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2021年12月25日
不動産売買の知識

不動産購入の流れ STEP ⑥ 入居準備

室内状況の確認、設備の動作確認、リフォーム業者さんの事前確認などのために「現地立会」を行います。また、住民票移転、資金移動、引越準備などがあり、とても忙しくなる時期です。不動産屋さんと一緒に乗り越えましょう!

現地立会い

売買契約は「付帯設備表」「物件状況報告書」に記載した内容で合意したことになりますから、引渡時点で記載内容と異なることがあれば、補修してもらうことができます。(不動産業者が売主になる新築戸建などは付帯設備表と物件状況報告書は作成していません。)

 

よくあるトラブルを挙げてみましょう…

 

設備の故障・不具合を認識していなかった

設備の故障・不具合を隠していた

引越してみたらキズ・汚れ・不具合が見つかった

契約後~引渡時に新しいキズ・汚れ・不具合が生じた

 

売主さまに悪気がなかったとしても、長年住んでいると、不具合だと気が付いていないこともあります。たとえば、床暖房のコントローラーのボタンが壊れているけど、何度か押してみると動くから問題ないと思っていた…ということです。

 

売主さま:大したことない!コツが必要なだけ。

買主さま:わかっていたら価格交渉していた!

 

こんな感じでトラブルになるわけですね。

 

だから、引渡日に近い日程で、売主さま・買主さま・不動産屋さんが現地に集まり、売買契約時の取り決めと異なることがないかを確認するのです。

 

この時に、室内の採寸、引越業者さんの見積もり、リフォーム業者さんの室内確認などを一緒に行うことが多いので、短くて1時間、長いと3時間以上かかることもあります。ホームインスペクションも行う場合は予定を5時間以上あけておいてください。

 

なお、現地立会では見つからず、引渡後に見つかったキズ・汚れ・故障・不具合についても補修してもらえます。新築 or 中古、業者売主 or 個人売主、で対象と期間の取り扱いが異なるので分けて確認しましょう。

 

新築戸建(売主:業者)

 

設備:メーカー保証・アフターサービス規準による

契約不適合責任:2年

雨漏り・シロアリなど:10年

 

リノベマンション・リノベ戸建(売主:業者)

 

設備:メーカー保証・アフターサービス規準による

契約不適合責任:2年

 

中古戸建・中古マンション(売主:個人)

 

主要設備:7日

契約不適合責任:3ヶ月

 

なお、「経年劣化」については保証対象外になりますが、「経年劣化」と言えるかどうかについては明確な基準がないため悩ましい問題になっています。電池・電球・パッキンなどについては交換義務がなく現況引渡になります。また、主要設備の7日保証は不動産屋さんによって契約書に記載がない場合もあります。

 

参考記事…

トラブルの発生源「付帯設備表」を宅建マイスターが解説します!

虚偽記載は損害賠償!?「物件状況報告書」を宅建マイスターが解説します!

各種手続き

購入したマイホームへ引越するまでに各種手続きを進めていきましょう。

 

ライフラインと賃貸借契約の解約

 

電気・ガス・水道、賃貸借契約(自宅・駐車場など)の解約手続きをしてください。賃貸借契約の解約通知期間を見ながら手続きしましょう。なお、住宅ローンの本審査が否決される可能性もあるため、自宅と駐車場の解約通知は審査内定後に出すことと、1ヶ月くらいゆとりを持っておくことをオススメしています。住宅ローンと家賃をダブルで支払うのはもったいないですけど、長く住む新居なので準備期間を長めに取るべきです。

 

引越準備

 

不用品の処分、新居の家具家電購入、カーテンの採寸・インターネット回線の契約・オプション工事の発注(フロアコーティング・ハウスクリーニング・リフォームなど)・引越会社の確定など、やらなければいけない作業がたくさんあります。

 

住民票移転

 

原則として、住民票は引越完了後2週間以内に移転しなければいけないルールです。しかし、銀行からの要請で金消契約前に住民票を移転して、新しい住所の住民票・印鑑証明書を取得しなければいけないことがあります。不動産屋さん・銀行から説明がありますので、ゆとりを持って対応してください。学校の転校手続きなども必要ですね。

 

資金移動

 

残代金などを支払う口座へ資金を移動しておきましょう。なお、両親から住宅取得資金の贈与を受ける場合は、受け取る時期に期限がありますので注意してください。

よくある質問集(FAQ)

よくある質問をまとめておきます。

質問:売買契約後は現地立会以外にも室内を見れますか?

現地が居住中か空室か、相手の不動産屋さんが協力的かどうか…によって、現地立会時以外にも室内を見られるかが変わってしまいます。引渡前に採寸・オプションの発注などを行いたい気持ちは十分に理解できますが、基本的に、売買契約後に内覧できるのは1度か2度くらいになります。そのため、家賃はもったいないですけど、引渡日~入居日までは1ヶ月くらいゆとりを持つのが良いでしょう。なお、新築戸建の場合、現地立会日以降は引渡日まで一切入居できなくなります。

質問:火災保険や引越業者などを紹介してくれませんか?

ゆめ部長はバックマージンを完全排除するために紹介は行っていません。正直、インターネットで探した方が安いのも理由です。注意点としては、安すぎる業者に引越やフロアコーティングなどを依頼するのは止めておきましょう。値段だけで決めてしまうと後悔することになるかもしれませんよ…(体験談)

質問:ライフラインと火災保険はいつまでに加入すればいいですか?

引渡前に手続きを進めてください。残代金を支払った時点で所有権が移転して鍵を受け取れますので、残代金決済日(=引渡日)の当日から火災保険に加入しておき、ガス開栓立会の予約も立会日以降で入れておいてください。鍵をもらったら現地へ行くと思いますので、その際にガス開栓もできると良いでしょう。なお、電気・ガス・水道の支払いは引渡日の前日までは売主さま負担、引渡日の当日からは買主さま負担となります。

最後に…

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。

 

前回:不動産売却の流れ STEP ⑤ ローン本審査・銀行契約

次回:不動産売却の流れ STEP ⑦ 残代金決済・引渡

 

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2021年12月30日 投稿

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この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋16年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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