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2021年07月26日
お客さまの声・売却大成功事例!

相場+10%の高値で1週間以内の早期売却を実現した中古戸建【不動産売却・大成功事例3】

「東急電鉄旧分譲地」内の中古戸建の売却をお手伝いしました。現場周辺の成約事例から算出した査定額(相場)よりも10%高い「チャレンジ価格」でスタートしたにもかかわらず、わずか5日で満額の申込が2件入り契約となりました。今回はこんな不動産売却・大成功事例をご紹介します!

売却大成功した中古戸建てはどんな物件だったの?

キレイな街並みが人気の「東急電鉄分譲地」にある築12年の注文建築。最寄駅からずっと上り坂のため、歩くと少しツライけど、バス便が豊富なのでこの点は問題なしかな…と。

 

土地は50坪以上ある整形地で、建物はゆとりのある5LDK!ご主人がDIYで設置したウッドデッキと家族を見守るシンボルツリー。遊び心のある和室に、オシャレなスケルトン階段。前面道路は6mで解放感があるのに、車がほとんど通らないため、静かで安全な立地。高台になるため風通しもさわやかでした。

 

「これは良い条件で売れるな!」とすぐに確信しました。

不動産価格査定と不動産業界のウラ側

「価格はどうやって決めたのか…?」「その販売価格に対する不動産屋さんの反応がどういうものだったのか…?」そんな業務のウラ側をお話することで、不動産屋さんの感覚がどれほどいい加減なものか知ってもらい、このWebページを読んでくださっている皆さまには注意してほしいな、と思います。

 

査定不動産は東急電鉄が開発した旧分譲地にありました。同時期に分譲されたので、周辺のお家はどこも土地建物の広さ・建築時期がほぼ同じ条件。このような条件の中、成約事例も数多く登録されていたため、既に「相場」が大体できあがったエリアだと言えます。

 

そこで、「近隣の販売中物件」と「直近の成約事例」から査定金額を算出し、自信を持って売主さまへ報告しました。売主さまが自分で現場を実際に見て回り、査定金額の妥当性を確認した結果、査定金額には納得できたとの回答をもらいました。

 

しかし、エリアを少し広げてみると、査定物件よりも駅から近くなる代わりに、土地建物が狭くて、築年数がもっと古い物件にもかかわらず、1,000万円~2,000万円ほど高く販売されているため、もっと高くても成約できるような気がする…との話がありました。

  

駅から近い物件であれば、「そりゃあ、そうだよなー。」とゆめ部長のような不動産屋さんは考えてしまいますけど 「不動産業界の常識は世間一般の非常識」。ここはエリアの相場に捉われ過ぎず、売主さまの要望に合わせて査定よりも10%高いチャレンジ価格で販売をスタートしてみることにしたのです。

 

この販売価格に対する近隣不動産屋さんの評価が分かれてオモシロかったので、ここで不動産業界のウラ側を教えちゃいます!

 

不動産屋さん1…

 

「なんでこんなに安いんですか…?」

 

不動産屋さん2…

 

「間違ってるとは言えないけど高いですよ。」

よくわからない上から目線(ムカッ怒!)

 

不動産屋さん3…

 

「価格交渉はどれくらい受けるつもりですか?」

値下げして当然!な感じ…

 

などなど。

 

ゆめ部長の事務所から1時間くらい離れたエリアの売却だったので、地元の不動産屋さんからは「どうせ相場をわかっていないんだろ!?」と思われてしまい、上から目線になってしまったのかもしれませんね…。でも、このことを差し引いたとしても、不動産屋さんの相場観なんて適当で全くあてにならないことがわかるのではないでしょうか??

 

余談ですけど…。

 

他の現場でお客さまから聞いた話を紹介します。

 

複数の不動産屋さんへ査定依頼をしたところ、査定金額が最大で3,000万円も差が出たことがあったそうです。安い金額は5,000万円で高い金額は8,000万円。不動産屋さんの平均レベルはこの程度なのかもしれませんね。

 

このまま不動産屋さんの悪口?を話していると、調子に乗ってどんどん脱線しそうなので、この辺で終わりにします。

 

次は、売却大成功できた2つの理由をお話します!

高値で売却できた理由【1】お客さま同士の競争

レインズに情報を掲載してみたら、すぐに複数の内覧希望が入りましたので、短時間に皆さまの内覧をまとめてお客さま同士が内覧後にすれ違うように計算して受け付けしました。その結果、お客さま同士の競争を起こすことに成功♪

 

現場でのやり取りはこんな感じ。

 (現場をのぞいてみたいですよね!?)

 

1組目のお客さまはかなり興味津々。内覧が長引いている間に2組目のお客さまが到着します。(予定通り!)玄関の前でお待たせするのは申し訳ないので、「同時の内覧でもよければどうぞ~」とお声がけしたら、ライバルの動向がすごく気になるようで、様子をうかがいながらすぐに内覧を開始しました。(思い通り過ぎてニヤニヤしちゃいますね。)

 

1組目のお客さまだけでなく、2組目のお客さまもすごく気に入っている様子。お互いに相手を気にしあっているのが伝わってきました。

 

そして…2組目のお客さまに煽られたのか、1組目のお客さまが「申込をするにはどうしたらいいんですか…?」という相談を小声でしているのが聞こえてきました(よっしゃぁ!)

 

ライバルが気に入っているから余計に良く見えてしまう。そんな計算ですから、ゆめ部長の作戦勝ちですね!

 

結果、1組目のお客さまが仲介さんの店舗に戻る前に、車の中で不動産購入申込書を記入・提示して帰っていきました。しかも、金額は文句なしの現金満額購入で!(嬉しくてニヤニヤ。)

 

2組目のお客さまも、その後すぐに申込書を入れてくれましたけど、住宅ローンを利用するとのことでしたから、1番手のお客さまを優先することになりました!!

 

ゆめ部長の査定よりも10%高値で販売したのに、なぜ、このような結果になったのでしょうか。その秘訣をこのブログの読者さんにはお話しましょう。

高値で売却できた理由【2】熱い気持ち!

自画自賛で申し訳ないですけど、ゆめ部長の売却準備を語らせてください!

 

写真撮影予定日の朝、天気予報を確認したら微妙な感じ。売主さまに現地の様子を聞いたら曇り空でした。そこで、せっかくスケジュールを空けていましたけど、光が注ぎ込む晴れ日に撮影できるように日程変更することにしました。

 

正直言えば、ゆめ部長は暑いのがキライなので、少し曇っている方が助かります。しかし!「少しでも訴求力のある写真を撮影して欲しい!」と言ってくださるお客さまの想いが嬉しくて、妥協せずリスケジュールしました。

 

結局、撮影日はとんでもなく暑い日になってしまいましたけど、2時間かけて100枚くらいの写真を撮影しました!

 

当日の様子はこんな感じ…

 

外観写真は「青空 + 少し雲」がベストです。リビングはたくさんの光が注ぎ込んでいる写真をオススメしています。ところが、撮影開始時点では雲が少し多く、リビングに注ぎ込む光の量も少し足りないと感じました。

 

そこで、すごく大事な外観とLDKの撮影は後回しすることにして、広くて開放的な玄関から撮影開始。玄関の広さをアピールするためには広角カメラが最適です。意外とアングルが難しくて10枚くらい撮りました。

 

次は、重要なアピールポイントになりそうな、遊び心のある和室とスケルトン階段。 魅力を引き出すために、和室の写真は廊下に寝そべるようにしてパシャリ!

 

…もう、ジャージで撮影に行きたい。

 

スケルトン階段は階段そのものだけで撮りましたが、よく見ると、壁にはカワイイ雰囲気のニッチが。ニッチにはダウンライトがあって観葉植物を照らしていました。これも写真映えしそうだな!と思い「階段 + ライトをつけたニッチ」を一緒に映すことにしたら、これが大成功!!細かいところにも気遣っていることが伝わる写真が撮れて大満足です。

 

敷地に光が入り始めたところでウッドデッキに出ました。L型の広いデッキでシンボルツリーも魅力的♪門をまたいで隣地との境界ブロックの上に右足を置き、腹筋をプルプルさせながら身体を反り、ギリギリまでカメラを手前に引いてパチパチッと撮影。

 

ここでもう汗だく… 

しかし!まだがんばります。

 

リビングはもう少し待った方が良さそうだったので2階に移動。階段を上ったところに広いフリースペースがあり、この部分が建物の解放感で重要なポイントだと思いました。荷物が結構あったので、お子さんの部屋を撮った後、ご主人と奥さんに協力してもらいながらその部屋に荷物を全部移動して、四隅から4枚撮影しました。

 

この中の1枚がすごく良くて、悩みに悩んだ結果、販売図面に載せる写真はお気に入りのオシャレ和室と入れ替えたほどです。いい写真を撮れると嬉しくなっちゃいますね♪

 

次は、いよいよLDK・浴室・洗面所。

 

浴室と洗面所は特に問題なくサクサクっと撮影完了!

 

リビングとダイニングは大事な1枚になることが多いため1番時間をかけました。リビングのソファーやリビングテーブルをご主人と一緒に移動。ソファーの位置などを変更しながら、明るさや角度を変更しながら撮ったため20枚以上撮りました。

 

最後の外観写真では、白い雲がいい感じで流れていて、優しい感じのキレイな写真になりました。真っ青な空だとわざとらしく感じたり、少しキツく感じることがあるため、物件にもよりますけど、白い雲がある写真をお勧めしています。

 

最後に、売主さまと一緒にノートPCで写真を見て、「あっ、やっぱりここが…」と気になる箇所を撮り直しました。大きな画面で見ると小さな修正希望が見つかるものなんですよね。

 

これで、やっと、撮影会が終了です。

 

ワイシャツもアンダーシャツも汗だくになってしまいましたので、公園で着替えて帰社しました。汚い人だと思われたらイヤなので、念のため…。

 

翌日目が覚めたら、お腹・肩・太もも・背中が筋肉痛で動けず…(笑)  でも、充実感が心地よい感じでした♪

 

おしまい。

 

自分で言うのも本当に申し訳ないですけど、フツーの仲介会社さんではこの気合を込めた撮影会は絶対にできません!

 

プロカメラマンではないので至らない部分もありますけど、不動産の写真を10万枚以上撮影した経験と、ゆめ部長の情熱が、圧倒的な成果を呼び込む可能性を飛躍的に高められると自負しています。

 

ゆめ部長の写真力が気になっちゃいましたか!?TOPページに写真を掲載してありますのでチェックしてみてください。

 

TOPページはコチラ … ゆめ部長の写真と動画をチェック!

最後に…

お客さまに購入してもらうまでのストーリーを丁寧に描き、ゴールを目指してしっかり努力することができれば、結果(売却金額)なんて案外簡単に変えられるんだな!ということを強く感じることができた案件でした。

 

改めて思い返してみると、ホントに満足できる高値で成約を勝ち取ることができたと思います。本当は、リフォーム履歴が全くない分を差し引いた金額で成約するべきですが、そんなことも関係なく、逆に、高く売れてしまった…

 

このように、魅力がある物件であれば高値成約の可能性がありますから、ライバル物件と比較して負けない魅力がどこなのか?しっかり探しておいてください。家族みんなで話し合って不動産屋さんにしっかり伝えるのがよいでしょう。

 

不動産屋さんが勝手に魅力を引き出してくれるだろう…なんて、過度な期待をしたらダメですからね。(ムリ。絶対ムリ。)

 

魅力を表現できる、引き出せる、そんな不動産屋さん・担当者をお探しでしたら、迷わずゆめ部長にお声掛けください!

 

というわけで、お問い合わせいただけることを楽しみにお待ちしております。

 

長文、最後までお読みくださりありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてもらえたら嬉しいです。

 

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お客さまの声・売却大成功事例

 

2019年08月14日 更新

2021年07月26日 更新

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年、仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも…楽しく仕事をしている不動産業界には薄暗いイメージがあり、このままではダメだと思っています。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人たちが楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。会社が幸せの発信基地になり、小さなHAPPYが拡がって欲しいと心から願っています。できることを1つずつ。コツコツ「幸せの種」をまいていきたいですね。
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