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2021年12月30日
不動産売買の知識

不動産購入の流れ STEP ① 購入相談

マイホーム購入の希望条件を家族で話し合いましょう。みんなで意見を出し合い、「譲れない条件」「譲れる条件」を整理したうえで、「譲れない条件」に優先順位付けしておきます。次は、不動産屋さんへの相談です。譲れない条件の上位3つを満たした物件があるのか、ないのか…、プロの意見を早めに聞いておくことで効率的なマイホーム探しができます。

マイホーム購入の成功ストーリーを描こう

マイホーム購入の「成功ストーリー」をみんなで考えて共有しましょう。下記4項目に沿って成功ストーリーを思い描けば、「みんなにとっての成功」が見えてきますし、具体的な行動も少しずつイメージできるようになるはずです!

 

(1)  マイホームを購入する理由は?

(2)  マイホーム探しスタート・ゴールの時期は?

(3)  どんなマイホームに住みたい?

(4)  どこの不動産屋さんへ依頼する?

 

成功ストーリーを共有できたら、次は、みんなでマイホーム購入で重視したい希望条件を出し合いましょう。

 

一軒家・マンション

エリア(沿線・駅・市区町村)

駅距離・通勤通学の利便性

土地と建物の広さ・間取り

築年数

2階建 or 3階建 マンションなら階数

陽当り・眺望

資産性

耐震性能・省エネ性能・バリアフリー性能

ペット飼育

テレワークの快適性

購入時期

 

などなど。

 

この希望条件を「譲れない条件」と「譲れる条件」に整理したうえで、「譲れない条件」に優先順位を付けておきます。優先順位の「上位3つ」を満たせるかどうか?に焦点を当ててマイホームを探すようにしてください。

 

次に、頼れる不動産屋さんを探しましょう。

不動産屋さんを探そう

不動産屋さん選びでは、「会社」と「担当者」それぞれチェックすることをオススメします。

 

まず、「会社」から見ていきます。

ゆめ部長の独断と偏見で会社を規模で分けてみました。

 

 安心感サービス物件情報営業マン
大手会社○ ~ ◎△ ~ ○
中堅会社△ ~ ○○ ~ ◎ × ~ ○
零細企業△ ~ ○× ~ ◎ × ~ ◎

 

大手会社

大アタリは少ないけど、大ハズレも少ない。安定感重視!新築戸建や土地の未公開物件は多くないけど、中古物件の取扱数がすごく多いです。中古物件情報をいち早くゲットしたいなら複数の大手で顧客登録することをオススメします。

 

中堅会社

担当者のレベルよりも物件情報に注目してほしい!地域に密着した複数の店舗をもつ会社は「未公開物件」に強いと言えるでしょう。中古物件よりも、新築戸建・土地・リノベ済み物件が得意です。

 

零細企業

ヤバイ会社と素敵な会社が混在。アタリの会社・担当者はレベルが高い!買主さまだけを味方する「バイヤーズエージェント」、仲介手数料割引サービスなど、お客さま目線のサービスを打ち出している会社があります。マジメに仕事をしている不動産屋さんに出会えるかもしれませんよ。

 

次は、「担当者」を見ていきます。

チェックポイントは5つです。

 

Point.1 やる気がある?

Point.2 実績はある?

Point.3 保有資格・営業歴は?

Point.4 相性は合う?

Point.5 味方になってくれる?

 

インターネットで会社と担当者の情報を集め「良さそうだな…」と感じた不動産屋さんが見つかったら相談してみましょう。譲れない条件の上位3つを満たした物件があるのかどうか?メール・ZOOMなどのオンラインミーティング・面談などで聞いてみてください。

 

このやりとりを通して、不動産屋さんのレベル・人柄などをチェックできるはずです。不動産屋さん選びは凄く大事なので、時間と労力をかけて行いましょう。

 

ただし…

 

好きな不動産屋さんを通して購入するのは、残念ながら難しい…ということを知っておいてください。なぜなら、日本の不動産取引では「未公開物件」や「物件の囲い込み」が多く、物件情報を持っている不動産屋さんの立場が強くなっているからです。

 

気に入った不動産屋さんを見つけ、一緒にマイホームを探せるのがベストですけど、現実は…頼りなくて横柄な不動産屋さんが担当者ですごく嫌だけど、欲しい物件を取り扱えるのがこの不動産屋さんだけだから仕方ない…ということが多々あります。

 

時間があれば次の記事を読んでおいてください ⇒

日本の不動産仲介業で「バイヤーズエージェント」を実現するのが難しい理由

マイホーム購入にかかわるお金を確認しよう

マイホームを購入する場合、諸費用として「物件価格× 7%~8%」かかると言われています。では、どんな費用がかかるのか…?事前に確認しておきましょう!

 

仲介手数料

司法書士先生・登記費用

土地家屋調査士・登記費用(新築戸建)

銀行保証料 or 銀行事務手数料

住宅ローン代行手数料

印紙代

火災保険料

固定資産税・都市計画税の清算金

振込手数料

適合証明書発行手数料(フラット)

住宅診断(任意)

不動産取得税

 

・どこの金融機関を利用するのか?

・ペアローンにするのか?

・地震保険や家財保険も加入するのか?

・フラット35を利用するか?

・耐震基準適合証明書を取得するのか?

 

など、お客さまによって、あてはまる項目が変わります。

それにしても、いろんな経費がかかりますよね…。

 

なお、上記の諸費用には、引越費用・家具家電購入費用・ハウスクリーニング代・リフォーム代などは入っていないので注意してください!

 

ゆめ部長のマイホーム購入なら…

 

仲介手数料:「無料」 または 「半額」

住宅ローン代行手数料:なし

 

あたり前ですけど、契約書類作成費用・物件調査費用など、よくわからない名目で費用を請求することもありません。また、価格交渉も頑張りますし、住宅ローンはなるべく事務手数料を安く抑えられるようにしています。たとえば、フラット35を利用するなら、事務手数料が借入金額×2.2%かかる銀行もありますけど、ゆめ部長がオススメする「優良住宅ローン」なら、借入金額×0.8% or 0.5%になります。もちろん、変動金利ならネット銀行の利用もオススメしていますよ!

 

結果、諸費用は物件価格の3%~5%までは下げられます。

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:未公開物件とはなんですか?

未公開物件とは、原則として、ネットなどにも掲載されていない、本当に誰も知らない情報のことを言います。ただ、一部の不動産屋さんしか取り扱えない新着物件も未公開物件と呼ぶことが多いです。詳細は… (YouTube) 購入不動産の探し方【マイホーム売買の基礎講座】

質問:取扱できない物件もあるんですか?

残念ですけどあります。新築戸建であれば「未公開」物件、中古物件であれば「物件の囲い込み」をされている物件です。未公開物件は、売主の不動産会社と販売を任される仲介会社のつながりが強く、紹介させてもらえないことがあります。物件の囲い込みは大手も行っている不動産取引の悪しき慣習です。売却を任された不動産会社が両手仲介をするために情報をオープンにせず、紹介させてくれません。取り扱いできるかは簡単に調べられますのでお気軽にお問い合わせください!

質問:「専任」と書かれている物件も取扱できますか?

suumoなどの広告で「専属専任」「専任」と記載されていても取り扱いできます。広告には不動産取引の態様が「売主」「仲介」「代理」のどれかを書かなければいけないルールがあり、「専属専任」「専任」「一般」は取引態様が全て「仲介」であることを意味しているだけだからです。未公開や物件の囲い込みでなければ紹介できます。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

次回:不動産売却の流れ STEP ② 物件内覧

 

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2021年12月29日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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