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2021年12月26日
不動産売買の知識

不動産購入の流れ STEP ⑤ ローン本審査・銀行契約

住宅ローンの「本審査」では、団体信用生命保険の告知、勤務先への在籍確認、公的書類の提出などがあるため「事前審査」よりも時間がかかります。本審査が内定したら、次は銀行から住宅ローンの融資を受ける契約(金消契約)を締結します。住宅ローンの商品は多様化していますので、不動産屋さんのアドバイスを参考にしながら自分に合う銀行を選びましょう。

住宅ローン本審査

住宅ローンの流れを確認しておきましょう。

 

住宅ローン「事前審査」内定

 ↓

売買契約

 ↓

住宅ローン「本審査」内定

 ↓

銀行確定

 ↓

銀行契約

 ↓

住宅ローン融資実行

 ↓

残代金支払い

 

住宅ローン「本審査」は「事前審査」よりも詳細に審査を行います。

 

団体信用生命保険の告知

勤務先への在籍確認

公的書類の提出

物件担保評価

 

順番に説明していきます。

 

健康上の理由で団体信用生命保険(略して、団信)への加入ができないと住宅ローンの融資は承認されません。「投薬治療中」「要再検査がある」など、団信への加入に不安がある場合は不動産屋さんへ早めに相談しておきましょう。

 

勤務先への在籍確認は、営業職で会社にいないことが多い、テレワーク中、個人事業主などは少し時間がかかることもありますので注意してください。

 

公的書類は「課税証明書」「納税証明書」などです。コロナの影響で給与が減る可能性が高い場合は注意しましょう。本審査内定後に内定取り消しになることもあります。

 

「物件担保評価」と言うのは、もし、住宅ローンの返済が滞ってしまった場合、融資した不動産を競売にかけて資金を回収することになるため、対象不動産に融資額に見合った価値があるかを確認することです。担保評価をするために物件資料が必要になりますので、不動産屋さんに協力してもらい、早めに準備してしまいましょう。

 

本審査は1週間~3週間くらいかかります。団信加入で医師の診断書を求められた、在籍確認が取れなかった、公的年収証明書と源泉徴収票の金額がズレているため修正申告が必要になった、銀行から追加書類を求められた、などの場合、1ヶ月以上かかってしまう可能性があることを理解しておきましょう。

 

なお、住宅ローン本審査は1つの銀行しかできない…というルールはありません。複数の銀行で本審査を行い、内定結果を見比べて、有利な条件の銀行を選ぶことも可能です。ただし、審査手続き・書類集め・キャンセルの連絡など、少し大変だと思います。

銀行契約(金銭消費貸借契約)

住宅ローンの融資を受ける銀行を決めたら「金銭消費貸借契約」を締結します。長い名称なので、略して、「金消契約(きんしょうけいやく)」と呼ぶことが多いです。

 

金消契約の締結は平日のみしか行えない銀行があります。また、夫婦ペアローンなら夫婦で銀行へ行く必要があり、両親がお金を出して持分を持つ場合(担保提供者)は、両親も一緒に来てもらう必要があります。少し大変だと思いますけど、しっかり日程調整するようにしてくださいね!

 

なお、最近は、土日に契約できる銀行や、ネットで契約を完結できる銀行も出てきて便利になりました。ネットで契約できる場合、金銭消費貸借の契約書を電子データで作成するため、印紙が不要になり節約できるのも嬉しいポイントです。(融資額が5,000万円なら2万円、1億円なら6万円、ペアローンで2,500万円ずつなら合計4万円もお得になりますよ。)

 

住宅ローンの融資実行時期…

 

銀行口座へ住宅ローンの融資金が振り込まれるのは残代金支払い時です。そうしないと、住宅ローン購入資金を別の用途に使用されてしまうかもしれないですからね。

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:金利が1番低い銀行を利用できませんか?

ネットで見かける0.3%台の低金利は、誰でも利用できるわけではありません。一般的に、ネット銀行で低金利の融資を利用できるのは条件が良いお客さまになります。たとえば…上場会社勤務・公務員・医師・弁護士・自己資金が多い人などですね。ゆめ部長のような不動産屋さんだと、歩合給で安定していないため、銀行評価が低くなってしまいます(涙)他には、自営業者・勤続年数が短い・自己資金が少ない・借入がある人もネット銀行は通りづらくなります。

質問:団体信用生保険の申告でウソを記載したらどうなりますか?

万一の時に保険料が出なくなりますので嘘を書いたらダメです!!購入申込時に投薬治療・手術歴・入院歴・健康診断の「要再検査」がないかを確認しているのですが、その時は「ありません!」と聞いていたのに、団信の告知書を書く際に「そういえば…」と相談されることがあります。自分の健康状態を把握していないわけがないので、これは「ウソ」をついていたのかもしれませんよね。告知事項を記載した結果、団信へ加入できず、契約を解除する場合、白紙解除ではなく手付解除や違約解除になるリスクが考えられます。というわけで、不動産屋さんにも、保険会社にもウソはつかないでください!

質問:健康上の心配があるのですがローンは通りますか?

保険会社の審査基準は教えてもらえないので審査に出してみるしかありません。団信の加入が断られてしまった場合、金利は高くなりますけど、審査基準が緩い「ワイド団信」で審査をかけるか、別の保険会社と提携している銀行の住宅ローンで審査しましょう。全てNGになってしまった場合は、団信への加入義務がない「フラット35」を検討してください。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回:不動産売却の流れ STEP ④ 申込・交渉・契約

次回:不動産売却の流れ STEP ⑥ 入居準備

 

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2021年12月30日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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