両親の援助でマイホームを購入する3つの方法を解説します！

マイホームを買うとき、希望金額の住宅ローンの借り入れができなかったり、自己資金がたりなくなることがあります。

 

よくあるのは…年収はあるけど過去に返済の遅れがあって借入自体ができない場合、転職して年収が下がった場合、産休・育休中で住宅ローンの審査が厳しい場合などです。

 

このような場合、両親に援助をお願いするのも1つの選択肢になりますから、この記事で注意点を把握しておいてください。

 

不動産業界15年・宅建マイスター(上級宅建士)・2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します！それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう～

 

【目次】

1.  両親からお金を借りる

　1-1.  金銭借用書または金銭消費貸借契約書を作成

　1-2.  一定の利息は必要

　1-3.  契約書に記載した返済日に毎月振込送金

　1-4.  親が80歳になるくらいまでに返済

　1-5.  銀行の住宅ローンも考慮して、毎月返済可能な額で抑える

2.  両親から贈与を受ける

　2-1.  住宅取得等資金の非課税制度

　2-2.  相続時精算課税制度

3.  両親も持分を取得して共有する

4.  最後に…

銀行で住宅ローンを借りられなかったり、希望の金額に届かなければ両親からお金を借りるという方法があります。この場合、税務署に贈与だと疑われないようにする必要がありますので、下記の条件をしっかり守るようにしてください。

 

なお、「お金にゆとりがある時に返せばいいよ。」とか「返さなくてもいいよ。」と言われたからって安心したらダメです。このような場合、贈与とみなされる可能性がとても高くなります。

お金を借りる契約のことを、金銭消費貸借契約書 (きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ) と言います。略して金消契約 (きんしょうけいやく) なんて言ったりもします。

 

金銭借用書は個人間、金銭消費貸借契約はもう少し堅いイメージで、銀行からお金を借りる場合に利用されるという違いがあるようです。どちらも個人で作成可能。手書きである必要もありません。「借入金額」「返済期間」「利息」などの借入条件を記載したら印紙を貼って消印しましょう。

 

なお、金銭借用書は貸主が原本を、借主がコピーを保管しますから印紙は1枚でOKですが、金銭消費貸借契約の場合は原本2部になるため印紙も2枚必要になります。

 

【参考1】金消契約の印紙税額

 

    1万円未満　　　⇒　　  非課税

  10万円以下　　　⇒　   　200円

  50万円以下　　　⇒　　   400円

100万円以下　　　⇒　    1,000円

500万円以下　　　⇒　    2,000円

1,000万円以下　　⇒　  10,000円

5,000万円以下　　⇒　  20,000円

1億円以下　　　　⇒　  60,000円

 

【参考2】印紙の消印

 

印紙は消印 (けしいん) することで印紙税を納税したことになります。そのため、消印をしていなければ過怠税という罰金を科せられてしまいます。印紙貼り忘れの場合は印紙額の3倍、消印忘れの場合は印紙額と同額を支払うことになってしまいます。

 

消印は売主さま・買主さまのどちらかが押印または署名で行えばよいのですが、できれば、売主さまと買主さまの両方が消印するのが良いでしょう。印紙の上下左右どこに押印・署名しても構いません。

 

二重線やチェックでは印紙を再利用できる恐れがあるため消印として認められません。注意しましょう。なお、消印を割印と言っている人がとても多いですけど、間違いです！

 

印紙を間違って貼ってしまった場合、税務署で還付をお願いすることができるのですが、契約書記載の人が直接税務署に行かないとダメだと言われたことがあります。

 

損傷もなく綺麗な状態だったからか、金券ショップに相談したら85%くらいで買い取ってくれました。換金はできないと書かれていることが多いですけど、諦めずにチャレンジしてみるのもいいかもしれませんよ。

無利息にしたり、極端に低い金利を設定すると贈与税が課税される可能性があります。「市中金利に近い金利を設定すれば大丈夫」と言われますが、よくわからないですよね。そこで、税理士先生に聞いてみましたら、0.2%くらいで設定すれば良いとのことでした。これは「社内ローンの金利を0.2%未満で設定した場合は給与になる」という基準からの考えになるそうです。0.2%で借りられたら返済が楽になりますね！

「親子だから返済日に遅れてもいいや」という考えは危険です。毎月、約定日に振込送金をして証拠を残すようにしてください。また、返済は借入した日の翌月から始めるようにしましょう。遅くても2か月・3か月後には返済を開始してください。

 

「2年くらい送金履歴を残しておけばその後は送金しなくても大丈夫。」という話を何度か聞いたことがあります。しかし、数年後に返済しているかを税務署が確認してくることがあるそうです。絶対に大丈夫とは言えないですから、しっかり返済してもらえればと思います。この件は税理士先生に質問することをお勧めします。

親の年齢を考慮して常識的な範囲内で返済期限を設定してください。70歳の親に対して35年返済にしてしまうと完済が105歳になってしまいます。平均寿命は延びていますけど、105歳はちょっと…と思いますよね。絶対に80歳までというわけではなく、85歳までに完済でも良いそうです。

住宅ローンの審査では次のような2つの基準で返済可能かを判断しています。都市銀行の1つでは、変動金利が金利優遇後で3.3%まで上昇したとしても、住宅ローンの年返済額が税引前年収×35%に収まる範囲までとなっています。 (2018年6月現在) 

 

3.3%の金利は「審査金利」とか「算出金利」と言い、35%は「返済比率」と言います。

 

銀行で借入できる限界額まで借りながら、両親からも3,000万円借りてしまえば返済能力を超えて借り過ぎですよね。返済遅延・返済不能に陥る可能性が高くなってしまいますから、実際の年収×40%以内を全返済額の目安としましょう。

マイホームを取得する場合、一定金額まで贈与税を非課税にできる制度がありますから、両親から贈与を受けて自分の持分にすることも検討しましょう。下記2つの制度を併用することで最大3,700万円まで非課税で贈与を受けることが可能です。

両親・おじいちゃん・おばあちゃんからマイホーム購入資金の贈与を受けた場合、一定金額まで非課税にすることができる制度です。この制度は消費税が8%から10%に増税された場合、非課税になる金額が上がることになっています。

 

平成31年3月までに売買契約をした場合、700万円まで非課税になります。建物が「良質な家屋」に該当する場合は＋500万円で1,200万円まで非課税にできます。

 

平成31年10月に今度こそ消費税が増税された場合、2,500万円まで非課税、良質な家屋なら3,000万円まで非課税です。この金額は平成32年3月までに売買契約を締結した分までです。その後は非課税額が縮小していきますが、住宅ローン減税のように再度拡充される可能性もあるかもしれませんね。

 

なお、「良質な家屋」であることを既存の書類で確認できなかったとしても簡単に諦めないでください。

 

平成25年に住宅性能評価制度の項目に変更があり「１次エネルギー消費量等級」ができました。そのため、平成25年よりも前に発行された住宅性能評価書では「１次エネルギー消費量等級」の記載はないのですが、「省エネルギー等級４」のマンションで「１次エネルギー消費量等級4」に該当することを調べてもらい「良質な家屋」に該当することを証明できた経験があります。

 

この時は調査費用と証明書の発行で108,000円かかりましたけど、贈与税を考えれば安いものです。

マイホーム購入資金を非課税にできるという制度ではなく、相続発生時には相続税を支払わなければいけないので、相続財産の前払い制度だと言えます。相続税が発生しないケースであれば、相続税も贈与税も非課税です。ただし、2,500万円以上の贈与を受けた場合は、超えた部分×20%だけ贈与税が課税されます。

 

この制度は暦年課税 (毎年110万円までは贈与税を非課税にできる制度) との選択になりますが、住宅取得等資金の非課税制度とは組み合わせて使うことができます。非課税にできる金額の最大と最小を確認しておきますと…

 

最大…

相続時精算課税2,500万円 ＋ 住宅取得等資金の非課税制度1,200万円 ＝ 3,700万円

最小…

暦年課税110万円 ＋ 住宅取得等資金の非課税制度700万円 ＝ 810万円

子が住むマイホームを親子で共有することになります。この場合、親の持分を子はタダで使用できるので家賃の支払いは不要です。

 

この方法は相続税対策としても有効です。不動産は相続財産の評価では、実際の価格よりも安くなります。1,000万円の現金を不動産に変えると、評価額が400万円～500万円まで下がるため相続税が安く済むのです。

 

ただし、持分を持っている親が亡くなった場合、その持分を仲の悪い兄弟姉妹が相続するとメンドウなことにもなりかねません。この点は要注意だと思います。

両親から援助を受けられる人ばかりではないと思いますが、あなたが援助を受けられるラッキーな人ならば、税金対策としても1度検討してみてはいかがでしょうか？税金対策として検討する場合は、必ず税理士先生へ相談してくださいね。

 

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