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2021年12月30日
不動産売買の知識

不動産売却の流れ STEP ① 売却相談

不動産を売却する売主さまの事情やスケジュールによって最適な売却方法が変わり、サポートする不動産屋さんによって売却成果は大きく変わるものです。

 

ゆめ部長のWebページ「真っ直ぐ不動産仲介」では、スケジュール・査定・諸費用・税金・高値成約のコツなど「不動産売却の基礎知識」だけでなく「不動産屋さんの選び方」までアドバイスしています。基礎知識を学んだうえで「エージェント(担当者)」・「会社」・「サービス」を見比べ、頼りになる不動産屋さんを見つけてくださいね。

不動産売却の成功ストーリーを描こう

不動産売却の「成功ストーリー」をみんなで考えて共有しましょう。下記4項目に沿って成功ストーリーを思い描けば、「みんなにとっての成功」が見えてきますし、具体的な行動も少しずつイメージできるようになるはずです!

 

(1)  売却する理由は?

(2)  売却スタート・ゴールの時期は?

(3)  目標の売却価格は?

(4)  どんな不動産屋さんへ依頼する?

 

成功ストーリーを共有できたら、次は、みんなで不動産売却で重視したい希望条件を出し合いましょう。

 

 目標成約価格

会社の安心感

サービス内容

担当者のレベル

親身な対応

仲介手数料

 

などなど。

 

ここに、優先順位を付けます。優先順位の「上位3つ」を満たせるかどうか?に焦点を当てて不動産屋さん(会社+担当者)を選ぶようにしてください。

不動産屋さんを探そう

不動産屋さん選びでは「会社」と「担当者」を必ず分けて判断しましょう。

 

まず、「会社」から見ていきます。

ゆめ部長の独断と偏見で会社を規模で分けてみました。

 

 安心感サービス営業マン
大手会社△ ~ ○
中堅会社△ ~ ○× ~ ○
零細企業△ ~ ○× ~ ◎× ~ ◎

 

大手会社

大アタリは少ないけど、大ハズレも少ない。安定感重視!サービスが充実して魅力的だけど、無料サービスは両手仲介を狙った物件の囲い込みリスクを高めるので要注意です。

 

中堅会社

未公開物件に強い仲介会社は購入するならオススメ。suumoなどへの掲載は上手だけど、正直、売却サービスは特徴がないかな…と思います。最近、不動産テック系の会社に注目が集まりますけど、売却力は高くないような気がしています。

 

零細企業

ヤバイ会社と素敵な会社が混在。アタリの会社・担当者はレベルが高いです!小さな会社なので不動産売却を任せるのは少し不安があるかもしれません。SNSなどで積極的に情報発信している人が多いので、選択肢に入れる場合はチェックしてみてください。

 

次は、「担当者」を見ていきます。

チェックポイントは5つです。

 

Point.1 やる気がある?

Point.2 実績はある?

Point.3 保有資格・営業歴は?

Point.4 相性は合う?

Point.5 味方になってくれる?

 

メールでのやり取り、査定書の内容、面談時の対応などで判断できますから、妥協せず、しっかり選ぶようにしましょう。

 

安心感があり、サービスが充実している大手仲介会社が気に入ったとしても、サポートしてくれる担当者が悪ければ納得できる結果は期待できません。不動産屋さん選びは厳しい目で時間をかけて行うべき最重要事項です!

不動産売却にかかわるお金を確認しよう

不動産売却でかかる諸費用をしっかり確認しておきましょう。

 

仲介手数料

印紙代

登記費用

住宅ローン一括返済手数料

測量・解体・残置物撤去・弁護士や税理士相談など

 

大手仲介会社へ依頼するなら、仲介手数料が「成約価格×3.3%+66,000円」かかるのは仕方ないことです。

 

しかし!

 

「セラーズエージェント」のゆめ部長なら、仲介手数料を安くすることができます!もちろん、売却力にも自信がありです!!

 

不動産売却の選択肢の1つとして覚えておいてくださいね。

 

次は、売却で利益が出た場合の税金もチェックしましょう。

 

売却益に対して譲渡所得税(所得税+住民税)が課税されます。簡単に説明しておくと、短期間で売却すると「利益×約40%」、5年以上保有してから売却すると「利益×約20%」もの税金が課税されてしまうのです。この税額計算には利益を減らす特例などがありますけど、要件が細かく定められていてすごく難しいです。税金から逃げずにアドバイスしてくれる不動産屋さんなら安心できると思います。

 

「売却できる価格」

「住宅ローンの残債」

「売却の諸費用」

「売却後の税金」

 

ここまで把握できれば、話は一気に進めやすくなりますよね。

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:不動産屋さんは何社に相談すればいいですか?

ゆめ部長のオススメは 3社 ~ 5社 です。良さそうな不動産屋さんが見つかれば1社だけでもOK。不安や心配があれば、大手・中堅・小規模に分けて5社へ相談。最も良かった1社を選びましょう。

質問:売却までの期間はどれくらいかかりますか?

エリアや売出価格にもよりますけど、一般的には3ヶ月~6ヶ月くらいです。旧耐震基準、借地権、再建築不可などであれば、1年以上かかることもあります。なお、2022年は売手市場が継続すると考えられるため、1週間で成約する案件もたくさんあるでしょう。

質問:専任でも不動産屋さんを変えられますか?

媒介契約期間中でも変えられます。媒介契約3ヶ月が未経過だったとしても、ノーペナルティーで解約できることが多いです。違約金がかかるとしても経費のみ支払えばOK。人件費などを含めて請求されることはありませんから数万円で済むでしょう。売却できない原因が不動産屋さんにあるのでは…と疑わしい場合は「ゆめ部長のセカンドオピニオン」を検討してくださいね。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回:不動産売却の流れ STEP ② 査定

 

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2021年12月20日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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