株式会社 麻布ハウス
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2018年12月25日
不動産売買のお金

不動産売却でかかる諸費用と税金を確認しておきましょう!

不動産を売却するときに、どれくらいの諸費用が必要になるのか?を事前に知っておきましょう。諸費用の目安をわかっているだけでも、売却資金の分け方や買い替え計画を立てやすくなるはずです!また、節約する方法も一緒に勉強しておきましょう!

 

不動産業界15年・宅建マイスター・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  不動産売却の諸費用の一覧をチェック!

2.  仲介手数料

3.  印紙代

4.  登記費用(抵当権抹消・住所変更)

5.  住宅ローン一括返済手数料

6.  税金(譲渡所得税)

7.  その他(測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用など)

8.  逆に戻ってくるお金があるかも!?

9.  最後に…

不動産売却の諸費用の一覧をチェック!

仲介手数料

印紙代

登記費用

住宅ローン一括返済手数料

税金

その他(測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用)

 

不動産購入時ほど諸費用はかからないので安心してください。

 

1つ1つの費用を確認してみましょう。

仲介手数料

仲介手数料は不動産屋さんの報酬になります。この仲介手数料は「成功報酬」になりますので、売買契約が成立しない限り、机上査定・訪問査定・販売図面作成・販売活動などで費用は発生しません。

 

仲介手数料は売買契約完了時に発生しますが、ほとんどの不動産屋さんが契約時に50%・残代金決済時(=引渡日)に残りの50%をもらっています。

 

次に仲介手数料の金額に関してです。金額は下記の計算式で算出します。(2018年12月現在の計算ですので消費税は8%で計算しています。) 

 成約価格×3%+6万円 )×1.08 

 

具体的に計算してみましょう…

 

成約価格3,000万円 … 103万6,800円

成約価格4,000万円 … 136万    800円

成約価格5,000万円 … 168万4,800円

成約価格7,000万円 … 233万2,800円

成約価格         1億円 … 330万4,800円

成約価格  3億円 … 978万4,800円

 

やることは同じはずなのに、金額が高くなると、なんで仲介手数料が上がるの?という疑問があると思います。

 

その理由は…  私たち不動産仲介会社は、売買契約に対して「仲介責任」を負わなければいけないため、売買金額が高くなれば、その分、責任も大きくなっていくからです。

 

3億円の不動産売買を仲介したにもかかわらず、仲介手数料が100万円ではリスクに対する報酬が釣り合わなくなってしまいます。これは時計・車・美術品などでも同じですよね。

 

仲介責任はかなり重くなってきていて、仲介手数料額を大幅に超える数千万円の損害賠償責任が生じた案件もあると研修で習いました。どんな物件でも「超低額な定額制」を採用している会社は、このリスクを把握しているのでしょうか…?

 

私なら、1億円を超える物件を仲介手数料30万円では絶対に仲介しません。

 

麻布ハウスの仲介手数料を説明しておきます。

 

仲介手数料は「3%+6万円」または「無料」の選択制を採用しています。

 

フルサポートで高値成約を目指したいなら「3%+6万円」のセラーズエージェント」、諸経費を節約することを最優先したいなら「仲介手数料無料」の「手数料0円売却」を選択してください。

 

2つのサービスに関する詳細は、この記事の最後に貼ったリンク先の記事で確認できます。ちょっと長めの説明になりますので、お時間のある時にどうぞ!!

印紙代

印紙税という税金は「売買契約書を作成することで不動産取引の法律関係が安定するというメリットに対して課税するもの」だそうです。

 

よくわからないですけど、何かと理由をつけて課税したいのでしょうね…。小さい紙1枚に数万円とられるのは、ハッキリ言っていい気はしません ( 怒 )

 

グチはこれくらいにして…具体的に金額を見ていきましょう!印紙税は売買契約書に記載されている金額によって変わってきます。

 

1,000万円超 ~ 5,000万円以下 : 10,000円

5,000万円超 ~ 1億円以下   : 30,000円

1億円超   ~ 5億円以下   : 60,000円

 

この数字は2018年12月時点での税額になります。

 

印紙税の軽減が利用できる期間が延長になり、平成32年3月31日までに作成された売買契約書は上記の金額になります。

 

なお、軽減がなかった場合、1,000万円超~5,000万円以下は20,000円、5,000万円超~1億円以下は60,000円、1億円超~5億円以下は100,000円となります。

 

売買契約書の記載金額は消費税抜きの金額でみます。

5,000万円ちょうどは10,000円でOKです。

 

印紙は郵便局で「収入印紙」を購入してください。なお、売買契約が土日の場合、24時間営業している大きな郵便局に行けば購入可能です。

 

原則として、売主さま・買主さまの双方がそれぞれ保管する売買契約書の原本に印紙を貼付(ちょうふ)して税金を納付することになります。

 

1つ注意してください…

 

郵便局で発行される領収証は捨てないで保管しておきましょう。将来売却する際に利益が出たら税金が課税されるのですが、利益から印紙購入費用などを経費として差し引くことができます。この時に領収証で証明する必要があります。

 

5年以内の売却で利益が出ると、所得税・住民税が39.63%もかかります。印紙代が1万円だと約4,000円、3万円だと約12,000円も税金を納めずに済むのです!

登記費用(抵当権抹消・住所変更)

住宅ローンを借りて購入した不動産を売却する場合、その不動産には 抵当権 が設定されています。引渡時に抹消することが条件になりますので、残代金決済日 ( = 引渡日 ) に、買主さまから受け取ったお金で一括返済して、法務局で抵当権を抹消しなければいけません。

 

この手続きで、司法書士先生への報酬+登録免許税という税金が発生します。

 

また、登記簿謄本に記載されている所有者の住所が印鑑証明書とズレてしまっていたり、結婚後に名字が変更になった場合、登記簿謄本の表記を変更することになり、やはり司法書士先生への報酬と登録免許税がかかってきます。

 

抵当権抹消と住所変更を合わせても2万円~5万円くらいです。5万円に近づく場合は複数の金融機関から融資を受けていて、共有名義になっている場合などです。なお、所有権移転登記・抵当権設定登記は買主さま負担になります。

 

ちなみにですが…たまに「登記を自分でやりたい!」という要望もあるのですが、私は基本的にお断りしています。

 

売却の場合は抵当権抹消と住所・苗字変更だけですから、自分でやってもそれほど難しくなく、問題なくできるそうです。しかし、この登記手続き中は謄本を取ることができなくなり、権利移転を登記することもできなくなってしまいます。

 

わずか数万円の司法書士報酬を節約るために、引渡日を延期するリスクを考えてみて欲しい…というのが本音です。手続きがギリギリになってしまい、引渡日の直前に謄本を取れないかもしれない…というのも大きな問題です。

 

ついでに…平日しか法務局が開いていないわけですから、わざわざ有休をとってまでやることではないですよね。

 

何度かお客さまが自分で住所変更登記をしました。立場上、私は状況を確認するための連絡が増えて大変でした。時間にゆとりがあり、状況をしっかり連絡してもらえるのであれば仕方なく了承しますが、周りの人に思わぬ迷惑がかかることを知って欲しいと思います。

 

用語解説「抵当権」…

銀行からお金を借りて購入した不動産に対して銀行が設定する権利です。もし返済できなくなった場合、銀行は抵当権を実行して競売にかけ、優先的に貸したお金を回収できる権利になります。

住宅ローン一括返済手数料

住宅ローンを借りていた場合、抵当権を抹消するために残額を一括返済することになります。この一括返済には手数料が必要です。

 

一括返済手数料は金融機関によって異なります。21,600円・32,400円・54,000円が多い印象ですが、金融機関によっては、数年で一括返済する場合、残額の2%を違約金として支払わなければいけないということもあるので要注意です。

 

事前に住宅ローンの借入をしている金融機関に確認しておきましょう

税金(譲渡所得税)

譲渡所得税は、不動産売買で利益が出た場合に課税されます。この税金は本当に難しくて、不動産屋さんはよくわかっていないと思います。ここでは簡単な説明だけしておきます。まずは計算式からです。

 

所有期間5年以下…

利益 × 39.63  %

 

所有期間5年超…

利益 × 20.315%

 

所有期間10年超…

6,000万円以下の利益 × 14.21  %

6,000万円超の利益  × 20.315%

 

「利益」は下記の【1】-【2】-【3】になります。

 

【1】譲渡収入金額

売買代金 + 固都税精算金

 

【2】取得費

購入代金 + 購入時諸費用 - 建物減価償却費

 

【3】譲渡費用

売却時諸費用

 

意外と見落としがちなのが、【売った金額 - 買った金額】ではないということです。

 

建物減価償却分は「利益」としてみる形になりますから、長年所有しているマンションだと利益が多くなってしまうことがあるので気を付けてください。

 

なお、領収証をしっかりとっておくと、思わぬ費用が諸費用として認められることがあるそうです。勝手な判断をせずに、必ず、税理士先生または税務署に確認を取りましょう!

 

なお、利益が3,000万円までなら非課税にできる制度(居住用財産の3,000万円特別控除)があります。

 

この制度を利用できれば、「利益-3,000万円」で計算した残りに対してのみ、上記の税額をかけて課税されることになります。

 

ただし、買い替えの場合は特に注意をしてほしいのですけど、「住宅ローン減税」とは選択適用になります。「最大で400万円戻ってきます!」と不動産屋さんがアピールしてくるものだから、使えて当然!と思っているとイタイ目にあうかもしれません…。

 

「3,000万円控除を利用した場合の譲渡所得税がいくらになるのか?」「住宅ローン減税は最大でどれくらい使えそうなのか?」を計算してから、どちらを選択するか考えるようにしてください。

 

確定申告の時期になる前に税理士先生または税務署にて相談することを強くオススメしています。

その他(測量・解体・残置物撤去費用・弁護士費用・税理士費用など)

マンションであれば必要ありませんけど、一戸建てや土地を売却する場合は、測量費用・解体費用・残置物撤去費用などが必要になります。

 

測量・境界標復元費用 : 30万円~80万円

解体費用       : 100万円~300万円

残置物撤去費用    : 10万円~50万円

 

その他かかる可能性があるものをみておきましょう。

 

相続であれば、弁護士・税理士・司法書士先生への相談費用が必要になります。売却前に相続登記までは必要ありませんけど、遺産分割協議書の確認は必要です。

 

離婚案件であれば弁護士先生との相談が必要でしょう。共有名義の不動産であれば離婚協議書などを確認させてください。

 

判断能力が低下していれば、成年後見制度を利用しなければいけない可能性があります。その場合は、弁護士・司法書士先生への相談が必要です。

 

費用の見積もりは先生に確認してくださいね。

逆に戻ってくるお金があるかも!?

かかる費用ばかりでなく、一部戻ってくるお金もあるかもしれません!

 

まずは、「銀行保証料」です。

 

住宅ローンを借り入れするときに、100万円あたり約2万円(35年返済の場合)の銀行保証料を支払っている場合が多いと思います。

 

このお金は、もし返済が滞ってしまった時に立て替え払いすることを保証してもらうための費用ですから、一括返済すれば不要になります。そのため、還付を受けることができるのです。

 

ただし、支払ったお金の残年数分すべてが戻ってくるわけではなく、だいぶ減った額で戻ってきますので期待し過ぎないでくださいね…。

 

次に、「火災保険料」もチェックしましょう。

 

今は最長で10年になりましたが、数年前までは35年間一括で加入していた人も多かったはずです。特に一戸建ては保険料が高いので、忘れずに解約の手続きをして還付を受けるようにしてください。

 

最後に売却で損が出てしまった場合の話です。

 

この場合、損失分を給与収入と損益通算できる可能性があります。給与収入は金額に応じて所得税・住民税を支払っていますから、給与収入を0円として扱ってもらえれば、その年の所得税は0円で翌年の住民税も0円になります。

 

当然、確定申告は必要ですから忘れずにお願いします。

最後に…

この記事を読んでわからなかった箇所もあったのではないでしょうか…?税金は難しいですからね。わからない部分は面談時に詳しく説明しますけど、スムースに理解するためには前提知識が必要です。少し大変ですが、記事を何度か読み返しておいてくださいね。

 

なお、税金は複雑で不動産屋さんの知識では太刀打ちできません。個別具体的な相談は、必ず、税理士先生または税務署へ確認するようにしましょう。

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪
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