消費税額で建物金額がわかる!?消費税から逆算して土地と建物の内訳を確認する方法

マイホームを購入する際に「土地がいくらで、建物がいくらなのか？」なんとなく、内訳にも興味はありませんか？この記事では、新築一戸建て・リノベーションマンションなど、不動産会社や課税事業者が売主になる物件限定になりますけど、消費税額から建物金額を計算する方法を解説します。

ブログ執筆：上級宅建士「ゆめ部長」

不動産売買で消費税が課税されるのは、どのような取引でしょうか？まずはキソ知識を勉強しておきましょう！

消費税が課税されるのは…

不動産会社や課税事業者などが売主になる場合に消費税が課税されます。

■ 新築一戸建て

■ 新築マンション

■ リノベーション戸建

■ リノベーションマンション

などが対象になります。

消費税は建物のみに課税され、

土地には課税されません。

消費税が課税されないのは…

個人（不動産会社や課税事業者ではない個人）が不動産を売却する場合は消費税が非課税になります。個人が居住中の中古不動産などが該当します。この場合、売主さま・買主さまのどちらも消費税を気にする必要はありません。

消費税が課税される不動産を前提にお話します。

消費税が課税されるのは

「課税事業者」が売主になる場合の

「建物」だけでしたよね！

不動産屋さんからもらえる販売図面や、ネットで見る情報には「販売価格4,980万円（消費税150万円）」のように、消費税額が記載されていることがあります。この場合、消費税額から建物金額を計算し、そこから土地の金額を逆算することができるので、具体例で一緒に計算してみましょう。

ちなみに…消費税額が記載されていない場合、「消費税が課税されないの？」と疑問に思われるかもしれませんけど、販売価格は消費税額が含まれた「税込価格（内税）」になっていますから、しっかり課税されています。新築一戸建てで「4,980万円」と書かれている場合、建物の消費税が含まれているわけです。

新築一戸建て4,980万円（消費税150万円）で計算してみましょう。

建物価格の消費税（10％）が150万円ということは、

次の式で建物価格を計算できますね。

150万円÷10%＝1,500万円

建物価格が1,500万円

消費税が150万円

総額が4,980万円　なので、　

土地価格は次の式で計算できます。

4,980万円－1,500万円－150万円＝3,330万円

簡単ですね！

売主さまからすると、脱税にならない範囲で消費税をなるべく「節税」したいわけです。そのためには、建物価格を下げる必要があるため、土地に利益を寄せ、建物の利益を少なくすることになります。

販売価格4,980万円の内訳を

土　地：2,780万円

建　物：2,000万円

消費税：   200万円

とするよりも、上記の例のように

土　地：3,330万円

建　物：1,500万円

消費税：   150万円

にした方が「50万円節税」できてお得になりましたね！

なお、たまに、建物減価償却費を経費にするため「建物価格を上げて欲しい」と言われることがありますけど、それは、難しい相談だと考えてください。

大手建売会社の分譲事例で内訳を見てみましょう。

・木造2階建て

・4LDK

・延床面積95㎡

・販売価格5,200万円（税込）

注意：消費税率が8%のときの事例です。

この事例では、販売図面やネット情報には消費税が記載されていませんでした。このような場合、消費税額は売主の不動産会社さんへ確認することになります。担当者さんから送られてきた「売買契約の案内」を見ると、建物消費税が66万円と書かれていました。

66万円÷8%で計算してみると…

なんと！

建物価格が約830万円になってしまいました。

延床面積95㎡で建物価格830万円ということは、1坪（約3.3㎡）あたりの建築費が約29万円になります。お客さまからすると「そんな安い建築費で大丈夫？？？」と心配になったり、「将来、これくらいの金額で建替えできるのかな？」と勘違いしてしまうかもしれません。

そこで！誤解がないように、重要事項説明時には「節税対策で建物価格を安く記載してある」ことをしっかり説明しておきました！！

覚えておいてほしいことは2つ！

1つ目…

消費税額から建物金額と土地金額の内訳を計算することはできても、売主の不動産業者が消費税を節税しているため、本当の建物金額を計算することはできない！

2つ目…

中古のマイホームを売買する際は、建物に消費税が課税されないため、売買契約書に土地価格・建物価格・消費税額の内訳が記載されません。消費税額から逆算できるのは売主が課税事業者の場合だけです！

予備知識を蓄えておくことで、「あれもわからない…。これもわからない…。」とパニックにならずに済みます。本当に大事な問題に焦点を当てて考えられるように、事前に不動産取引を勉強してみてくださいね。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

参考記事…

不動産売買の消費税は「土地が非課税」で「建物は課税」