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2020年11月14日
不動産売買の知識

築古の中古戸建を高値で売却しよう!「解体して更地売却」を提案する不動産会社に騙されないで!

ゆめ部長の新しい「不動産売却大成功事例」が出ました!築40年の中古戸建でも建物価値をしっかり評価して高値売却を実現できた事例です。今回の記事では、この成功事例で学んだこと(築古=解体は間違い!)を皆さまにお伝えしたいと思います。

 

不動産業界15年宅建マイスター2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

築40年の中古戸建に対する査定書は更地前提ばかり(悲)

「築年数20年を超えると建物価値はゼロ」

 

こんな悲しい売却査定をする不動産屋さんがたくさんいます。建物を解体して更地で売却する場合、建物解体費用分がマイナス評価になります。でも、建物の価値をしっかり評価してあげれば、マイナスどころかプラスにできるわけですよね。本当にもったいないよなぁ~と思いませんか!?

 

不動産取引の最前線で働くゆめ部長の経験として、今回の売却大成功事例のお話をしてみますので一緒に考えてみましょう。

 

成功事例の物件…

 

築40年の中古戸建

間口が2mの旗型地(敷地延長)

3,000万円台半ばの満額成約

 

ゆめ部長以外の査定(5社くらい)…

 

実際に現地を見に来てもらった結果の査定金額(訪問査定)はどこの不動産屋さんも3,000万円くらいであり、2,000万円台の提示もあったそうです。「建物価値ゼロ」または「更地」として価格査定されたことに売主さまもショックを受けているようでした。

 

建物の状況はすごく良かったのに。

なんで、妥当な評価をしないんだろう??

 

きっと…不動産屋さんの怠慢でしょうね。

 

ゆめ部長の査定…

 

提案:「更地」ではなく「中古戸建」として販売するべき!

 

訪問後の査定金額:3,180万円~3,380万円

オススメ販売価格:3,480万円

 

ゆめ部長の査定金額の方10%くらい高いですよね。

この理由を解説します。

 

築40年の建物ですし、間口が2mしかない土地のため、多くの不動産屋さんが成約価格が安い事例を参考にして弱気な査定をしたのだと考えられます。

 

しかし、販売中の不動産や近隣の成約事例を確認してみると、土地の坪単価にかなりバラつきがあることがわかりました。(相場が安定していない!)

 

そこで!

 

ゆめ部長は近隣の成約事例を徹底的に調べ上げました。中古戸建の成約事例だけでなく、新築戸建の成約事例、土地の成約事例も参考にしましたし、現在販売中の不動産についてもしっかり確認してから金額を提示しました。

 

これらのデータから算出した金額は次の通りです。

 

古屋ありで販売:2,940万円 ~ 3,230万円

中古戸建で販売:3,300万円 ~ 3,499万円

 

見た目ではわからない建物トラブルがあれば3,180万円

建物を使えるならしっかり評価して3,380万円

 

このあたりの価格であれば3ヶ月~6ヶ月で成約できると考えました。

 

築年数だけで安易に建物をゼロ評価したらいけない!ということを理解してもらえましたでしょうか??不動産屋さんは「これは高いと売れないよなぁ~」そんな先入観を持って査定していますので、あっさり金額を間違えることがある…そんな事実も知っておいてください。

残存価値あり VS 解体では300万円以上の差が出る!

ゆめ部長の建物の査定結果を見てください!

 

解体撤去する場合     :-200万円

価値ありと見る場合:+160万円

 

建物解体はアスベスト対策を考えて200万円にしました。

 

建物の残存価値あり!として計算すると、

建物1坪あたり60万円・残存価値10% ⇒ 約160万円

 

「-200万円」or「+160万円」

これだけで360万円もの金額差が出るわけです(驚)

 

今回は残存価値10%としましたけど、

メンテナンスや増改築をしている場合は

もう少し価格を上げても良いと思いますよ。

築年数が経っている中古戸建を高値売却する条件

「築年数が経っていても高く売れるなら売ってよ!」そんなお問い合わせが増えてしまうかもしれないので、注意事項もお話しておきます。

 

注意事項1…

 

今回は築40年でも建物価値を160万円ほど見れましたけど、ノーメンテナンスの建物であれば、建物価値を10%も見ることは難しいでしょう。

 

愛情を持ってマイホームを大事に使い、

大切に住んでくれる新しいファミリーに引き継ぎたい。

 

ゆめ部長の経験上、こんな想いを持っている売主さまは良い条件での売却を実現できていると言えます。売主さまが買主さまへ家族との思い出話などができれば、印象はさらにアップすると思いますよ♪

 

注意事項2…

 

長年住み続けていると隣人トラブルが生じているかもしれません。落ち葉がいつも庭に落ちていた・雨水がいつも庭に流れてきていた・たばこの煙が洗濯物にかかって迷惑だったなど、些細なことでトラブルになることがあるものです。

 

築年数が経過している建物に囲まれている場合、買主さまはこの点をすごく心配していますから、トラブルがあれば事前に解決するように努力しましょう。

 

「確定測量を行い隣地から境界確認書をもらっています。」

「越境解消の覚書を締結しています。」

「隣地から植栽の越境を指摘されたので対応しました。」

 

このような内容を先に伝えてください。

買主さまから聞かれる前に伝えるのがポイントです。

こんな対応ができれば信頼を得られると思いませんか!?

築年数が経っている中古戸建を高値売却する準備

「築年数は経過しているけど建物価値はある!!」と思うのであれば、楽して現況のまま販売しようとしてはいけません!買主さま目線でしっかり準備をしておきましょう。

 

具体的にどんな準備ができるのか…?

今回の売却大成功事例をもとにお話しましょう。

 

準備1…

 

40年前の測量図しかなく、隣地との境界票が2箇所見つかりませんでした。そこで、確定測量を行い、隣地+前面道路(公道)との境界を全て確定させ、境界票を復元することにしました。隣人の皆さまと会ってお話しできた経験は、買主さまへの安心感にもつながりました。

 

準備2…

 

上水道管・下水道管・ガス管の越境があり、一部越境していて、一部越境されている状態でしたので、越境解消に関する覚書を取得しておきました。隣地にお住まいの方がご高齢の方で苦労しましたけど、取得できてホッと一安心!

 

買主さまへ「越境があります。」とだけ伝えてしまえば、おそらく、「じゃあ値下げしてください。」と言われてしまいますよね。だから、事前に覚書の取得をしておくべきなのです。

 

準備3…

 

築年数は40年でも室内は魅力的♪これをお客さまへ伝えるためには訴求力がある写真が必須だと考えました。そこで、売主さまには次のようなお願いをしました。

 

ダイニング・キッチンの壁紙を貼りかえ

荷物を徹底的に整理整頓(元から綺麗でしたけどね)

室内清掃

庭のお手入れ

 

結構大変だったみたいですけど、

一所懸命対応してもらえた価値がある写真を撮影できました!

 

「この写真を見て現地へ来たんですよ。」

こんな言葉をもらえたのが嬉しかったです♪

 

準備4…

 

売主さまがDIYで故障個所の補修を行いました。

 

汚れだけでなく故障・不具合も減点に繋がりますので、補修できる範囲で協力してもらいました。

 

売主さまが大切に住んでいた!という安心感。

売主さまの人柄への信頼感。

 

こういう所も意識できると良いですね。

 

準備5…

 

室内も綺麗に飾るのが大切です。

 

いつも言っていることですけど、芳香剤・新品スリッパ・コロナ対策の除菌スプレーなども準備しておきましょう。照明やカーテンにも気を遣い、空気の入れ替えも毎回行ってください。

 

準備6…

 

リフォーム・設備交換の履歴も伝えましょう。発注書などを保管できていれば、書類を見てもらいながら説明できると良いと思います。これも信頼感アップにつながりますね。

 

準備7…

 

内覧時は売主さまも積極的にコミュニケーションを取るべきだと考えています。事前に伝えるべきこと、流れをゆめ部長と打ち合わせしましょう。奥さまには周辺環境・買い物・学校などの話をしてもらうなど役割分担も意識してみてください。

 

こうやって振り返るとかなり準備していますね。「高額な商品」を販売するという意識があれば、やれることはいくらでも見つかるものです。

DIYで自由にリフォームしたい!そんな需要は確実にある!

今回の事例での新しい発見。

 

それは…

 

DIYで自由にリフォームを楽しみたい!

大規模リノベで自分好みの空間を手に入れたい!

 

こんな需要が結構ある!ということです。

 

内覧されたお客さまを振り返ると…

 

大規模リフォームを前提としたお客さま

建築関係の仕事をしているお客さま

夫婦で建築士のお客さま

 

などなど。(プロも検討しているのが興味深い!)

 

この経験を生かした査定・売却提案ができれば、

きっと、売主さまにも喜んでもらえますね♪

最後に…

不動産屋さんは「楽して儲けたい」と考えている人が多いですし、深く考えずルーティンで仕事をしているため提案力がない人も多くいます。

 

こんな不動産屋さんが作った査定書を信じて売却したらどうなるか…。たぶん、想像通りの結果になることでしょう。

 

大切なマイホームを売却するわけですよね?

今まで家族を守ってきてくれたマイホームですよね??

 

それなら、解体して更地にするのではなく、大事に住んでくれるファミリーに引き継ぐという選択肢をしっかり検討してもらえたら嬉しいです。

 

フローからストックの時代へ。時代に合った売却を実現したい人はゆめ部長へご相談ください。ご連絡を心よりお待ちしています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…不動産業界にはなんか暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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