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2019年07月01日
不動産売買の知識

住宅ローン事前審査・本審査のご案内【営業ツール紹介1】

 ゆめ部長が使っている各種ご案内を紹介するシリーズ【第1弾】

「住宅ローンの事前審査と本審査のご案内」

 

住宅ローンの審査を行うにあたり、ゆめ部長からお客さまへ住宅ローン審査に関するご案内をお送りしています。住宅ローンは一般的に「事前審査」と「本審査」の2段階に分かれていますので、それぞれの内容をこの記事で解説したいと思います。

 

ターゲットは…

不動産屋さんが頼りなくて不安な人

やることを早めに確認しておきたい勉強熱心な人

不動産業界の新人さん など

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

住宅ローン「事前審査」のご案内

2019年6月30日時点で書類を加筆・修正中です。近いうちにデザインなども整えますので、完成しましたら上記のPDFの更新します!!

 

ゆめ部長が使っている書類はコチラ …

ゆめ部長の「事前審査のご案内」

 

事前審査のご案内では、必要書類・確認事項・注意事項・事前審査後に本審査が否決されるケースをお伝えしています。大きなお金を借りるわけですから、しっかり準備をして不備がないようにしてくださいね。

 

このご案内に記載している内容は「お客さまからよくある質問事項」でもあります。少しでも住宅ローン審査の不安を解消できたら嬉しいです!

 

では、詳細を確認していきましょう。

物件名・お客さま名・書類の返送期日・住宅ローン特約期日など

不動産購入をサポートする担当者(エージェント)は、毎月2本~3本くらい売買契約を締結していると思います。物件によっては1ヶ月以内に引き渡しできますけど、建築が始まる前の状態で契約した新築戸建だと半年後になることもあります。

 

そのため、不動産屋さんは、引渡準備中の案件を常に5件くらいは抱えていることになります。ゆめ部長だと、最高で15件くらい抱えたことがあるかな。

 

毎月2本契約して、2本引渡を行う…これくらいであれば全く問題なく対応できますけど、繁忙期になると、1か月で5本以上契約して引渡も5件以上。そこに、査定書作成・物件調査・契約書類作成・現地案内・新規問い合わせ対応…と重なってしまうこともあります。

 

働いても、働いても、働いても、終わらない…。

 

こうなってくると、とんでもないミスをしてしまう可能性が出てきます。日程管理を間違えたり、お客さまを間違えて書類を送ってしまったり、約束を失念してしまったり…。「なんでそんな簡単なことでミスするの?」と驚くようなことが起こるものなのです。

 

だから、単純ミスを防ぐために「物件名」「お客さま名」「書類の返送期日」「住宅ローン特約期日」などを記載するようにしています。

 

こんなことを細かく書くつもりはなかったんですけど、お客さまから「不動産屋さんが何も教えてくれなくて困り果てています…」という相談も数多く受けてきましたので、不動産屋さんの事情を知っておくことで自己防衛の意識を持ってほしい…そんな意図で書いてみました。

事前審査で必要な書類・必要な物

事前審査申込書

運転免許証 両面

健康保険証 両面

認印・実印

住民票

源泉徴収票 直近2年分

住民税決定通知書 or 住民税課税証明書 直近1年分

 

どの金融機関を利用するか、お客さまの勤務先などで必要な書類・必要な物は異なってきます。簡単に解説をしておきます。

 

事前審査申込書は、提携している金融機関であればゆめ部長が用意できます。しかし、ネット銀行や提携していない金融機関の場合は用意できません。ネット銀行であれば事前審査申込書はダウンロードできますから、ご自身で対応してください。

 

運転免許証がなければパスポートなどでもOKです。住所変更を忘れていないか確認しておきましょう。

 

健康保険証は「資格取得日」で入社年月日を確認します。健康保険組合を変更していたり、転籍している場合は 資格取得日≠入社年月日 になってしまいますから事前に教えてくださいね。

 

住民票は本審査の時でも構わないんですけど、離婚協議中、これから入籍するなどの場合は早めに事情をお聞かせいただければ幸いです。

 

源泉徴収票は1月~5月に審査をする場合や、フラット35を利用する場合は、直近2年分用意してください。年俸制・歩合給の割合が多い・年収の増減が大きい場合は審査で見る年収が低くなることがあります。

 

住民税決定通知書は会社から発行される細長い書類です。なければ、区役所で課税証明書を取得してもらわなければいけません。この書類と源泉徴収票の数字が一致していないと、脱税を疑われてしまい、審査が否決される可能性が高くなります。

 

他にもお話したいことはたくさんあるんですけど、この記事では書ききれませんので割愛します。興味がある人のために、別の記事で詳細を書いていきます!

事前審査の注意事項・確認事項

お客さまからよくある質問「FAQ」に対する回答でもあります。先に目を通しておいてもらえると、手続きがスムースに進むことでしょう!

 

【1】

事前審査申込書を記入する前に、「記入例」を同封しておきますのでご確認ください。「現在の賃貸住宅にいつから住んでいるか?」「購入動機」などをムシしてしまう人がいますけど、こういうところも記入する必要があります。こちらで代筆できる部分は×をつけてわかりやすくしておきますね。

 

【2】 

運転免許証がない場合 ⇒ パスポート・健康保険証・住民基本台帳カード・国民年金手帳・母子健康手帳・児童扶養手当証書などをご用意ください。

 

【3】

パスポートは顔写真ページと所持人欄(現住所記載)ページをコピーしてください。
署名欄は忘れずに記入をお願いします。

 

【4】 

源泉徴収票を紛失している場合は、勤務先で再発行を依頼してください。

 

【5】

住民税決定通知書は、5月頃に会社から交付される細長い書類です。お持ちでなければ、区役所・市役所で直近の住民税課税証明書を取得していただきます。取得年度の1月1日時点で居住していた行政の窓口で取得でき、配偶者が代理で取得することも可能です。必要書類などは直接窓口へお問い合わせください。

 

【6】 

住民票●通・印鑑証明書●通を取得しておくと2度手間にならなくて済みます。住民票と印鑑証明書は3ヶ月以内に発行されたものをご用意ください。

 

住民票は「ご家族全員記載・続柄あり・本籍とマイナンバー省略」で取得します。⇒取り間違いがとても多いので十分にご注意ください。なお、コンビニで取得したものは利用できません。必ず区役所・区民事務所で取得してください。

 

【7】

印鑑登録をしていない場合は、登録予定のハンコで押印してください。後日、印鑑登録を行っていただきます。なお、お引渡しが終わるまで登録印鑑は変更できません。

 

【8】

シャチハタ・欠け印は利用できません。欠け印をお持ちになるお客さまがとても多いのでご注意ください。

 

【9】

住宅ローン審査は「事前審査」「本審査」に2段階に分かれているのが一般的です。
「事前審査」は書類の不備がなければ、早いと当日中、遅くても1週間以内に審査結果をお知らせできます。

 

【10】

「事前審査」内定後に「本審査」で否決されることは稀ですのでご安心ください。

 

【11】

虚偽報告や買主さまの過失により「本審査」が否決された場合、手付金が返還されないことがあります。

 

【12】

住宅ローン特約は売主さまに負担をおわせるものです。そのため、売買契約で定められた期日(上記の「ローン特約期日」)までに本審査の内定通知書を取得するようにご協力ください。買主さまの過失により、審査結果が期日までに出なかった場合、違約解除になる可能性もあります。

事前審査内定後に本審査で否決されるケース…【参考】

【ケース1】

事前審査内定後に新規でローンを組んだ場合、カードキャッシングを利用した場合など。お引渡しが終わるまではローンを組んだりやキャッシングは絶対にしないでください。

 

【ケース2】

源泉徴収票の金額と住民税決定通知書( or 住民税課税証明書)の金額が合わない。
⇒ 副収入の申告をしていないと脱税扱いになり、住宅ローンを利用できなくなる可能性があります。

 

【ケース3】

会社の規模が小さい場合、業種が公序良俗に反する場合など。

 

【ケース4】

会社が赤字で決算している場合、ご年収が高くても審査が厳しくなります。

 

【ケース5】

本審査内定後に転職・退職してしまった場合。産休・育休も要注意です。

 

【ケース6】

団体信用生命保険への加入が否決になった場合。フラット35・ワイド団信を検討するか、住宅ローン特約で解除することになります。

 

事前審査で詳細まで確認する金融機関であれば、本審査後に結果が覆される心配が少なくなります。しかし、1番手を確保するために事前審査を急ぎで行ってもらう場合、「物件担保評価」「勤務先の確認」を省略することがあり、この場合は不安が少し残ることになるわけです。

 

なお、事前審査がなく、一発本審査の金融機関もあります。

住宅ローン「本審査」のご案内

本審査のご案内は事前審査と重複する部分が多いため、重複部分は割愛します。

 

ゆめ部長が使っている書類はコチラ …

ゆめ部長の「本審査のご案内」

本審査で必要な書類・必要な物

本審査申込書

実印

住民票

印鑑証明書

住民税決定通知書 or 住民税課税証明書 直近1年分

完済証明書

勤務先の名刺

 

事前審査で提出済みの書類は不要になります。ただし、本審査は必ず店舗来店しなければいけない金融機関の場合、運転免許証・健康保険証・売買契約書の原本などを持参する必要があります。

 

上記書類以外にも、事前審査で提出を求められる書類があれば準備します。例えば…

 

自己資金のエビデンス(通帳のコピーなどで残高を証明)

入籍前の場合は覚書

納税証明書

産休・育休中の場合は復職証明書 などなど。

 

事前審査で求められた書類があれば、金融機関担当者と情報共有をしてご案内に記載しておきます。

本審査の注意事項・確認事項

【1】

本審査では全て実印を利用します。(欠け印は原則として利用できません。)

 

【2】

勤務先へ在籍確認の電話があります。個人情報保護の観点から代表電話では取次ぎをしてもらえない場合に備え、名刺を1枚ご用意いただくか、総務部の担当者をお知らせください。勤務先の方から携帯番号を教えていただくことができれば、銀行担当者が携帯電話へ直接電話することができます。意外と時間がかかることが多いためご協力をお願いします。

 

【3】

団体信用生命保険へのお申込書に虚偽申告がありますと、必要な時に保険金が支払われないことがあります。申告するべき事項にあたるか心配なことがあれば早めにお知らせください。告知事項『あり』ですと、医師の診断書を取得していただく場合があります。なお、風邪などの一時的なものや、生活に支障がない骨折の経験などは記載不要です。

 

【4】

本審査では団体信用生命保険の加入審査も行います。特約付き団信で5,000万円を超えるなど、一定条件で医師の診断書が必要になります。その場合、できるだけ早くクリニック等で受診をお願いします。会社の健康診断では検査項目が不足していることがあります。

 

【5】

団体信用生命保険に加入できない場合、金利は上がりますが、審査基準が緩い『ワイド団信』の審査もお勧めしています。また、団体信用生命保険への加入が必須ではない『フラット35』もご検討ください。

 

【6】

火災保険・地震保険の見積りを取得してください。火災保険は原則加入する必要があります。短期間でも構いませんので加入手続きをお願いします。なお、ゆめ部長はバックマージンが嫌いなので保険の代理店登録はしていません。

 

【7】

完済条件付きのローンがある場合、完済証明書の発行時期を確認してお知らせください。意外と時間がかかりますので要注意です。

 

【8】

虚偽報告や買主さまの過失により「本審査」が否決された場合、手付金が返還されないことがあります。

 

【9】

書類の不備がなく、在籍確認がスムースに済めば、3日~1週間で審査結果をお知らせできます。

最後に…

住宅ローン審査はお客さまごとに必要な書類が異なります。そのため「事前審査のご案内」も「本審査のご案内」も1件ずつ考えながら作成しなければいけません。

 

この記事では伝えきれなかった必要書類・手続きなどに関しましては別の記事でまとめてみます。まずは、この記事で住宅ローン審査の全体を抑えておいてくださいね。

 

「ゆめ部長が使っている各種ご案内を紹介するシリーズ」は、今まで使っていた営業ツールを強化しつつ、情報の一元化をすることも目的として執筆しています。まだ不完全な状態ですけど、少しでも皆さまのお役に立てたら幸せです。完成は2019年中を目標にしています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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