株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年11月25日
お客さまの声・売却大成功事例!

相場+10%の高値でもわずか5日間の早期売却を実現した中古戸建て【売却大成功事例3】

「東急電鉄旧分譲地」内の中古一戸建て売却をお手伝いしました。現場周辺の成約事例から算出した査定額よりも10%高い「チャレンジ価格」でスタートしたにもかかわらず、わずか5日で満額の申込が2件入りご契約となりました。今回はこんな売却大成功事例をご紹介します!

売却大成功した中古戸建てはどんな物件だったの?

キレイな街並みが人気の「東急電鉄分譲地」にある築12年の注文建築。最寄駅からずっと上り坂のため、歩くと少しツライけど、バス便が豊富なのでこの点は問題なしかな…と。

 

土地は50坪以上ある整形地で、建物はゆとりのある5LDK!ご主人がDIYで設置したウッドデッキと家族を見守るシンボルツリー。遊び心のある和室に、オシャレなスケルトン階段。前面道路は6mで解放感があるのに、車がほとんど通らないため、静かで安全な立地。高台になるため風通しもさわやかでした。

 

「これは良い条件で売れるな!」とすぐに確信しました。

不動産価格査定と不動産業界のウラ側

「価格はどうやって決めたのか…?」「その販売価格に対する不動産屋さんの反応がどういうものだったのか…?」そんな業務のウラ側をお話することで、不動産屋さんの感覚がどれほどいい加減なものか知ってもらい、このWebページを読んでくださっている皆さまには注意してほしいな、と思います。

 

査定物件は東急電鉄が開発した旧分譲地にありました。同時期に分譲されたので、周辺のお家はどこも土地建物の広さ・建築時期がほぼ同じ条件。このような条件の中、成約事例も数多く登録されていました。

 

既に「相場」が大体できあがったエリアだと感じましたから、「近隣の販売中物件」と「直近の成約事例」から査定金額を算出し、自信を持って売主さまへ報告しました。

 

査定書の根拠をご説明する際には「近隣の販売中物件」・「過去3年分の成約事例」等の資料をしっかりと提示しました。売主さまが現場を実際に見て回り、査定金額の妥当性を確認した結果、査定金額には納得されている様子でした。

 

しかし、エリアを少し広げてみると、査定物件よりも駅から近くなる代わりに、土地建物が狭くて、築年数がもっと古い物件にもかかわらず、1,000万円~2,000万円ほど高く販売されていました。

  

駅から近い物件であれば、「そりゃあ、そうだよなー。」と私たちは考えてしまいますが 「業界の常識は世間一般の非常識」。ここはエリアの相場に捉われ過ぎず、査定よりも10%高いチャレンジ価格で販売をスタートしてみることにしました。

 

この販売価格に対する近隣不動産屋さんの評価がかなり分かれていてオモシロかったので、ここで不動産業界のウラ側を教えちゃいます!

 

「なんでこんなに安いんですか…?」という、何言ってんのこの人!?とあきれる話があれば、「間違ってるとは言えないけど高いですよ。」という、上から目線(ムカッ怒!)の発言があったり、「価格交渉はどれくらい受けるつもりですか?」という、値下げして当然!な感じの電話まで、ホント、いろいろありました。

 

私の事務所から1時間くらい離れたエリアの売却でしたから、「どうせ相場をわかっていないんだろ!?」と地元の不動産屋さんに思われていたのでしょうね…。

 

相場が形成されているエリアで相場+10%で販売しているにもかかわらず、不動産屋さんによって言うことがこれだけ違うわけですから、不動産屋さんの相場観なんて適当で全くあてにならないことがわかると思います。

 

こんなんじゃあ、お客さまは信頼して任せられないよな…なんて心配になりました。

 

他の現場でお客さまから聞いた話ですが… 査定金額が最大で3,000万円も差が出たことがあったそうです。安い金額は5,000万円で、高い金額は8,000万円。不動産屋さんの平均レベルはこの程度なのでしょう。

高値で売却できた理由【1】お客さま同士の競争

複数の内覧希望がありましたので、短時間に内覧をまとめ、お客さま同士がすれ違うように計算して受け付けしました。その結果、お客さま同士の競争を起こすことに成功しました!

 

現場でのやり取り~ (現場をのぞいてみたいですよね!?)

 

1組目のお客さまの内覧が長引いている間に2組目のお客さまが到着します。玄関の前でお待たせするのは申し訳ないので、「同時の内覧でもよければどうぞ~」とお声がけしましたら、ライバルの動向がすごく気になるようで、様子をうかがいながらすぐに内覧を開始しました。

 

1組目のお客さまも、2組目のお客さまも、すごく気に入っている様子。お互いを気にしているのが伝わってきました。

 

2組目のお客さまに煽られてしまったのか、1組目のお客さまが「申込をするにはどうしたらいいんですか…?」という相談を小声でしているのが聞こえてきました(ニヤリ。)

 

ライバルが気に入っているから余計に良く見えてしまう…というのが計算ですから、私の作戦勝ちですね!

 

結果、1組目のお客さまが仲介さんの店舗に戻る前に、車の中で不動産購入申込書を記入・提示して帰っていきました。しかも、金額は文句なしの現金満額購入で!(嬉しくてニヤニヤ。)

 

2組目のお客さまも、その後すぐに申込書をいれてくれましたけど、住宅ローンを利用するとのことでしたから、1番手のお客さまを優先することになりました。

高値で売却できた理由【2】熱い気持ち!

自画自賛で申し訳ないですが語らせてください!

 

撮影予定日の天気予報が微妙な感じでしたので、スケジュールをせっかく空けていましたが、光が注ぎ込む晴れ日にて再調整することにしました。正直言えば、私、暑いのがキライなので、少し曇っている方が助かります。

 

しかし!「少しでも訴求力のある写真を撮影して欲しい!」と言ってくださるお客さまの想いが嬉しくて、妥協せずリスケジュールしました。

 

結局、撮影日はとんでもなく暑い日になってしまいましたが、妥協せず、2時間かけて100枚くらいの写真を撮影しました。

 

当日の様子はこんな感じ…

 

外観写真は「青空 + 少し雲」がベストです。リビングはたくさんの光が注ぎ込んでいる写真をオススメしています。撮影開始時点では雲が少し多く、リビングに注ぎ込む光の量も少し足りないと感じました。

 

すごく大事な外観とLDKの撮影は後回しすることにして、広くて開放的な玄関から撮影を始めることにしました。

 

玄関の広さをアピールするためには、広角カメラが最適です!意外とアングルが難しくて10枚くらい撮りました。

 

次は、重要なアピールポイントになりそうな、遊び心のある和室とスケルトン階段。 魅力を引き出すために、和室の写真は廊下に寝そべるようにしてパシャリ!

 

…もう、ジャージで撮影に行きたい。

 

スケルトン階段は階段そのものだけで撮りましたが、よく見ると、壁にはカワイイ雰囲気のニッチが。ニッチにはダウンライトがあって観葉植物を照らしていました。

 

そこで「階段 + ライトをつけたニッチ」を一緒に映すことにしたら、これが大成功!!細かいところにも気遣っていることが伝わる写真が撮れて大満足。

 

敷地に光が入り始めたところでウッドデッキに出ました。L型の広いデッキでシンボルツリーも魅力的でした。

 

門をまたいで隣地との境界ブロックの上に右足を置き、腹筋をプルプルさせながら身体を反り、ギリギリまでカメラを手前に引いてパチパチッと撮影。

 

ここでもう汗だく… しかし!まだがんばります。

 

リビングはもう少し待った方が良さそうだったので2階に移動。階段を上ったところに広いフリースペースがあり、この部分が建物の解放感で重要なポイントだと思いました。

 

荷物が結構あったので、お子さんの部屋を撮った後、ご主人と奥さんに協力してもらいながらその部屋に荷物を全部移動して、四隅から4枚撮影しました。

 

この中の1枚がすごく良くて、悩みに悩んだ結果、販売図面に載せる写真はお気に入りのオシャレ和室と入れ替えたほどです。

 

がんばった甲斐がありました!ホント、いい写真を撮れると嬉しくなっちゃいます♪

 

次は、いよいよLDK・浴室・洗面所。

 

浴室と洗面所は特に問題なくサクサクっと撮影完了!

 

リビングとダイニングは大事な1枚になることが多いため1番時間をかけました。リビングのソファーやリビングテーブルをご主人と一緒に移動。ソファーの位置などを変更しながら、明るさや角度を変更しながら撮ったため20枚以上撮りました。

 

最後の外観写真では、白い雲がいい感じで流れていて、優しい感じのキレイな写真になりました。真っ青な空だとわざとらしく感じたり、少しキツく感じることがあるため、物件にもよりますけど、白い雲がある写真をお勧めしています。

 

全ての写真を撮り終え、最後の仕上げに入ります。写真をノートPCで見て、「あっ、やっぱりここが…」と気になる箇所を撮り直しました。大きな画面で見ると小さな修正希望が見つかるものなんですよ。

 

これで、やっと撮影会が終了になりました。

 

ワイシャツもアンダーシャツも汗だくになってしまいましたので、公園で着替えて帰社しました。汚い人だと思われたらイヤなので、念のため…。

 

翌日目が覚めたら、お腹・肩・太もも・背中が筋肉痛で動けず…(笑)  でも、充実感が心地よい感じでした♪

 

おしまい。

 

自分で言うのも本当に申し訳ないですけど、フツーの仲介会社さんではこの気合を込めた撮影会は絶対にできません!

 

プロカメラマンではないので至らない部分もありますけど、不動産の写真を10万枚以上撮影した経験と、私の情熱が、圧倒的な成果を呼び込む可能性を飛躍的に高められると自負しています。

まとめ

お客さまに購入してもらうまでのストーリーを丁寧に描き、ゴールを目指してしっかり努力することができれば、結果(売却金額)なんて案外簡単に変えられるんだな!ということを強く感じることができた案件でした。

 

改めて思い返してみますと、ホントに満足できる高値で成約を勝ち取ることができたと思います。本当は、リフォーム履歴が全くない分を差し引いた金額で成約するべきですが、そんなことも関係なく、逆に、高く売れてしまった…

 

このように、魅力がある物件であれば高値成約の可能性がありますから、ライバル物件と比較して負けない魅力がどこなのか?しっかり探しておいてください。家族みんなで話し合って担当者に伝えることをオススメします。

 

不動産屋さんが勝手に魅力を引き出してくれるだろう…なんて、ムダな期待をしたらダメですからね。(ムリ。絶対ムリ。)

 

魅力を表現できる、引き出せる、そんな不動産屋さん・担当者をお探しでしたら、迷わず私たちにお声掛けください!VRに負けない動画だって撮れます。

 

というわけで、お問い合わせいただけることを楽しみにお待ちしております。

 

長文、最後までお読みくださりありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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