株式会社 麻布ハウス
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水曜日
2018年12月30日
不動産売買の知識

不動産屋さん抜きで行う「個人間売買」の問題点を宅建マイスターが解説します!

メルカリやヤフオクなどで個人間売買は活発に行われるようになりましたが、不動産も両親・親戚・友人・賃借人・隣人が購入するというケースや、相続・離婚をきっかけに関係者が購入するケースが増えてきました。

 

それに伴い、不動産屋さんに仲介を頼まないで仲介手数料を節約したいと考える人がさらに増加するかもしれないので、不動産屋さん抜きで行う個人間売買の問題点などをこの記事でまとめておきます。

 

先に立場を明らかにしていますけど、不動産取引の素人同士で高額な不動産売買を行うのは絶対にやめた方が良いと私は考えています。その前提で記事を読んでくださいね。

 

不動産業界15年宅建マイスター(上級宅建士)2級FP技能士の「ゆめ部長」が心を込めて記事を執筆します!それでは、さっそく目次のチェックからいってみましょう~


【目次】

1.  不動産屋さんに頼まない個人間売買のメリットは…仲介手数料の節約だけ

2.  ほぼ話がまとまっている個人間売買なら仲介手数料は安くできます!

3.  「仲介」ではなく「サポート業務」を行う会社もある

4.  住宅ローンを使うなら重要事項説明書が必要

5.  自分たちでやれる!という人へ…

6.  ソニー不動産の「おうちダイレクト」

7.  最後に…

不動産屋さんに頼まない個人間売買のメリットは…仲介手数料の節約だけ

不動産屋さんにマイホーム売買をお願いすると仲介手数料が発生します。

 

仲介手数料は宅建業法という法律で、上限が「成約価格×3%+6万円(税別)」と定められています。このお金は、売主さま・買主さまの両方から受領することができますから、不動産屋さんの最大報酬は「成約価格×6%+12万円(税別)」になります。

 

物件価格が2,500万円なら … 174万9,600円

物件価格が5,000万円なら … 336万9,600円

物件価格が7,500万円なら … 498万9,600円

 

となりますから、節約したいと考えるのは当然ですよね。

ほぼ話がまとまっている個人間売買なら仲介手数料は安くできます!

不動産屋さんが受領する仲介手数料には様々な仕事に対する対価が含まれています。

 

売却するなら…物件を磨き・光らせて・魅力をアピールして販売する労力の対価も含まれています。

 

購入するなら…物件を探し・案内して・住宅ローン書類を取り次ぎ・諸費用を説明する労力の対価が含まれています。

 

最初からお話がまとまっているのであれば、この手間がまるごとなくなるわけですから、仕事が減った分、仲介手数料を割り引くことは可能になります。

 

全ての会社が仲介手数料を割り引くわけではないと思いますが、相談に乗ってくれる会社はたくさんあるはずです。

「仲介」ではなく「サポート業務」を行う会社もある

不動産屋さんが「仲介」としてサポートするサービスだけでなく、不動産屋さんではない「司法書士・行政書士・弁護士・税理士・不動産鑑定士」などが売買契約をサポートするサービスを提供している会社もありました。詳しくはググってみてください。

 

どの会社も驚くほど安い金額でサポートしているようです。契約書だけなら3万円、全てのサポートをしても最大30万円とか…。仲介をする不動産屋さんでは、仲介手数料0.75%ずつで合計1.5%としているところもあります。

 

私が以前働いていた会社では、安い仲介手数料で「仲介」するサービスを行っていましたが、正直、あまりやりたくありませんでした…。

 

なぜなら、素人同士で中途半端に話がまとまっていると、いろんな誤解が生じていて解きほぐすのが大変だったり、離婚や相続でもめていれば間に入るのは精神的疲労が大きすぎるからです。本当に簡単な案件もあるんですけどね。

 

そのため、麻布ハウスでは、仲介手数料の値引き合戦に参戦してまで仕事をしなくてもいいかな…と考えています。1つの取引で仲介手数料が3%になるならお引き受けしています。その代わり、仕事は丁寧に気持ちを込めて行います!

住宅ローンを使うなら重要事項説明書が必要

買主様が住宅ローンを利用する場合、融資を行う銀行の保証会社から、不動産屋さんが作成した重要事項説明書の提出を求められます。

 

保証会社だってそれくらい自社で調査できるはずだし、お金を貸して商売しているわけですから「自分で動けばいいじゃん!」と正直思うのですが、銀行は提出された書類でしか審査を行わないことを譲らないので、どうしようもありません…。

 

いまはネットで謄本を取得できるのに、「法務局で謄本を取得して郵送してください。」と言ってくるあたり、本当に時代遅れだし、頭が固すぎると思います。誰も得しないわけなので、本気で反省を促したいです。

 

…すいません、グチりました。話を戻します。

 

重要事項説明書は不動産屋さんが作成します。

 

現地を確認し、法務局で謄本・公図・測量図・建物図面・隣地の所有者事項証明書などを取得し、区役所(市役所)で法律や条例に関する物件調査を行ったうえで作成します。その他にも、契約解除に関する事項、測量・解体・私道の承諾書取得などの条件や、買い替えなどの特約事項を決めて盛り込んでいきます。

 

マジメに作成するとすごく大変で、丸1日かかる書類になります。なお、難しい物件や遠隔地であれば2日~3日かかることもあり得ますから、2時間でパパっと作成する会社は信用しない方が良いと思います。

 

仲介リスクを気にしないで楽をしようと思えば、現地へ行かず、Webと電話で物件調査を行って作成することもできますからね。

自分たちでやれる!という人へ…

不動産取引をトラブルなく行うのは本当に難しいことです。不動産は高額であるがゆえに、多くのトラブルが発生します。そのトラブルを解決してきた経験から、重要事項説明書・売買契約書に盛り込むべき内容を不動産屋さんが作り上げてきた歴史があります。

 

弁護士・税理士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士・企業の法務部出身・法学部卒業だからと言って、「不動産取引の慣習」を理解できているといえるでしょうか?

 

また、契約するにあたって必要な書類は、重要事項説明書・売買契約書だけではありませんが、その書類も自分で準備できますか?準備できたとして、どの部分がトラブルになりやすいかを把握できそうでしょうか?

 

私の経験で言わせてもらいますと…

 

売主さま・買主さまのどちらかが「自分でやれる!」と考えている場合、相手は自分が不利な契約書にならないか心配しているものです。それに、価格や引渡条件などの交渉もしたいけど、言い出しづらくて…ということもあるそうですよ。

 

相手の立場も考えれば、公平・公正に不動産取引を行えるプロに依頼するべきだと思います。

ソニー不動産の「おうちダイレクト」

ソニー不動産がヤフー不動産と提携したサービスに「おうちダイレクト」があります。これは、売主さまが自分で写真を撮影し、コメントを書いて、好きな金額で販売することをサポートするサービスです。

 

物件情報は「Yahoo!不動産」へ掲載され、買主さまからの問い合わせを待ちます。案内や契約書類の作成などはソニー不動産が担当し、仲介手数料は売主さまが無料で、買主さまが「成約価格×3%+6万円(税別)」となっているようです。

 

この記事で書いている個人間売買では、おうちダイレクトは対象になりません。

 

不動産テックの流れでいろんなサービスが出てきてオモシロイですね。しかし、サービスの改善余地がまだまだある段階ですから、定着するまで時間がかかるでしょう。今後の改善・発展には個人的に期待しています。

最後に…

売主さま・買主さまが既に決まっている個人間売買の場合、たとえ人間関係ができている人同士であったとしても、不動産屋さんに「仲介」してもらった方が良いでしょう。

 

仲介手数料がもったいないのは十分に理解できますが、あまりにも安いサービスを打ち出している会社や、不動産屋さんではない法律家が行っているサービスでは心配があります。

 

そこで、私がお勧めしたいのは…

 

信頼できる不動産屋さんを探し、その会社・担当者に仲介手数料の割引を検討してもらえるように交渉することです。Webページを見て「この人は!」と感じた人なら、親身に対応してくれることでしょう。

 

皆さまの不動産売買がうまくいくように応援しています!

 

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。よかったら、Twitterもフォローしてください!!

この記事を書いた人
ゆめ部長 ユメブチョウ
ゆめ部長
不動産のことが大好き!宅建マイスター&2級FP技能士の「ゆめ部長」です!営業スタッフとして、たくさんのハッピーなご縁を結ぶ経験を積んでから、「Webページ製作スタッフ」 兼 「スペシャルエージェント」として活躍中♪毎日のお仕事に情熱をもってワクワク取り組んでいます!夢は、みんなに頼られる優しい不動産屋さんとしてTV出演すること!!

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