不動産購入の流れ　STEP ④　申込・交渉・契約

住宅ローンの事前審査が内定し、購入の気持ちが固まったら、「不動産購入申込書」に希望条件を記載したうえで署名捺印しましょう。不動産屋さんに条件交渉を依頼し、条件がまとまったら売買契約になります。売買契約の前に宅建士から「重要事項説明」がありますので、しっかり理解できるように基礎知識を勉強しておいてください。

購入希望物件へ申込をするために、「不動産購入申込書」と「住宅ローン事前審査の内定通知書」を売主さまへ提示します。

不動産購入申込書には下記事項を記載します。

■ 購入申込者

■ 勤務先・勤続年数・自己資金　

■ 購入希望価格

■ 手付金額

■ 売買契約希望日

■ 引渡時期

■ 住宅ローン特約の期限

■ 残置物

■ その他、特約事項

不動産購入申込書の書式は不動産屋さんによって異なります。A4に最低限の情報だけ書く書式もあれば、A3の紙にビッシリ書かされる書式もあります。細かい不動産屋さんだと、購入申込者情報として、過去の支払い遅延履歴・現在の借入額・自己資金の内訳・団体信用生命保険への加入に影響を与える可能性がある情報などの申告を求めてきます。

不動産購入申込書に関して知っておいてほしいこと…

不動産購入申込書で条件交渉を行い、相手方が承諾したとしても、この時点で売買契約成立とはならないのが一般的です。通常、売買契約書へ署名・捺印して、手付金を交付して契約成立となります。

また、不動産購入申込書は、ノーペナルティでキャンセルできると考えている不動産屋さんも多いですが、相手方が契約に向けて相当の準備を行っていた場合、直前でキャンセルしてしまうと被害が大きいため、損害賠償請求されるリスクがあります。相手側の都合も考え、「価格交渉が通るかどうか確かめるため…」・「1番手を確保するため」など、一方的な自己都合だけで申込するのは絶対にやめましょう！

参考記事…

不動産売買契約がいつ成立するのか…

「イヤだな…と思うお問い合わせ」【まとめ】

不動産購入申込書はお客さまの「購入希望条件」をまとめただけの書類です。売主さまが希望条件を見て、「OK！」「NG」の結論をズバッと出すこともありますけど、「一部OK・一部NG」の回答があり、何度かキャッチボールしながら条件交渉を詰めていくこともあります。

「1番手」の取り扱いと「契約優先」を理解しよう！

諸条件交渉でかかる日数は、早ければ当日、遅くても数日以内には回答があります。条件交渉がまとまると「1番手」ですが、売買契約まで日数が空いてしまうと、他にも購入申込が入り、1番手を2番手に降格させられてしまう可能性があるので要注意です。

なお、1番手として物件を抑えず、少しでも高い金額・少しでも早く契約できるお客さまを優先して契約する不動産屋さんもいます。これを「契約優先」と呼んでいます。買主さまからすれば、急かされているようで嫌な気分になるかもしれませんね…。

理想を言えば、購入申込をして条件がまとまったら、重要事項説明を受け、検討する時間を数日はさんでから売買契約するのが良いと考えています。しかし、現実は「奪い合い」に勝たなければいけないのです。

諸条件の交渉で契約条件がまとまったら、次は、売買契約の締結になります。売買契約をするまでに、物件調査を行い、重要事項説明書や売買契約書を作成しなければいけないので、一般的には、週末の土日 または 翌週末の土日 に契約日を設定します。ただし、人気物件でライバルがいる場合や、大きな価格交渉が通っている場合は、当日または翌日に契約を締結しなければいけないこともあるでしょう。

売買契約では次の書類を確認します。

■ 重要事項説明書

■ 売買契約書

■ 付帯設備表と物件状況報告書

■ 物件資料一式

購入不動産に関する重要事項の説明、物件資料の確認、売買契約内容の確認などで1時間～2時間かかります。ここまでの話を聞いて納得できれば次の作業に移ります。

■ 署名・捺印

■ 印紙を貼付して消印

■ 手付金支払 ⇒ 領収証受領

これで売買契約は完了です。

所要時間は2時間～3時間くらいになります。

買主さまの持物…

■ 認印・実印

■ 顔写真付きの本人確認資料

■ 印紙

■ 手付金

■ 仲介手数料の半金（成約価格×1.65％+33,000円）

■ その他

不動産屋さんによっては、売買契約完了後に仲介手数料の半金を請求します。残りの半金は引渡時に支払うので、仲介手数料を2回に分けて支払うことになるわけです。

ゆめ部長なら…

全ての仕事が完了した後に請求するため、仲介手数料のお支払いは引渡時になります。売買契約時に仲介手数料は必要ありません。なお、仲介手数料は「最大無料」になっていますので、興味があれば、ブログ記事の下にあるバナーをクリックしてみてください！

よくある質問をまとめておきます。

条件交渉は不動産屋さんに任せてください。「不動産屋が頼りないから自分で交渉を通したい！」そんなお客さまもいるようですが、相手側が了承しないので諦めましょう。ゆめ部長のお客さまには、交渉のやり方を指示してきた人がいましたけど、大企業に勤めているからできる力技だと感じたのでお断りしました。仲介会社という「クッション」があるからまとまる交渉はたくさんあると思います。

新築一戸建てだと断られることが多い印象です。中古物件の場合だと、売主さま・売主さま側の不動産屋さんの考え次第でしょう。ゆめ部長が不動産売却をサポートするときは、売買契約前のホームインスペクションは売主さまに承諾してもらうようにしています。

ゆめ部長は売買契約日よりも前に重要事項説明をしたいと考えています。しかし、先ほど説明したように、1番手を確保できなくなるリスクがありますから、物件の奪い合いが起こるほどの人気物件だと悠長なことを言っていられません。その場合でも、前日までには、重要事項説明書・売買契約書をメール送付します。

前回：STEP ③　資金計算・ローン審査

次回：STEP ⑤　ローン本審査・銀行契約

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