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2018年12月13日
不動産売買の知識

失礼ですが…だから、あなたの不動産は3か月以上も売却できないんです!【オススメ記事】

売却を甘く考えている売主さまに対してズバズバ遠慮なく発言をする「失礼ですが…」シリーズ。本日は「家が売れない理由」です。

 

東京23区など流通性が高いエリアの不動産を相場で売りに出せば、3か月程度で成約させられるものです。しかし、売却を甘く見ている人は、相場に合った金額で販売しても売れないことがあります。なぜ相場通りなのに売れないのか…。不動産屋さんが本音でその理由を教えちゃいます。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~

 

【目次】

1.  売却を依頼する不動産屋さんを選ばないから負ける!

 1-1.  賃貸でお世話になったことがある不動産屋さんに売却を依頼した

 1-2.  家族・上司・友達に紹介された不動産屋さんに売却を依頼した

 1-3.  友達の不動産屋さんに売却を依頼した

2.  不動産売買に関する最低限の知識を学んでいないから負ける!

3.  頭が凝り固まっていて意見を全く聞く気がないから負ける!

5.  売却不動産の「物件力」を高める努力をしないから負ける!

6.  最後に…

売却を依頼する不動産屋さんを選ばないから負ける!

不動産屋さんを真剣に選ばないなんて…どう考えても負け組ですよ。だって、世の中では「不動産屋さんの評価が著しく低いこと」を皆さんは知っているのですから。

 

例えば、事件の加害者をTVで紹介する際に「不動産会社勤務の…」という言葉を聞くと「やっぱりね。」と妙に納得する事ってありませんか…?そう、不動産屋さんは「ブラック」な存在として認知されているのです!

 

それにもかかわらず、高額資産である不動産を売却するのに担当者を適当に選んでいるのですから、騙されても仕方ないよね…としか思えません。

 

売れなくて困っている売主さまから「セカンドオピニオン」相談があった事例を3つ紹介しましょう。

事例1:賃貸でお世話になったことがある不動産屋さんに売却を依頼した

地場の不動産屋さんは「売却力」に大きな差があります。「この人はスゴイ…。まだまだ勝てそうもないな。」と思う社長さんがいる一方で、「こりゃあダメでしょ…」と思う社長さんもいます。間違いなく、後者の方が多いでしょう。

 

私が相談を受けた案件は、過去に賃貸でお世話になったという理由で、地元に古くからある不動産屋さんに売却を依頼していました。しかし、いつまで経っても内覧が入らなかったので評判を確かめてみたら、賃貸専門の会社で売買実績がほぼなかったのです。

 

PCスキルがなくてレインズの登録方法すらわかっていなかったですし、間取図をハサミで切り取りノリで貼って販売図面を作成するという状況でした。こんなオジサマですから写真をキレイに撮れるわけなく、写真掲載は0枚。

 

そして、実績がないから高値で売るアイディアもゼロです。期待にこたえられないなら依頼を断るべきですよね。

 

「そんなの少数派でしょ…?」と言うあなた。それはあまいですよ!

 

不動産売買の仕事を専門にしていると、1年に1度くらいは出会うんです…。「賃貸しかやったことがないから、売買がわからないんだよね。悪いけど、こっちの仕事も全部やってもらえる?」という人に。

 

正直なところ、「わからないから、全部やって。」と言われた方が私は楽です。そのかわり、私は自分が味方をする売主さまが有利なように話をしますから、相手のお客さまはかわいそうかもしれませんね。もちろん、不動産取引のルールに沿って対応しますから悪いことはしませんが…。

事例2:家族・上司・友達に紹介された不動産屋さんに売却を依頼した

これも失敗になるケースが多いです。

 

過去に不動産取引をサポートしてくれた営業マンが、今回も担当してくれるなら問題はありません。それどころか、感謝の気持ちをもって丁寧に対応してくれることでしょう。では、何が問題なのかと言いますと…

 

不動産屋さんの営業マンは、1つの会社で勤務するのは2年~3年くらいが平均だと聞いたことがあります。 ( 大手会社にいた時も、150人くらい営業がいた中堅会社でも同じ話を聞きました。少し前の話ですので改善されていたらごめんなさい。 )

 

そうすると、紹介してもらった担当者が退職している可能性が高く、別の担当者が対応する可能性があります。また、できる営業マンは課長などの役職になっている可能性が高く、その部下が対応すると大体ガッカリな結果になります。

 

人の紹介も1つの選択肢ですが、受け身になり過ぎず、その担当者をしっかり確かめる意識を忘れないでくださいね。

事例3:友達の不動産屋さんに売却を依頼した

これも困ることが多いですね…。

 

ゴルフ仲間・草野球チーム・ママ友などから相談を受けて、なぜか「オレが売ってあげるよ!」なんて軽々しく言ってしまうようです。賃貸仲介をやっていれば売買仲介もできるだろう…と思うのでしょうか。本当に甘い!甘すぎます!

 

このケースの問題点は、いつまで経っても内覧すらなくて「売れる気がしない…」と感じても途中で断れないことです。今後の関係がこじれたら嫌だと思えば、言いづらいのは当然ですよね。大きな資産の売却ですから、言いたいことを伝えられる担当者を探すようにしてください。

 

「なんで言ってくれなかったの !? オレが売ってあげたのに!」と言われても気にする必要はありません。だって、できる不動産屋さんと、賃貸専門の不動産屋さんでは売却金額に数百万円の差が出るものだからです。

不動産売買に関する最低限の知識を学んでいないから負ける!

これだけ情報があふれている世の中です。ウソ情報や詐欺情報だってたくさんあることは誰もが気づいていますよね。

 

そんな中で人生を左右しかねない、大きな財産の売却ですから、正しい知識をできるだけ多く知っておいた方が良いに決まっているのです。

 

ここをさぼる人は負けたらいいんです。自業自得で同情できません。

 

不動産屋さんのサービスを比較する・担当者のスキルを見極めると言われても、何を基準にしたらよいのかわからないと思います。だから、まずは最低限の知識を身に付けなければいけないのです。

 

わからなくて悩むのは「最低限の知識」がないからです!

 

不動産取引の仕組・情報の拡散方法・問題になっている「両手仲介を狙った物件の囲い込み」・エージェント制・媒介契約・不動産の資格・諸費用 ( 特に仲介手数料 ) ・大手と中堅と中小零細の違いなどです。

 

こういう知識を身に着けた後に不動産屋さんのWebページを読めば、違いを理解することができるはずです。

 

最低限の知識を身に着ける努力もしないのに、「不動産屋が信用できないので、私が安心できるように御社のメリットを説明してください。」という姿勢は良くないと思います。

 

こういう人はどんなに説明をしても理解してくれません。ガンコなおじいちゃんと話をしている気分になってしまいますから、まずは学んでから質問してください。

 

「Webページを読んでもわからなくて困ってます…。」という人の気持ちは理解できるつもりです。その場合は、メンドウでも私に会いに来てください。面談しながら1つ1つ丁寧に説明しますから、メモを取りながら一緒に勉強しましょう。

 

頑張る人のためなら、どこの不動産屋さんにも負けないくらい、トコトンお付き合いします!!

頭が凝り固まっていて意見を全く聞く気がないから負ける!

この仕事を15年も続けていると、毎年150組以上の問い合わせを受けますから、私は少なくとも2,000組以上のお客さまへ対応したことになります。

 

2,000組以上のお客さまへ対応する中で、いろんな勘違いをされている人に会ってきました。けっこう多い「困ったちゃん」は、自分が納得する回答を聞けるまで同じ質問を繰り返すか、全く聞かない人たちです。

 

情報の正しい見方、相場、売却方法など、私が経験と実績から説明しても、わかった顔をしながら全く理解してくれません。

 

例えばこんな感じです…

 

登記簿で50㎡未満 ( このお部屋は49㎡… ) は住宅ローン減税が使えないから、50㎡を超える物件と単純比較はできませんよ…。

⇒ 隣の部屋(約55㎡)は高く売れた。私は運がいいからもっと高く売れるはず!

 

下の階でリノベーション済みのお部屋が出ていますから、そのお部屋よりは数百万円下げないと厳しいですよ…。

⇒ えっ、なんでそうなるの?ウチはキレイに使ってるし上の階だから売れるよ!下の階より安かったら何かあると疑われちゃうじゃん!

 

このマンションは大規模マンションで直近の成約事例がたくさんありますから相場が形成されています。このデータから考えると5,280万円~5,480万円が査定金額です。

⇒ 「マンションナビ」(瞬間査定・自動査定サービスの1つ)で調べたら、今日100万円値段が上がってたよ!こんなに値段がすぐに上がるなんてすごいですね!今すぐ売れば高く売れるはずだから、5,680万円にしてください!

 

結果がどうなると思いますか…?

 

「なんで売れないの?あなたじゃダメだから他の不動産会社にお願いすることにします。」という連絡がきて終わるんです。

 

その後の追跡調査をしてみると、その後に何度も不動産屋さんを変更した挙句、やはり売れていないんですよね…。

 

この人、ハッキリ言って不動産屋さんにとっては「敵」です。みんな広告費・人件費をムダに使わされて文句を言われるわけですからね。きっと、最後に大幅に値下げして売れることでしょう。残念でした。

売却不動産の「物件力」を高める努力をしないから負ける!

私たちは「物件力」を高めるためにいろんなアドバイスをします。しかし、そのアドバイスを「メンドウだからやりたくない。」「なんでそんなことしなくちゃいけないの?」と拒否する人がいます。

 

高く売ってきた実績からアドバイスをしているのに、自分の考えを通そうとすればうまくいくわけありません。拒否されたときの話を紹介しますね。

 

窓がない洗面所・トイレ・浴室は真っ暗。電気が付かないとしっかり見てもらえませんよね。都心のマンションは仕事帰りに見に来る人もいますから、電気を使えるようにしておいてください。

⇒ えー。先週とめちゃったんだけど。結構明るいから大丈夫だよ。

 

夏場ですから排水管のS字トラップの水が乾いて臭いがしてしまう可能性が高いです。玄関を開けた時に臭かったら売れませんから、水道も使えるようにしてください。

⇒ 現地に来て1階で水を汲んで流してくれればいいじゃん。それくらいやってよ。

 

おもてなしの心を持ってお客さまを迎える準備をしてください。スリッパ・サンダル・芳香剤・観葉植物などを置くと効果的ですよ。あと電球も全部屋に付けておいてくださいね。

⇒ 私は何もない状態の方が好きなんだけど。

 

「高く売りたい。」とメールに書いてあったからアドバイスをしたつもりだったのですけど、自分たちは何も努力せず、私が努力することで高く売って欲しかったようです。そして、仲介手数料はもったいないから支払いたくない、と…。

 

最後に理由を付け加えれば、不動産屋さんに嫌われていること」も売れない理由の1つでしょうね。「モンスター○○」に「NO!」と言える時代になってきましたから、不動産業界もハッキリ言って良いと思います。私は言います。だって、横柄な人って好きになれないですからね。

最後に…

多くの不動産屋さんは、私たちのように「あなたのサポートをする気がありません。」とハッキリは言わないでしょう。

 

しかし、「人生を左右するかもしれない」「大きな資産の売却で不安」だと言うなら、それに見合った行動をしてほしい…というのが、不動産屋さんの本音だと知っておいてください。

 

特に、一所懸命サポートしたいと思っている会社や担当者ほど、このように考えているものです。せっかくですから、良い会社・優秀な担当者を味方に付けましょう!

 

ナマイキ発言がある記事になり大変失礼しました。

 

本日も最後までお読みいただき感謝しています!

 

2019年8月17日追記…

現在、「手数料0円売却」・「セラーズエージェント」はお休み中です。「仲介手数料半額の不動産売却」をご検討ください。

 

事情を説明した記事はコチラ…

【超・重要なお知らせ】「セラーズエージェント」「手数料0円売却」をしばらくお休みにします。

この記事を書いた人
渡部 直人(ゆめ部長) ワタナベ ナオト
渡部 直人(ゆめ部長)
不動産取引の仕事一筋15年…仕事中心の生活をしてきました。ハッキリ言って仕事は趣味です(笑)でも、不動産業界にはなんか暗いイメージがあります。そこで、ゆめ部長は考えました。お客さまが安心して取引できるだけでなく、才能あふれる人財が楽しく働ける環境を作り、この暗いイメージを払拭・改善していこう!と。「全員がHAPPY」なんてムリだけど、ゆめ部長と係わってくださったお客さまにはHAPPYになってほしい。できることを1つずつコツコツ積み重ね「幸せの種」をまいています♪

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