不動産購入の流れ STEP ③ 資金計算・ローン審査
マイホーム候補の物件に出会えたら、購入で必要な「諸費用」と毎月の「住宅ローン返済額」を不動産屋さんに提示してもらいましょう。このときに、住宅ローンの事前審査をかけておくとスムースです。
諸費用の見積もり
STEP.1の復習も兼ねて諸費用について見ておきましょう。
■ 仲介手数料
■ 司法書士先生・登記費用
■ 土地家屋調査士・登記費用（新築一戸建て）
■ 銀行保証料 or 銀行事務手数料
■ 住宅ローン代行手数料
■ 印紙代
■ 火災保険料
■ 固定資産税・都市計画税の清算金
■ 振込手数料
■ 適合証明書発行手数料（フラット）
■ 住宅診断（任意）
■ 不動産取得税
一般的な諸費用は「物件価格× 7％～8％」でしたね。
お客さまごとに諸費用の概算見積は変わりますので、購入検討中の物件、利用したい銀行、単独ローン or ペアローン、自己資金額（借入希望額）、火災保険への加入条件、住宅診断（ホームインスペクション）を受けるか…など、希望条件を不動産屋さんへ伝えてください。試算する条件が確定すれば、その条件に合わせた概算見積をすぐに作ってもらえますよ。
ゆめ部長なら…
仲介手数料が安いですし、住宅ローン代行手数料は不要です。お得にできる部分は最大限削っていきますので、より良い選択肢を一緒に考えてみましょう。
住宅ローン返済シミュレーション
諸費用の概算見積と住宅ローン借入額が決まったら、住宅ローンの返済シミュレーションを作ってもらい、不動産屋さんと検討してください。なお、下記内容によって毎月の返済額が変わります。
■ 変動金利 or 全期間固定 or ミックス
■ 返済期間
■ 団信特約の有無（三大疾病など）
■ 元利均等 or 元金均等
マイホームを購入すると、住宅ローン以外にも支払いが発生します。
■ 管理費・駐車場・駐輪場
■ 修繕積立金
■ 固定資産税 ＋ 都市計画税
逆に、住宅ローン控除を利用できる場合、所得税・住民税の還付を受けられますので、自己資金が少ないならマイホーム購入計画に組み込んでおくと良いです。
返済シミュレーションの金額を確認できたら、マイホーム購入後、問題なく返済を続けていけるか…家族でしっかり話し合ってくださいね。もし、厳しいな…と不安を感じるようならムリは禁物です！毎月返済できる金額を超えないように購入条件を見直しましょう。
住宅ローン事前審査
返済金額に問題がなければ、住宅ローンの事前審査をかけましょう。
住宅ローンは「事前審査」と「本審査」の二段階に分かれているのが一般的です。売買契約前に「事前審査」の内定を取得し、売買契約後に「本審査」の内定を取得します。
「事前審査」は、早ければ当日～翌日、遅いと1週間以上かかることがあります。なお、不動産購入申込時には、事前審査の内定通知書を提示しないと受け付けてもらえないことがあるので、早めに審査を進めてください。
「本審査」では団体信用生命保険の審査に注意しましょう。直近で健康診断を受けた結果、「要再検査」の記載があり、医師の診断書を求められることもあります。医師の診断書を取得するのに時間がかかると、本審査の内定が出ず、融資実行もできなくなってしまいますので、不安があれば、事前審査時には不動産屋さんへ相談しておくことをオススメします。
ゆめ部長のサポートでは…
「仲介手数料を安くするために」住宅ローン審査はお客さまがインターネットで行ってください。もちろん、必要な書類の準備、手続きのサポートはしています。
オススメのオンラインサービスは…「モゲチェック」です。情報を入力するとお勧めの銀行を紹介してくれますし、複数の銀行へ事前審査もかけてくれます。
下記5つであれば取り次ぎサポートしています。
■ 住信SBIネット銀行（変動・ネット銀行）
■ auじぶん銀行
■ ソニー銀行
■ 優良住宅ローン（全期間固定・フラット）
■ ARUHI・スーパーフラット（全期間固定・フラット）
最近は、住信SBIネット銀行を利用するお客さまが圧倒的に多くなりました。ネット銀行なのに、対面相談できますし、ゆめ部長も間に入ってサポートできるからです。融資実行までのスピードが早いため、完成済みの新築一戸建てで利用しやすいのも嬉しいポイントだと言えます。また、2023年8月時点での金利は0.320％ですし、3大疾病50％保証が金利上乗せなしで利用できますよ。
よくある質問集（FAQ）
よくある質問をまとめておきます。
質問：諸費用も借りられますか？
諸費用も住宅ローンで借りることができます。しかし、できれば、物件価格を超える金額を借入するのは避けておきたいところです。なぜなら、万一、住宅ローンの返済が進んでいない状況で売却しなければいけなくなったとき、自己資金を準備できないと売却できなくなってしまうからです。ゆめ部長なら仲介手数料などを節約できますから、賢く節約して諸経費は自己資金で支払えるように自己資金を貯めてくださいね。
質問：複数の銀行で同時に住宅ローンの審査はできますか？
同時に住宅ローン審査を進めることは可能です。本審査内定後、銀行とお金を借りる契約（金銭消費貸借契約）を締結するのですが、この契約前であればキャンセル可能ですよ。
質問：本審査で否決されることはありますか？
事前審査が内定しても本審査で否決されることはあります。よくあるのは、団体信用生命保険で否決されるケースですが、ネット銀行だと、理由もわからず、突然否決されることもあるので困ります…。ネット銀行を利用する場合、他の金融機関でも審査を進めておくなど、対応策を講じておきましょう。
マイホーム購入の流れ 前回・次回・全体
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