=1,500万円

 

建物価格が1,500万円で、消費税が120万円、総額4,980万円ですから、土地価格は次の計算式で計算できます。

 

4,980万円-1,500万円-120万円=3,360万円

 

簡単ですね!

売主はできるだけ税金を払いたくないのが本音

売主さまからすると、消費税は税金ですから、脱税にならない範囲でなるべく節税したいわけです。そうすると、土地・建物の内訳を変更して、土地に利益を寄せ、建物の利益を少なくすることで建物の金額を下げて消費税を節税しようとします。

 

4,980万円の内訳を 建物価格2,000万円・消費税160万円・土地2,820万円とするよりも、上記の例のように建物価格1,500万円にした方が40万円節税することができてお得になりますね。

実際に契約した新築戸建の内訳を公開!

木造2階建て・3LDK・延床面積95㎡・販売価格5,200万円の大手建売会社施工物件の事例になります。

 

この事例では、販売図面やネット情報には消費税が記載されていませんでした。そうすると、消費税額を確認するのは売買契約書になります。売主さまから送られてきた売買契約の案内を見ると、建物消費税が約66万円と書かれていました。66万円÷8%で計算してみますと…なんと!建物価格が約830万円になってしまいます。

 

延床面積95㎡で建物価格830万円ですと、1坪(約3.3㎡)あたりの建築費が約29万円になりますから、この金額で同じ建物を再建築できるわけがありません。大手デベロッパーならこの金額でも利益が出ますけど、小さな建売会社でこの金額では赤字になってしまうでしょう。

 

お客さまからすると「この金額で建替えできるのかな?」と思ってしまうかもしれませんよね。そこで、重要事項説明時に「脱税にならない範囲で消費税を節税しているのでこの金額を記載していますけど、この金額で建替えはできませんよ!」というご説明をしておきました。

まとめ

この記事の結論は、消費税額から建物金額と土地金額の内訳を計算することはできますけど、売主の不動産業者が消費税を節税しているため、本当の建物金額を計算することはできない!ということになります。

 

予備知識を蓄えておくことで、「あれもわからない…。これもわからない…。」とパニックにならずに済みます。本当に大事な問題に焦点を当てて考えられるように、事前に不動産取引を勉強してみてくださいね。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

不動産売買の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」ただし、個人の売主は建物も非課税!
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この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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