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2020年07月22日
不動産売買の知識

不動産仲介の仕事はバックマージンとか不当請求だらけ…!?

不動産仲介の仕事では、バックマージン(紹介料・キックバック)や不当請求があたり前のように存在しています。「バックマージン完全禁止!」を掲げるゆめ部長が、業界の闇を皆さまにお話しますので、ムダな請求を受けないように勉強しておいてくださいね!

 

先に1つお伝えしておきたいことがあります。

 

ゆめ部長はバックマージンをもらいませんが、全てのバックマージンを完全否定するつもりはありません。お客さまに「価値」を提供できるのであれば、通常の広告費の範囲内でバックマージンがあってもいいのでは!?と考えています。ただ、今の不動産業界は楽してお金を稼ぐことしか考えていない人が多く、バックマージンをもらえるだけの価値を提供できていないため、この記事を通して注意喚起することにしました。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

工務店紹介・工事費用・解体費用など

不動産取引の現場で、どのようなバックマージンが存在しているのか!?知り合いから聞いた話や、業者さんから提案された話を紹介していきます。

 

まずは、工務店・工事費用・解体費用などからです!

 

マイホーム購入では、建物を解体して新築を建築したり、リノベーション工事をしたり、大きな仕事が発生します。

 

不動産仲介の仕事はこれらの仕事の入口になりますから、不動産屋さんへ紹介料という名のバックマージンを支払ってでも「仕事を振ってよ~」と考える人がいるのは想像できることでしょう。

 

聞いた話・提案された話など「裏話」を読んでみてください。

 

工務店から提案された金額…

 

個人で領収証を切るなら 1棟 30万円~50万円

領収証を切れないなら商品券で 5万円~相談

 

「会社には秘密でね♪」とのことでした。

 

工務店と仲介会社の提携…

 

建物1坪あたり5万円を紹介料として支払うとのこと…。

 

24坪 なら 120万円

30坪 なら 150万円

 

これが不動産屋さんの営業成績になるわけです。大手ハウスメーカーでも、税抜きの本体価格から数%はあるようですね。

 

工務店の利益の中から、広告費がかからなかった分をバックマージンや紹介料として支払うのであれば別に問題がないので構わないと思います。でも、お客さまへの請求書に上乗せするのは絶対にダメです!

 

解体費用のボッタクリ…

 

通常の解体費が300万円くらいだったそうです。

ここに、不動産会社が200万円をオン。

これでお客さまの承諾を取れたら利益を分け合おうよ!

こんな提案をして、100万円ポッケに入れた人がいる。

 

こんな話を知り合いから聞きました。

恐ろしい話ですよね…。

仕入物件の紹介

仕入物件と言うのは、不動産買取会社に紹介する物件のことです。

 

不動産買取会社は、物件を仕入れると、

 

新築戸建分譲

中古物件をリノベーションして分譲

土地分譲

 

などを行います。

 

不動産仲介会社には売却情報が集まってきますから、この中から、不動産買取会社へ紹介することがあります。不動産買取会社は仕入れができなければ商売にならないため、仕入物件を紹介してくれる不動産仲介会社を大事にします。

 

だから、バックマージンが発生するのです!

 

1現場の取引だけで仲介会社へ現金300万円支払った!という話を聞いたことがあります。営業マン本人は否定していましたけど、その社長が「お前んとこの上司にさぁ、この前ガッツリ300払ったから、次も頼むよ!!」とのことでした。

 

買取会社から「払うよ」という提案があれば、

仲介会社から「払えよ」という要求をすることもあります。

 

ゆめ部長は仕入業務の経験があるので、

仲介会社から請求された話を暴露しましょう!!!

 

最高額は大手の営業マンが「個人で200万円くれ」

多かったのは30万円くらいの現金

会社にバレない商品券は5万円~30万円くらい

 

まぁ、仕入れの仕事は海千山千の営業マンが集まっているので、こういう世界なのだと思います。ゆめ部長は仕入れの世界は苦手です。

司法書士先生の登記手続き

司法書士先生には登記手続きでお世話になります。登記の仕事を知り合いの司法書士先生へ紹介することで、不動産会社はバックマージンをもらっているのです。

 

不動産屋さんが会社でもらっていることもありますし、担当者がお小遣いでもらっていることもあります。バックマージンの相場は1万円~5万円くらいでしょうか。悪質なケースでは10万円を超える金額を受け取っていることもあるとか。

 

新人時代の上司の自慢を暴露!!

 

上司「1年間、司法書士のお小遣いを通帳に貯めてみたらさぁー100万円超えたんだよね~すごくない!?」

 

たしかに。スゴイ悪い人ですよね。

新人に自慢したらダメでしょ…。

 

ちなみに、司法書士先生のバックマージン(キックバック)は「司法書士倫理13条(不当誘致等)」で禁止されています。

 

でも、あたり前のように行われています。

そして、このバックマージン、

実は、お客さまの請求に「オン」されているんですよ。

 

不動産会社が要求しているのか、

司法書士先生から提案しているのか。

癒着して仲良くゴルフとキャバクラに行っているのか。

 

ゆめ部長が長くお付き合いしている司法書士先生は、

「私は一切お支払いしていません!」と

きっぱり言い切っていました。

 

こういう姿勢、好きだな。

火災保険料

火災保険はマイホームを購入したら加入するお客さまが多いですよね。銀行から加入することを条件にされることもあります。

 

近年、自然災害の危険度が高まってきているため、火災保険だけでなく地震保険にも加入するお客さまが増えています。危険度に応じて保険料が高くなっていますので、お得に入れるネット加入をオススメしたいです。

 

しかし、不動産会社によっては、契約の条件に「当社指定の火災保険へ加入すること」という条件を付けてくることがあります。まぁ、これは独占禁止法違反ですから断ってしまえばイイのですけど、急に担当者の対応が悪くなることもあるので、バランスを取る必要があります。

 

では、なぜ、指定してくるのでしょうか…?

それは、バックマージンをもらえるからです。

 

ゆめ部長は保険の代理店をしたことがないので詳細はわかりませんけど、聞いた話では、保険金額の10%~20%くらいが相場のようです。年間の加入件数などによって紹介料が変わるとか、いろんあルールがあるとのことでした。

 

余談ですけど…

 

現在、火災保険は10年が最長ですけど、数年前まで最長35年加入できました。木造一戸建ての場合、高いプラン加入で100万円を超えることがありましたから、仲介手数料以外の報酬として20万円くらいが不動産屋さんへ「ちゃりーん」と支払われていたのでしょう。

 

これは、銀行の火災保険も同じです。

だから、高いプランを勧めてくるわけですよ。

注意してください!

 

ココまで読むと保険のバックマージンは「悪」だと思えるかもしれませんけど、火災保険の代理店手数料が悪いとは言っていません。

 

ゆめ部長の考えとしては、お客さまに価値を提供できるのであれば、紹介料をもらったとしてもOKだと思っています。

 

たとえば…

 

火災保険の内容を熟知するほど勉強して不要な特約をカット。お客様の要望に合ったオススメプランを提案し、納得できるまで説明することができる。

 

これなら、OKだと思いませんか!?

ここまでやってくれたら、お客さまも満足できますね。

住宅ローン事務手数料

金融機関の住宅ローンは事務手数料 または 保証料がかかります。

 

保証料は保証会社に支払いますけど、

事務手数料は金融機関の利益です。

 

事務手数料は多くの金融機関で次の計算になります。

 

借入金額×2.2%(消費税込)

 

3,000万円 なら   66万円

5,000万円 なら 110万円

 

安い金融機関だと、消費税込みで1.62%・1.1%など。

楽天銀行は低額な定額制で330,000円です。

 

つまり、金融機関によっては事務手数料で大きな利益を出せるということですね。しかし、金融機関の住宅ローン商品は多様になり競争が激化しています。そのため、マイホームを購入するお客さまを不動産屋さんから紹介してもらいたくて、バックマージンを支払ったりすることがあるのです。

 

本当かどうかはわからないのですが、金融機関によっては、事務手数料の中から0.5%とか0.6%を紹介料などの名目で不動産屋さんへ支払っているのだとか…。

 

ゆめ部長の営業トーク~~~

 

ゆめ部長は事務手数料が安い金融機関を紹介しています。

 

たとえば、フラット35を利用するなら、

事務手数料が2.2%の金融機関を利用せず

0.5% or 0.8%の優良住宅ローンを紹介します。

 

事務手数料が高い金融機関は担当者が歩合給で働いているためフットワークが軽いのが特徴です。住宅ローン審査書類をお客さまの自宅へ取りに行ってくれるし、手続きの案内も任せておいてOK。不動産屋さんの仕事はかなり楽になります。

 

ところが、優良住宅ローンだと、本審査書類がレターパックで「バンッ!」と郵送されてきます。お客さまに聞くと「よくわからないよねぇ~」とのことですから、ゆめ部長が書類記入をサポートすることになります。バックマージンもローン代行手数料ももらわず、諸経費を安くするために頑張っています!!

 

仲介手数料はなるべく安く。

そして、ムダな経費も削減。

 

う~ん、すばらしい(自画自賛)

住宅ローン代行手数料

「住宅ローン代行手数料」は、バックマージンではなく、不当請求です。住宅ローンの審査をサポートした…という理由で請求されます。

 

55,000円・110,000円・165,000円など、

結構な金額を請求してくるので要注意です (怒!)

 

「当社なら金利優遇が最大限取れますよー」とか、

「難しい審査も通しますよー」とか、

いろいろ理由を並べて請求してきます。

 

でも、これ、夫婦で公務員さん、借入50%の鉄板案件でも

なぜか請求してきます。

 

こんなに好条件なお客さまなら、

どこの金融機関でも大歓迎ですよね。

 

金融機関に任せておけば勝手に話が進むのに、代行手数料払わなきゃダメなの!?ゆめ部長なら、絶対に支払いたくないですよ、こんなの。

 

ちなみに、都庁で聞いてみましたら、

 

「住宅ローンのサポートは仲介手数料の中に含まれる!」

「住宅ローン代行手数料は取るべきではない!」

 

との回答でした。

 

難しい案件を通すために一所懸命頑張った、

ファイナンシャルプランニングも行った、

などの努力があれば

請求してもイイのかなぁ…とは思います。

 

参考記事…

「住宅ローン代行手数料」に宅建マイスターが物申す!実は…返却してもらえる可能性があるそうですよ!

その他のバックマージン

その他に聞いたことがあるものを挙げておきます。

 

引越

NHK

ネット関連

エアコン・カーテンなど

家具・家電

床コーティング

太陽光発電

外壁塗装

測量

適合証明書・耐震基準適合証明書取得

 

不動産会社にとって、もう、バックマージンパラダイス。

仲介手数料以外にどれだけ儲けたいの!?

 

電話1本、紹介するだけでお金をもらうんじゃなくて、

紹介した分、20%OFFとかお得にしてあげて、

自社サービスの魅力を高めた方がイイと思うんだけどなぁ。

 

だから、ゆめ部長は基本的に何も紹介しません。

全部、ネットで探してもらっています。

 

バックマージンをもらいたくないし、

提案すら受けたくないからです。

 

給湯器交換するだけなら、

amazonで現品を買って、

くらしのマーケットで設置してもらえばOK。

それくらい自分でやるから大丈夫だよ。

お客さまが、そう言っていました。

これが賢くて正解。そういう時代です。

最後に…

「はぁぁぁ~~~………」とため息ついちゃいますよね。

思い出して書いたら疲労感でグッタリです。

 

イヤだと思っても他人は変えられません。

でも、自分の行動は自由にできます。

 

自分の会社と、自分の周り。

ここから小さな誠実の種を撒いていこう。

 

「温かみのある社会でありますように。」

そう祈りながらできることをコツコツと。

 

さぁ、頑張りましょうか。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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